佳宁娜友谊广场物业管理投标方案17628.pdf

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1、佳宁娜友谊广场物业管理投标方案 一、整体设想 1-2 1.1项目情况 1 1.2实质物业管理服务 1-2 二、管理模式 3-12 2.1 管理架构 3-6 2.2 工作流程 7-8 2.3 信息反馈渠道 8-9 2.4 控制方式 9-10 2.5 商场物业管理要点 11-12 三、管理服务人员配备 13-14 3.1 各类人员数量及文化素质要求 13 3.2 人员来源及岗位配置 13 3.3 管理处主任简历 14 四、培训 15-16 4.1培训计划 15 4.2培训方式 15 4.3培训目标 15-16 五、物 质 装 备 计 划 17-21 5.1 物业服务人员住房 17 5.2 管理用房

2、 17 5.3 管理处配备需用品情况 17-21 六、管理预算 22-28 6.1 说明 22 6.2 收入项目 22 6.3 支出项目 23-27 6.4 收支盈亏情况 28 6.5 增收节约措施 28 七、物业维修基金的管理方案 29-32 7.1 物业维修基金的使用程序 29-31 7.2 物业维修基金的管理程序 31-32 7.3 物来维修基金资料的保管 32 7.4 小结 32 八、管理规章制度过 33-111 8.1 公众制度 33-49 8.2 单位内部岗位责任制 50-71 8.3 管理运作制度 72-131 8.4 考核制度 132-138 九、档案的建立和管理 139 十、

3、质量标准及实施措施 140-141 10.1 实施措施 140 10.2 标准承诺 141 十一、社区文化活动 142-144 十二、便民服务项目 145-150 12.1 无偿服务 145 12.2 有偿服务 146-150 十三、服务质量的控制体系 151-154 13.1 总则 151 13.2 质量记录控制 151-152 13.3 内部质量审核程序 153-154 十四、提高管理服务水平新设想 155-158 一、整体设想 1.1项目情况 佳宁娜友谊广场是佳宁娜集团与奥康德石油集团共同开发建设的商住大厦，于 1997年 12月交付使用。佳宁娜友谊广场总占地面积为14,200平方米,总

4、建筑面积为132,600平方米。为进一步配合发展商的招租、销售，改善住户的生活环境，提高物业品牌和开发商的信誉，戴德梁行物业管理有限公司愿承担佳宁娜友谊广场之物业管理服务，致力为发展商、业主及使用者提供国际级的专业物业管理经验、知识及科技，提高物业之管理运作质素，力创精品物来。1.2 实质物业管理服务 佳宁娜友谊广场的物业管理操作服务，主要有以下基本任务：1）执行土建维修任务 2）执行装饰保养任务 3）执行供电系统的保养任务 4）执行给排水的保养任务 5）执行保安任务 6）督导空调保养任务 7）督导电梯保养任务 8）督导绿化保养任务 9）执行防火系统的保养任务 10）执行商场营商特色的物业管理

5、服务 11）执行佳宁娜广场范围内的清洁任务 12）执行佳宁娜广场范围外建立社区关系任务 13）执行管理员工宿舍的任务 14）执行贵宾接待及接送任务 15）执行物业管理物料储存及使用任务 16）执行空间使用规划任务 17）执行车辆进出限制任务 18）执行节省能源任务 19）执行改养工程任务 20）执行物业管理水平检讨任务 21）执行紧急程序的任务 22）管理处内部管理（行政人事、财务等）对于佳宁娜友谊广场的物业管理，应该达到国内一流的物业管理水平。体现酒店式服务、环保概念、信息化、专业化的现代管理模式。工程保维系统及内部质量审核标准，除参考有关惯例和规范外，主要按ISO9002国际质量保证体系的

6、要求和国家物业管理优秀大厦的标准进行。在物业管理交接工作后一年左右，达到深圳市优秀大厦标准，进一步努力获得广东省和国家物业管理优秀大厦的证书。二、管理模式 2.1管理架构 佳宁娜友谊广场管理处人员架构表（总编制：73人）工程部人员架构表 （编制：10人）备注：实行24 小时值班，即配电房采取3 班3 运转，而空调班采取2 班制。白班有空调、配电值班各1管理处主秘书（1物业部工程部行政人事、财务主管（1主管（1主管（1主管兼（1安管主任（1维修主任（2会计（1工程部主管（1 人）空调维修主任（1 人）配电总值班、电气维修主任（1 人）电梯工（1 人）空调工兼水工（1 人）空调兼泥瓦工（1 人）值

