[VIP专享]房地产估价师试题5402.pdf

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1、详 细 情 况一、简答题:1、公寓 2 号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产估价报告（之三）（续）（二）采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼 4 至 12 轴设为办公及设备用房；主楼一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼 12 至 16 轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；基地面积为 1875，总建筑面积为 9036；主楼为六层；前面附属楼为八层（由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造）；主楼顶上还加有一层设备层；结构形式为框架剪力墙结构；大

2、会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为 533，可设 732 座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为 132 辆。各楼层面积表表 1-6改建方案的室内外装修设计如下：外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙（重量轻，强度高）；外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗；天棚：T 型铝合金龙骨，面层采用铝合金板；隔断墙：采用双排 T 型龙骨，岩棉填充，双层 AT 板刮胶；会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板；楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。A、采用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格收益法是指运用适当的报酬率，将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到

3、估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格。1年租金毛收入经对估价对象周边相类似的物业调查分析，确定估价对象可出租建筑面积的租金水平。整个区域类似中高档次写字楼每天每平方米租金 4 元至 6 元。实例如下表：写字楼租金实例 表 1-7最终取其平均值确定估价对象的租金为每天每建筑平方米 5 元，在市场上有一定的竞争力，办公面积、会议室面积等在计算租金时统一按可出租的办公用房面积，即 7832计算；车库收益按停车位计算，停车总数为 132 辆，根据当前市区写字楼车位出租情况，估价对象的车位租金取 600 元/个月，在市场上有一定的竞争力。则估价对象的年租金毛收入为：（5783236560

4、012132）10000152438 万元2年有效租金收入考虑出租代理费用、出租空置率、租赁缓租期、租金交付拖欠等情况的影响，每年每套房屋总收益损失的租金按 15个月计算，则年有效租金收入为：152438 万元（115/12）133383 万元3年客观运营费用（1）房产税按年有效租金收入的 12%计算，l33383 万元12%16006 万元（2）营业税、城市建设维护税和教育费附加按年有效租金收入的 55%计算，133383 万元55%7336 万元（3）物业维修费用根据目前物业维修的统计资料，维修费用约占年有效租金收入的 2%，则物业维修费为：l33383 万元2%2668 万元（4）城镇土

5、地使用税；按 4 元/（土地面积）计算，土地使用税为：5550410000222 万元（5）物业管理费（合公共水电费、垃圾处理费、物业公司工作人员工资等）按年有效租金收入的 5%计算：l33383 万元5%6669 万元（6）年客观运营成本年客观运营成本上述 5 项之和32901 万元4年净收益年净收益年有效租金收入一年客观运营成本133383 万元2901 万元100482 万元5确定报酬率报酬率实质上是一种投资收益率，即报酬率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。虽然目前北京房地产投资的风险较以往有所增加而投资收益率有所下降，但相对其他行业仍然具有较高的投资收益率。由

6、于房地产本身的固有特性以及房地产存在的地域性，使不同区位、不同类型、不同时期的房地产投资收益率会存在一定的差异。经过调查计算分析，估价对象所在区域为北京市最中心地带，房价回落的可能性很小，但同时总房价款较高因此仍具有一定的投资风险，最终确定投资收益率为 8%。6采用收益法测算的房地产市场价格pa/r1l/（1r）n其中 P房地产市场价格a年净收益（100482 万元/年）r报酬率（8%）n收益年限（综合土地使用年限 50 年）根据上述公式以及分析取得的数据，采用收益法测算出估价对象具有转让、出租、抵押权利条件下的房地产市场价格为总价 12292 万元，单价为 13603 元/。B、采用市场法测

7、算改建完成后的写字楼市场价格市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。1可比实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易的实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。由于估价对象周边新建出售的写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。具体实例如下：实例 A：金宝通汇大厦位于东城区建国门内金宝街 18 号，金宝街东段路南。金宝通汇大厦左右邻街无其他办公建筑，其商业、办公气氛主要受金宝街西段众多商务

