2020年(物业管理)物业管理费测算指引.docx

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1、（物业管理）物业管理费测算指引目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常运营提供保障。1. 范围适用天合房地产开发有限X 公司所属物业X 公司及物业管理项目的管理费测算。2. 职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业 X 公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。3. 方法及过程控制4.1. 物业管理费的测算方法壹般有俩种：1、列举法，2、倒推法（比较实用） 列举法壹般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；倒推法壹般适用根据预定的物业管理费

2、单价，测算出合理的物业管理服务承诺。在实际工作中，壹般是俩种方法结合使用，互相印证。4.2. 列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产 X 公司要求来制定的。4.3. 倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。住宅商业写字楼会所别墅学校面积名称面积面积面积面积面积面积合计购房合同面积分摊管理费面积4.4. 将列举法测算的物业管理费和倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出壹个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。4.5. 为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的

3、性质和专用设备等分别归 类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。4.6. 注意事项：l 南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；l 法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。4.7. 物业管理费测算公式为：物业管理费单价所有费用的总和参加测算的物业收费总面积4.8. 物业管理收费面积的确定物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的竣工查丈报告则以此报告为准）。面积统计表(单位:平方米)序号名称工资标准人数工资金额（

4、月）1经理工资标准人数注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。4.9. 列举法测算4.9.1. 人工费用的测算4.9.1.1. 组织架构的确定根据项目运营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对组织架构、岗位编制进行预测。4.9.1.2. 人工费用的测算。根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及X 公司薪金福利标准进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。4.9.1.3.

5、 工资的测算（单位：元/月）。根据确定的组织架构，按照X 公司薪金福利标准的规定进行人员工资的测算。人员工资构成表单位：元合计2经理助理工资标准人数3行政管理人员工资标准人数技术、维修人员工资标准人数5保安人员工资标准人数6保洁人员工资标准人数7绿化人员工资标准人数8其他人员工资标准人数4.9.1.4. 奖金及双薪（单位：元/月）。根据确定的组织架构，按照X 公司薪金福利标准的规定进行奖金、双薪的测算。奖金及双薪单位：元序号名称标准（折算月）人数补贴、奖金金额（月）1季度奖标准人数2双薪标准人数3年终奖标准人数合计4.9.1.5. 工资附加费（单位：元/月）。按照政府规定及 X 公司薪金福利标

6、准进行工资附加费的测算。工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提。4.9.1.6. 社会保险费的测算（单位：元/月）。按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（壹般户口所在地和非户口所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）。4.9.1.7. 补贴及过节费根据确定的组织架构，按照X 公司薪金福利标准的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。补贴及过节费单位：元序号名称标准（折算月）人数补贴、奖金金额（月）1加班补贴标准人数2交通补贴标准人数3过节费标准人数合计4.9.1.8. 其它未列入之上五项但计入人工费用的，如员工活动费用等。4.9.2. 行政费用的测算（单位：元/月）4.9.2.1

7、. 低值易耗品购置费用。4.9.2.2. 管理处办公用水电费。水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额使用量（立方）/月水费收费单价饮用水金额饮用水（桶）/月桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用办公照明的功率按每天实际使用时间（折算成的小时单位）电费收费标准办公电器用电费用空调等办公设备的功率按每天实际使用时间（折算成的小时单位）电费收费标准4.9.2.3. 办公设备维护费用。主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。4.9.2.4. 通讯费。物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用、对讲机等。4

8、.9.2.5. 公务车辆费。根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。4.9.2.6. 交际应酬（公关维护）费。4.9.2.7. 电脑维护费用。根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。4.9.2.8. 报刊资料费。因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。4.9.2.9. 咨询及诉讼费。聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。4.9.3. 财产费用的测算（单位：元/月）。4.9.3.1. 折旧费用。管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在 2000 元之上，使用年限超过

9、壹年），按使用年限进行折旧。固定资产包括：l 办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。l 清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。折旧费用固定资产的原值固定的使用年限12 月4.9.3.2. 资产的摊销。管理处前期发生的开办费按物业委托管理合同的合同期限进行分摊。 开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。分摊费用开办费发生的总额委托的管理期限12 月4.9.3.3. 固定资产的修理费。前期购置的固定资产，按固定资产折旧的 15%计提修理费。4.9.3.4. 员工宿舍租金（地产提供宿舍，

10、此项费用不计）。4.9.3.5. （财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。保险费（须投保的公共设施、设备）总金额保险费率保险受惠物业的总面积购买保险是业主及物业管理 X 公司规避风险的壹种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定且形成法律文件，否则物业X 公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。4.9.4. 物料消耗的测算（单位：元/月）。4.9.4.1. 服装费的测算（单位：元/月）。按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。服装费用构成表序号名称服装成本人数服装费用（月）单位：元1经理服装成本人数使用月份2行政管理人员服装成本人数使用月份3技术、维修人员服装成本人

