成都市休闲度假型物业发展趋势研究(尺度作品)3255.pdf

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1、成都市郊区房地产及休闲度假型物业发展趋势研究 2005/06/03 尺度地产研究中心 提 纲 前 言 一、调查目的 二、调查范围 1、休闲渡假型物业的限定 2、本次研究成都市郊区的限定 3、消费需求访谈 三、调查分析方法 1、宏观数据调研 2、郊区在售物业调查 3、深度访谈 四、调查时间 五、重要说明 第一部分 成都市宏观经济状况研究 一、成都市概况 二、成都市宏观经济状况 1、全国发达城市经济环境评价 2、整体消费量 3、成都市人口状况 4、成都市产业结构特征 5、人均消费性支出 6、人均可支配收入 7、成都市私家车状况研究 小结：成都市宏观经济对郊区房地产市场的促进作用 第二部分 成都市郊

2、区房地产市场状况分析 一、郊区研究对象的选择 二、成都市各郊区经济环境状况分析 1、成都市各郊区国内生产总值比较 2、成都市各郊区建筑业状况比较 3、成都市各郊区第三产业总值状况研究 4、成都市各郊区运输能力比较 5、成都市各郊区房地产开发投资以及基本建设投资比较 6、成都市各郊区商品房销售额比较 三、居住郊区化的研究分析 1、研究居住郊区化对于本次研究的意义 2、居住郊区化的概念 3、成都居住郊区化的特征 4、成都市各郊区居住环境比较 四、成都市各郊区房地产市场状况研究 1、郊区房地产供应市场状况摘要 2、供应产品配套设施分析 五、成都市各郊区物业需求特征研究 1、总体需求量研究 2、区域销

3、售率分析 3、郊区物业客户特征研究 六、成都市各郊区物业市场发展趋势研究 1、影响因素研究 小结;郊区房地产市场发展主要影响因素 2、成都市各郊区物业市场发展趋势 七、典型个案 1、芙蓉古城 2、青城白鹭洲 小结：成都市郊区房地产总体状况 第三部分 成都市各郊区休闲度假型物业市场研究 一、休闲度假型物业的定义范围 1、休闲度假型物业与物业功能定位的关系 2、休闲度假物业与旅游房地产的关系 3、休闲度假物业的研究范围 二、郊区休闲度假型物业供应研究 三、郊区休闲度假型物业需求研究 1、销售状况 2、休闲度假物业需求特征 3、潜在消费需求特征研究 4、需求变化情况 四、经营性休闲度假型物业市场研究

4、 1、研究对象界定 2、分布区域 3、经营规模研究 4、总体经营形式研究 5、经营价格研究 6、客户群体研究 五、其他城市休闲度假型物业借鉴 1、千岛湖.开元度假村 2、万科.17 英里 3、对本次研究的借鉴意义 六、郊区休闲度假型物业发展趋势研究 1、影响因素研究 2、发展趋势 七、典型个案 1、花水湾项目比较 2、天下青城 小结：成都市郊区休闲度假型物业市场前瞻 前 言 一、调查目的 了解成都市郊区房地产开发市场的现状；了解成都市郊区物业的类型以及郊区物业的发展；分析成都市郊区楼盘的竞争格局；寻找成都市郊区休闲度假型物业的市场机会；论证成都市郊区物业发展趋势；二、调查范围 1、休闲度假型物

5、业的限定 根据尺度多年来对全国各大、中城市的郊区物业发展的研究，结合成都本地各个郊区房地产市场的实际情况，尺度认为郊区物业按照功能可以分为以下两种类型：1）郊区物业功能分类 居住类型 特征 满足功能 长期居住 （第一居所）白天在市区工作；晚上回到郊区家中居住，“白+黑”的生活方式；满足长期居家功能需求 短期居住 （第二居所）通常大部分时间在市区工作、居住，周末或节假日到郊区居住享受远离城市的田园生活，“5+2”为其代表生活方式之一；满足休闲、度假功能需求，同时满足部分客户的商务需求；以上两种功能对区域的要求及侧重点也有所不同，两者的功能要求差异如下表所示：2）郊区物业功能要求差异 居住功能 交

