建筑项目成本规划与控制20391.pdf

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1、建筑项目成本规划与控制 一、成本规划与控制的基本思想和原则 工程项目成本控制指在工程项目整个生命周期中，对其消耗的人力资源、物资资源和费用支出等，进行指导、监督、调节和控制，对将要发生的成本偏差采取预防措施，对已经发生的成本偏差采取纠偏措施，尽量把各项成本控制在目标成本范围之内，以保证工程项目预期利润的实现。工程项目成本控制是建筑企业各项管理的基础和重点，贯穿于自招投标阶段到竣工验收的全过程。成本控制原则 1开源节流原则 实现项目盈利目标既需要增加收入，又需要节约支出。因此，在成本控制中必须坚持开源与节流相结合的原则。在工程建设领域，合同类型以总价合同居多，在合同价格一定的前提下，开源的主要途

2、径就是合理索赔。2全面控制原则 全面控制包括全员控制、全过程控制和全方位控制。全员控制是站在成本控制参与人员角度来看，项目成本不仅与项目部人员有关，还与整个建筑企业每个人员的切身利益密不可分。全过程控制是站在项目生命周期的角度纵向来看，指从项目前期准备到竣工交付使用后的保修期结束，其中每一项经济业务都要纳入成本控制的轨道。全方位控制是横向角度，指在项目生命周期的每个阶段，对所有影响项目成本的每个部分都要进行控制，如劳务分包、材料机械购买和租赁、现场管理、职能费用、财务费用、维修费用等都要处于成本控制的范围之内。3动态控制原则 对于具有一次性不可逆转性特点的工程项目来说应该特别强调动态控制。动态

3、控制在一定程度上是全过程控制的体现。成本控制不是无原则地降低成本，而是把成本控制在合理的范围之内，减少不必要的浪费。因此，根据市场变化情况调整成本预算就很有必要。比如，在中东建筑市场，2007年之前钢筋市场价格每吨在2,0002,200迪拉姆之间波动，但在2007年就快速上升到 2,4002,500 迪拉姆，如果钢筋预算成本不进行动态调整，其结算结果必然是亏损。况且，这种由于市场的变化导致项目成本的增加是不可避免的，相关的项目管理人员是无能为力的。4例外管理原则 例外管理起源于决策科学的“例外原则”，目前被广泛地应用到工程项目成本控制中。在工程项目实施中，许多活动是常规活动，比如施工工序、材料

4、流转等，但也存在一些不经常出现的问题，被称为“例外问题”。这些例外问题往往是关键性活动，一旦出现就会导致严重后果，对工程成本影响很大，必须高度重视。某些暂时的节约有可能是今后的成本隐患，如平时机械维修费的节约可能会导致未来的停工修理和更大的经济损失；无原则地压缩劳务成本可能会导致罢工，带来恶劣的社会影响；等等。这些例外问题需要重点检查、深入分析，并采取相应的积极措施加以纠正和预防。5责、权、利相结合原则 成本控制是建筑企业管理的重要内容，是企业内部经济责任制的重要组成部分，企业内部经济责任制的落实是成本控制的重要保证，明确项目负责人的责、权、利是全面落实目标成本责任的前提和使目标成本得以有效控

5、制的关键。因此，建议企业与项目负责人签订项目盈利合同，确立目标成本和责任，真正落实责、权、利。二、成本控制目标体系 工程条件 1、工程项目所在地：重庆 2、工程类型：高层住宅 3、工程成本控制主体：开发商 4、工程成本控制指标如下表：表 1 A6(18+1/-1F)建筑工程造价参考指标 工 工程名称 A6(18+1/-1F)13050 结构类型 框架、剪力墙 程 工程规模(m2)13050 建筑高度 60m 概 建设日期 建筑层高 3.00m 况 采用定额 1999 年重庆市建筑工程基价表 工程类别 一类 材料价格 市场价 取费等级 基 础 挖孔桩 墙 体 加气砼墙体、部分页岩砖 建 门 窗

