房地产开发项目财务分析案例29591.pdf

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1、房地产开发项目财务分析实例 一、项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内。根据市规划局对地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：一、土地面积：12243平方米 2、建筑密度：35%3、容积率（地上）：4.62 4、绿化率：25%5、人口密度：1085人/公顷 6、规划用途：商住综合体 二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计点要求和市场调查分析，该地块拟建设23层商住综合体。该建筑有一个两层的地下停车场。裙房共4层，1-2层为商业用途，3-4层主要配套公共建筑，包括社会文化活动中心、区级中央书店、业主委员会、物业管理办公室。裙楼顶层用作平台花园。有2座塔楼，均为20

2、层高，供住宅使用。本项目主要经济技术指标见表6-1和表6-2。表6-1 项目主要技术经济指标（1）项目 单元 数量 项目 单元 数量 总面积 平方米 121243 居民人数 人们 1071 总 表 面积 平方米 5 5 3 3 8（地面）每户平均建筑面积 平 方米 124 生 活 区域 平方米 37899 每户平均居住人数 人们 3.5 公 共 建筑面积 平方米 5077 人均居住用地 平 方米 35.38 绿地 平方米 3060 道路区域 平 方米 5233 居 民 人数 家庭 306 车库区 平 方米 7500 表6-2 项目技术经济指标（2）层数 功能 占地面积（平方米）总面积（平方米）

3、讲台 4 店铺 11248 15528 公 共 建筑面积 4280 塔 十九(2)住宅 1942（每层）36898 地上总楼面面积 52426 地下室 2 停车库 7200 7764 设备区 300 人防区 264 3、项目开发、建设、运营的组织实施方案 一、项目计划说明 项目总工期为 36 个月（2011 年 3 月至 2014 年 3 月）。地下一层工程完成后，进行预售工作。二、项目实施进度表 项目实施进度见表6-3。4、项目各项财务数据的估算 1、投资与成本估算（一）土地出让价 包括两部分：土地使用权出让金 按照全市国有土地使用权出让金标准计算，该地块的土地使用权出让金为4257万元。搬

4、迁补偿安置费 根据拆迁补偿协议，土地拆迁补偿费为8075万元。上述两项合计：12332万元。表 6-3 项目实施进度表 序列号 项目名称 持续时间（时间表（每两个月）2011 2012 2013 2014 月）1 征地拆迁 6 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 2 前期工程 3 基础工程 6 4 主体结构工程 7 5 设备安装工程 6 6 户外装修工程 7 7 外红外工程 3 8 公共建设配套项目 3 9 竣工验收 2 10 销售量 27 (2)前期建设费用 本项目前期工程造价概算见表6-4：表 6-4 初步工程造价估算表 单位：万元 序列

5、号 项目 计算依据 数量 1 规划设计费 建筑安装成本3%332.02 2 可行性研究费 建筑安装成本1.5%166.005 3 水文、地质、勘探费 建筑安装费用 0.5%55.335 4 水、电、接入费 建筑安装成本2.5%276.675 5 场地平整费 60元/平方米 73.38 全部的 903.415(3)建设安装费用 参考同类建筑安装项目的投资成本，采用单位指数估算法得出该项目的建筑安装估算成本。见表 6-5。表6-5 建设安装费用概算表 单位：万元 序列号 项目 建筑工地 土 木 工程 装饰 设备 数量 全部单价 数量 单价 数量 单价 数量 的 1 塔 41460平方米 1105

6、4581 101.4 420 301.5 1250 5 1 21 2 裙房建筑18325平方米 其中，商铺：13248平方米 1105 2025 475 870 301.5 552 3 4 47 1105 1464 475 629 301.5 406 2 4 99 全部的 1 1 067(4)基础设施费 估算过程如表6-6所示：表 6-6 基建费用概算表 单位：万元 序 列号 项目 单价 定价数量 全部的 1 电源工程 65万元/公顷 5.5338 是 359.7 2 供水工程 15万元/公顷 5.5338 公顷 83 3 道路工程 42.13万元/公顷 0.5233 公顷 22.05 4 绿