6、通条件 配套要求 环境要求 房价水平 备注 长居功能 （第一居所）十分便利，距市中心区的交通车程在半小时以内，最好临近交通干道及公交站点 要求十分高，教育、医疗等基本的配套设施必须齐全，小区内的配套相对也比较完善 对小区的内环境要求较高，可以使工作后疲惫的身心得到放松；相对市区楼盘环境优势明显 对单价及总价的敏感性较大，低廉的房价、性价比要求高 满足长居功能的群体，较为关注区域微观因素 短居功能 （第二居所）交通条件较好，对交通时间要求相对宽松，道路的通达成都要求较高，对公交站点的依赖性不高 依赖程度不高，对小区自身的配套设施，如会所等有一定的要求 对外部环境要求极高，需自然资源或人工景观极为

7、突出，有部分人文景观吸引能力更强 对总价相对敏感，价格要求不明显 满足短居功能的群体对宏观因素较为关注 在本报告中，主要定位为满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，同时以提供客户休闲、度假或部分商务商业活动为主要功能载体的物业统一定义为休闲度假型物业；经调查，成都市各郊区目前符合以上功能要求的休闲度假型物业共 23 个。(关于休闲型物业的定义以及特征将在后面部分进行专项研究，本部分主要为说明本次调查对象而进行简单的物业功能分类，请读者自行甄别。)2、本次研究的成都市郊区的限定 根据本报告研究的出发点以及立足点，研究的郊区市场以行政区域为划分标准，同时兼顾郊区市场休闲度假型物业的研

8、究目的，因此主要研究休闲度假型物业分布较为广泛的郊区区域房地产市场；据上，本报告主要研究龙泉、青城山、温江、双流、大邑县、都江堰等具有独特市场特色、休闲度假型物业开发比例较大的代表性区域。而相对来看，新津、新都等郊区的房地产发展处于起步阶段，以第一居所的住宅项目开发为主，因此不作为本次研究的重点区域。本次主要研究以上几个区域的宏观经济状况，环境、市政配套等影响房地产市场发展的重要因素；调查内容主要为以上各个区域 2002 年后上市在售的房地产开发项目以及目前处于经营状态的休闲度假型物业。3、消费需求访谈 本次消费需求访谈主要针对休闲度假型物业置业客户或潜在客户进行，同时针对服务于休闲度假型物业

9、的从业人员进行深度访谈；主要调查数据如下：访谈对象 样本数量 休闲度假型物业销售经理 20 潜在休闲度假型购买客户 22 已置业休闲度假型物业客户 31 三、调查分析方法 1、宏观数据调研：调查方法：文献搜集网络电话查询深度访谈公司积累资料 分析方法：数据整理对比分析 2、郊区在售物业调查：调查方法：公司资料现场走访电话查询销售经理深度访谈等 分析方法：数据库整理对比分析 3、深度访谈 调查方法：一对一面对面深度谈话资料补充 分析方法：使用 SPSS 数据库整理分析 四、调查时间 2005 年 3 月 10 日2005 年 4 月 1 日 五、重要说明 本次调查主要针对目前开发休闲度假型物业的

10、重点区域进行，对于成都市其他远郊市场在分析中涉及较少，请读者自行甄别。（注：以下仅为报告节选内容）四、成都市各郊区房地产市场状况研究 1、郊区房地产供应市场状况摘要 郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发的 50左右；成都市建筑面积供应总量已达 800 多万方；其中郊区建筑总面积供应体量已经占到 300 万方以上，在全市的占有率高达 40%左右。在 2004 年间郊区开发投资占全市 29.2多，在建规模占全市 37.4，其中尤以双流、龙泉、温江、新都、都江堰等区域最为集中，达到郊区开发总量的 70以上。2004 年至今上市销售的项目中，龙泉区域由于体育城的规划以及部分大盘的销售，处于各个区域供

