房屋买卖过程中质量问题风险防范8923.pdf

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1、房屋买卖过程中的质量纠纷与风险防范 一、工程竣工验收与房屋交付 房屋作为一种特殊的商品，其特性决定了它的质量不容忽视。“百年大计，质量第一”也成为了建筑业恪守的基本信条。1998 年 3 月 1日，中华人民共和国建筑法正式实施，标志着国家通过法律形式将建筑产品的质量纳入到法制化的管理轨道 1、工程竣工验收的主体、程序、标准 1）、竣工验收主体 现在对建筑产品验收的主体共有两大类：一类是我们通常所称的“五大主体”即，建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位和监理单位；一类是县级以上建设主管部门的质量监督站。这两类主体都有权利对建筑质量问题提出评定意见。县级以上建设主管部门评定核验并加盖质量等级核验

2、章，这是我国计划体制沿用多年的习惯做法，但是随着市场经济的发展和建筑产品的市场化，我国的建筑行业在工程质量责任制度方面将建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位和监理单位纳入到责任主体中来，而质量监督站在收取各方意见后，仅对五大主体验收的建筑产品质量从宏观上进行监督。2）验收程序 竣工验收一般由建设单位招集，由政府相关部门监督，建设、勘察、设计、施工、监理五大主体共同参与。首先由施工单位自评，觉得达到验收标准了，就可以书面向监理单位提出申请，监理单位先验收，合格后再向建设单位提出申请。建设单位收到申请后，确定验收时间，并通知相关各方进行最后的验收。根据房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管

3、理暂行办法，综合验收合格之日起 15 日内，建设单位要在工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。并提交工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书 等相关文件。3）验收的不同标准及区别 合同中约定的交付条件有四种可供选择，即商品房经验收合格，商品房经综合验收合格，商品房经分期综合验收合格，“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。其中，竣工验收是指针对建筑物本身设计质量、施工质量的验收；综合验收是指不仅针对建筑物本身的验收，还包括

4、对周边环境、绿化，道路及配套设施的验收；分期综合验收本质上是综合验收的一种，是指分期建设的楼盘在交房时除建筑物本身的验收外还将针对建成区域的道路、配套设施、环境绿化以及是否区分在建区与建成区等情况进行验收；取得商品住宅交付使用批准文件是指建设工程除达到竣工备案标准外，其配套工程和配套设施还必须符合规定条件，取得政府部门同意交付使用通知书。注解：商品住宅交付使用，其配套设施和配套工程应当符合以下条件：（一）生活用水纳入城市自来水管网，不使用临时施工用水；（二）用电纳入城市供电网络，不使用临时施工用电；（三）雨水、污水实行分流，分别纳入城市雨水、污水排放系统。暂无条件的，经环保、水务部门同意后，应

5、采取临时性措施；（四）燃气管道纳入城市燃气管网。暂无条件的，应当完成室内燃气管道敷设并落实燃气供应渠道；（五）电话通信、有线电视等端口敷设到户；（六）路灯安装完毕，照明条件符合标准。确因分期建设暂时无法建设的，应采取临时照明措施，临时照明费用由房地产开发企业承担；（七）邮政信报箱按规定设置，符合通邮条件；（八）绿化工程应当按批准的规划方案建设完毕，绿地指标符合规划要求。确因季节原因暂无法实施的，应当出具承诺书，自交付使用备案通过之日起六个月内完成；（九）规划配建的人防工程投入使用的，应当符合人防工程施工及验收规范；（十）住宅小区与外围有效隔离，与城市道路之间有直达道路相联。小区内部场清地平，道

6、路符合通行条件。分期建设的，交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施，不得合用小区内部道路；（十一）按照规划要求完成社区管理和服务用房、车库、商业、环卫等公共服务设施的配建。分期建设的，其规模应当满足居民入住的基本生活需要；（十二）前期物业管理单位落实，物业管理用房符合规定，权属明晰。第七条 房地产开发企业应当在商品住宅交付使用时向房地产开发主管部门办理交付使用备案，并提交以下证明文件：（一）商品住宅建设工程通过竣工验收备案证明；（二）配套设施和配套工程符合交付使用条件的证明文件或者投入使用意见；（三）前期物业管理协议以及房产行政主管部门出具的物业管理用房落实的证明文件；（四）房地产开发项目