7、色工程 5.4万元/公顷 0.306 公 1.65 顷 5 其他的项目 建筑安装费用的2%11067万元 221.34 全部的 687.74(5)开发期间的税费 估算过程如表6-7所示：表 6-7 税费估算表 单位：万元 序列号 项目 数量 估计说明（估计依据）1 固定资产投资方向调整税 553.35 建筑安装费5%2 分散建设市政公用设施建设费 1328.04 建筑安装成本12%3 建设工程质量安全监督费 44.26 建筑安装费4 4 供水管网补偿费 住 宅：19.28 店 铺：67.49 住宅：0.3吨/人，600元/吨 店铺：0.1吨/人，600元/吨 5 电负荷费 住 宅：58.75

8、住宅：4kVA/户，480元/kVA 商 店：105.984 店铺：8kVA/100，1000元/kVA 6 其他 221.34 建筑安装费用的2%全部的 2398.494 (6)不可预见的费用 取上述(1)至(4)项之和的3%。那么不可预见的费用是：(12332+903.425+11067+687.24)3%=748.89(万元)开发费用小计：28110.84万元。2.开发成本估算(1)行政费用 取上述(1)至(4)项之和的3%。那么管理费是：(748.89(万元)(2)销售费用 销售费用主要包括：广告及营销费用，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%

9、。共计2606.34万元。销售收入见表6-9。(3)财务费用 指建设期间的贷款利息。首年贷款9000万元，贷款利率6.5%，每年偿还本金，自建设期第二年起分2年偿还。建设期贷款利息计算如下：第一年应计利息：（0+90002）6.5%=2.925（万元）第二年应计利息：(11292.5+02)6.5%=734.0125（万元）第三年应计利息：（5646.04+02）6.5%=366.9928（万元）以上财务费用合计：1393.5053万元。详见表6-14贷款本息支付表。开发费用小计：4748.7353万元。总成本：32859.1193万元（359.65.37）3、投资及总成本概算汇总表 详见表

10、6-8。表6-8 投资及总成本概算汇总表 单位：万元 序列号 项目 数量 估计说明 1 开发成本 28110.384 以下(1)至(6)项的总和(1)土地成本 12332 (2)前 期 工 程费 903.415 (3)基 础 设 施建设费 687.74 (4)建 设 和 安装费用 11067 (5)发展期税 2398.494 (6)不 可 预 见的费用 148.89 2 研发费用 4748.7355 以下(1)至(3)项的总和(1)管理费 748.89 (2)销售费用 2606.34 销售收入 5%(3)财务经费 1393.5053 3 全部的 32859.1193 4、项目销售收入估算(1)

11、预计售价 根据市场调查，该项目各部分的销售单价确定为：住宅：6700元/平方米 店铺：17200元/平方米 车位：21万元/个(2)销售收入的估计 本项目可售数量为：住宅37899平方米；裙楼商铺面积13248平方米，地下车位188个。详见表 6-9 表6-9 总销售收入预测表 单位：万元 利用 可用数量 预计售价 销售收入 住宅 37899平方米 6700元/平方米 25392.33 店铺 13248平方米 17200元/平方米 22786.56 停车位 188 21万元 3948 全部的 52126.89(3)销售计划和收款计划的确定 详见表6-10 表 6-10 销售收入分阶段及比例预测

12、 单位：万元 销售计划 按年收据 全部的 年 销售比率 销售量 第一年 第 2 年 第 3 年 第一年 第二年 住宅：60%24876 16666.92 31993.416 店铺：60%6748.8 12957.696 车位：60%112.8 2368.8 第三年 住宅：40%16584 12272.16 22965.984 商店：40%5299.2 9114.624 停车位：40%75 1579.2 全部的 100%100%31993.416 22965.984 54959.114 5.税收估算(1)营业税和附加估计 详见表6-11 表 6-11 营业税及附加估算表 单位：万元 序列号 类别