11、应首位；其次为华阳，由于新城市副中心的规划等，使得该区域的房地产开发近年以来一直较为火爆；温江区域由于土地市场的调整以及温江新城的规划等，近年房地产开发略有下降趋势；但未来供应量温江区域将为最大；青城山、龙泉、温江的后续供应比重较大，主要因为大盘居多，这些大盘开发周期长，开发期数较多等因素；另外各个区域的土地市场的调整以及市政配套的完善等都将影响区域开发市场的发展；别墅的价格集中在 3000 元/以上，华阳区域由于麓山国际的影响，别墅的平均价格较高，而青城山区域目前预售的高山流水项目，均价达到 8000 以上，拉高了区域别墅项目的平均价格；花园洋房价格集中在 2500 元/左右，温江、华阳、龙

12、泉等区域的均价最高；普通公寓价格从高到低依次是、华阳、温江、青城山、龙泉、都江堰，目前清水房的均价也达到 2000 元/以上。郊区平均价格最高已达到 9000 元/，最低者仅为 1400 元/左右。各种物业的价格差距巨大。多层项目的供应是郊区供应的绝对主力产品，占到总供应量的 66%；主要是在开发商看来，多层建筑开发风险较低，在市场客户选择看来，多层是工薪阶层的主要选择。别墅产品的供应量也较大，比重接近 20；，一是由于郊区土地供应充足，二是郊区有着良好的自然、生态环境，特别是青城山区域，开发项目的 60以上为别墅物业。2、供应产品配套设施分析 大多数的楼盘缺乏基本的生活配套设施。郊区的楼盘规

13、模较大，个别项目在配套设施上具有一定特色，像维也纳森林别墅的超大会所和足球假日公寓的体育设施等。大多数楼盘考虑了会所设置，但是普遍会所的档次较低。温江的楼盘配套设施最为齐备，如置信开发的芙蓉古城；龙泉的楼盘在运动设施、会所设施比较具有特色，如龙泉的阳光体育城项目。六、成都市各郊区物业市场发展趋势研究 1、影响因素研究 积极因素：1）区域环境的营造与市政建设的完善 各个区域自身的自然资源环境（见居住郊区化部分的详细阐述）以及市政配套等因素将影响开发商的拿地决策，同时根据到市区交通状况以及方便程度等将影响客户对于区域第一居所以及第二居所等的选择，从而上述因素将直接影响区域房地产开发市场的发展。2）

14、城市规模扩展的压力 城市规模扩张的压力主导下的郊区居住化的趋势发展明显。受这种驱动力主导的住宅郊区化发展往往有政府规划引导，因此基础设施、配套设施、就业机会能够与居住条件一起渐进发展，其供给产品最终属于主流消费群体的主流消费形式的范畴。3）郊区住宅的投资吸引力 郊区住宅为生地开发，各种基础设施、配套设施普遍较为薄弱，后期销售风险较大，政府往往以较低的土地价格吸引开发企业。开发企业为了聚集区域人气，往往在前期项目上以较低的价格吸引消费者。很多具有投资价值的郊区住宅项目往往与政府发展规划方向吻合，因此项目的投资吸引力往往与城市规模扩张的压力一起作用，而且主要表现在郊区住宅发展前期。4)郊区住宅的产