6、门、窗另包 设 楼地面 水泥砂浆面层 标 屋 面 SBS 卷材防水、防滑地砖面层 准 室内装饰 水泥砂浆抹面 室外装饰 面砖 其 它 名 称 单位 数 量 单方指标 市场单价（元）占总造价百分比 (米2)()费 工程造价 元 11375713 872 872 11375713 100 用 人工费 元 1168286 89 1598509 10.27 分 材料费 元 8173450 524 11183338 71.85 析 机械费 元 579024 49 792250 5.09 间接费 元 472092 48 645941 4.15 利 润 元 588124 59 804702 5.17 税 金

7、 元 391325 27 535431 3.44 钢 材 kg 756900 58 4.15 3141135 27.61 水 泥 kg 1070100 82 0.32 342432 3.01 主 原 木 m3 23.49 0.0018 850 19967 0.18 要 特细砂 t 2544.75 0.195 24 61074 0.54 材 碎 石 t 313.2 0.024 40 12528 0.11 料 页岩砖 块 4567.5 0.35 0.2 914 0.01 指 加气砼块 m3 1800.9 0.138 165 297149 2.61 标 面 砖 m2 5089.5 0.39 26 1

8、32327 1.16 砼 m3 4045.5 0.31 350 1415925 12.45 其他材料 元 2750000 24.17 三、项目成控方案的主要内容 决策阶段的成本控制 1、决策阶段成本控制要点（1）利用足够的时间按照正常程序细心进行项目可行性研究报告的编制工作，打破只是将报告作为资料报建、存档的坏习惯。此期间，需要充足的相关数据资料和工作时间，万万不可急于求成，不加细致的分析和优化，特别是其中的市场调查、技术方案、投资估算、融资方案、财务评价、风险分析方面的内容。（2）科学开展项目投资估算的编制与审核工作。投资估算是拟建工程编制项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，同时是项目

9、决策的重要依据之一。制定成本控制目标体系 销售部 房地产市场 及销售信息 策划部 投资估算 审核组 审核后的投资估算 财务组 资金筹 措计划 项目经理 项目可研 及评估报评估意见 副总经理 2、决策阶段成本控制流程图 如上图 3、决策阶段成本控制相关部门职责 项目经理1）审查项目建议书、可行性研究报告及评估报告。2）向上级汇报并提交审核意见。3）审核资金筹措计划。策划部1）负责编制项目建议书 2）负责规划、可行性研究报告及评估工作 销售组1）负责收集客户信息，市场调查。2）处理销售情况资料，为策划部提供策划依据 财务组1）编制资金筹措计划 2）制定成本控制目标体系 审计组1)审核投资估算 2）

10、向财务组提交审核后的投资估算 4、决策阶段成本控制主要相关人员职责 副总经理：负责项目的总决策 项目经理：（1）结合实际制定本项目部的成本管理制度，负责监督实施项目整个开发过程中的成本控制，保证将成本控制在目标成本范围内。赋予各部门控制的权限,并明确其对控制结果应承担的责任,同时,对其成本控制的结果加以考核,予以奖惩。（2）审核项目建议书、可行性研究报告及评估报告。向上级汇报并提交审核意见。参与审核资金筹措计划。（3）定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。策划部 策划部经理职责：（1）根据本项目部业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划。（2）组织立项调

11、研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向项目经理提交立项可行性报告及其评估报告，履行立项审批程序。（3）组织审查投资估算的经济合理性。策划人员职责：熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求，负责项目建议书及可行性研究报告和评估报告的编制工作。估算人员职责：认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料，负责投资估算。财务组 财务组主管职责：（1）完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。（2）组织设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。（3）负责审查资金筹措计划并提交财务中心进行审核。成本会计职责：（1）设置一个科学的、具有可操作