11、数使用月份4保安管理人员服装成本人数使用月份5保洁管理人员服装成本人数使用月份6绿化人员服装成本人数使用月份7其他人员服装成本人数使用月份合计4.9.4.2. 保安物料消耗。根据物业管理所需配置的保安器材（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。保安器材分摊明细表备注所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。（参考价格）单位：元物资名称单价数量使用期限每月分摊费用对讲机1080元/台353年1050元对讲机电池100元/台702年292元对讲机耳唛30元/个350.5年175元电警棍600元/根102年250元硬盘录像机1500元/台23年85元录像带50元/

12、台331年220元巡更棒（可选）1900元/根53年267元巡更感应点60元/个1003年167元手电筒70元/个153年30元干电池3元/节520天202元防火服1000元/套53年139元防火面具150元/个103年2元手推式灭火器750元/个152年68元4公斤灭火器60元/个20002年5000元消防工具400元/套55年33.元消防桶20元/个303年17元救援绳8元/米5005年67元交通指挥棒100元/个62年25元反光背心35元/件63年5.9元紧急隔离带75元/盘103年21元交通路锥70元/个503年98元相机胶卷25元/个3个月30元合计4.9.4.3.保洁物料消耗。86

13、83.3元根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。保洁材料分摊明细表单位：元名称用途单位单价月均消耗数量月均消耗金额备注玻璃刮刀清洁玻璃把25.00375.00所 有 材 料铲刀清洁地面把4.0028.00可 根 据 所清洁桶盛水个9.0019.00管 小 区 的长地拖清洁地面把15.00345.00需要，按照扫把清洁地面把6.00318.00实 际 配 置垃圾斗清扫垃圾个5.00210.00情 况 及 使地刷清洁地面把5.00315.00用 年 限 进尘拖布清洁大堂套20.00120.00行测算。毛巾擦拭物品条5.001575.00鸡毛掸除尘把10.

14、00110.00洁厕刷清洁便池把3.0033.00胶手套劳动保护双4.0028.00地毯清洁剂清洁地毯瓶75.002150.00洗衣粉清洗物品包5.00210.00去污粉去除污迹瓶7.00214.00洗洁精清洗物品桶25.004100.00洁厕灵清洁便池桶30.005120.00玻璃水清洁玻璃瓶8.00216.00不锈钢水清洁不锈钢制品瓶90.000.545.00电话消毒液杀菌瓶15.00460.00空气清新剂空气清新瓶20.00580.00蜡水打蜡瓶90.003270.00起蜡水起蜡瓶90.003270.00洁而亮清洁物品瓶15.00460.00碧丽珠清洁皮制物品瓶30.00390.00大垃

15、圾袋存放废弃物个0.25900225.00小垃圾袋存放废弃物个0.054500225.00清洁用品月消耗费用小计2730.00注：如保洁项目外包，此项费用的金额以外包协议规定的金额为准。4.9.4.4. 环境、绿化物料消耗。根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。4.9.4.5. 物业维修物料消耗。根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。物业维修物料分摊表单位：元序号项目测算依据费用构成备注公共设施的护栏、围墙、沟渠、池井盖、公共场所路面养所

16、 有 材 料维修养护路面、路桩、路灯杆、减速坡、护油漆、各种标识可 根 据 所1倒车杆、倒车镜、车场地面标等制作更换费用。管 小 区 的识、各种外露管道的养护，标车场设施养护材需要，按照识牌、指示牌的制作更换料。实 际 配 置供配电系统变压器发电机变压器、高压设备维修保养材料。情 况 及 使用 年 限 进2发电机运行保养行测算材料费、油费照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、按每年更换次数3会所、路灯等核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费消防系统防排烟通风设施、烟感、温感按每年损坏比例探头，消防联动柜、核算烟感、温感采4消防泵、喷淋泵、喷淋头，室购费，消防泵、喷内外消火栓箱、消火栓淋泵、喷淋头

17、、消火栓箱材料费给排水系统生活供水变频泵变频泵、潜水泵维5潜水泵修材料费，管道阀门维修材料费防盗，监控系消防信号柜、消防联动柜、闭每年维修材料费6统路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。7水景娱乐设施维护材料费8空调及采暖4.9.5. 小区公共费用的测算（单位：元/月）4.9.5.1. 公共电费。根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。4.9.5.1.1. 电梯系统电费。电梯电费电梯数量电梯功率30 天电梯每天的使用时间（折算成小时数）电费单价（元/度）电梯通风、照明、降温电费电梯通风、照明、降温等设备的数量功率 30 天每天的使用时间（折算成小时数）

18、电费单价（元/度）4.9.5.1.2. 公共照明系统电费。室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：公共照明系统电费照明器具的功率30 天相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和电费单价（元/度）4.9.5.1.3. 供配电系统电费。变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：变压器的电费（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+ 超出基本电量的实际使用电量）电费单价；变压器的电费变压器功率电费单价24 小时30 天4.9.5.1.4. 消防系统电费。消防水泵（按每季度检修 2.5 小时计算）消