15、品吸引力 郊区住宅开发项目规模较大，容积率规划限制相对较松，有利于开发企业营造良好的社区内部环境，很多项目还具有优越的天然外部环境。受郊区住宅产品吸引力主导的项目主要以低密度、亲自然为项目主要卖点，和城市同类项目相比，郊区住宅项目往往还兼具价格的优势。5）郊区住宅的价格吸引力 由于郊区住宅项目土地成本相对较低，郊区住宅项目具有相当的价格吸引力。但是由于郊区住宅往往意味着较高的生活成本，低收入人群不应是郊区住宅的主力消费群体。郊区住宅发展的正确模式是价格吸引力与产品吸引力共同作用下的中价位高产品定位，不应该是价格吸引力单独作用的低价位低产品定位。消极因素：1）城市经济的现状 成都市目前的经济现状

16、以及目前的城市人均消费水平均决定大部分人群仍不适合居住郊区化的发展趋势；对郊区房地产市场的发展有一定的影响；2）郊区生活配套设施的落后 大部分郊区由于以前针对的消费人群主要为周边城乡居民，因此在生活配套等方面较为落后，档次较低；例如：华阳区区目前没有农贸市场配套，没有高档消费场所等；造成郊区房产目前大部分空置的现象。另外一个方面，郊区交通配套等也将影响郊区房地产市场的发展。3）郊区自然生态环境的破坏 郊区房地产的暴利以及开发商的不负责任，在前期的开发中以破坏自然生态环境来获取暴利，造成部分郊区环境恶化，影响该区域的房地产开发。4）郊区规划与土地政策 国家退耕还农的政策以及对郊区耕地的严格限制都

17、将阻碍郊区房地产开发市场的发展。小结;郊区房地产市场发展主要影响因素 城市规模扩张的压力、郊区住宅的投资吸引力、郊区住宅的产品吸引力和郊区住宅的价格吸引力是郊区住宅发展过程中表现出来四种主要驱动力，随着郊区市场自身资源条件、市场发展时机和城市规划方向的不同，四种驱动力表现出的重要性又各有不同，下面结合成都市郊区住宅发展的具体情况，运用内部驱动力作用机制，对成都市郊区住宅发展态势作更为具体的分析。1）郊区住宅的价格吸引力是成都郊区住宅发展初期的主要驱动力 成都市郊区住宅在发展的初期几乎都是以低土地成本、低销售价格、低产品档次为主要操作思路，由于消费者对项目升值潜力乐观的预期和后期生活成本认识不足

18、，加上很多郊区本地居民长期积累的消费能量在短期内爆发性的释放，很多郊区住宅项目都依靠这种操作思路取得了成功。2）郊区住宅的投资吸引力在成都市郊区住宅发展中的影响力不够 郊区住宅的投资吸引力在郊区住宅发展特别是早期有着重要的意义，以产品的投资吸引力为主要定位的项目是郊区住宅发展的主要模式之一。成都市郊区住宅市场上已经出现了很多象“五角度假公寓”，“西岭雪山温泉酒店”、“青城假日”等以投资价值为主要卖点的项目，从项目销售情况来看，郊区住宅的投资价值得到了成都市投资者的认可，但是总体说来，成都市住宅市场的投资购买行为不是很频繁，成都住宅投资消费不足的特征是成为住宅郊区化发展的一个重要制约因素。2、成

19、都市各郊区物业市场发展趋势 1)华阳物业发展判断 华阳再次启动是在城市规模扩张压力推动下的城市化过程。其主要原因有消费者对华阳的心理距离缩短、在数个大盘强力策动下生活配套较初次启动时已经较为成熟，城南副中心建设的政府规划和投资建设导向等。其中政府规划和投资建设导向的影响力将随着整个规划进入实施阶段越来越显著，并最终成为华阳住宅发展的根本影响因素。政府规划引导下的新区建设将使得华阳区域的基础设施、配套设施得到根本的改善，并同时提供相应的就业机会，最终使得整个华阳住宅成为城区住宅市场的一个部分。这与缺乏政府规划引导、投资建设的区域是根本不同的。2）温江物业发展判断 受温江本地居民消费能力的限制，温