7、班电工（3 人）弱电技员（1 人）人，加上维修主任、主管和电梯工、弱电技员共7 人；中班有配电值班、空调维修2 人；夜班尚有配电值班1 人，以保证设备正常运行，供电供水之保障和安全。安全管理组人员架构表（编制：49人）备注：1 24小时值班；四班三运转，每班12人（包括领班），每天安排一个班休息；2 计 将领班加入巡逻机动岗位内，或顶替休假人员以舒缓岗位人手紧张。2.2工作流程 A 管理工作执行架构 指 定方案 报 示 告 及 报告、建议 监 督 制定管理策略 报告、检讨及建议 指 报 示 告 及 监 督 监督 指 示 报 及 告 监 督 管理工作执行架构的成立，将有利于工作表现的检讨及成本的

8、控制。B 管理工作执行架构 管理策略领导班子 安管主任（1 人）领班（4 人）大门（12人）大堂（24人）消防监控中巡逻机动 商场大停车场进出住宅电梯大办公电梯大戴德梁行物业管理公司部总 佳宁娜友谊 场物业管理处领导班子 佳宁娜集团物业管理领导班子 佳宁娜 场现场执行 工作队伍及二十四小时独立监控系统 戴德梁行物业管理公司物业管理业务监督 专业分包公司 现场管理班子 执行人员有及专业分包公司 2.3信息反馈 管理处服务质素养的评分为内部信息反馈和外部信息反馈两类。A 内部信息反馈 通过日检、周检和月检的检查和考核结果来反馈，同时需辅以抽查进行补充。日检是每日各有关部门对大厦的清洁卫生、绿化、机

9、电设备运行和治安及设施情况的检查记录报告，并经主管签字，认及处理后报管理处。周检是部门主管每周对其分管的工作进行一次检查，并将检查结果进行记录，对发现的问题如时需向上级请示的应及时向管理处主任汇报，对不合格服务的要制定纠正措施，并负责跟进和验证，管理处每周有主管参加每周例会，即是总结上周的情况及安排本周及今后的工作。月检就是组织有关人员每月对物业管理主要服务过程进行检查，各部门各管理处每月要提交工作报告至上级。抽检就是管理处主任对有关部门或人员进行每年不少于4 次的抽检。B 外部信息反馈 主要通过问卷形式和交流形式来获得。每半年发放和收集一次“业主问卷调查表”、“征询意见调查表”等方式，了解客

10、户对服务工作的满意程度和意见，并以此促进服务质量的改进。管理处参加有关物业管理考评活动和安全文明小区创建活动可以发现管理中的成绩和不足。设立信报箱收集业主意见，开通24 小时客户服务热线及接待客户投诉、咨询及与同行的交汉也是通过外部信息反馈的主要途径。2.4控制方式 物业管理主要靠文件资料和制度规定来控制 佳宁娜友谊 场的物业管理工作由其承担的物业管理公司来控制，即完整的流程控制。主要为管理处发出的运作文件、工作文件、备忘录及工作指引等，所有运作文件及分发名单均需储存于管理处主任处，所有文件均需至少储存一年，所有文件均需统一编号并按程序完成，所有记录均按文件保存方式进行分类保管。制度和规定主要

11、是对已明 的部分进行控制，主要有以下 个方面：（1）采购及承包工程工序（2）领用物品及进货检验程序（3）不合格品的控制程序（4）合同评审程序（5）分供商的选择和评审程序（6）产品的标识和可追溯性控制程序（7）过程控制程序（8）供应商提供维修产品的控制程序（9）设备管理控制程序（10）服务质素的评 控制程序（11）检验、测量和试验设备的控制程序（12）纠正和预防措施控制程序（13）顾客投诉的处理程序（14）物品搬运、贮存、防护控制程序（15）质素记录的控制程序（16）内部质素审检程序（17）培训控制程序（18）服务控制程序 2.5商场物业管理要点：物业管理服务可以说是一门专业学问，戴德梁行物业管