8、大厦影响。公共配套、基础设施齐全。交通便利，有 24 路、44 路、713 路、820 路到达，距东二环线较近。项目占地 3347，总建筑面积 17056。建筑共 9 层，有底商，为新建建筑，目前主体结构及外立面装修均已完成，正进行内部装修，尚未有企业入住。抛光大理石外立面，采暖通风系统采用中央空调。物业管理费拟定为10 元/月。2006 年 5 月的市场价格为 15500 元/。实例 B：盈地大厦位于东城区朝阳门内大街 298 号，北邻朝阳门内大街，西距东四北大街约 50m。地段商业气氛较好，公共配套、基础设施齐全。公交线路有 110 路、11l 路、106 路、112 路、202 路、80

9、7 路、846 路等。大厦为建成并已使用项目，共地上9 层，地下 3 层，含商业和写字楼。商业部分名称为盈通购物城，现正在招商。项目占地 6500，总建筑面积48000。建筑物外立面铺米花石材，部分为淡绿色玻璃幕墙。公共部分精装修，淡绿色玻璃外窗，采用中央空调系统。办公物业管理费为 23 元/月，由专业物业管理公司进行管理。2006 年 5 月写字楼的市场价格为 15000 元/。实例 C：金域中心位于东城区朝阳门内大街以南，北距朝阳门内大街约 50m，东距东二环约 100m，西邻朝内小街。项目东有新建成的凯恒中心、北有中海油大厦，区域商务气氛浓郁，公共配套设施齐全。交通便利公交线路多，有 1

10、12 路、115 路、109 路等，距环线地铁朝阳门站约 100m。项目总建筑面积 12 万，共分九个组团，规模巨大。建筑物地下、2 层地上 7 至 12 层不等，一至二层为商业。底商层高 45m，二层商业及办公部分层高 39m。配有美国约克和瑞士威克特中央空调系统、美国艾顿自控系统，美国 GIC 通讯系统、日本 BOLIN 安防系统等先进楼宇配套，通宽带及有线电视。建筑外立面采用抛光大理石与褐色玻璃幕墙相间，公共部分精装修。2006 年 5 月的市场价格为 15000 元/。2编制比较因素条件说明表估价对象与可比实例的比较因素条件详述见表下表。比较因素条件说明表 表 1-83编制比较因素条件

11、指数表根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素条件指数表见下表：比较因素条件指数表 表 1-94编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表：因素比较修正系数表 表 1-105选取交易实例时，根据估价对象的实际用途，采用了中高档写字楼作为实例。但是估价对象在商业与办公集聚度等区域因素及临街方面均劣于实例。因此市场法测算的价格低于可比实例的平均价格。根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取房价，权重分别为金宝通汇大厦 04、盈地大厦03、金域中心 03。则采用市场法测算的结果为：办公部分单价：146060413583031

12、24280313646 元/6根据当前市区写字楼车位出售情况，价格从 15 万元至 20 万元不等，估价对象属于立体车库，且其位置决定需要其提供停车服务的物业较少，车位售价应取低限，为 15 万元/个。7改建后写字楼的总建筑面积变更为 9036，其中办公部分建筑面积（包括办公及设备用房、会议室、前附楼）为7832，总停车位 132 个。则改建后写字楼价格为：总价：136467832100001513212668 万元单价：12668903614019 元/C、改建完成后的写字楼市场价格估价结果的确定收益法和比较法从不同角度反映了房地产价格，估价对象为投资收益型房地产，因此收益法与市场法测算的房

13、地产市场价格较为接近。根据估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，取上述两种评估方法测算结果的平均值作为最终的评估结果。测算的结果见下表：两种评估方法评估结果一览表 表 1-11改建完成后的写字楼单价：136030514019051381l 元/改建完成后的写字楼总价：1381190361000012480 万元D、假设开发法测算估价对象市场价格1补交出让金根据国有土地使用证（市东中外国用（95）字第号）、北京市城镇国有土地使用权出让合同（京房地出让合字（95）第号）和建设工程规划许可证（95）规建字号）记载，东城区大街号建筑面积459l0（不合古建），土地用途为商业办公及公寓