20、江板块下一步发展的重心显然是距离成都市区更近的光华大道片区而不是温江城区。光华大道的完成进度似乎是光华大道片区发展的最大影响因素，据悉，光华大道将最终于 2005 年 5 月正式通车，片区发展形势似乎完全明朗。但是应该指出，由于温江板块光华大道片区与政府规划的城市发展主方向背离，在基础设施、配套设施的成熟和就业机会的提供将落后于华阳，作为成都市居民第一居所的竞争力明显不如华阳，城市规模扩张的压力的主导作用不是很明显，因此推动温江住宅发展的主要驱动力应该是郊区住宅产品的吸引力和价格吸引力，主力产品应该定位于“有闲”阶层的第一居所和“有钱”阶层的第二居所。3）都江堰住宅发展判断 都江堰是目前成都郊

21、区房地产市场中，发展方向最明确的板块之一。由于都江堰本市总体消费能力不高，城市扩张速度有限，在经过最初几年的房地产开发以后，都江堰本市消费者对都江堰房地产发展的影响将不再是主要的。所以，虽然针对都江堰本市消费者的常规房地产项目在一定时间内在都江堰房地产市场将继续存在，但是，发挥城市特色旅游资源优势，面向更大范围的市场，开发特色房地产项目是都江堰房地产市场面向未来的必然选择，郊区住宅的产品吸引力必将成为都江堰住宅发展的绝对主导力量。4）龙泉住宅发展判断 龙泉位于成都城东，而成都东郊都是工业集中地，房地产开发明显滞后于华阳和温江紧临的城南和城西，而且在交通位置落后于华阳温江板块，虽然城东副中心规划

22、和建设在一定程度上将改变这种局面，但是整个龙泉板块融入成都市城区主流消费市场还会有较长的距离，城市规模扩张的压力在龙泉住宅发展中的主导地位仍然不是很明显。龙泉住宅发展应该尽快走出以价格吸引力为主导的发展模式，提高产品内在品质特别是社区环境质量以产品吸引力和价格吸引力共同作用来推动整个区域市场的发展。小结：成都市郊区房地产总体状况 整体地位提高 成都市郊区商品住宅供给占成都市整体房地产市场的比例逐年上升，居住郊区化的趋势明显。整体形象提高 新供给产品开发商知名度高，楼盘规模大，社区环境好，价格有较大幅度上涨，已经逐件脱离劣质低价的形象。供应将大幅度上涨 随着城市化进程的深入以及城市市政配套的完善

23、，各个郊区在遵循城市总体规划的前提下，各自推出不同的针对房地产开发投资以及置业等的优惠措施，加上城市规划的成熟等；将很大程度上提升区域的竞争力；各个区域未来的房地产开发供应将大幅度上涨。需求主体多元化 从地域上讲，郊区住宅的消费者有郊区本地居民，成都市居民和四川周边城市居民。从购房目的看，有常规居住、休闲度假、退休养老和投资增值等目的。第三部分 成都市各郊区休闲度假型物业市场研究 一、休闲度假型物业的定义范围 1、休闲度假型物业与物业功能定位的关系 综合前面部分，本次研究的休闲度假型物业主要为居住功能定位上的“第二居所”物业以及为满足客户休闲、度假为目的的物业归纳入休闲度假型物业进行研究，其中

24、包括部分主要提供休闲度假配套服务的商业项目。2、休闲度假物业与旅游房地产的关系 旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。52 的生活工作方式、一年中三次七天长假及各种休假制度，为生活节奏越来越紧张的人们提供了难得的休闲放松时间。“假日经济”已成为人们耳熟