13、 计算依据 计算周期 1 2 3 1 营业税 销售收入 5%1599.6708 1148.2992 2 城 市 维 护建设税 营业税 7%111.97 80.38 3 教 育 费 附加费 营业税 3%47.99 34.45 4 教 育 专 项资金 营业税 4%63.98 45.93 5 防 洪 工 程维护费 销售收入 0.18%57.58 41.34 6 印花税 销售收入 0.05%15.99 11.48 7 交 易 管 理费 销售收入 0.5%159.97 114.83 全部的 销售收入6.43%2051.17 1476.71（2）土地增值税的估算 详见表6-12 表 6-12 土地增值税估

14、算表 单位：万元 序列号 项目 计算依据 计算过程 1 销售收入 54959.114 2 扣除项目金额 以下4项之和 42015.0761 2.1 开发成本 取项目的 20%(2.1)28110.384 2.2 研发费用 4748.7353 2.3 营业税及附加费 3533.88 2.4 其他扣除 5622.0768 3 增值(1)-(2)12944.0379 4 增值率(3)/(2)100%30.81%5 增值税率(4)50%30%6 土地增值税(3)(5)3883.21 六、投资计划及筹资 本项目开发总投资332859.1193万元。资金来源有三种：一是公司自有资金，即资金；二是银行贷款；

15、第三，用于再投资的预售收入。本项目开发商投入1.5亿元作为启动资金，其中第一年投入约50.11%，第二年投入约18.51%，第三年投入约26.38%；向银行贷款9000万元，第一年全部投入。年度投资；不足部分将根据实际情况通过预售收入解决。详见投资计划及募集资金表6-13。表 6-13 投资计划及筹资表 单位：万元 序列号 项目名称 全部的 计算周期 0 年 第一年 第二年 第三年 1 建设投资 32859.1193 0 16013.2 6794.312 9715.4072 2 融资 32859.1193 0 2.2 私人资本 15000 0 7516.5 2776.5 3957 2.2 借入

16、资金 9000 0 9000 0 0 2.3 预售收入再投资 8859.1193 0 0 4017.8121 5758.4072 7、贷款本息还款的估计 长期贷款9000万元，等额还款，宽限期1年，还款期2年，贷款利率6.5%。详见表 6-14。表6-14 预计贷款本息偿还表 单位：万元 序列号 项目名称 全部的 计算周期 第一年 第二年 第 三年 1 偿还借款 1.1 年初累计贷款 0 11292.5 5646.25 1.2 今年借钱 9000 9000 0 0 1.3 当年应计利息 1393.51.3 292.5 734.0125 366.9978 1.4 年底偿还债务 12393.510

17、3 0 6380.2625 6013.2478 1.5 年末累计借款 11292.5 5646.25 0 2 偿还贷款的资金来源 2.1 投资回报 12393.5103 0 6380.2625 6013.2478 五、项目财务评估 1、现金流量表及动态利润分析(1)全部投资现金流量表 设置Ic=10%，具体计算见表6-15 表6-15 现金流量表（全部投资）单位；万元 序列项目名称 计算周期 0 1 2 3 号 1 现金流入 0 0 31993.416 22965.984 1.1 销售收入 0 0 31993.416 22965.984 2 现金支出 0 16013.2 13688.762 1

18、5698.946 2.1 建设投资 0 16013.2 6794.32 9715.41 2.2 营业税及附加费 0 0 2120.328 1413.552 2.3 土地增值税 0 0 2329.926 1553.784 2.4 所得税 0 0 2444.188 3016.20 3 净现金流(1)-(2)0-16013.2 18304.654 7267.038 4 税前净现金流(3)+(2.4)0-16013.2 20748.842 10283.238 评价指标：1 全部投资税前净现值：NPV=103.163（万元）所有投资税后现值：NPV=60.3019（万元）所有投资的税前收益率：IRR=6

