楼房土建及设备大中小修标准.doc13409.pdf

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1、 楼房土建及设备小修标准 序号 工程项目 小修内容 质量标准 室内地面、普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，普通水泥楼面地面及散水维修后应平整、（一）散水 楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破 光滑、接搓平顺；木质楼地面维修后应牢 损影响其功能的，应修补的，应修复，如磨 固、平整、拼缝严密。损过薄；影响安全的，可局部拆换。室内墙面 内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶 修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使 （二）及顶棚 棚抹灰空鼓、剥落的，应修补。用功能，抹面应接搓平整、不开裂、不空 鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢 固。检修门窗 钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、修后的钢木门窗

2、应开关灵活不松动，框与（三）糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧不露纱头。烟道、垃圾 烟道裂缝、破损、堵塞现象；垃圾道堵塞；修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出（四）道等 垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应 垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏 修复 水。清扫屋面、每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物 屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应（五）采光井、雨 清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换。补齐五金配件。落管等 （六）屋面补漏 屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局 屋面局部补漏后应达到不再滴漏。部补漏范围。（七）外檐装修 外檐抹灰

3、及块料面层局部严重空鼓有脱落 排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐 危险的，应排除险情。患。阳台、雨罩 阳台、雨罩。梁等结构构件保护层开裂的，经维修后的结构构件应不再有裂缝及露 （八）等结构构 应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀；保护层剥落的，筋现象。件 应补抹。室内给水 楼房户表表以内管道锈蚀脱皮的应清除干 经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，（九）系统小修、净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予 无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。局部换管 以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严 重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。卫生设备 卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维 修缮后应做到给排水畅通，各部位零件

4、齐（十）修。全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。排水管道、楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通；楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道（十 化粪池、检 化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使 畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏 查井等 用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。应清除全部污物北粪池检查井局部损坏 一）的应修好，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。时限要求 急迫性小 修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞；室内给水系统小修、换管；烟道堵塞等。自接到报修之时起小时到达现场。除急迫性 小修之外 的零修项 目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。小修工程

5、是指：即使修复房屋 或设备 在使用过程中其构部件小的损坏，需要动用自行在两万元以下的，以保证房屋 或设备原有完损等级的日常养护工程。收费标准：（）一般住宅为 元 平方米年（）乙类住宅为 元 平方米年（）甲类住宅为 元 平方米年 服务内容：按京房修字 第号通知 服务标准：（）完成零维修任务指标，零维修及时率均达到。（）水电维修不超过小时，土建维修不超过 天。备注：小修工程 （）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程。（）综合年均费用为所管房屋现时造价的以下。（）房屋公共部分维修费占维修费的。楼房土建及设备大修标准 序号 工程项目 （一）翻建 大修内容 备注 达 到 危 险

6、 房 屋 危险房屋是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，整标 准 或 超 过 房 栋房屋随时有倒塌可能，通过一般修缮仍不能确保住用安全的房屋。屋 设 计 使 用 年 严重损坏房是指结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变限 且 严 重 损 坏 形、破损，油漆普遍老化见底，设备陈旧，配件不齐全，管道锈蚀严的房屋应翻修。重，水卫、电照的管线器具和零件残缺及严重损坏的房屋。屋面或屋顶承重结构达到严重损坏标准，渗漏房间占顶层房间总数的 以上或滴漏房间超过顶层房间总数的，应做屋面大修。（二）屋面大修 坡 顶 挑 修 或 会部换瓦；平顶换板；重作防水 、平顶屋面：混凝土屋面板、梁明显变形

7、，裂缝值超过设计规范，混凝土严重碳化，钢筋保护层剥落较多；加气混凝土板大部分明显变形，裂缝严重，部分板钢筋保护层剥落，钢筋严重锈蚀的应挑顶或换板。防水层普遍老化，断裂翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，局部补漏仍难解决时的，应重做屋面防水。、坡顶屋面：钢屋架锈蚀严重，明显倾斜变形，部分支撑杆件弯曲 松脱。木层架端节点糟朽、蛀蚀，有明显下垂下倾斜，节点联接松动，夹板裂缝，铁件严重锈蚀，支撑松动；木构件（如檩条、屋面板、椽条等）严重倾斜或下垂，腐朽蛀蚀，木质发脆，结点松动，榫头拨出 或折断，榫眼压裂的应挑顶；瓦件严重破碎、风化，脊瓦松动、破损、瓦条槽朽，油毡老化；铁皮屋面严重锈烂，变形下垂，应重作或更