25、能详的一个名词。随着假日经济的兴起，在城市近郊以及城市景点近年内出现大量的旅游地产开发，吸引着城市精英的眼球；在成都，旅游房地产在最近几年内有了较大程度的发展；青城山、西岭雪山等景点成了开发热点区域，同时开发商依靠自身的实力以及政府关系，在各个区域进行了大规模的休闲度假配套；营造区域假日经济消费热点；在本次研究的休闲度假型物业中，其实在很大程度上可归纳为旅游房地产的研究，但是鉴于本次研究的广泛性以及本次研究的目的性；本次研究限定旅游房地产的第三类、第四类产品属于本次研究的重点，归纳入本次休闲度假型物业的研究范畴；而旅游地产中的旅游商务地产以及景点地产，在本次研究中不作重点研究；3、休闲度假物业

26、的研究范围 本部分研究的重点与前面部分限定的休闲度假型物业范畴雷同；主要研究对象为：属于旅游地产开发范畴的物业开发项目与定位为城市居民第二居所的房地产项目。二、郊区休闲度假型物业供应研究 从郊区整个的供应来看，目前休闲度假型物业比重达到 60左右，处于郊区项目的绝对优势，大部分郊区项目在开发中均利用周边的环境进行主题概念的包装，进行细分目标客户群体的针对性推广，将项目包装成特色主题休闲度假物业。休闲度假型物业以低层（别墅、花园洋房）建筑为主；主要分布在青城山区域以及龙泉区域；目前郊区出现部分以休闲、度假为主的小高层电梯公寓，其主要分布在龙泉区域的阳光体育城内；休闲度假型物业中以养老型项目以及假

27、期度假项目为主，养老型项目以青城山区域前期开发的大部分产品为代表；近期青城山区域开发的部分高档别墅均定位为假期入住类型以及具有部分的商务功能；成都市目前没有严格意义上的时权酒店，部分项目有部分分时度假性质，但是目前市场的接受能力仍有限。青城山历来为道家养生修养之地，为全国著名的长寿之乡，前期开发的项目中出了部分高档别墅定位为商务物业以及供高端客户休闲度假外，大部分项目均定位为养老型经济型项目，供成都市退休老人养老休闲所用；青城山大部分项目物业形态为低层别墅项目，部分养老型项目为多层产品，目前天下青城项目配套的酒店式公寓项目为小高层建筑形态；从休闲度假型物业的分布来看，青城山和龙泉该类项目的分布

28、最多，青城山本着自身天然的生态环境以及人文环境，吸引大量的开发商以及消费者的关注；近年来该区域的房地产开发市场发展速度较快，龙泉本身具有良好的自然环境以及成都少有的龙泉山脉等；再加上体育城完善的配套以及环境营造，区域内今年的休闲度假型物业发展速度也较快。随着成都市 2003-2020 年规划的出台，未来成都市休闲物业发展前景较大的区域从规划上看蒲江、新津、龙泉的优势较大。大邑县花水湾目前只有产权式酒店存在，由于该区域离成都市较远（90KM 以上），离西岭雪山景区也较远（18KM），因此该区域目前尚不适合长期的假期度假居住，该区域的酒店等以团体客户居多；一般客户大概一年会选择到该景区旅游一次；目

29、前开发上市的两个项目均为低层别墅项目，西岭雪温泉酒店为联排别墅产品，花溪温泉酒店为高档独栋别墅与联排别墅酒店；成为该区域代表性的项目；龙泉由于离成都市较近，交通方便，目前开发的休闲度假型物业中以假期居住型居多，大部分项目为成都市客户量身打造 52 生活模式。该区域依托阳光体育城完善的体育配套，有少量的产权式酒店项目目前已处于入住状况；华阳目前定位为休闲度假的项目仅有嘎纳印象项目，该项目为商业项目，定位为为成都市民提供完善的休闲配套服务；该项目的开发，也是华阳目前代表性的高档商业配套项目；温江由于光华大道的开通等，项目功能已逐渐转化成大部分业主的第一居所，作为客户的长期居住物业而开发，仅芙蓉古城

