安志体育拓展部培训资料(共41张).pptx

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1、制作人：滕振辉三、权责单位及权责的确立商圈调查作业由拓展组主管，负责门店的寻找、研判分析。四、展店开发岗位职责商圈情报之主动收集。商圈资料之建立。商圈之规划、评估、分析报告。执行开店之布点策略制度。展店计划、活动之推动。商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。租店及选店业务之执行。租金行情之分析了解和呈报。竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。定期（每季）展店发表会之规划与推动。边缘商圈（包含剩余的边缘商圈（包含剩余的顾客）顾客）次要商圈商店（包含大约二次要商圈商店（包含大约二成的顾客）成的顾客）主要商圈（包含大约七主要商圈（包含大约七成的顾客）成的顾客）注：商圈基本上是没有形状的，然而为了

2、方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。6.大水沟因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。7.单行道因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。8.人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。二、绘制简图1.集中型商圈为周边5000米简图分散型商圈为周边1000米简图2.标出重要建筑物及楼别金融大楼，办公大楼3.著名商店及影响生活型态之地段特征戏院、百货公司4.人潮汇集之地段商店群及大型集客场所超级市场娱乐区之同等类5.标出竞争店或同性质商店所在之位置、抽样点之所在位置6.可与本企业连锁店有互补作用之门店7.政府重要之行政中心8.车站、加油站、学校

3、、停车场、市场、公园等特定族群会集场所9.标出街道之行进方向单行道方向10.标出未来促销活动发之地点三、抽样点及发点之选择确定1.抽样点之选择(1)办公人口或上班族汇集之地点未来适合设店之地点(2)人潮走向汇集地点(3)固定人口较集中流动之地点(4)可能形成未来的商店群之地段(5)预定三四个抽样点(6)其中尽量以一个抽样点为同性质之商店2.发点之选择(1)主消费群走动频繁之点(2)次消费群走动频繁之点(3)区分消费群活动频繁之时段四、商圈特征1.商店特色及分布情况(1)建筑型态A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建筑高度B.新大楼与旧式建筑之分布C.目前之改建情况D.一三年内可能改建之趋式(2

4、)行业型态A.于主要商店街、干道之行业类型B.以何产品为主，贩卖产品之层次(3)分布家数，见附件表格一。A.以抽样点之平行道路为主要调查对象B.主要道路之商店分布明细a.将商店分门别类记录b.并将其统计填入明细表C.于主要干道、大马路、相同商店之家数D.商店汇集地带之概述E.以商店辅助店、竞争店正确所在位置标注于商圈简图。(4)地点类型A.孤立店 B.未规划商业区 C.规划购物中心2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）(1)建物型态A.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态a.建筑高度，楼数b.建筑型式为新式或旧式c.分布区域B.目前之改建情况C.一三年内可能改建之趋式(2)分布情况A.实地了解该区

5、之实际住户与建筑物之分布情况B.将该商圈分为a.商店区，以甲为代码b.辨公区甲为代码c.新式住宅区以乙为代码d.旧式住宅区以乙为代码e.文教区，以丙为代码C.于简图上分别划定区域，制作商圈D.并于图上注明建筑物之楼别3.集会场所(1)场所类型A.本商圈内汇聚人潮之场所类型a.商店肯德基、麦当劳，百货公司b.戏院c.政府之行政机关d.展览会场e.学校、文教机关、公园f.补习班g.表演、竞技，比赛场所h.菜市场，超级市场i.证券公司B.聚集人口类型a.青少年b.上班族c.特定行业人士d.家庭主妇(2)动线A.人潮汇集流动之路线B.人潮汇集流动之主要方向4.竞争者分析了解既存竞争者的数量及大小、所有

6、竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。见附件表格二。(1)卖场气氛本区内对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度(2)来客数该竞争店每日之成交客户数(3)平均消费额A.了解该店之各类客数与消费金额比例B.根据此比例再分别乘其价格C.加总后求其平均值即为平均消费额(4)营业额来客数平均消费额每日营业额每日营业额每月工作天数每月营业额5.商店组合 商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格一。例如：(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。五、人潮状况实地抽样方式五、人潮状况实地抽样方式 1.主要

7、人潮走向(1)平日及假日之人潮状况，见附件表格三A.将一周之时间区分为段a.周一周五b.周六、周日、国定假日B.以点每两小时细分为一个小段C.以分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车D.抽样时将人潮分为15-24岁，25-35岁，34-45岁，45岁以上见附件表格四。E.将每抽样之数，转变成以个小时之人潮流动数 例：以分钟为抽样得该抽样点人数为，将 Z，则为其可能之人口流动数F.将其数字依时段填入人潮流动抽样表G.将人潮流动抽样之数字以线图表示人潮分布图2.人口、住家户数推算（集中型商圈可不用调查）(1)固定住家a.该商圈建筑物来推算当地住家户数b.