19、防水泵的数量消防水泵的功率电费单价2.5 小时3 月送、排烟风机（元/月）（按每季度检修 2.5 小时计算）送、排烟风机数量送、排烟风机功率电费单价2.5 小时3 月中央控制室电费中央控制室所有电器的功率30 天每天实际工作时间 电费单价4.9.5.1.5. 给排水系统电费。供水变频泵、潜水泵使用的电费泵的功率数量30 天每天实际工作时间电费单价4.9.5.1.6. 泳池系统电费。(收费泳池不计此项)泳池系统电费循环系统的功率30 天每天实际工作时间电费单价4.9.5.2. 公共水费（单位：元/月）4.9.5.2.1. 绿化水费根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水 15 天，每次

20、浇水渗透土壤 3 公分）：绿化水费绿化面积0.0350%15 天水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.2.2. 清洁用水根据清洁面积测算：清洁用水估算每天用水量30 天水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.2.3. 泳池用水（收费泳池不计此项）（可选）根据泳池容积测算泳池水费：泳池用水泳池容量3 次（每年换水 3 次）12 月水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.2.4. 小区景观用水根据小区景观的数量测算：小区景观用水小区景观每天耗用水量30 天水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.3. 电梯运行费。电梯保养费：每部电梯每月保养费单价的总合如果每部保养费单价相同，则电梯保养费电梯保养

21、费单价电梯数量电梯年检费：电梯每月年检费每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价电梯数量）12 月4.9.5.4. 公共设施养护费根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算（可参考下表的测算方法）。物业维修物料分摊表单位：元序号项目测算依据费用构成备注公共设护栏、围墙、沟渠、池井盖、公共场所路面养护油所 有 材 料施的维路面、路桩、路灯杆、减速坡、漆、各种标识等制作更可 根 据 所1修养护倒车杆、倒车镜、车场地面标换费用。管 小 区 的识、各种外露管道的养护，标车场设施养护材料。需要，按照识牌、指示牌的制作更换实 际 配 置供配电变压器变压器、

22、高压设备维修情 况 及 使系统发电机保养材料。用 年 限 进2发电机运行保养材料行测算费、油费照明系楼道、走廊、电梯厅、大堂、按每年更换次数核算日3统会所、路灯等光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费消防系防排烟通风设施、烟感、温感按每年损坏比例核算烟统探头，消防联动柜、感、温感采购费，消防4消防泵、喷淋泵、喷淋头，室泵、喷淋泵、喷淋头、内外消火栓箱、消火栓消火栓箱材料费给排水生活供水变频泵变频泵、潜水泵维修材5系统潜水泵料费，管道阀门维修材料费防盗，消防信号柜、消防联动柜、闭每年维修材料费6监控系路监控系统、红外线周界防越统系统的维修养护。水景娱维护材料费7乐设施空调及8采暖4.9.5.5. 社

23、区文化费用根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。4.9.5.6. 垃圾清运费根据小区每天垃圾量确定：垃圾清运费垃圾量（桶）收费单价4.9.6. 其它4.9.6.1. 税金的测算（单位：元/月） 根据国家规定计提：税金（4.9.1 项、4.9.2 项、4.9.3 项、4.9.4 项、4.9.5 项合计金额供参考）税率（5.5%）4.9.6.2. 管理酬金的测算（单位：元/月）按照当地政府规定的比例计提管理酬金（北京 10%）。如：管理酬金之上包括税金在内的所有费用酬金提取比例4.9.6.3. 不可预见费用该项费用按总支出的 3%（参考值）计提不可预见费用（4.9.1 项、4.9.2 项、4

24、.9.3 项、4.9.4 项、4.9.5 项合计金额）3%4.9.7. 计算各类物业管理费的收费标准根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物业管理费的收费标准。管理费构成明细表单位：元/月.M2人工行政财产物料小区公分摊收费项目其它费用费用费用消耗共费用面积标准住宅商业写字楼会所别墅学校合计注意：被测算的物业可能存在以下几种情况：同壹单体同壹用途；同壹单体不同用途；不同单体同壹用途；不同单体不同用途。这样除了不同物业单体的管理服务费标准不同，即使对同壹个物业单体，例如综合性物业，既有商业部分， 又有住宅或写字楼部分，也会出现同壹个物业内有不同的收费标准的情况，

25、特别是现今万科开发的多为大盘，壹块宗地内物业用途的多样性将使物业管理费的测算较复杂。各类管理费的测算仍应参照当地政府制定的物业收费指导标准及相关规定。4.10. 倒推法测算4.10.1. 根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。4.10.2. 根据物业面积计算出总收入。4.10.3. 按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。附：优秀物业管理成本构成比例经验值（仅供参考）优秀物业管理成本构成比例经验值项目人工费用行政费用财产费用物料消耗小区公共费用其它比例40%5%5%10%25%15%4.10.4. 按各项目分摊费用推测出合理的物业管理服务承诺。（推测方法是按列举法的细分内容，倒过来推测）4.11. 综合比较调整物业管理费对比调整表单位：元项目列举法倒推法调整情况人工费用行政费用财产费用物料消耗小区公共费用其它合计注：可将之上六项内容进壹步细分进行比较调整。