30、项目，由于开发时间较早，大部分客户仍选择该项目作为 52 生活的假期居住项目。休闲度假型项目在开发中均比较注重对项目产品的设计与控制，大部分项目的容积率在 0.5 左右，最低的为花溪温泉酒店，项目的总体容积率仅为 0.2；大部分项目均比较注重对项目自身环境的营造以及对周边自然环境的利用，目前大部分休闲度假型项目的绿化率均在 60左右，立足为客户创造良好优美的度假环境；绿化率最高的为花溪温泉酒店，绿化率达到 85左右。除产权式酒店项目外，其他项目均为清水房交房标准。而天下青城项目的酒店式公寓仍以清水交房标准交房。除部分特别高档的项目外，例如：青城高尔夫山庄以及鹰冠庄园外，其余项目 60以上的主力

31、户型为一房与两房；主力面积集中在 3070 之间，有利于在销售中对总价的控制；其余部分项目为中档别墅项目，但是面积也不大，集中在 170-280 之间；适合客户全家人度假使用。从项目的配套来看，休闲度假式项目的自身配套方面目前均不完善，大部分项目主要利用周边环境的优势对项目进行销售带动；部分项目通过与政府的合作以及自身的项目规模等因素决定，在项目开发中建设有具有自身特色的休闲度假配套；青城山区域该类项目的销售均价较高，近期即将上市的高山流水项目，其销售均价将达到 8000 元/以上，成为成都市场上少有的高档项目；龙泉区域该类项目参差不齐，各类项目之间的价格差距也很大；四、经营性休闲度假型物业市

32、场研究 1、研究对象界定 目前处于经营状态的以休闲度假服务为主要业态的项目；该类项目不进入市场销售；2、分布区域 目前该类经营内的休闲度假型物业主要分布在青城山前山以及花水湾区域；其次在新兴的旅游休闲圣地蒲江石象湖有部分项目具有游客接待功能；成都市人民南路沿线存在部分档次较低的农家乐，具有部分休闲功能；都江堰市郊部分项目具有商务会议接待功能；六、郊区休闲度假型物业发展趋势研究 1、影响因素研究 1）土地政策 21 号令：2003 年 6 月 5 日，国土资源部出台的 21 号令 协议出让国有土地使用权规定，4 类土地的使用权从此不能通过协议方式转让。71 号令：2004 年 3 月 31 日，

33、国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（简称“71 号令”），规定 8 月 31 日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。“71 号令”也被称之为“8.31 土地大限”。土地大限政策给房地产市场带来不同影响。2）新土地政策影响 目的性和可行性分析从国家目前有关土地政策制定的宗旨和目标分析，一是解决投资增长过快的问题，一是解决房地产土地市场较为混乱的局面，一是保护失地农民的利益，还有一个重要的出发点是解决土地批租中大量的腐败问题。但从已出台的土地方面的规定和政策实施

34、的具体效果看，希望通过“一刀切”的行政手段去解决土地交易市场中出现的腐败问题和农民问题是非常困难的。后续工作计划和安排 国土资源部方面已明确，第三轮全国土地规划工作很快要启动，新的土地管理政策已在加紧拟订中，包括出台土地利用规划条例、重新修订土地管理法和对国土资源管理体系实行垂直管理。长远影响和意义分析 严格控制土地供应，实际上也是中央在严控银行房地产信贷政策之后，对房地产业进行宏观调控的又一重大举措。从全国来讲，土地管理政策的这一重大变革给房地产业未来发展带来的影响，甚至会比央行 121 号文件更为深远。开发商资金压力进一步加大 8.31 土地大限对房地产开发企业的资金链运作提出更高要求，为