12、理公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并透过长期的改进和提升，使每一座物业的收益和投资潜质得以发挥。而此项投资管理的哲学，使业主能充分保障其不动产投资之权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。本公司建议佳宁娜友谊广场商场部分之之物业管理,必须建立于高档次物业管理之基础，且体现其独特之形象。我司除致力于提供先进之物业管理服务，更为佳宁娜友谊广场之商场部分建立创新之管理模式，如信兴广场地王商业中心，以使其真正树立物业管理品牌，并成为物业精品。1 设立合理的租户组合，体现商品品牌之均等现象。为方便客户选购商品，及保持商场之独立形象，在商场物业管理中需顾及租户类别的合理组合。主要原

13、则为同一类型之商家需安排在同一楼层，在同一空间或附近类似空间应建立销售同一档次及相近类型之商品专卖柜。若商品之品牌与本商场之形象有所背离，应以尽量回避之原则。2 保持商场外观之美好形象，以吸引顾客光顾。主要体现在商场之清洁卫生及装饰标志的配备。首先，商场日常管理中，清洁卫生犹其重要，地面之清洁频率及卫生间之洁净程度要求颇高；清洁人员的配备及商场之全面清洁维护时间应作合理的安排。另外，在适当的地方必须设置足够及简胆的指示标志或大型展示，以方便顾客购物。3 良好的商场设施装备及维护保养，为顾客提供方便而不间断的服务。首先如升降机，观光电梯和扶手电梯等，在保养维护及日常清洁方面必须维持一定效率及频率

14、；另外，空气调节必须调校适宜，特别是在餐厅、其他公众娱乐场所等地方。对于餐厅用户所安装的排气装置、排水管和隔水池等，必须妥为监管，以免对他人造成滋扰。商场的顾客，除大楼本身之使用者外，游客、路人等亦是其吸引消费之对象，故商场设施之使用率一般较商务办公楼为高，所以商场设施必须保养得宜，以免对租用户及顾客造成不便。4 多地化的市场推广活动，树立商场独特的营销形象。为吸引顾客前来消费，物业管理公司应不时与商户联络，商量合办各类推广和宣传活动；在节假日，举办各种大型娱乐及应祝活动，籍此推广商场的营销商机。5 制定合理严谨的安全保卫措施，保障商家及顾客的安全。在商场之日常管理中，安全保卫工作除了保障商家

15、有安全的营商环境，及提供顾客舒适之购物场所外，更重要是保障物业使用人的生命安全，体现其真正之物业品牌形象。另外，逃生通道必须保持畅通无阻，所有固定装置，设备和装饰品，必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会容易受伤等。6 其它事宜 至于商场附设之停车场时租车位，可以方便顾客和增加租户的生意额，所以必须向方客提供优良快捷的服务，以增加其对商场之信心。商场内之店铺，餐厅及娱乐场所之开放时间，有别于办公楼。而其组合成份之使用时间，一般亦有差异。由于店铺、餐厅及娱乐场之开放时间不同，管理公司必须与使用者紧密联系，定订保安措施，清洁及设施维修等时间表，使商场外观及设备保养，都能符合商场整体及使用者之要

16、示求。三、管理服务人员配备 3.1各类人员数量、文化素质 佳宁娜友谊 场物业管理处人员设置共73人（其中管理人员15人、其他人员58人）。人员文化素质、技 要求具体如下：-管理人员共15人，要求大专以上文化占50%，管理处主任要求本科以上，并且物业管理上岗证书；物业部人员均需具物业管理上岗证；财务部会计须具大专以上学历或中级以上职称、具有会计证；工程技 人员 10 人，要求至少 9 人具有本专业上岗证书，文化程度在高中以上，中级以上技 占50%；安管员49人，均要求高中以上学历，原则上为退伍军人。3.2人员来源及岗位配置 因清洁、绿化为外包，故管理处除进场验收接交时有 个临时人员外，其余均为合

17、同聘任制，其中从物业管理公司本部了抽调50%至佳宁娜友谊 场，主要为管理处骨 ，如管理处主任、秘书、部门主管、物业助理、财务及安管主任。需要外聘人员为50%，主要为安管员和工程技 人员。各岗位配置如下：-管理处主任1 人（拟推 之管理处主任简历见3.3），秘书1 人 行政人事财务部5 人 工程部10人 物业部56人（含安管员49人）具体岗位职责、数量见2.1管理构架 四、培训 4.1培训计划 管理处行政人事财务部负责年度培训计划的制定和监督实施工作，一般每年至少一次，并负责对各类员工培训效果进行考核和鉴定。各部门主管配合管理处的要求，制定本部门相应的培训计划，并负责组织实施、培训记录由各部门主

