物业法律法规培训教案8818.pdf

《物业法律法规培训教案8818.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业法律法规培训教案8818.pdf（17页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、物业法律法规一、概念 1、法：法是由国家制定或认可，并以国家强制力保证实施的，反映统治阶级意志的规范体系。（1）法是调整人的行为的规范（2）法由国家制定或认可，并具有普遍约束力 这一特征表明了法与其他行为规范的区别之一，从而也说明法具有很大权威性。法由国家制定或认可，这是从法作为一个整体来说的，实际上，它是由各种不同层次或类别的国家机关或专门组织（如立法机关、行政机关、中央机关、地方机关等）制定或认可的，因而就有宪法、法律、行政法规、地方性法规等等之分，它们的法律地位或法律效力是不同的。除法律外，还有其他很多行为规范，例如，政党、社会团体、企事业单位也都有各自的规章，社会上还有各种道德、宗教规

2、范、社会礼仪、习惯准则等。但它们都不是由国家制定或认可的。而且其中大部分也不能说对所有地区所有的人是普遍有效的，但作为一个整体的法来说，它在国家主权所及的范围内是普遍有效的，具有普遍的约束力。统一性是法的又一个特点或优点。当然各个具体的法律在适用的空间和对象方面来说，也可以有所不同，有的在全国有效，有的仅在某一地区有效；有的对全体社会成员有效，有的仅对某一集团的人有效。（3）法规定了权利和义务（职权和职责）（4）法由国家强制力保证实施，以国家强制力保证实施，实际上就是指对违法行为实行法律制裁。2、物业管理法：物业服务企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质，并受行政法、经济法规制

3、约的法律规范的总称。3、法律关系：是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利和义务关系。（一）物业管理法律关系性质的多重性 （二）物业管理法律关系基本主体的特定性 （三）物业管理法律关系中业主居于主导地位 （四）物业管理法律关系的客体有特殊性 （五）物业管理法律关系的国家干预程度比较大 （六）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。4、物业权属：是指物业和产权状况，包括土地权属状况和房屋权属状况。5、业主：物业的所有权人。6、管理规约（业主公约）：是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。建设单位应当在物业销售前

4、将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。7、物业服务企业：是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。8、物业服务合同：是接受委托物业管理服务的物业服务企业与委托人之间签定的用以明确双方权利义务关系的协议。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。9、物业管理法律责任：是指在物业管理相关活动中，物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。10、归责事由：是指立法者基于特定的社会物质生

5、活条件的发展状况，按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的核心责任原因。11、违约责任：又称合同责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果。12、侵权责任：是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益，依法应承担的否定性民事法律后果。13、物业管理纠纷：是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。二、物业管理法律规范类别 1、境位规范：物业管理主体在不同类别的法律关系中，以特定社会角色出现时，所处的法律地位及有关该地位设置和维护条件的模式化规范。a、地位规范：即与法律关系类别相应的

6、物业管理主体的具体法律地伴。业主、业主委员会等 B、资质或条件规范：即要求入居物业管理法定地位的主体本身应具备的资格或资质条件。公司法、资质管理办法 C、关系规范：即物业管理法定地位中主体与其他相关地位中主体之间的基本地位关系。民法、物业管理条例 2、权责规范：主体在参与物业管理过程中可享有的或可取得的基本权益、应承担的基本义务以及法律责任的模式化规范。A、权利规范：即在物业管理过程中主体自己作出某种行为、要求他人作出或者不作出某种行为的权利之规范。B、义务规范：即在物业管理过程中主体必须一定的行为、承担一定积极作为的义务的强行性法律规范。C、法规责任规范：法律后果规范，物业管理过程中主体对其

7、自身行为依法承担奖励或惩罚后果的规范。3、行为规范：是指处于物业管理法定境位中的主体，在物业管理的活动过程中，其具体行为的指导原则、行为内容、行为形式的模式化规范。A、行为指导原则规范：主体行为应遵循的一般原则。合同法、收费管理办法 B、作为行为规范：又称命令规范，是指要求物业管理当事人必须或应当做出一定积极行为的规范。C、禁止行为规范：又称禁止性规范，是指禁止物业管理当事人作出某种行为，以及违反此项禁止性规范应受到相应处罚的法律规范。装饰装修管理规定 D、程序规范：物业管理主体在具体行为过程中应符合的行为条件、应遵循的行为形式和办事手续、环节、规程及顺序方面的规范。业主大会规程 4、技术规范

