北京某房地产开发有限公司发布虚假广告的查处经过48292.pdf

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1、.专业.专注.word 可编辑 .北京某房地产开发有限公司发布虚假广告的查处经过 2006 年 08 月 21 日，分局经检科接一匿名举报，称：北京某房地产开发有限公司发布的某居住小区的广告有虚假成分，要求予以查处。接举报以后，检查人员立即对举报内容进行核实，了解掌握了以下的情况：举报中涉及的某居住小区（为叙述方便等原因，以下称该小区为 S 小区）是由北京某房地产开发有限公司（为叙述方便等原因，以下称该公司为 H 公司）开发的，该小区位于北京市郊区的某村。为了对 S 小区进行宣传，当事人委托一设计单位设计并印制了宣传 S 小区的广告，并对外发布。经初步检查，发现 H 公司发布的有关 S 小区的

2、广告，部分内容与实际不符，证明举报基本属实，故以涉嫌虚假宣传为由，提请对被举报人 H 公司立案检查。经检查查明，为推销 S 小区，H 公司于 2006 年初委托北京某广告有限公司设计了宣传广告，该广告定稿，并最后经 S 公司负责人、公司经理同意以后，委托北京某印刷有限责任公司印制 30000份，于 2006 年 3 月开始在小区售楼处对外发布。在 H 公司发布的广告中有“修建在即的城铁与高速公路”、“社区那边有着千亩的风情园林”、“在社区边天然而成的千亩园林”、“完善而齐全的步行商业街、物品齐全的超市、银行、邮局、饭店、茶馆、书店、美容院”、“幼儿园、小学、医疗机构”、“宅间花园边的休息亭、小

3、区内连续的瀑布”、“瀑布飞泻”、“千姿百态而又神采各异的雕塑小品、多功能的活动广场”、“中水入户”、“绿化率高达48%”、“周界红外报警系统”等用语。H 公司发布含有上述内容的广告的目的是很明显的，那就是为了对外宣传 H 公司开发的 S 小区。因为 S 小区虽然布局比较合理，环境也不错，小区的名称也很文雅，但这个小区也有它的明显的“软肋”，那就是：位置相对来说比较偏僻，交通不便捷，知名度也不是很高 这些都严重影响了小区的销售。为了尽快地提高小区的知名度，促进 S 小区的销售，最后经 H 公司负责人的同意，将前述内容写进了广告中，在委托印刷企业印制后，在 S 小区售楼处对外发布。.专业.专注.w

4、ord 可编辑 .H公司发布的上述广告，把S小区描述的确实很优美，并且很让准备购房的消费者动心。不信你就看 论交通，有“修建在即的城铁与高速公路”；论环境，有“社区边天然而成的千亩园林”；论消费和购物，有“完善而齐全的步行商业街、物品齐全的超市、银行、邮局、饭店、茶馆、书店、美容院”；论休息和娱乐，有“宅间花园的休息亭、连续的瀑布、千姿百态而又神采各异的雕塑小品、多功能的活动广场”；论物业和保安，这里有“中水入户”、“周界红外报警系统”；说到人们关心的绿化率，广告中这样告诉你“绿化率高达 48%”；同时，广告还告诉你小区里还有“幼儿园、小学、医疗机构”那么，H公司发布的广告与S小区的实际情况是

5、否相符呢？根据当事人发布的广告，检查人员对广告中所涉及的有关事实进行了检查和查证，并向有关单位和部门进行了咨询，最后，检查人员认定H 公司发布的上述广告在如下几方面存在虚假成分：一、关于当事人发布的广告中的“修建在即的城铁与高速公路”之语。这句话，是 H 公司为推销其开发的 S 小区而写进广告的，根据北京市的总体布局以及S小区所在地区具体实际，结合S小区所处的地理位置，凭正常思维，上述“修建在即的城铁与高速公路”是不太可能的，故检查人员决定首先要把“修建在即的城铁与高速公路”的事实弄清楚。经检查人员到该区某政府部门进行咨询，得知：该部门虽然已经就本区轨道交通线路方案比较示意图提交市规委，但至今