14、，总出让金 539685 万元。由于资产占有方北京有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原楼面毛地价为 117553 元/，并以此为假设前提计算因用途改变而需补交的出让金额。估价时点时，估价对象用地应交楼面毛地价由市场法测算，可比实例为综合二级类别，测算过程具体如下：（1）可比实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的土地出让交易实例，以它们的价格作比较，结合影响土地价格的因素，进行因素修正，求取待估土地的价格。具体实例如下：实例 A：海运仓危改 B2 国华大厦用地位于东城区东城区海运仓，总占地面积 950

15、2，地上建筑面积 56990，2004 年土地楼面价格为 l800 元/。实例 B：中国石油大厦 l、2 期用地位于东直门内大街，总占地面积 2251988，地上建筑面积 144959，2004 年土地楼面价格为 l800 元/。实例 C：东营房住宅小区用地位于东城区东营房，总占地面积 9573，地上建筑面积 660537，含居住、商业、办公，2004 年综合用地土地楼面价格为 l600 元/。（2）编制比较因素条件说明表估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。比较因素条件说明表 表 1-12（3）编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因

16、素指数见下表：比较因素条件指数表 表 1-13（4）编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数见下表：因素比较修正系数表 表 1-14（5）上述三个实例中与估价对象的相关性强度相近，采用算术平均求取，则测算的结果为：正常楼面毛地价：（174817491719）31739 元/则需补交楼面毛地价正常楼面毛地价原楼面毛地价1739l175536347 元/补交地价总额为 5634790361000050915 万元2建筑安装工程费（1）改造方案：根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼 4 至 12 轴设为办公及设备用房；主楼一至四轴楼板及剪

17、力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼 12 至 16 轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；本方案占地面积为 l875，总建筑面积为 9036r；主楼为六层；前面附属楼为八层（由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造）；主楼屋顶上还加有一层设备层；结构形式为框架剪力墙结构；大会议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为 533，可设 732 座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为 132 辆。实施基本步骤：首先拆除 19951997 年新建的夹层部分，l4 轴、1215 轴、AF 轴五层及五层以上部分；再对35 轴，1113

18、轴的剪力墙进行拆除，最后拆除 l4 轴、1215 轴、AF 轴楼板和中间的梁柱，并且对不满足结构安全性要求的部位进行加固处理。拆除加固完成后，对 14 轴，AF 轴范围内委托专业厂家安装机械停车设备；对1215 轴，AF 轴形成的四层通高室内无柱空间按照剧院模式设置一层池座、两层楼座，并且按会议室声学要求进行室内装修；同时对其他部位的办公室进行装修。主要的设备用房设于首层的 AC 轴、412 轴。各楼层面积表 表 1-15改建方案的室内外装修设计如下：外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙（重量轻，强度高）；外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗；天棚：T 型铝合金龙骨，面层采用铝合金板；隔断墙：采用双排丁型龙

19、骨，岩棉填充，双层 AT 板刮胶；会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板；楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。（2）改造预算根据清华建筑设计院出具的2 号楼改造估算表，改建工程预算费用为 31695861 元，估价对象的继续建安装修工程费为 3540 元/。详见下表：改造估算表 表 1-163红线内市政工程费上述预算价格中包含了续建工程的红线内市政工程费，此处不再重复计算。4专业人士费（史记：相当于勘察设计和前期工费）包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的 10%：354010%354 元/5管理费管

20、理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的 8%，则管理费为：35408%28320 元/上述 4 项费用合计为 417720 元/。6投资利息利率按年贷款利率 603%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为 1 年，各项费用均匀投入，则投资利息为：投资利息：417720（1603%）1/21）12410 元/7开发利润根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取 1000%，则开发利润为：开发利润：41

21、77201000%41772 元/8估价对象改建费用估价对象改建费用单价：4177201241041772471902 元/9估价对象价格测算结果估价对象价格改建完成后的写字楼价值改建费用应补交的出让金估价对象单价1381147190256347852850 元/估价对象总价8528509036100007706 万元（三）采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格公寓的续建工程主要包括部分未完工的土建工程、装修工程、设施设备工程等。续建公寓的基本设施情况：供暖及空调通风冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。消防设自动报警及喷淋系统，地面停车位约 50个。续建公寓的