8、：物业管理当事人在从事管理、经营、服务的行为过程中应遵循的技术标准、达标及检验操作技术方法和规程，以及其他评估、计算等技术办法的模式化规范。A、事务状态规范：即对某种事物的形状、表现、质量、包含因素及评定标准等作出描述性规定。房屋验收接管标准 B、技术方法推行规范：即以法定形式推荐和实行某种技术操作程序和方法。全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则 5、冲突规范：法律选择规范，是指规范性文件规定了几种可供选择的情况而由国家机关自行确定、自由裁量的规范。建筑法（小法服从大法）6、申明规范：为了辅助物业管理当事人准备理解和正确实施规范性文件中的境位规范、权责规范、行为规范、技术规范、冲突规范面对须

9、加申明、解释、说明的事项专门做出的模式化规范。A、立法目的规范：是指关于本法律法规的立法理由、依据和立法宗旨的规定，通常在各种规范性文件的第一条或首部作出规定。某法依据相关法律 B、定义规范：又称释义规范，是指规范性文件中所采用的某些术语、概念、符号、公式等的定义性解释、说明的规定。C、法律效力规范：是指关于规范性文件生效适应的范围、对象、时间的规定。D、准用性规范：是指某些特定事项在法定情况下出现时，由于本规范性文件没有具体明确规定，所以准许授用本法中有关条文规定或授用其他规范性文件中相关规定作出处理的规范。E、委托性规范：是指对特定事项，由于本规范性文件中没有作出直接规定，而规定授权、委托

10、某一专门机关负责制定或解释这方面的规则内容之规范。三、物业管理相关法律法规 1、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第六十二号）2、中华人民共和国侵权责任法（中华人民共和国主席令第二十一 号）3、物业管理条例（中华人民共和国国务院令2007第 504 号）4、保安服务管理条例（中华人民共和国国务院令第 564 号）5、中华人民共和国住宅室内装饰装修管理规定（中华人民共和国建设部令第 110 号）6、物业服务企业资质管理办法（中华人民共和国建设部令第 164 号）7、物业服务收费明码标价规定（国家发展改革委、建设部发改价检20041428 号）8、物业服务收费管理办法（国家发展改革委、建设

11、部发改价格 20031864 号）9、物业承接查验办法（中华人民共和国住房和城乡建设部建房2010165 号）10、业主大会和业主委员会指导规则（中华人民共和国住房和城乡建设部建房2009274 号）11、住宅专项维修资金管理办法（中华人民共和国建设部，中华人民共和国财政部令第 165 号）12、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（最高人民法院法释20097 号）13、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（最高人民法院法释20098 号）14、湖南省城市住宅区物业管理条例（湖南省第九届人民代表大会常务委员会公告第号）15、湖南省城镇

12、生活垃圾处理收费管理办法（省物价局 省住房和城乡建设厅 二一年六月八日）16、关于界定住宅区内房屋、自用部位、自用设备、共用部位、共用设备以及共用设施的具体范围通知（湖南省建设厅湘建房 2003 106号）17、湖南省物业服务收费管理办法（湖南省物价局 湖南省住房和城乡建设厅文件湘价服201076 号）18、湖南省机动车停放服务收费管理实施办法（湖南省物价局湘价服2010165 号）四、物业管理纠纷的起因及其防范 1、完善相关立法工作。房地产行业的迅猛发展势头，必然要求建立与之相配套的物业管理法律，以推动和完善房地产行业的发展。我国虽然出台了物业管理条例，但它毕竟仅仅是国务院颁布一个行政法规，

13、要尽快改变立法层次低、自相矛盾的现状，加快全国性立法，完善地方性立法，废止过时的规章和条例，明确确立物业管理的主体、权利、义务、范围、标准及法律救济手段，从而为解决物业管理纠纷提供法律标准和依据。2、加大行业规范化管理力度。在目前尚无全国性立法予以调整的情况下，相关行政管理部门加强对物业公司的管理监督尤为重要。首先，要对物业管理公司的资质进行严格审查，提高物业管理公司的素质；其次，要督促开发商成立业主管理委员会，保护业主的合法权益，对开发商不设立业主委员会的，要给予惩罚措施；第三，要打破物业管理公司的垄断地位，在适当时候要采用公开招标的方式，由业主自主选择合适的物业管理公司；第四，有关行政管理