8、换 外墙防（三）水、保温 （四）抗震加固 （五）综合维修 （六）地下室重 做防水 上、下水（七）及设备更 新（八）电气线路 更新 （九）电梯（十）中央空调（十 二次供水 一）系统 屋面。整 栋 楼 重 做 外 外墙板缝严重渗漏，经次以上中修不能彻底根河的，需整栋楼重做 墙板缝防水、保 板缝防水。保温层损坏达到整幢楼外檐面积 以上，影响安全和正常 温 使用的要重做保温层。对 整 栋 楼 部 分 凡无抗震设防或设防标准低于现行标准的楼房，应按本市抗震设防标 梁、板、柱、墙 准进行加固 等 主 体 结 构 进 行 局 部 加 强 加 固改造 对整栋楼结构、严重失修、失养破损程度已达严重损坏或需改善房

9、屋使用条件，做到 装修、电气及设 大、中、小修一次性应修尽修缮工程为综合维修。备 等 进 行 前 面 综合维修处理。整 栋 楼 地 下 室 地下室防水层老化失效，采取局部堵漏的方法无法解决渗漏问题，需 需 全 面 重 作 防 重新做防水。水 更 新 整 栋 楼 管 上、下管线及设备达到或超过使用年限，且严重损坏，应进行更新改 线、阀门及水泵 造。设备严重损坏是指：管道严重锈蚀、堵塞，零部件严重损坏、残 等。缺，滴漏、冒水现象严重，无法正常使用 整 栋 楼 电 线 电 当电气线路达到严重损坏标准时应做更新工程。电气线路更新可结合 缆更换，配电箱 配电设施改造一并进行。柜更换等。更换电梯 大修、更

10、新、改 造 大修、更新、改 造 备注：大修工程是指：需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程。如：（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固 且达到该部件的 的。（二）整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的。（三）外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积 以上，影响安全和正常使用，需要修缮的。楼房土建及设备中修标准 序号 （一）（二）（三）（四）（五）（六）（七）（八）（九）（十）（十 一）工程项目 中修内容 备注 全 楼 门 窗 重 新 当油漆失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰。钢门窗及其各 油饰 类钢

11、铁部件应年油饰一次；木门窗及其各类木部件应 年油饰 油饰。一次。全 楼 内 外 墙 粉 当装饰层粉刷掉粉、剥落及划痕污迹较多时应重做粉刷（只负责公共 粉刷 部位，包括基层抹灰）。外墙涂料装饰及楼梯间、公共走廊的室内涂 刷（含墙地砖）料，应每年涂刷一次。更换门窗 全 部 或 部 分 门 当门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽、严重锈蚀，五金残缺时应更 窗更换 换门窗。对 整 栋 楼 部 分 当外装饰层空鼓、裂缝、风化、有脱落危险时应修补或重作。修补外墙 外墙装饰层、保 装饰层 温 层 进 行 修 补 或重做 修补外墙 当外墙板勾缝砂浆脱落；外墙板缝局部严重渗漏时应修补。大板缝 阳台、梁、当以上构件出

12、现明显变形、裂缝值超过设计规范规定；钢筋保护层剥 板、柱加 落，钢筋锈蚀时应做加固处理。固 当屋面达到一般损坏标准；顶层漏雨房间占顶层房间总数的 部 分 屋 面 维 修 时，应维修；、平顶：当屋面防水层出现空鼓、翘边、封口不严时应维修。屋面维修 防水层、保温层 等、坡顶：当屋面瓦件有碎裂，屋脊抹灰开裂时更换损坏的瓦件或屋 面维修。厨厕渗漏 厨厕重做防水 当厨厕渗漏影响到正常使用时，应维修 维修 地下室防 部 分 地 下 室 重 当地下室有积水时应查明原因、清除积水，维修或重作地下室防水层。水 做防水 局部上、当上、下水管线局部损坏、严重锈蚀和少量设备损坏时，应局部更换 下水管线 管线和设备。及