18、管交行政人事财务部归档。培训计划分入职培训（岗前培训）和在职培训二种。入职培训要求新入职员工在第一周接受培训和考核 在职培训分为管理处每年组织的专业、技能培训和参加社会的外部培训。4.2培训方式 分为讲课和训练两种 入职培训均为讲课 在职培训为讲课与训练相结合 4.3培训目标 入职培训主要为：-A 管理处的基本情况、组织机构及领导 B 管理处质素方针、目标、企业精神及物业管理工作基本知识 C 员工手册、职业道德及质素意识教育 D 对员工的期望及要求 E 本职位的基本情况（职责、人员配置及设备、设施的分布等）F 职位工作操作流程，在异常情况下的特殊处理程序等 在职培训主要为：-A 物业管理基础知

19、识、消防安全知识 B 大厦设备、设施讲座及操作演示 C 文明语言的训练及着装要求 D 安管员的队列训练、消防演习、紧急情况处理 五、物质装备计划 5.1管理服务人员用房 按物业管理公司惯例，除佳宁娜友谊 场物业管理处在邻近集中租房以解决安管和工程技 人员轮班及大厦应急需要问题外，其他人员均自行解决。5.2管理用房 建设单位为物业管理公司提供的办公用房在首层，可以满足物业管理需要，不必增加。5.3管理处装备需用品情况 因清洁卫生、绿化为外包，故其器械由其自备。管理处办公室除需简单装修外，尚需添置以下用品：-（详见附表5.3.1）附表5.3.1 佳宁娜友谊 场物业管理处开办费总预算 （人民币：元）

20、编 号 项 目 名 称 单 位 数 量 单 价 金 额 备 注 1 586电脑 2 9,000 18,000 含UPS及打印机 2 传真机 1 5,000 5,000 非热敏纸 3 复印机 1 25,000 25,000 4 电话 5 1,000 5,000 5 对讲机 15 2,700 40,500 6 照相机 部 2 1,000 2,000 一部为一次成像 7 维修工具、仪表 一批 19,870 详见附表5.3.2 8 服装 套 72 85,740 详见附表5.3.3 9 办公家私 61,159 详见附表5.3.4 10 租住宿 15,000 11 办公用品 10,000 复印纸张、保险柜

21、、计算器、文件夹等 小计：287，269 附表5.3.2 管理处所需工具、仪表项目明细表 序号 项目名称 单位 数量 单价 金额 备注 1 500V摇表 个 1 800 800 2 万用表 个 1 350 350 3 钳形电流表 个 1 300 300 4 冲击钻 个 1 1,500 1,500 5 手枪钻 个 1 600 600 6 拉钉枪 个 2 100 200 手用、脚用各一 7 液压压线钳 把 1 500 500 8 手提电焊机 套 1 1,500 1,500 9 铝合金梯 个 2 500 1,000 10 砂轮切割机 台 1 1,500 1,500 11 手提切割机 台 1 1,50

22、0 1,500 12 角磨机 台 1 500 500 13 小型潜水泵 台 1 1,000 1,000 14 1.5吨 手 动 葫芦 个 1 500 500 15 套筒板手 套 1 200 200 16 内六角板手 套 1 100 100 17 高压验电笔 支 1 200 200 18 多用验电笔 支 10 30 300 进口 19 尖嘴钳 把 10 80 800 进口 20 平口钳 把 10 80 800 进口 21 斜口钳 把 10 70 700 进口 22 活动板手 把 10 100 1,000 进口 23 管钳 把 6 70 420 进口 24 小型气泵 套 1 1,500 1,500

23、 25 雪表 套 2 500 1,000 26 手工套丝机 台 2 300 600 带丝锥 27 工具箱 个 10 50 500 小计 19,870 附表5.3.3 管理处服装费用明细表 序号 项目名称 单位 数量 单价 金额 备注 1 文员服装 套 2 15 480 14,400 一人二套 2 技术员服装 套 2 9 250 4,500 一人二套 3 安管员外管服装 套 2 48 550 52,800 一人二套 4 安管皮鞋 对 48 230 11,040 5 外管皮带 条 随衣赠送 6 外管精神带 条 随衣赠送 7 肩章 对 随衣赠送 8 大衣 件 6 500 3,000 夜班班用 小计