14、部门要定期对物业公司加大抽查力度，对不合格的予以整顿，并给予相应的惩罚和制裁措施，第五，协调物业管理中涉及到治安、环保、城管、消防、水电、卫生等政府部门的事务，第六，确立物业管理企业在招标、投标过程中一系列的具体措施和物业服务及物业服务收费标准。3、培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。首先是要改变由行政安排和房地产商自行组建物业企业的做法，用市场竞争的方式产生物业企业，并在政策上给予一定的扶持；对现有的物业公司要逐步做到与房地产行政部门及房地产商分离；其次推广和完善物业企业聘用和招投标的办法，要实行市场的准入机制、准入制度，加强物业企业的资质认证，防止不合格的企业在市场上充数

15、；第三，应当确立物业管理的商业模式、标准模式，根据不同的消费层次确立不同的服务标准和费率。4、业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。现在，无论是商家还是消费者，都很看重售后服务，因为售后服务是交易双方的交易目的得以实现的重要保障。物业管理是买房后的售后服务，而房屋可能是一个人终身使用的商品，因此，物业服务内容与项目、服务水准以及收费标准都应在物业管理合同里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因；反之，合同双方会减少很多麻烦。从司法实践来看，业主因物业管理公司服务质量低劣而拖欠物业管理费或解聘物业管理公司

16、的案件大量出现。由于物业管理合同签订的过于笼统，细化不够，结果通常是业主举证不足，而导致败诉。所以我们呼吁作为物业管理行政主管部门应尽快制定物业管理服务的量化考评标准。具体标准可以参考建设部 1996 年 4 月 1日颁发的全国城市物业管理优秀住宅小区达标分细则 5、进一步规范政府行为。前边我们提到由于物业管理尚未定型化、规范化，因此物业管理行政主管部门应当加强对物业管理公司的监督管理，但任何不受制约的权力都会产生腐败，所以我们应当进一步规范政府行为，防止权力被滥用。关于这一点国务院物业管理条例第 69 条对此有明确规定，“违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行

17、政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。”但这还远远不够，比如目前物业行政管理活动中的一个突出问题是行政事业性收费问题，据不完全统计，广东省内有关地区相关管理部门对物业管理企业的行政事业性收费，包括公安、工商、卫生环保、物价、劳动、建设、房管等部门的收费多达 10 类 13 种 50 项，这些收费的合理性是否经过论证，我们不得而知。今后我们必须通过立法加强对政府行政行为的规范，起码应当核定统一的收费项目与标准，取缔部门自定收费的做法。

18、五、案例分析 原告：王某，女，山东某监理公司东营分公司副经理。被告：东营某物业服务有限责任公司。东营区人民法院经审理查明：原告为东营某住宅小区的业主，被告是该小区的物业服务公司。2007 年 7 月 21 日晚 23 时 40 分许，原告发现其居住的小区 68 号楼室内的一个电脑包被盗，包内装有鲁EAE797 奥迪车钥匙一把、酷派手机一部、小灵通一部、现金人民币18000 元以及各类重要文件和合同等。在原告处居住的人员遂拨打110 报警并通知被告，被告方张某及保安人员到场。22 日 0 时 30 分许，警方人员进入原告住处，此时，鲁 EAE797 奥迪车尚停在原告楼下后院。被告遂安排保安人员巡

19、逻排查。被告监控录像显示：22 日 2时 19 分左右，有一辆机动车外出。被告东门保安当班记录载明：2时 19 分有一辆银白色奥迪车外出，车号鲁 EAE797，经查有出入证，按规定放行。7 月 22 日上午，原告及在原告家中居住的阎某、周某等人发现鲁 EAE797 车被盗。10 时 10 分阎某遂向东营市公安局东城分局报警。公安局侦查人员及被告方人员遂赶到现场。该车至今下落不明。原告诉称，作为物业公司，被告依法负有保护业主人身、财产安全不受损害的义务，且在原告明确要求被告履行保护原告财产安全、被告承诺保护的情况下，原、被告已形成车辆保管合同关系，因被告重大过失，致使原告遭受重大财产损失，被告应

20、当赔偿原告的全部经济损失。除去保险公司赔偿原告的 373 670 元外，原告尚有 179 282.5元的损失，这部分损失应由被告赔偿。被告辩称，原告所称的“被告依法负有保护原告人身、财产安全不受损害的义务”于法无据，被告对此不仅没有法定义务，而且没有约定义务。原告称原、被告已形成车辆保管合同关系的主张不能成立。假使原告车辆真的丢失，也是刑事犯罪和原告自身过错造成的，被告没有过错。保险公司赔偿原告 373 670 元是对原告车辆被盗损失的全部赔偿。保险赔付与购置车辆之间费用的差价是原告自己选择了放弃。原告对自己已放弃的权利无权再行向被告主张，不应得到支持。解析：近年来，像本案这样因小区内停放的车