35、了“过关”，开发商将不得不在短期内缴纳土地出让金，还得支付土地征地、拆迁费用以及后续的各项开发费用，这使得开发商们的资金压力进一步加大。促进企业联盟 831 土地大限，考验了开发商的资金链资。企业之间纷纷达成战略联盟，以提高自身的抗风险能力。一些中小企业准备联合起来合并重组，产生 1+12 的效应，使资金、人才、企业品牌等要素得以迅速放大。2）区域环境因素 各个郊区的区域环境比较见“居住郊区化研究”部分的环境比较；总体来看：在成都市的各个郊区中，龙泉、青城山、温江由于交通方便、环境优美以及具有独特的人文自然景观，适合开发休闲度假型物业；大邑县花水湾、蒲江、新津等地目前的交通正在改善中，自然环境

36、优势突出，将成为未来休闲度假型物业发展的重点区域。3）区域规划 根据成都市最新的 20032020 年规划，将对成都市的 10 个区县进行了重新定位，其中：龙泉驿区：主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区，将发展休闲度假产业的城市新区；温江区：主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区；大邑县：以旅游服务、综合产业发展为主，兼备发展居住的生态城市；蒲江县：成都市西南主要的休闲度假基地，发展旅游度假、天然生物萃取加工；新津县：山水休闲城市，发展食品、机械、建材、化工工业等。4）金融政策的

37、变化 控制房地产信贷规模 从 2004 年 4 月 25 日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行 8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行 7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。2004 年 4 月 27 日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从 20%提高到 35%及以上。提高个人住房按揭贷款门槛 随着中央对房地产开发信贷规模的控制，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买 2 套（及 2 套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房

38、投机，平抑房价。2 月 26，中国银监会发布了 商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)。指引规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含 50%），月所有债务支出与收入比控制在 55%以下（含 55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过 30%。部分银行提高首付比例，新房首付比例提高到 3 成。加息及影响 中国人民银行决定，从 2004 年 10 月 29 日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调 0.27个百分点，由现行的 1.98%提高到 2.25%，一年期贷

39、款基准利率上调 0.27 个百分点，由现行的 5.31%提高到 5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的 0.9 倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的 2.3 倍，贷款利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率（5.58）为例，城乡信用社可以在 5.02-12.83%的区间内自主确定贷款利率。人民币存贷款利率调整表(单位：)人民币存贷款利率调整表(单位：)贷款 调

40、整前 调整后 6 个月 5.04 5.22 1 年 5.31 5.58 1-3年(含)5.49 5.76 5 年以上 5.76 6.12 自营性个人住房贷款 5 年(含)以下 4.77 4.95 5 年以上 5.04 5.31 存款 调整前 调整后 活期 0.72 0.72 3 个月 1.71 1.71 6 个月 1.89 2.07 1 年 1.98 2.25 2 年 2.25 2.7 3 年 2.52 3.2 5 年 2.79 3.6 加息有利减少房地产投机活动，维护房地产市场稳定发展 目前房地产市场中的投资性比例已经很高，而短期投机性需求更是占了绝大多数。银行贷款利息的提高使得这部分投机者

41、的还贷压力进一步增加，特别是对“以租养房”的投资型客户影响较大，而对于比较高端的、有固定其他收入的投资者影响相对较小。实力不济的炒房者的短期投机行为将得到一定程度的遏制。加息幅度影响房价短期走势 本次加息幅度不大,属于微调，整体对消费者的购房支出影响较小，短期内将对潜在购房需求产生一定的冲击。但房价涨跌最终由市场供求决定，而从市场供求关系来看，如果由于严控房产贷款造成房产开发的门槛提高，房产开发量减少，导致房产供不应求，房价将不可避免地上涨,所以此次加息对于房价的走势不会产生过多影响。加息增加开发成本，开发商面临压力 目前情况来看，许多开发商的开发资金超过 60%来自银行，因而加息无疑要增加开发成本。根据美国金融界对加息的预估，加息将会持续一到两年，加息幅度也是不可估计的，要视当时情况而定。从人民币与美元的互动关系看来，人民币利率进入一个加息周期也是必然的趋势，加息幅度多大也不可预测，这将对开发商形成相当大的心理障碍，影响投资方和小业主的信心。以上为报告节选内容，仅供参考