22、建成后主要部分装修设计标准见下表：主要部分内装修一览表表 1-173红线内市政工程费上述预算价格中包含了续建工程的红线内市政工程费，此处不再重复计算。4专业人士费（史记：相当于勘察设计和前期工费）包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的 10%：354010%354 元/5管理费管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的 8%，则管理费为：35408%28320 元/上述 4 项费用合计为 417720 元/。6投资利息利率按年贷款利率 603%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期

23、为 1 年，各项费用均匀投入，则投资利息为：投资利息：417720（1603%）1/21）12410 元/7开发利润根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取 1000%，则开发利润为：开发利润：4177201000%41772 元/8估价对象改建费用估价对象改建费用单价：4177201241041772471902 元/9估价对象价格测算结果估价对象价格改建完成后的写字楼价值改建费用应补交的出让金估价对象单价1381147190256347852850

24、元/估价对象总价8528509036100007706 万元（三）采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格公寓的续建工程主要包括部分未完工的土建工程、装修工程、设施设备工程等。续建公寓的基本设施情况：供暖及空调通风冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。消防设自动报警及喷淋系统，地面停车位约 50个。续建公寓的建成后主要部分装修设计标准见下表：主要部分内装修一览表 表 1-17、采用市场法测算改建完成后的公寓市场价格；市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。1可比实

25、例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的二手房交易实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。具体实例如下：实例 A：元嘉国际公寓位于东城区东四十条，总建筑面积约 35 万，其中包括酒店式服务公寓、底商、地下停车场及其相应配套服务设施，交通便利公交线路多临近地铁，距东二环约 200m。2006 年 5 月精装修公寓的二手房市场价格 13627 为元/。实例 B：恒基中心汇豪阁公寓位于东城区建国门内大街，北京站附近，交通便利公交线路多临近地铁，公寓为酒店式管理，精装修，2006 年 5 月公寓的二手房市场价格为

26、 13043 元/。实例 C：巷上家园位于东城区钟楼北桥东北向安德路，有底商。交通便利，公交线路较多。容积率 49，绿化率 3027%，2006 年 5 月简装修公寓的二手房市场价格为 11280 元/。2编制比较因素条件说明表估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表。比较因素条件说明表 表 1-183编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定见下表：比较因素条件指数表 表 1-194编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数下表：因素比较修正系数表 表 1-205上述三个实例中与估价对象的相关性强度依次为元

27、嘉国际公寓、恒基中心汇豪阁公寓、巷上家园，根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取，权重分别为：元嘉国际公寓取 04，恒基中心汇豪阁公寓 03，巷上家园取 03，则测算的结果为：改建完成后的公寓单价：04124680312048031105811919 元/改建完成后的公寓总价：1191915032271000017917 万元B、假设开发法测算估价对象市场价格1建筑安装工程费根据北京市建筑工程概预算定额标准以及原设计方案，估价对象的继续建安装修工程费为 l000 元/。2红线内市政工程费红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价

28、对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的 10%，由此可测算红线内市政工程费：100010%100 元/3专业人士费（史记：相当于勘察设计和前期工程费）包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的 10%：（1000100）10%110 元/4管理费管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的 8%，则管理费为：（1000100）8%88 元/上述 4 项费用合计为 l298 元/。5投资利息利率按年贷款利率 603%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为 1 年，各项费用均匀投入，

29、则投资利息为：投资利息：l298（1603%）1/213856 元/6开发利润根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取 1000%，开发利润为：开发利润：l2981000%12980 元/7估价对象续建费用估价对象续建费用单价：l298385612980l466 元/8估价对象价格测算结果估价对象价格改建完成后的公寓价值一改建费用估价对象单价ll919l46610453 元/估价对象总价1045315032271000015713 万元（四）估价结果的确