21、辆被盗而引发的索赔纠纷时有发生，已经成为物业管理纠纷中的一大热点、难点问题。司法实践中，如何界定这类纠纷的性质，是正确处理这类纠纷的首要法律问题。车辆被盗的纠纷尽管具体情况有所不同，但其共同的事实有：当事人之间即业主与物业公司之间存在合同关系，常被称为“物业服务合同”或者“前期物业服务合同”，而且一方提供服务，另一方支付报酬，因而是双务、有偿的合同；车辆被盗后业主如果要求物业公司承担责任，即使约定不清，也一定是合同约定的责任，即违约赔偿责任，而不可能是法律规定的责任；丢车的业主与物业公司之间都是特定的，具有相对性，被损害的权利也具有相对性；从损害后果来看，无疑都是财产性质的。所以，物业公司与丢

22、车的业主之间的纠纷无论定性、审理和判决依据都应当按照合同法的原则和规定进行。因此，因车辆被盗而引发的业主与物业公司之间的纠纷，是合同之债而非侵权之债。在明确合同责任的基础上，还要具体区分合同的性质或类型。实践中，业主和物业公司之间通常不会就车辆停放与管理问题成立专门的合同，而只会按照物业管理条例第二十一条成立“前期物业服务合同”或根据物业管理条例第三十五条第一款订立“物业服务合同”。这两种物业服务合同，通常具有一定的特殊性，即为一种集体合同及附合合同，表现为格式条款，单个的业主一般没有自主选择的余地，而且车辆保安的内容通常会作为物业服务合同的一项附加条款。在这种情况下，如何界定“物业服务合同”

23、的性质便显得尤为重要。对于“物业服务合同”的性质，目前审判实务中主要存在着“保管合同说”和“服务合同说”两种观点。“保管合同说”认为业主与物业公司之间成立特约服务性质的车辆保管合同法律关系。在物业管理区域内存放的车辆，应当属于车辆保管合同中的保管物；物业公司作为保管人对保管物负有特殊注意义务，即特定关系中所产生的善良管理人的注意义务，对于一切因自己过失而给保管物造成的损害，保管人都应承担赔偿责任，这种损害既包括车辆的被盗，也包括车辆的毁损，哪怕是划伤。“服务合同说”认为业主与物业公司之间成立公共服务性质的物业服务合同法律关系，物业公司负有法定的一般注意义务。物业管理条例第四十七条将这一注意义务

24、表述为“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。除非业主与物业公司另行订立保管合同，否则物业公司只承担因未能履行物业服务合同约定的安全防范义务而引起的车辆损失的相应法律责任。“相应”是指过错在造成损失的原因力中所占的比例份额。可见，这两种观点的区别直接导致了赔偿责任的大小与赔偿金额的多少。如果业主与物业公司之间成立保管合同，那么，根据保管合同的规定，物业公司就要承担车辆被盗的大部分甚至是全部损失；如果业主与物业公司只是成立服务合同的话，物业公司则承担管理不到位的责任，即使赔偿也只占实际被盗车辆的很小金额。笔者赞同“服务合同说”，主要原因如下：第一，保管合同的实质构成要件，要求托

25、管人实际转移保管物的占有，并且在领取保管物之前事先通知保管人。从物业服务合同的形式来看，业主通过向物业公司每月缴纳一定数额的管理费用，将车停在小区的指定位置。表面上看起来，物业公司好像已经实际管理车辆。但事实上，车辆管理权还是由车主本人掌握，并没有实际转移车辆的占有，车主还可以随时使用车辆，并不需要事先通知物业公司。上述特征与保管合同的构成要件大相径庭。第二，从物业公司设立的目的来看，小区全体业主为了能够获得一个良好的居住环境，委托物业公司对其小区进行管理，提供服务。物业公司履行职能是基于小区全体业主的委托，履行职能的目的也就是为了维护好全体业主（或大多数业主)的共同利益，如小区环境卫生、安全