8、以户数得当地预估人口数c.将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数(2)办公户数a.计算该区之公司家数b.该区公司家数（人）该区办公人口c.该区办公人口即为该区之半固定人口3.交通状况见附件表格五。(1)公车之往返方向A.经过该商圈公车之起站与经过路线B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站(2)下车后之走向A.为转车之目的行经之路线B.为休闲、购物之目的行经之路线C.为回家之目的行经之路线(3)未来交通运输系统之影响A.捷运系统之出入口，可能带动之人潮B.重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮(4)该商圈能停车之场所六、消费特征与人口特征1.该区住户人口所得A.高所得，达平均国民所得倍以上所占

9、比率B.中上所得、达平均国民所得倍以上所占比率C.平均每户全年收支情况表与图2.该区往来、居住人口之消费习惯A.对便利性、服务品质及门店气份之诉求概况B.习惯消费C. 年龄分配情形D.性别分配情形E.教育程度分配表与图F.职业分配表与图3.外来流动人口之消费习惯、特征A.年龄分布情况B.消费之种类C.所得之高底七、商圈类型1.集中型商圈商圈内流动人口多(每分钟约位以上)商圈内住宅人口(约以上)区内之建筑物高且密集商店集中且范围大与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司）交通频繁，车辆流量大商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住2.分散型商圈商圈内流动人口少商圈内腹地

10、分散区内之建筑物普通、老旧且高度楼以下商店分散且范围小与本产业有互补性之商店少，且规模小交通不频繁，车辆流量少商圈类型：住、住商、住办、办、办住八、预估收入、支出与可能净利见附件表格六。1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查(1)与目前承租人洽询(2)与所有人洽询2.预估每次消费金额(1)先评估本商圈抽样点适合开何类型之店(2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位3.每日来客人数预估(1)了解各店之人潮数(2)以各店之来客各店之人潮数各店之入店率(3)再以求出之入店率该商圈抽样点之人潮数预估客户数(4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正4.可能业绩

11、(1)预估消费金额可能客户数可能每日营业金额(2)可能每日营业金额可能每月营业金额5.固定费用(1)预估固定薪资费用 元(2)折旧费用预估 元(3)管销费用预估 元(4)预估固定费用 元6.预估变动成本(1)预估管理月费 %(2)销货成本 %(3)总变动费用 % 月营业额7.预估净利(1)可能月营业业绩租金固定费用变动总费用预估净利(2)本预估净利为税前净利8.损益平衡（固定费用租金）（变动成本）九、建议地点之确定1.依上之抽样人潮与抽样地点所得之可能净利2.并分析可能之未来发展情况3.将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明十、商圈未来发展潜力及结论1.发展情况(1)未来政府之行政中心、大型

12、休闲集客场所之建造(2)未来捷运系统、交通运输中心所在点(3)大型办公大楼、商业中心等之建造(4)该商圈之未来转变情况A.人口年龄层之转变B.消费习惯之未来改变情况C.人潮汇集之可能变动地段2.竞争情况(1)商圈内既存竞争者的数量及大小。(2)商圈内的饱和程度。3.结论根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明：(1)点应设在何处，何阶段合适开店(2)何种商品组合之配合(3)顾客之型态(4)租金状况(5)集会场所十一、幻灯片、投影片之制作方式及目的1.幻灯片制作方式及目的(1)针对能显示商圈特征之对象为主a.商圈之界线（如：大马路、高架桥等）b.住宅区的

13、建筑型态c.办公区之建筑型态d.商店区之行业分布e.抽样点f.人、车潮的概况g.竞争店的店面(2)便于了解此商圈之实际情况(3)配合报告内容让第三者对该商圈有明确的概念2.投影片之制作方式及目的(1)针对报告中之图表或明确数字为主要对象a.商圈简图b.商圈之住宅、办公、混合商店区划分之简图c.经过此区之公车路线图d.竞争者分析图e.固定人口之各区分布简图g.抽样人潮分布图g.年龄层分配图h.教育程度分配图i.所得支出分配图j.预估收入支出与可能净利表k.结论(2)便于解说商圈概况撰写选址报告撰写选址报告新店选址分析报告的内容如下：新店选址分析报告的内容如下：新店周围地理位置特征表述（附图说明）

14、；新店周围地理位置特征表述（附图说明）；新店物业的具体情况；新店物业的具体情况；新店开业后预计能辐射的范围（商圈大小）；新店开业后预计能辐射的范围（商圈大小）；新店商圈内商业环境和竞争情况；新店商圈内商业环境和竞争情况；新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次；新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次；新店的交通便利情况；新店的交通便利情况；新店投资效益分析；新店投资效益分析；新店开业后商品结构和经营特色建议；新店开业后商品结构和经营特色建议；新店开业后的风险分析及防范；新店开业后的风险分析及防范；新店未来前景分析。新店未来前景分析。 21K附件表格二附件表格二竞争者分析表竞争者分析表附件表格三附件表格三 _商圈商圈以下抽样时间：年月日 星期 (15分钟次）甲: 乙: 丙: 丁: 注: 1、.行人 .汽车、摩托车 .脚踏车、助动车 2、只统计有购买能力的人。附件表格四附件表格四 路线时段别女性人潮分析比较表注：只统计有购买能力的人。附件表格六附件表格六预估收入支出与可能净利金额预估收入支出与可能净利金额 抽样时间： 年 月 日 月 日 预估固定费用：预估薪资费用 折旧 其它固定费用万 备注：甲： 乙： 丙： 丁：END演讲完毕，谢谢观看！