24、85,740 附表5.3.4 管理处办公家私明细表 序号 项目名称 单位 数量 单价 金额 备注 1 会议台 套 1 1,500 1,500 圆形 2 更衣柜 个 3 1,183 3,540 六门，钢制 3 写字台 个 12 1,625 19,500 附三件活动柜 4 办公椅 个 12 660 7,920 气压把手 5 客椅 个 4 760 3,040 弓形脚 6 立身移门柜 个 2 2,800 5,600 工程，物业用 7 资料、文件柜 个 2 1,700 3,400 8 钥匙柜 个 2 400 800 9 矮柜 个 1 600 600 10 屏风隔板 块 12 200 2,400 11 简

25、易办公桌 个 2 300 600 12 折叠椅 个 10 50 500 13 电脑台 个 2 600 1,200 14 饮水机 个 2 400 800 15 微波炉 个 1 1,000 1,000 16 简易床 个 35 250 8.750 安管员宿舍用 小计：61.159 六管理预算 6.1说明 本份管理预算以佳宁娜友谊 场日常物业管理运作为基础，核算包括了日常物业管理的收入及支出情况。其中管理费收入是按佳宁娜友谊 场目前所获批 之物 局收费许可证单 计算，即住宅收费为 4.75元/平方米；商住楼收费为 8.25元/平方米；写字楼收费为 20.75/平方米；商铺收费为（30.255）元/平方

26、米，其中包括商场部份的市场推 宣传费5 元/平方米。由于招标书上未列明停车场的具体情竞，本预算暂未把停车场之收入列入核算中。6.2收入项目 (1)小区总建筑面积：132,593平方米 其中占地面积为：14,208平方米 (2)小区可销售面积:105,864.82平方米(商铺30,609.30m2、写字楼8,974.52m2；住宅6,6281m2：其中商住34,264m2、住宅32，017m2 (3)管理费收入（按目前物 局批 之收费许可证单 计算）住宅 ：32,0174.75元=152.080 商住 ：34,2648.25元=282,680 写字楼：8,974.520.75元=186.220

27、商铺 ：30,609.3(30.25+5)元=1,078,970 小计 ：1,699,950元 6.3支出项目 (1).日常物业管理费的概算表：序号 项目 金额（元/月）备注 1 管理服务人员工资、福利 176,540.00 2 公共设施运行及保养费 54,110.00 3 绿化费 2,000.00 4 公共水电费 504,850.00 5 清洁卫生消杀费 56,540.00 6 办公费 9,800.00 7 折旧费 3,330.00 8 其他（保险）10,000.00 9 商场市场推 宣传费 100,000.00 10 管理人员酬金 100,000.00 11 营业税金 12 业主委员会费用

28、 8,000.00 小计 1,110,170.00(2)日常物业管理费支出明细：A、管理服务人员工资福利（共73人）职位 编制 月均工资 每月开支预算 （单位：元/月）（1）总物业经理 1人 10,000 10,000 秘书 1人 2,500 2,500 小计 12500 （2）物业部 主 管 1人 3,500 3,500 助 理 6人 2,000 12,000 安管主任 1人 2,500 2,500 安管领班 4人 1,600 6,400 安管员 44人 1,300 57,200 小计 81,600 （3）工程部 主 管 1人 4,000 4,000 维修主管 2人 2,500 5,000

29、技术员 7人 1,500 10,500 合计 19,500 （4）财务及行政人事部 主管 1人 4,000 4,000 会计 1人 2,500 2,500 出纳 1人 2,000 2.000 财务及人事助理 2人 2,000 4.000 合计 12,500 每月管理人员工资预算为 126,100 （5）附加40%作为医疗费津贴、住房津贴、年终奖金 及其他国家规定及福利。50,440 总计 176,540 B、公共设施运行及保养费 （1）电梯保养维护（全责保养或保养加材料零件费，含年检费）35800元/月=28,000（元/月）（2）变电站系统年检、高低压柜测试维修，每年4.8万 48,000元

30、12月=4,000（元/月）（3）备用柴油发电机组保养、运行，每年1.8万 18,000元12月=1,500（元/月）（4）消防系统（含管道、泵、阀门、联动柜、防火卷帘、自动喷头、烟、温感器），每年3.6万 36,000元12月=3,000（元/月）（5）安防系统（含一卡通之对讲、停车场及闭路监控），每年8,400元 8,400元12月=700（元/月）（6）给排水系统（含水泵、控制柜、阀门、管道及卫生洁具、化粪池 清理），每年2.4万 24,000元12月=2,000（元/月）（7）配电箱、供电线路及照明灯具、电器3,000（元/月）（8）土建维修、油漆、装饰修补 1,000（元/月）（9）