19、7.84%全部投资税后收益率：IRR=45.50%(2)动态利润分析 净现值 开发项目在其经济寿命内每一年的现金流量之差即为当年的现金流量净额。项目年度净现金流量按基准收益率折算为项目实施期初（即项目开始投资的年初）的现值。这个现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目净现金流折现时使用的折现率。一般略高于基准折现率同期的贷款利率。该房地产投资项目在长期贷款利率的基础上增加了2%左右，即10%作为基准贴现率。NPV 评价标准的临界值为零。根据以上测算，本项目税前和税后投资的净现值分别为10316.3万元和6030.19万元，均大于0，说明项目按照预定基准收益率，在确定的计算期内产生投资净收

20、益，具有经济效应，项目可行。部分收益率 部分收益率是指项目计算期各年度净现金流量现值累计为零时的折现率。部分收益率是项目贴现率的临界值。本项目属于独立计划的评估和分析。根据以上计算，所有投资的税前和税后IRR分别为67.84%和45.50；均高于同期6.5%的贷款利率和10%的基准收益率（Ic）。有利可图，达到同行业收入水平，项目可行。2.损益表和静态盈利指标（一）损益表 详见表6-17 表6-17 损益表单位：万元 序列号 项目名称 计算依据 计算周期 全部的 1 2 3 1 销售收入 0 31993.416 22965.98 54959.4 2 总消耗 0 19715.4710 13143

21、.64 32859.1193 3 营 业 税 及附加费 0 2120.32 1413.55 3533.88 4 土 地 增 值税 0 2329.92 1553.78 3883.72 5 总利润(1-2-3-4)0 7827.7 6855.01 14682.71 6 所得税(5)44%0 2444.188 3016.20 6460.3924 7 税后利润(5)-(6)0 4383.512 3838.81 8222.3126 8 盈 余 准 备金(7)10%0 438.3512 383.881 822.23126 9 可 分 配 利润(7)-(8)0 3945.4608 3454.929 7400

22、.08584（二）评价指标 全部投资的投资利润率=利润总额/投资总额100%=(14682.71/32859.1193)100%=44.68%全部投资的投资利税税率=利税总额/投资总额100%=(14682.71+3533.88+3883.72)/32859.1193100%=67.25%资本投资利润率=利润总额/资本100%=(14682.71/15000)100%=97.88%资本净利润率=税后利润/资本100%=8222.3176/15000100%=54.81%(3)静态利润分析 与房地产行业项目相比，本项目的上述四项指标应该是比较好的，可以考虑验收。三、资金来源及用途（一）资金来源及

23、申请表 详见表6-18 表 6-18 资金来源及使用情况 单位：万元 序列号 项目名称 计算周期 1 2 3 1 资金的来源 16013.2 34214.61 26395.38 1.1 销售收入 0 31993.41 22965.98 1.2 首都 6013.2 2221.2 3429.4 1.3 银行贷款 9000 0 0 2 资金使用 16013.2 19513.7166 19711.6938 2.1 建设投资 16013.2 6794.32 9715.41 2.2 偿还借款 0 6380.2625 6013.2478 2.3 营业税及附加费 0 2120.328 1413.552 2.4

24、 土地增值税 0 2329.926 1553.784 2.5 所得税 0 2444.188 3016.20 3 盈余资金(1)(2)0 14700.8934 6683.6862 4 累积盈余资金 0 14700.8934 21384.5796（2）资本平衡能力分析 根据表6-18，本项目每年累计结余资金均大于等于零，从资金余额来看，该项目是可行的。4.盈亏平衡分析 总销售面积=37899+13248+7500=58647（平方米）平均售价=54959.4/58647=0.9371（万元）总成本=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q 销售