13、设备更 换 局部电气 当电气线路局部严重损坏时，应局部更换线路及供电设备。线路更新 中修工程是指：需牵动或拆换少量主体结构或少量设备，需要动用资金达到该部件 的，但保持原房或设备 的结构和规模的工程，维修后基本保持房屋完好率不降低。备注：中修工程 （）凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。（）中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 以下。（）中修后的房屋以上必须符合基本完好或完好的要求。（）中修工程主要适用于一般损坏房屋。房屋公共部分维修费占维修费的。收费标准：（）一般住宅为元 平方米年 （）乙类住宅为元 平方米年 （）甲类住宅为元 平方米年 楼房土建及设备中修标准（室内

14、部分）序号 工程项目 中修内容 备注 当油漆失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰，木门窗及其各 木门窗 重 新 油 饰 或 更 类木部件应年油饰一次。当木门窗及其各类木部件变形、开裂 换 严重影响使用功能且不可修复的，或开关不灵活、松动、脱榫、糟朽、五金残缺严重的应该更换门窗。钢门窗 当面层失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰，钢门窗及其各 重 新 油 饰 或 更 类钢铁部件应年油饰一次。当开关不灵活、松动、脱榫、糟朽、（含防盗 换 锈蚀、五金残缺严重影响使用功能的，应该更换门窗。门）铝合金门 更换 当门窗开关不灵活、松动、脱榫、糟朽、五金残缺或老化、变形严重 窗 影响使用功能的时应更

15、换门窗。纱窗 更换 当纱窗老化、破损、变形严重影响使用功能的应该更换。栏杆 更换 含窗内外各类防护栏杆。当栏杆锈蚀、变形、老化、松动严重，且造 成安全隐患的，应该更换。结构楼 局 部 或 全 面 加 当楼板、墙体、梁、柱等主体结构开裂、变形、露筋严重，超出设计 规范，有可能造成安全隐患的，应该采取加强加固措施。装修面层脱 板、墙体、强、加固 梁、柱 落、开裂、空鼓、起砂等属于小修范围。室内保温 墙 局 部 修 补 或 重 含内保温体系和外保温体系。当保温墙空鼓、开裂有脱落危险时，应 该局部修补或重做。做 后砌墙 烟、风道 屋面维修 厨卫防水 给排水管 道 暖气片 电气线路 弱电设备 拆除重做

16、拆除重做 维修防水层、保温层等 厨卫重做防水 更换 更换 更换 更换 含各类砖砌墙、预制板拼装墙、龙骨板材墙等非主体结构墙。当以上 墙体开裂、变形、松动严重且不宜进行小修的，应该全部拆掉重新做。当烟风道裂缝、破损、堵塞严重，且影响使用功能的，应该拆除重做。当屋面或开敞式阳台达到一般损坏标准，导致下层住户渗漏，应维修其防水层及保温层等。当厨卫渗漏影响到正常使用时，应维修或重做防水。含室内雨水、给水、排水、供暖的各类管道。当管道锈蚀、老化、破损严重且影响使用功能的应该更换。含各类暖气片及配件，当暖气片或配件腐蚀、破损严重影响使用功能的，应该更换。当电气线路及配电箱（含强、弱电）老化、破损严重，且易造成安全及使用隐患的，应该重新穿线或更换电气元器件。含对讲、家报、呼叫、消防及燃气系统的室内设备。当设备老化、破损严重影响使用功能的，应该更换。中修工程是指：需牵动或拆换少量主体结构或少量设备，需要动用资金达到该部件 的，但保持原房 或设备 的结构和规模的工程，维修后基本保持房屋完好率不降低。备注：中修工程 （）凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。（）中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 以下。（）中修后的房屋以上必须符合基本完好或完好的要求。（）中修工程主要适用于一般损坏房屋。房屋公共部分维修费占维修费的。