31、空调主机及空调系统（冷却塔、水泵及末端装置）4 25,000元12月=8,330（元/月）（10）其他及不可预计（1）（9）项5%51,5305%=2,580 小计 54,110(元/月)C、绿化费 绿化面积为20%左右 2,000元/月 D、公共水电费（含排污费0.42元/吨）电 费 （1）电梯（35 ，其中扶梯17 ）扶梯：17 7kw12h/日80%30日/月0.99元/kwh=33,930（元/月）其它电梯：（8 25kw+10 17kw）24h/日70%50%30日/月 0.99/kwh=92.310（元/月）（2）水泵，共2 ，46kw2（适当考虑裙楼部分的加压泵）46kw2 50

32、%4h/日80%30日/月0.99/kwh=4,370（元/月）（3）庭院灯 10kw12h/日30日/月0.99元/kwh=3,560（元/月）（4）大堂、走道公共部分 20kw12h/日30日/月0.99元/kwh=7,130（元/月）（5）13商场 50kw12h/日30日/月0.99元/kwh=17,820（元/月）（6）消防水泵、抽排风、换气 60kw3h/日30日/月0.99元/kwh=3,350（元/月）（7）管理处办公室、设备间、值班室、消防中心等照明入其他 20kv12h/日30日/月0.99元/kvh=7,130（元/月）（8）空调4 650kw3 80%70%12h/日3

33、0 日/月0.99元/kwh10 月/12月=1,200（元/月）水 费（1 ）绿化用水 14,208m20%5kg/m30日/月1,000kg/t（2.4+0.42）=1,200（元/月）（2 ）清洁用水 132,593m20.5kg/m230日/月1,000kg/t（2.4+0.42）=5,610（元/月）（2）洗手间卫生用水（按500人计算）500人50kg/人.日30日/月1000kg/t（2.4+0.42）=2,120（元/月）水电费小计：504,850.00元 E、清洁卫生消杀费：（1）清洁费（对外承包）132,5930.4=53,040元/月 （2）消杀费（城管部门）3,000元

34、/月 （3）水池清洗消毒（1 年2 次）6,00012=500元/月 小计（约）：56,540元 F、办公费 （1）电话费 2,500（元/月）（2）办公文具等 500（元/月）（3）差旅费 500（元/月）（4）业务应酬费 2,000（元/月）（5）洗涤费 800（元/月）（6）服装费（人均500 73500/12=3,040 （元/月）元，73人，适当机动）（7）不可预见（1-6）项合计5%460（元/月）小计（约）98,800 G、折旧费用（物业管理部分近20 固定资产，5 年折旧）3,330 H、其他（保险，包括公共财产险、第三者责任险、停车场车 10,000 辆停车险等）I、商场市场

35、推 宣传费 100,000 J、管理人酬金（管理支出的10%）100,000 K、营业税金（管理费5%）16999505%=85,000 L、业主委员会费用 8000 AK 项每月开支预算总额为：1,110,170元 6.4 收支盈亏情况 每月开支为：1,110,170元 管理收入：住宅与商住：434,760元 写字楼、商铺：1,265,190元 收支情况为：434,760+1,265,190-1,110,170=589,780 虽然预算中每月有盈余，但因写字楼与商铺为发展商自用和空置较多，故可根 实际情况调整；即保证管理处运行收支平衡即中，因而在税收上略可降低；而管理运作上，因住宅、商住由业

36、主缴纳，其余在能收的情况下，其缺口由发展商按空置单位打折缴纳或从停车场收入中弥补即可。6.5增收节支措施 增收部分范围较窄，仅能适当开展一些有偿服务项目，如室内维修，或在条件允许情况下，开展洗车服务和便民服务。节支部分主要是节能和缩减管理人员，在新管理处交接并成立后，即针对大厦一些情况大力开展节约活动，尤其在空调、抽排风和公共照明方面，潜力较大，可在预算公共水电费算基础上节约公共水电费 10%20%。缩减管理人员是在大厦之物业管理走向正规，员工对情况熟悉后采取工作合并之方式，可适当节约部分人员，以达到节流之目的。七、物业维修基金的管理方案 7.1物业维修基金的使用程序：7.1.1公用设施维修基