6、尚未得到市规委批复。假如上述方案得到批复，其实施也要待北京市地铁 9 号线完工以后才能进入具体规划阶段，因为规划中（确切的说应该是该部门未得到批准的申请中）的该路线的东端起点是和地铁9号线相接的，那么地铁9号线什么时候开始动工呢？答复是需要若干年后才能开始动工，而修建一条地铁线路则不是短期内可以完工的。同时，即便上报方案得到批复，本地区的轨道交通能够得以施工，该部门上报的有关该地区轨道交通线路方案比较示意图中，路线的西端起点以及所经过的路线离 H 公司开发的 S 小区也相去甚远；关于高速公路，检查人员到主管北京市境内高速公路修建和管理工作的北京市首都公路发展有限责任公司了解情况，该.专业.专注

7、.word 可编辑 .公司向检查人员提供了由中国城市规划设计研究院编辑的 北京市综合交通规划纲要 中有关北京市境内近年高速公路的发展规划，并答复：你区境内现在已经有高速公路在运行，按照北京市高速公路发展的整体计划，并从交通运输的总体考虑，可以肯定地说，在 2020年以前，在你区境内修建新的高速公路的计划根本没有考虑。基于此，检查人员认为：H 公司发布的广告中的“修建在即的城铁与高速公路”与事实不符，应认定为虚假。二、关于当事人发布的广告中的“社区那边千亩的风情园林”、“社区边天然而成的千亩园林”等用语。经调查了解，H 公司人员介绍，广告中的千亩园林指的是位于 S 小区西南方向的、该区某村村内的

8、一片树林。但经检查人员实地检查发现，在当事人开发的 S 小区西面，是某村的大片耕地，检查时，耕地上种植的玉米已经成熟，正等待收割。而在 S 小区的正南面，是该村的村民住宅，在每户村民住宅的院落里，数量不等的种植着一些树木，有的是三两棵，有的是五六棵。虽然从远处看，能看到这里的一些树木，但远没有成林，更达不到千亩的水平。据此，检查人员认为：当事人发布的广告中的“社区那边千亩的风情园林”、“社区边天然而成的千亩园林”等用语与事实不符，并且容易引起消费者的误认，应认定为虚假。三、关于 H 公司发布的广告中有关“连续的瀑布”、“瀑布飞泻”等用语。H 公司人员解释说，这里说的所谓的瀑布，指的是规划中尚未

9、建成的小区内的一条人工水路，由于有落差的存在而形成的类似于橡胶坝一样的水帘。检查人员认为：“瀑布”，有它的特定的含义。同时就一般的普通的认识，在普通消费者的心目中，对瀑布的理解也绝对不是类似于橡胶坝一样的水帘。在这里，“瀑布”与类似于橡胶坝一样的“水帘”，已经不是夸大与缩小的关系，而已经成为是与非的区别了。基于此，检查人员认为：H 公司发布的广告中的“连续的瀑布”等用语与事实不符，应认定为虚假。而“瀑布飞泻”之语的使用，则更说明了 H 公司想借用瀑布来渲染 S 小区的环境的用意。.专业.专注.word 可编辑 .四、关于广告中“完善而齐全的步行商业街、物品齐全的超市、银行、邮局、饭店、茶馆、书

10、店、美容院”、“幼儿园、小学、医疗机构”、“宅间花园的休息亭、连续的瀑布、千姿百态而又神采各异的雕塑小品、多功能活动广场”、“中水入户”、“绿化率高达48%”、“周界红外报警系统”等用语。经现场检查，S 小区尚并不具备上述场所和条件。基于以上事实，检查人员认为：当事人 S 公司发布的广告中的上述内容，与实际情况不符，含有虚假成分，应属于引人误解的虚假宣传。中华人民共和国反法 第九条第一款明确规定：“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”。被举报人 H 公司显然已经违反了这一规定，已经构成虚假宣传的不正当竞争行为。根据

11、中华人民共和国反不正当竞争法 第二十四条第一款“经营者利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传的，监督检查部门应当责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款”的规定以及北京市工商局行政处罚裁量权实施办法中有关裁量权的规定，结合当事人的虚假宣传尚未给社会造成严重后果的事实，办案机构提出了责令当事人改正违法行为，并处以 60000 元罚款的行政处罚建议。在对 H 公司作出行政处罚前，对此案曾经有过几种不同的看法和意见，归纳起来主要有以下几点：第一种意见是，虚假宣传是肯定的，但没有必要面面俱到，把当事人在广告中的所有的虚假内容都列举出来，并对其进行调查核实。应该