30、定估价结果运用了三种技术路线测算，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。三种评估技术路线从不同角度反映了房地产价格，测算的结果见下表：三种评估技术路线评估结果一览表 表 1-21三种估价路线测算出的方法价格差别较大，分析原因有以下内容：（1）设定建成后为写字楼时扣除的续建成本较大，根据对目前周边写字楼市场价值的估算，续建后的增值空间并不明显，而续建成本的价值偏高，则导致现状房地产价格较低，同时由于续建方案中对写字楼的建筑面积由现状的1503227，变

31、更为 9036，导致房地产总价的价格同样降低。（2）目前北京市房地产市场的居住房地产价格增势明显，通过对该区域的市场调查分析，该区域的公寓与写字楼的销售价格差别较小，而由于两种类型的房地产的续建成本差别较大，也导致最终价格差异性明显。根据的估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，采用加权平均求取最终评估结果，权重分别为：04，03，03，则测算的结果为：总价：13242 万047706 万0315713 万0312323 万元平均单价：12323 万元15032278197 元/七、估价结果确定最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表：表 1-22附件（略）你的答案：标准答案：

32、1、采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格时，未说明是采用哪种假设前提进行估价的。2、在用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格时，未说明是否有押金或租赁保证金的利息收入。3、在用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格时，所选租赁可比实例的租金内涵未说明。史家解读：租金内涵包含：出租方式、租金交纳方式、是否含押金或租赁保证金利息、各项运营费用是否包含在内，如物业服务费等。4、车库有效收入、运营费用及报酬率不应与写字楼混为一谈，应单独计算。5、城镇土地使用税应说明取值依据。6、物业管理费取值依据未说明。7、缺保险费计算或应作相关说明。8、未说明年净收益是预测值，或未对年净收益进行变化趋

33、势分析。9、报酬率的确定未说明过程。10、应说明选用净收益每年不变有限年期公式的理由。11、确定收益年限应充分说明理由。史家解读：在估价时点，建筑物剩余经济寿命是 52 年，综合土地出让年限为 50 年，以两者中较小值为收益年限，取收益年限为 50 年。12、计算收益价格时，未说明出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。13、实例 B、实例 C 与估价对象规模不相当。14、实例 C 与估价对象档次不相当。15、未说明三个可比实例的建筑结构。16、市场法计算中缺少权益状况调整。17、市场法计算中缺少建筑物折旧调整。18、采用传统方法测算应说明理

34、由（或者说：未说明不采用现金流量折现法的理由）19、应将原楼面毛地价换算到估价时点，才能与采用市场法求出的在估价时点现用途楼面毛地价进行比较、计算。20、三个可比实例交易日期与估价时点相隔太长，不宜作为可比实例。21、实例 B 的规模与估价对象不相当。22、缺土地使用权剩余年限调整。23、未说明专业人士费的取值依据。24、缺公共配套设施建设费、开发期税费和其它工程费。25、缺基础设施建设费或作不需计算的说明。26、缺取得估价对象的税费。27、缺销售费用。28、管理费取值应说明依据。29、缺销售税费。30、投资利息计算基数中缺取得估价对象的税费、估价对象价值、销售费用（在销售之前发生的）以及补交

35、的土地使用权出让金。31、从题意看，若是投资利润率，计算基数中缺销售费用一项；若是成本利润率，计算基数中缺投资利息、销售费用两项。32、采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格时，未说明是采用哪种假设前提进行估价的。33、未说明三个可比实例的结构和总建筑面积。34、缺权益状况调整。35、采用传统方法测算应说明理由（或者说：未说明不采用现金流量折现法的理由）36、未说明专业人士费的取值依据。37、缺公共配套设施建设费、开发期税费和其它工程费。38、缺基础设施建设费或作不需计算的说明。39、缺取得估价对象的税费。40、缺销售费用。41、管理费取值应说明依据。42、缺销售税费。43、投资利息计算基数中缺取得估价对象的税费、估价对象价值、销售费用（在销售之前发生的）。44、从题意看，若是投资利润率，计算基数中缺销售费用一项；若是成本利润率，计算基数中缺投资利息、销售费用两项。45、确定估价结果有误，根据最高最佳利用原则，续建为公寓价值最大，因此应以成本法和假设开发法测算续建为公寓的价格进行加权平均，确定最终结果。本题分数：150.00 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 分 解析：