房地产开发与经营-大连理工2022年春期末考试复习题.pdf

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1、机 密启用前 大连理工大学网络教育学院 2022 年春房地产开发与经营 期末考试复习题 注意事项：本复习题满分共：200 分。一、单项选择题（本大题共 10 小题，每小题 3 分，共 30 分）1、下列关于各类用地最高出让年限，正确的是（A）。A.居住用地 70 年 B.教育用地 40 年 C.综合用地 40 年 D.工业用地 40 年 答案解析：按国家有关法律规定,各类用地的出让最高年限为:居住用地 70 年;工业用地 50 年;教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。2、私立学校、豪华住宅、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限

2、，由高至低的顺序为（B ）。A私立学校、豪华住宅、商场 B豪华住宅、私立学校、商场 C豪华住宅、商场、私立学校 D私立学校、商场、豪华住宅 3、市场分析与项目财务评估是（A）阶段的主要工作。A投资机会选择与决策分析 B前期工作 C建设 D租售 4、名义利率为 10%，每季度计息一次，年实际利率为（B）。A10%B10.38%C10.45%D11%答案解析：年实际利率=（1+10%/4）4-1=10.38%5、某小区规划建设用地面积 50000 平方米，其上建有 10 栋 6 层住宅楼，各层建筑面积均为 600 平方米，该小区容积率为（D）。A.0.65 B.1.24 C.0.95 D.0.72

3、 6、某经营者与甲公司签订了 15 年的商业用房租赁合同，租金固定不变，则其面临（D）。A.市场供求风险 B.时间风险 C.变现风险 D.通货膨胀风险 7、投资机会研究对投资额的估算精度误差为（B）。A.40%B.30%C.20%D.10%8、下列关于现金流量说法，正确的是（B ）。A不在同一时间点的现金流入和现金流出能够直接相减求净现金流量 B不在同一时间点的现金流入和现金流出不能直接相减求净现金流量 C对投资项目现金流量的考察与分析，不会因考察的角度和所研究系统的范围不同而呈现出不同的结果 D不同时间点上现金流入与现金流出之差称为净现金流量 9、招标文件自出售之日起至停止出售之日止，最短不

4、得少于（C）个工作日。A.1 B.3 C.5 D.7 10、购买房地产投资信托基金，属于（D）。A.房地产直接投资 B.房地产置业投资 C.房地产开发投资 D.房地产间接投资 二、判断题（本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分）1、在我国，只有土地使用权可以合法地在市场上进行交易。（对）2、按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。（对）3、除专用条款另有约定外，中标通知书在合同文件中具有最优先的解释权。（错）4、房地产开发项目可行性研究的根本目的是为了获得政府的审批。（错）5、房地产开发项目全程策划就是促销策划。（错）6、居住建筑密度=居住建筑面积/居住建筑用地

5、面积。（错）7、某一具体位置所处的社会、经济、自然环境，决定了该位置附近的市场需求和消费特征。（对）8、认知价值定价法属于竞争导向定价。（错）9、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（对）10、生地，指不具备开发建设条件的城市国有土地。（错）11、土地增值税实行四级超率累进税率。（对）12、问卷设计中问句设计应避免含意不清的字眼。（对）13、狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所。（对）14、消费者预期未来住宅价格上涨，则会增加对当前住宅的需求。（对）15、资金筹措计划主要是根据总投资计划就项目投资的资金来源进行分析。（对）三、名词解释（本大题共 8

6、 小题，每小题 5 分，共 40 分）1、房地产开发投资 房地产开发投资指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。2、房地产开发项目市场细分 房地产开发项目市场细分就是从房地产购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将房地产市场划分为若干个子市场的行为。3、土地使用权划拨 土地使用权划拨指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。4、财务净现

7、值 财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。5、不确定性分析 不确定性分析是通过对拟建项目的主要不确定性因素进行分析，计算基本变量的增减变化引起的项目财务或经济效益指标的变化，找出最敏感的因素及其临界点。6、房地产开发项目融资 房地产开发项目融资指房地产投资者为确保开发项目的顺利进行而进行的融通资金的活动，包括资金筹措与资金供应。7、房地产市场分析 房地产市场分析，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市