12、拣一两个有代表性的虚假方面进行调查，然后根据这一两个虚假方面进行罚款就可以了。如果都列举出来显得太烦琐，而对这些都进行调查也太浪费工商执法部门的时间和人力、物力了；二、调查终结报告应该简单明了，不要说的过细；三、关于对广告中“连续的瀑布”、“瀑布飞泻”虚假情况的认定，应请语言文字方面的专家学者对瀑布作出权威的解释和定义，并且.专业.专注.word 可编辑 .要用这个解释来认定当事人广告中有关“瀑布”内容的虚假。这样才能有说服力和权威性，单凭检查人员的分析显得力度不够。针对以上三种不同的意见，办案机构及检查人员认为：关于第一种意见，检查人员认为：首先应该明确行政处罚的出发点和行政处罚的目的。对违

13、法当事人实施行政处罚，应该以纠正当事人的违法行为、规范经营者的经营行为、维护社会主义市场的经营秩序和竞争秩序为出发点和归宿。而不能以罚款为目的，更不能一罚了之，作出处罚决定就完事大吉。针对本案，当事人发布的广告中，与事实不符的地方不仅仅一两处，而是有多处。所以，检查人员认为，正确的做法应当是，针对当事人广告中的每一项以及每一句用语都要进行核实，违法之处必须指出并责令当事人改正，以达到对当事人的违法行为予以惩戒、对当事人发布广告行为予以规范的目的。退一步讲，假如我们只对当事人发布的广告中的一、两项或者两、三项所谓主要的虚假内容予以检查认定并责令当事人改正的话，虽然也可以对当事人处以罚款，在认定事

14、实、定性以及处罚上没有违法。但一旦当事人只是把这些经认定并责令改正的一、两项或者两、三项虚假内容进行了改正，然后再进行发布。那么，对广告负有监管职责的行政执法机关怎么办？再进行检查？再对当事人实施行政处罚吗？当事人会说，你已经检查过并且已经处罚过了，我们也已经按照你们的意见进行了改正，怎么又要查？又要罚？如果行政执法机关不予理睬呢？广告中的虚假内容在那里明摆着，负有监管职责的机关听之任之，那就涉嫌失职、甚至渎职，涉嫌行政不作为。这样，将使行政执法机关处于非常不利的、非常尴尬的位置，这是我们不愿意看到也不应该看到的。关于第二种意见，检查人员认为：案件调查终结报告应该是案件承办人对所承办案件的检查

15、过程的如实的记录。它是办案机构对立案调查的案件，在已经查清有关事实，并认为应给予当事人行政处罚，需将案情以及检查情况、处理意见和处罚建议等呈请有关机构以及有关领导的情况下，而撰写的所承办案件的有关情况的书面报告。它应当包括：案件的来源；当事人的基本情况；当事人的违法事实；相关的法律规定；对当事人违法行为性质的认定；检查人.专业.专注.word 可编辑 .员的检查思路以及调查取证的过程；检查人员对案件事实的分析；案件承办人以及办案机构对当事人的处理意见和建议等。虽然应该力争作到语言简练，但检查人员认为，案件调查终结报告必须面面俱到，尤其是检查人员的检查思路、所承办案件的检查过程以及对案件的有关情

16、节的分析，都要如实详细的予以记录。以供有关机构以及有关领导了解相关的案情，了解案件的定性过程，并据此判断检查人员及承办机构对案件的定性是否正确，程序是否合法，处罚是否恰当，等等。故，检查人员认为，案件调查终结报告有它自身的特点和要求，案件调查终结报告的特点和要求决定了它不能简简单单，更不能和行政处罚决定书一样“言简意赅”；关于对应请语言文字方面的专家学者对瀑布作出权威的解释和定义，并且要用这个解释来认定当事人广告中有关“瀑布”内容的虚假的第三种意见，检查人员认为此意见依然不妥。理由是：当事人发布的广告是对外宣传、推销其商品的一种方式，是给相关的消费者看的，目的是吸引相关的消费者的眼球以关注他的商品、并最终购买他的商品，而不是对有关的字词的字面的解释。所以，工商执法机关对当事人发布的含有虚假内容的广告，应该从当事人发布的广告与实际是否相符，广告中的事物有无人为的故意夸大或缩小，广告内容能否引起相关消费者的误解误认诸方面，并结合相关的法律规定来进行检查认定，而不应仅仅从广告的修辞是否规范、广告的语法是否符合相关规定、以及广告中所使用的语句是否遵循了相关的语法规则等方面来认定，也不能囿于一字一词的所谓的字面的含义。基于以上考虑，检查人员及办案机构仍然依原定方案提出了对当事人的处理意见。