37、金的使用程序：（a）.管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；相关项目有关图纸、预算资料；施工承接单位或人员资质资料。（b）.小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后 14 日内召集业主大会审议：同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的住宅小区公用设施专用基金作用申请表：区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批，并将款项划拔到公司账户；不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。（c）.业主大会不同意使用公用设施维修基金，

38、而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，为主管理委员会必须执行；（d）.业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及格料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收；（e）.公用设施维修基金帐目，应由下列单位每3 个月张榜公布一次：业主管理委员会；管理公司或管理处。7.1.2房屋本体维修基金的使用程序：a）.管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零屋小修，70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理；b）.管理公司因需要进行中修以上的维修工程时，应向业主委员会提供下列资料：有公司总经理或管理处

39、经理签名的申请计划；该项目的预算资料；其他相关资料。c）.申请计划经业主委员会或该栋业主审议;如经审议，业主管理委员或该栋 50%的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请,经管理部门核定后实施;如经审议，业主管理委员会或该栋 50%的业主书面同意后，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程。d）.整个小区的本体基金不够支付的时，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊；e）.单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋 50%以上业主书面同意，由该栋各业主分摊；f）.公司财务部应在每年12月31日前，向业主管理委员会提交下年度

40、房屋本体维修基金的使用计划及预算：业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出签复，逾期则视为同意；业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的7 日内应予以答复，逾期则视为同意。g）.公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共同总位维修养护项目后：日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证；中修以上的工程应出具施工项目清单，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或20%以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证。h）.财务部应每3 个月公布一次本体维修基金的收支帐目。7.2物业维修基金的管理程序 a）.公用设施的维修基金由区

41、住宅管理部门设立专门账户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出；b）.公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支；c）.财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账簿，按照会计核算标准作业规程中的相关规定进行独立的账务处理；d）.小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支账目有疑问，可向下列单位提出质询；业主管理委员会；管理公司或下属管理处。e）.管理公司或下属管理处接到质询后：原则上应在7 日内予以答复；特殊情况可另行处理。a）.财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理，并设立专用账号

42、存储各栋物业的本体维修基金；b）.经办人凭房屋本体维修基金支出的原始任据，按费用审核报销标准作业规程中的相关规定到财务部办理报销手续；c）.财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照会计核算标准作业规程中的相关规定进行账务处理；d）.如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意；将超出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵；经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。e）.小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以；向业主管理委员会查询；向公司财务部查询。7.3物业维修基金资料的保管

43、7.3.1 财务部会计应在每月31日将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按会计核算标准作业规程中的相关规定进行账务处理。7.4小结 物业维修基金的管理核算情况，作为财务部相关人员的绩效考评的依据之一。八、管理规章制度 8.1公众制度 A.用户手册 (一)物业管理 1、管理处及其职能 （1）深圳 房产开发公司聘任之物业管理公司为本小区之管理代理人，并执行深圳 花园之物业管理职能，享有并承担深圳 花园业主公约中规定物业管理人的各项权力、义务及责任。（2）管理公司员工有职责为各用户提供物业管理服务，但请各用户不可要求各员工作私人服务，另请各用户勿赏赐任何利益给本处工作人员，各用户如有任何赐教，请

44、与物业公避开或管理处联系。（3）管理处负责维持本物业范围之正常运作及在可能情况下协助各用户，处理各公共事务。2、费用 （1）为保障业主物业的长远利益，以达投保值的效果。各用户亦需承担本物业之保养、维修及日常管理开支，物业管理之各项支出包括但不限于：建筑物、道路、行人道、外围部分及其他公共地方之保养、清洁、维修和照明等费用，中央空调、给排水、消防及小区自动系统等之检修保养费用。此外，渠道及水管之维修费用，垃圾清理费、管理处之行政及管理费用以及管理员工之薪金、福利等均包括在内。的避孕药支出均依据用户单元建筑面积按比例分摊。（2）管理费是保持本物业管理正常运作之必备条件。故各用户务必按时缴交管理费。

45、（3）用户应于当月的首七天内到管理处或物业管理人指定的地点及方法缴交被要求支付之管理费及其他费用。逾期十天未交者，每日加收有关费用总额万分之五的滞纳金。（如有任何变动均以管理处最新公告为准）用户于入伙时须预缴交贰个月管理费及其他由管理处制定之合理费用。如公共设施/外墙翻新等大型工程费用，应按小区公约所指定管理份额，或单元建筑面积由各业主共同分担。管理账目收支情况将由管理处按时公布。若管理费不足应付各项开支时，各用户须依据用户单元建筑面积按比例支付未足之数。若有盈余，则拔入下年度账目。此外，各用户如有变化，请即以书面知会管理处。原用户应于业权转让时结算清楚所有应缴有关费用，已缴交的小区维修基金不