25、收入=0.93Q 盈亏平衡点：总收入=销售收入 30252.78+0.05Q=0.93Q Q=34378.16（平方米）5、不确定度分析(1)销售收入敏感性分析 销售收入变化 0 年 第一年 第二年 第三年 内部收益率 20%0 0 25594.18372.733 787 0-16013.2 11905.97 2673.841 -7.582%15%0 0 27194.404 19521.086 0-16013.2 13505.64 3822.14 6.709%10%0 0 28794.07 20669.39 0-16013.2 15105.31 4970.44 20.162%5%0 0 303

26、93.75 21817.68 0-16013.2 16704.98 6118.739 33.041%0%0 0 31993.416 22965.984 0-16013.2 18304.65 7267.038 45.500%-5%0 0 33593.09 24114.28 0-160 19904.8415.3 57.6313.2 32 37 7%-10%0 0 35192.76 25262.58 0-16013.2 21504 9563.636 69.520%-15%0 0 36792.43 26410.88 0-16013.2 23103.67 10711.94 81.197%-20%0 0

27、38392.1 27559.18 0-16013.2 24703.34 11860.23 92.703%-15%0 18415.18 13688.762 15698.946 0-18415.2 18304.65 7267.038 29.802%-20%0 19215.84 13688.762 15698.946 0-19215.8 18304.65 7267.038 25.413%变化范围 20%15%10%5%0%-5%-10%-15%销售收入 irr-7.58%6.71%20.16%33.04%45.50%57.64%69.52%81.20%6、项目财务分析指标汇总 详见表 6-19：表

28、6-19 项目财务效益指标汇总表 类别 项目 静态指示器 动态指标 净现值 内部收益率 投资回报 投资税率 税前 税后 税前 税后 全 额投资 44.68%67.25%1 0 3 69.74658 4572.9816 4 5.50%6 7.84%7.结论 从项目财务分析来看，各项投资税前、税后净现值和税后资本投资净现值均大于零，部分收益率大于基准收益率，贷款利率，且每年累计结余资金大于，因此，从盈利能力和偿付能力分析的角度来看，该项目是可行的。概括：财务分析是房地产投资分析的核心部分。是根据国家财税制度、现行价格及相关规定，分析项目的盈利能力、偿债能力和资金平衡能力，并据此判断项目财务可行性的

29、一种经济评价方法。这些能力通过各种报告和一系列指标来展示。财务分析的基本报告有：现金流量表（分为所有投资和资本）、损益表、资金来源和资金用途、资产负债表。但是，应注意将房地产项目与其他项目财务报表区分开来。财务分析的系列指标可分为三种不同的形式：根据是否考虑资金的时间价值，可分为静态指标和动态指标；根据指标的性质，可分为时间指标、价值指标和比率指标；根据财务分析的目标，分为反映盈利能力、偿付能力和资本平衡的指标。反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资税率、资本利润率、资本净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、部分收益率、动态投资回收期；反映项目偿付能力的指标主要包括：贷

30、款偿还期限、资产负债率、流动比率、速动比率。此外，一些传统分析方法中所涉及的指标还是有其价值的。对于一些不太复杂的项目，可以利用这些指标进行初步筛选，然后对筛选出的有价值的项目进行进一步的现代分析。这些指标如收益倍数、偿债覆盖率、全资本化比率、股权比率和现金 然而，没有考虑到货币的时间价值是一个严重的缺陷，因为流入和流出的时间是比较几个投资项目的主要因素之一。然而，在考虑资本时间的现代财务分析理论中，基准收益率的选择是非常困难的，其微小的变化都会影响投资项目的评价或排名。基准收益率，又称基准折现率、基准折现率、目标收益率或最低预期收益率，是决策者对项目计划投入资金的时间价值或平均收益率的估计行业（部门）水平。它是项目经济评价中的一个重要参数。上面介绍的例子基本涵盖了财务分析中可以涉及到的各种报表和指标。从实践的角度来看，它是财务分析过程中的一个练习。