12、性的成本控制目标体系。（2）建立本项目组的“开发项目成本台帐”,按照国家财务制度规定的成本项目真实地反映项目部每一个开发项目的全部成本情况。财务会计职责：负责资金筹措安排，编制资金使用计划。销售部 销售部经理职责：组织市场调查与趋势分析预测，及时向有关部门提供信息。5、建议 对于决策阶段的成本控制提出以下几点意见：1、设置开发项目的成本控制目标体系。成本控制目标体系是为确保目标的实现而服务的,一个系统若没有目标,就不需要控制,也无法控制。因此,在实际的开发项目当中，目标体系的设置应具有科学的依据和实现的可能性。房地产开发项目的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，受着客观过程的发展及其表

13、现程度的限制，企业领导不能仅凭过去的经验数据决策,而应在项目的决策阶段,设置一个科学的、具有可操作性的成本控制目标体系。该目标体系是项目策划报告书中最重要的内容。此成本控制目标体系应当分阶段设置和实施，具体地可以分为 3 个阶段:投资估算设计方案选择和初步设计阶段的成本控制目标；设计概算技术设计和施工图设计阶段的项目成本控制目标；设计预算或建安工程承包合同价施工阶段控制成本的目标。这三个阶段的目标控制相互制约、相互补充,共同组成了项目的成本控制目标体系.2、做好投资估算。投资估算的准确性是一个重要的问题。它是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据，做好估算，一方面要在深入调查研究的基础

14、上，如实、正确、完整的反映经济活动情况，核实费用、开支成本计算；另一方面必须以国家政策、法令、制度为依据，坚持客观性科学性才能提高投资估算的准确性，上一步投资额应当控制下一步投资额，使估算的投资额控制在一定的范围内，尤其应注意由人为因素造成的估算不准。估算员应认真收集整理和积累各种建设项目的竣工决算实际造价资料；在选择使用投资估算的各种数据时，不论是自己积累的数据还是来源其他方面的数据，要求在使用前都要结合时间、物价、现场条件、装备水平等因素作出充分的分析和调查研究工作；采用造价指标的工程特征与本工程尽可能相符合；对工程所在地的交通、能源、材料供应等条件作周密的调查研究，同时作好细致的市场调查

15、和预测，绝对不能生搬硬套。投资估算必须考虑建设期物价、工资等方面的动态因素变化。应留有足够的预备费，根据建设项目的建设工期、复杂程度以及是否有已开发的此类项目来确定。最后要注意项目投资总额的综合平衡。3、实行费用指标分管。费用指标管理应改变传统的由一个部门管理模式，转变为多个部门管理。各项费用指标应由财务部门统控制，各部门分别管理。这样有利于调动各部门的积极性和增强责任感。例如财务部门费由财务部门管理；销售费用由销售部门管理；将管理费用中的人员工资、奖金、加班、加点工资等由人事部门负责；行政汽车使用费、资产维修费、办公费等由行政办公室负责；差旅费、业务招待费可将指标下到各部门分别控制使用。各项

16、费用指标的核定和分解，要以企业计划销售收入(或计划产值)为依据，进行测算确定，要分别落实掌握各项指标的责任者，费用实行包干使用或承包经营责任制。这样可做到“量入为出,量米下锅”，避免吃大锅饭。这样就使原来由财务部门一家管理的收支帐变成了各职能部门所关心的经营帐，年终再由财务部门考核各承包部门费用的节超情况,按一定比例给予奖罚。设计阶段的成本控制 1、设计阶段成本控制要点（1）选择设计技术力量优秀的设计组织和确定经验丰富、综合技能全面的设计项目负责人。公开招标设计单位，脱离当地设计界的人事关系网。（2）努力提高设计经济合理性。提倡推行标准设计与限额设计，细心做好设计方案的优选工作。依据可行性报告