26、等。维护好小区居民的财产安全也就是物业公司的一项重要职责。但是物业公司是否就负有绝对的安全和保管义务呢？这无疑是不现实的，事实上物业公司也不可能做到。正如世界上不可能有一劳永逸的安全手段一样，物业公司也不能承担起小区的所有安全任务。物业公司对小区只能尽到基本的安全义务，如安排保安对小区进行连续巡逻，安置必要的小区周边监视装置，实行门卫登记制度等。除此之外，除非物业合同中有特别规定或者是物业公司的重大过失和故意，否则，物业公司不再承担责任。第三，从权利义务相一致的原则分析，等价有偿是民事活动的一般准则。物业公司作为盈利性的机构，自身要追求一定的经济利益。此时，经济利益的获取，表现为物业公司通过提

27、供优质、良好的物业服务，来赢得大多数业主的认可，从而获取一定数额的物业管理费用。反过来，一定数额的物业管理费用也就在很大程度上决定了物业公司的服务手段和服务质量。现实中，从小区停车费缴纳的数额来看，通常是车主每月缴纳数十到数百元不等的费用，该费用相对于车辆的价值而言，自然微不足道。当物业公司在已经尽到管理义务的情况下，再就车辆的价值进行赔偿，显然有失公平。另外，就停车费的性质而言，小区的资源归全体业主所有，车辆地面固定停放位置属小区全体业主所有，除对停车费有特别约定以外，停车费须纳入物业维修基金，归全体业主所有，以用于公共设施的维修、更新，也就是说业主的停车费仍然是归业主所有，停车费并非保管费

28、。物业公司作为小区业主的代理人，小区车位的划定与使用实际上是为了全体业主的利益，保障小区内空间的合理使用。需要指出的是，上文所谈到的物业公司对于小区车辆的被盗不承担保管责任，并非否定物业公司不承担任何责任。因为物业公司的管理职责本身就意味着其应当担负起维护小区安全的责任。若物业公司对被盗事件存在过错，那么物业公司必须承担责任。物业公司对小区车辆被盗减轻责任的前提，是自身已经尽到了应尽的管理义务，如确保专人巡逻，对于进出小区的车辆都进行必要的登记和询问等。否则，物业公司就必须承担因管理不善而导致车辆失窃的赔偿责任。当然，如果业主与物业公司事先有签订保管合同的明确约定，双方当事人在自愿的情况下达成

29、车辆保管的协议，此时，物业公司就当然地被赋予了保管车辆的义务，其对于车辆被盗就理所当然地承担保管责任。就本案而言，原告与其居住小区的开发商于 2004 年 12 月 31 日签订了前期物业服务合同，合同约定：该房地产开发公司聘用被告对该小区物业实施前期物业管理。2005 年 2 月 22 日，原告签署了小区业主临时公约。被告向原告发放业主使用手册，手册载明了物业管理、物业管理服务费、安全护卫管理规定及智能系统管理、车辆管理等事项。其中车辆管理载明：本小区车辆进出实行登记管理，有车辆的业主、住户请到物业管理中心办理车辆进出证（卡），物业公司只负责小区内的车辆管理，不负责车辆的保管保险责任，提请业

30、主保管好自己的车辆并加入车辆保险。可见，原告与物业公司之间并没有成立保管合同关系，原告不能以被告保管不善为由，要求物业公司对此承担责任。但是，基于双方的物业服务合同关系，被告负有对小区公共秩序和小区业主财产的安全防范义务。特别是被告在知晓原告车钥匙丢失后，应对原告的车辆出入采取比一般车辆更加谨慎的注意义务，因此物业公司对业主车辆丢失未尽到应负的注意义务，应承担部分赔偿责任。同时，原告在丢失车钥匙后，对自己的车辆应采取合理的保护措施却未采取，且原告在车辆停放后将车辆的出入证置于车内，从而加大了丢失车辆的安全隐患，也应承担部分责任。案例分析：广州市海晶花园业主委员会对小区 2008 年 3 月到2

31、009 年3 月期间的专项维修基金进行审计时，发现海晶物业管理公司在业主不知情的情况下，挪用了小区的物业专项维修资金 5.4 万元。遂向物业管理公司要求在小区内公示专项维修资金的使用明细表并附上情况说明。物业管理公司称 5.4 万元维修资金是用于小区公共设施和设备的日常维护和保养，属于正常合理使用范畴。业主委员会向物业管理公司发函要求物业管理公司返还被挪用的 5.4 万元专项维修资金。海晶物业管理公司拒绝返还，业主委员会在业主大会的授权下作为原告将海晶物业管理公司诉至法院，要求被告海晶物业管理公司将 5.4 万元专项维修资金返还给原告。争议焦点 1、物业管理公司能否将物业专项维修资金用于小区共用设施和设备的日常维修和养护？2、业主委员会是否是本案适格的诉讼主体？解析：