7、手册；（五）法律、法规、规章规定的其他证明文件。符合条件的，取得商品房交付使用通知书，可以交付买受人。2、分户验收的标准、内容和程序、分户验收质量标准 住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收）应依据国家和地方工程质量标准、规范，对单位工程每套住宅和规定的公共部位进行验收。分户验收的质量标准主要包括混凝土结构工程施工质量验收规范、建筑装饰装修工程质量验收规范、建筑地面工程施工质量验收规范、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范、建筑电气工程施工质量验收规范、建筑工程施工质量验收统一标准等相关规范标准。、分户验收内容 分户验收应以单位工程每套住宅和公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库划分为

8、一个子单位工程进行验收。分户验收应以竣工验收时可观察到的工程观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目，分户验收内容应以检验批检查内容为主。在施工过程中和竣工验收时，应依据质量验收标准以及经审查合格的施工图设计文件，对每套住宅涉及到的分户验收项目和验收内容进行验收。初装修住宅工程分户验收内容主要涉及下列 7类 20 个项目：（一）建筑结构外观及尺寸偏差 1、现浇结构外观及尺寸偏差分户质量验收记录表（二）门窗安装质量 2、铝合金门窗安装工程分户质量验收记录表 3、塑料门窗安装工程分户质量验收记录表 4、木门窗安装工程分户质量验收记录表 5、特种门安装工程分户质量验收记录表（三）墙面、地面和顶棚面

9、层质量 6、一般抹灰工程分户质量验收记录表 7、水性涂料涂饰工程分户质量验收记录表 8、水泥混凝土面层分户质量验收记录表 9、水泥砂浆面层分户质量验收记录表（四）防水工程质量 10、隔离层分户质量验收记录表（五）采暖系统安装质量 11、室内采暖辅助设备及散热器及金属辐射板安装工程分户质量验收记录表 12、室内采暖管道及配件安装工程分户质量验收记录表 13、低温热水地板辐射采暖系统安装工程分户质量验收记录表（六）给水、排水系统安装质量 14、室内给水管道及配件安装工程分户质量验收记录表 15、室内排水管道及配件安装工程分户质量验收记录表 16、建筑中水系统及游泳池水系统安装工程分户质量验收记录表

10、（七）室内电气工程安装质量 17、普通灯具安装分户验收质量记录表 18、开关、插座、风扇安装分户验收质量记录表 19、成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装分户质量验收记录表 20、建筑物等电位联结分户质量验收记录表 精装修住宅工程分户验收按照上述分户验收项目划分原则，经建设、施工和监理单位协商，自行确定验收项目和制定验收表格。、分户验收的组织实施 分户验收应在单位工程竣工验收前进行，当某一套住宅的某项检验批具备质量验收条件时，就可组织验收。分户验收应由建设单位组织监理、施工单位有关人员，按照国家和地方相关施工质量验收规范的规定，对所涉及的内容进行检查验收。建设单位项目负责人

11、应认真组织分户验收工作，组织施工单位编制分户验收方案，明确各方职责，确定每套住宅和公共部分验收项目、内容、数量，绘制抽查点分布图。落实质量检查人员和检查工具。分包单位专业技术负责人也应参加分包项目质量分户验收。已选定物业公司的，物业公司应当参与分户验收。分户验收合格后，出具由建设（项目）单位负责人、总监理工程师和施工单位负责人分别签字并加盖验收专用章的 住宅工程质量分户验收表。3、质量责任 建筑工程实行质量保修制度。保修范围和最低保修期限由国务院规定。房屋建筑工程质量保修办法 第 7 条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工

12、程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5年；（三）供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为 2 年；（五）装修工程为 2 年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。该条法律规定，确立了我国对建设工程质量保修期的法律制度，即地基基础和主体结构在合理使用寿命内保证使用，其余部位在最低保修年限内保证使用的法律制度，保证使用的责任局限在施工方。建设工程损害赔偿的法律制度 第 80 条规定：在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。这条法律规定，则是确立了我国建设工程损害赔偿

13、期的法律制度，即在整个合理使用寿命期内，因工程质量不合格造成损害的，责任者均应赔偿的法律制度，但责任者未限定在施工方。商品房屋销售管理办法 第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企