8、场行为。8、促销组合 促销组合是指企业根据促销的需要，对广告、销售促进、公关宣传与人员推销等各种促销方式进行的适当选择和综合编配。四、简答题（本大题共 6 小题，每小题 10 分，共 60 分）1、房地产开发为什么要遵循一定的程序？答：（1）由于房地产开发所具有的投资大、风险大的特点，开发企业不能盲目、仓促地开发项目，必须按照一定的科学程序，先作充分的论证，再决定开发建设什么类型的项目以及建多大规模的项目，从而减少投资风险；（2）房地产产品的形成有其内在的规律性，从设计、施工到房屋销售服务，从土地开发到房屋开发等，房地产开发工作必须遵循房地产产品的内在形成规律进行；（3）为了使房地产开发符合城

9、市规划，促进城市社会经济的发展，保证房地产开发产品的质量，保护广大消费者的利益，城市政府制定了严格的项目报建审批制度，以便对房地产开发进行引导、监督和管理。2、什么是土地增值税？国家征收土地增值税的目的是什么？答：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房 地产所取得的增值额征收的一种税。国家征收土地增值税，旨在通过开征土地增值税，对转让房地产的过高增值收益进行合理调配，维护国家权益，对房地产开发企业的正当经营行为予以保护，同时从根本上抑制炒买炒卖房地产的现象，使投机者不能再获取暴利。3、简述投资决策分析的主要内容。答：投资决策分析主要包括市场分析

10、和项目财务分析两部分工作。市场分析主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其所支付的价格水平，初步评价拟投资项目的市场可行性。财务分析则是根据市场分析的结果，就某一细化的投资方案，进行投资估算、收入估算、资金筹措，在此基础上编制财务报表，计算财务指标，考察项目的赢利能力、清偿能力及资金平衡能力，评价项目的财务可行性。4、简述可行性研究的含义与目的。答：可行性研究是关于建设项目是否可行的研究。具体来说，可行性研究是指在投资决策之前，决定项目在技术上、经济上是否可行所必须进行的技术经济分析论证的一种方法。投资决策前之所以要做好可行性研究工作，其根本目的有两个：一是实现投资决策的科学化、民主化，

11、减少或避免投资决策的失误。二是为了选择最佳投资方案，提高投资效益。5、简述房地产市场需求的特点。答：房地产市场需求的特点包括：需求具有广泛性；需求具有多样化；需求具有双重性（房地产尤其是住宅既可以作为消费者，也可以作为投资品，因此可分为房地产消费需求与投资需求两大类）；需求具有可替代性；需要借助金融机构来进行融资。6、简述房地产开发项目敏感性分析的步骤。答：房地产开发项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：（1）确定用于敏感性分析的经济效果评价指标；（2）选择不确定性因素，并确定不确定性因素可能的变化范围；（3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值，建立起一一对应的数量关系，并用敏感性分析

12、图或敏感性分析表的形式表示出来；（4）通过计算敏感度系数，找出较为敏感的变动因素。五、计算题（本大题共 3 小题，共 40 分）1.某房地产开发商向银行贷款 2000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%。若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？（20 分）解：（1）第一问实际上是按单利计息 按季度付息，一年有 4 个季度，一年计 4 次息，3 年计 12 次息，年利率 8%为名义利率，实际季利率为 8%/4=2%按单利计息的公式计算 （2）第二问是按复利计息

13、，按复利计息的公式计算 2.已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者的目标收益率为 10%，求该投资项目的财务净现值，并从财务角度判断该项目是否可行。单位为万元。（10 分）年份 0 1 2 3 4 5 现金流入 300 300 300 300 500 现金流出 1000 净现金流量-1000 300 300 300 300 500 解：利 用 净 现 值 公 式nttctiCOCINPV0)1()(，则 该 项 目 财 务 净 现 值123451000300(110%)300(110%)300(110%)300(110%)500(110%)261.42()0NPV 万元 因此该项目可行。3已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元、年平均税后利润为 500 万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。（10 分）解：%13%1005004500650%100项目总投资年平均利润总额投资利润率%3.43%1001500650%100资本金年平均利润总额资本金利润率%3.33%1001500500%100资本金年平均税后利润总额资本金净利润率 )(48012%22000万元niPI)(48.5362000%)21(200012万元I