46、予退还。（二）用户须知 1、用户对其购置之楼宇拥有使用权利，产权归发展商，土地所有权仍归国家。（1）用户需预先与管理处预约以便交收锁匙及单元。用户需负责对其接收单元的设备，作检验并核实所有设施、装修等皆合格并需在交收表上签署。2、收楼时请查看单元设备、装修等是否妥善，并把缺点于当日内以书面或管理处特备之表格通知管理处，本处将代表发展商利益就该等缺点透过发展商向承建商要求解决，逾期者则以用户确认其单元设备及装修已是妥善而不须作跟进办理。3、本物业仅作为指定用途（即：商住、办公），不可作为货仓、工业或其他用途。4、用户不可作出任何结构及可观性（如窗户、阳台、外墙等）更改，以维护物业之外观整齐、条理

47、、美观，也不可霸占公共空间，妄顾公德（如设檐蓬、神位等）。5、用户进行装修、维修等工程，以不防害其结构、公共设施及他人为原则。进行该等工程前需先获管理处批准及缴纳有关按金及费用。6、凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，管理处除要求停止及恢复原貌外，同时保留报告政府当局及/或要求赔偿罚款之权利。7、物业内禁存有任何违禁品。（三）设施及日常保养 1、各用户不得毁坏及干扰公共设备，否则需要赔偿损失。2、请勿把废物丢入各渠道（如洗水间去水道等），否则需对损坏/堵塞负责修理。3、请正当使用室内电器。失修/损坏/质劣电器品易导致火警。任何电器工程须由领有认可执照之合格支工进行。4、请勿涂划/刮花

48、小区内任何公共地方如墙等，亦不可随便吐痰或便溺。5、请勿霸占任何公共地方（如堆放私人财物、神位、祭祀、晒晾等），以免有碍观瞻，损人不利已及引人犯罪。6、爱护公物存公德，若发现有刑事损坏事件，请报本处。（四）清洁卫生 1、公共地方之整洁 用户不得放置任何物品、垃圾于走火通道、电梯门外、楼梯、走道、大堂等公众地方，任何在公众地方摆放的物品将会被搬走，其相关费用将由有关用户负责。2、垃圾清理 用户需负责将垃圾放置于由管理处指定的位置。任何于公众地方发现的垃圾将由管理处清运，其费用由有关用户承担。（五）保安 1、物业内 24 小时均有人当值，负责小区巡罗工作及协助各用户提出之要求（管理处办公时间为周一

49、至周五 8:30-17:30；周六 8:30-13:30，周六下午、周日及国内假期休息）。在办公时间以外，可联络当值保安人员。2、管理处员工皆佩带工作证。如对来人怀疑，请召唤管理处。3、为了用户之安全，用户出入小区必要时须配合管理人员要求请出示有效证件，来访者须做来访登记。（六）车场管理 本不区建有地面及地下停车场，为求停车场良好秩序，防止非法停车，阻塞通道，本处订有停车场规定，以便使用停车场人仕依循。（七）防治灾害 1、请勿在物业范围内烧烤、燃放烟花、爆竹等。煤气炉要常检查，明火要小心，监管小孩勿玩火。2、爱护公物及消防设备，常保公共空间通畅。3、发生火警，即告本处及“119”报警。在安全情

50、况下关掉总电掣、燃料掣及/或扑救或速行前往楼梯逃生。4、当台风时，请关闭门窗，必要时，封贴玻璃，并固定易倒物品。（八）其他 用户请注意：1、用户须监管其聘用之承办商及对其行为负责，若有损坏公共地方或公共设施或在公共地方遗下废物，该单位之用户为最终负责人，需承担赔偿责任。2、滋扰他人行为如制造噪音、兜售商品、派发传单、广告或赠品，一律禁止。（九）应急程序 1、紧急事故可能随时发生，本处必须为处理这些情况作好准备，以尽量减低人命及财产的损失，以下所提供的资料，是特别为协助用户预防和处理紧急事故而设。2、紧急电话号码 电话号码 电话号码 火警 119 匪警 110 市政府 市政府 市公安局 罗湖分局