14、业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。总之，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收是房屋交付的前提条件。二、竣工验收与商品房买卖合同中交付验收的区别 1、当事人不同。竣工验收是指发包商与承包商之间，即建设单位与施工单位就建筑产品本身质量问题的检验行为，虽然，还有其他参建主体共同参与。而商品房买卖合同中的交付验收，是指开发商与消费者就房屋商品的质量是否

15、符合合同约定标准的交接验收行为。2、验收依据不同。工程竣工验收受我国建筑法、建设工程质量管理条例、房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案管理暂行办法等相关文件的约束；而房屋买卖中的交付则受我国房地产管理法、城市商品房销售管理办法、城市房地产转让管理规定和合同法等相关文件的制约。3、验收标准不同 工程竣工验收标准，是国家对工程质量的一个强制性标准，但也是最低标准。商品房买卖合同中的交付标准，主要是由商品房买卖双方通过合同来约定的，双方可以协商确定。合同怎么约定，开发商在交付时就要达到什么样的标准，这样才能满足合同的要求不构成违约。但约定的前提一定是开发商已经从施工单位验收合格的建筑商品。换个角度

16、来讲，商品房买卖合同约定的标准一定要高于建筑工程竣工的验收标准。因为，商品房作为商品的一种，它直接面对的是消费者，不管消费者买的是毛坯房还是精装房，都要在原本质量合格的建筑产品上达到装修条件或者是居住条件，所以这个条件就需要商品房买卖合同当事人就交付条件进行约定。三、交付 1、交付的形式：房屋占有转移或完成产权登记、取得所有权证。2、交付意义 房屋交付是工程施工阶段的结束和使用阶段的开始，是房屋权利和责任划分的一个分水领。从法律意义上来讲，交付意味着房屋占有权或所有权发生变化，质量保修期开始计算，房屋的意外责任由业主承担，物业费开始计收等。3、交付验收的重要性 由于目前商品房买卖多采用预售形式

17、，买方在签订合同时和其后的很长一段时间内，对标的房产的认识建立在开发商的宣传、承诺以及一些书面材料的基础之上。只有到交接阶段，这种“幻想”才变为看得见、摸得着的现实。而想象和现实总是有些差别的，更何况在我国房地产业尚不规范的大环境下夸大宣传、虚假承诺几乎是全行业的“惯例”，这些都导致了交付纠纷大面积产生。交接纠纷的表现形式可简单划分为逾期交付、标的房产质量争议（包括卖方不能提供验收证明和虽然能够提供验收证明但买方仍有异议）、买方不及时验收入住等。四、房屋建筑工程中存在的质量问题 房屋建筑产品作为消费者的长期消费商品，其质量是关系消费者人身财产安全的重要问题。然而，建筑产品质量的隐蔽性往往不容易

18、被消费者发现，最终造成重大的人身财产损失。在房屋建设中通常存在的质量问题可以从两个方面来归纳，一方面是主体结构的质量问题；一方面是非主体结构方面的质量问题。房屋的主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，建筑物主体结构可以由一种或者多种材料构成。房屋的非主体结构是指除主体结构之外的，附属于房屋结构部分的工程，如：墙体、地面、楼板、门窗、水、电、气暖线等附助部分。房屋非主体结构经常出现的质量问题有，墙体隔音、隔热效果差，水暖管线漏水、电线漏电、楼板面层厚薄不均、墙体表面平整度不够等。五、质量风险防

19、范措施 1、充分考虑质量风险，缜密设计合同质量条款（结合协议分析）（1）交房的程序性条件约定欠缺或约定不明（2）设施、设备及初装修标准过于简单（3）违约条款约定不合理约定 2、搞好质量验收（1）提请出示工程竣工验收合格及备案等相关文件并留存复印件。（2）房屋交付验收时发现质量问题应制作书面意见、由双方签字确认并各留一份，待整改合格后再行交付。一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房者在进行验收的时候就应当向开发商提出来，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房者有权要求开发商修复。因此增加的费用，应当由开发商承担。开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由开发商承担。（3）房屋交付后发现质量问题，不过保修期的，应及时通知保修单位进行保修。对方不履行保修义务的，在锁定证据后可自行委托修理，然后索赔。（4）房屋交付后发现质量问题，超过保修期的，须自行负担维修费用。如因质量问题造成财产损失的，可主张损失赔偿。