17、中的投资估算额来控制初步设计，利用初步设计概算审定的投资额和工程量分解到各个专业，再分解到各个单位工程和分部工程，每个专业在保证功能的前提下，按照上阶段分配下来的投资限额控制各界段的设计；施工图设计是最后的细化阶段，更是需要上阶段设定的投资限额进行细致的设计，设计深度应达到施工工艺和建筑材料优选合理的程度。（3）认真做好设计概算的编制与审核工作。设计概算是从最基本的单位工程概算编制开始逐级汇总而成的，分为单位工程概算、单项工程综合概算、建设工程总概算三级。总概算从项目立项开始到项目竣工交付使用整个过程的全部建设费用。（4）细心完成施工图预算的编制与审核工作。施工图预算是设计阶段最后的一道把关口

18、，其编制深度细化到不仅是工程量准确、材料分析正确，还要在审核过程中由各个相关单位、部门进行综合会审、优选，反复调整后最终定稿，其中包括专业间的融合度审核、各个定价材料的品牌及价格、拟专业分包项的预算与审核等。为以后的各个环节的成本控制打下基础。建议施工图预算时间一般不要少于两个个月的时间（相对于一个十万平的一般商业住宅项目来说）。2、设计阶段成本控制流程图 建设项目总概算 单位工程概算 单位设备及安装工程概算 工程建设其他费用概算 单位工程综合概算 经营性项目铺底流动资金概算 预备费、建设期贷款利息、投资方向调节税概算 设计方案技术经济分析否 否 是 是 否 是 是 否 单项工程和单位工程投资

19、限额 初步设计（技术设计）初步设计（修正概算）初步设计（技术设计）决策 各单位工程、各专业造价限额 各专业施工图设计 施工图设计技术经济分析 施工图预算 施工图归档 投资限额 造价是否满足限额 是否满足限额 是否合理 设计技术审核 是否合理 3、设计阶段成本控制的相关部门职责 工程部职责 1）、协助对设计单位的考察、筛选工作，配合设计招投标及工程合同的谈判工作及签订。2）、根据合同申报设计费用和资金的使用计划。3）、与设计院沟通、协调，进行小区规划、楼盘结构、室内外效果等建筑设计和分析。4）、根据市场要求，确定设计户型、外观、室内装修等风格、层次的定位以及新结构、新技术、新工艺分析，以达到设计

20、的最佳技术经济效果。5）、联系设计院，在确保质量安全的前提下，尽可能优化设计方案，达到节约成本的目的。6）、各个专业工程师严格按照国家规范规程、验收标准参与设计图纸会审和重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。7）、负责勘察设计任务书、合同的起草。8）、组织对具体项目规划设计、结构设计等的评审及总结工作。9）、负责跟踪初步设计、施工图设计的进度，控制工程质量、成本，实现项目利润最大化。总工办职责 1）、项目设计和规划总进度按计划实施，控制项目成本，实现项目的利润。2）、负责公司开发项目的建筑技术、质量、成本进度的全面把握和管理工作。3）、组织设计招投标工作，负责工程设计合同的谈判、拟制

21、。4）、组织对项目的初步设计进行审查和复审，参与图纸会审和重大设计变更。5）、督促材料设备选用的管理工作。材设组职责 1）、合理控制材料成本，保证利润最大化。2）、制定物资流通和管理的各项规章制度，并贯彻实施。3）、收集建筑材料行业信息，储备建档，对材料的走势进行预测。4）、根据投资要求和收集的信息为工程部和合约组提供在设计中项目材料的使用建议。5）、根据项目设计需求，制订材料采购、招标计划。合约组职责 1）、确定合理工程设计造价，控制建设成本。2）、确保工程合同的完整、合理性。3）、建立、健全市场信息库。4）、收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。5）、控制工程设计成本，

22、及时准确的完成工程设计成本的预测和计算。6）、负责工程设计合同、招标文件的编制、修订及解释工作，并组织设计合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。7）、组织设计方案的造价限额的制定、设计的技术经济分析、施工图预算。8）、管理控制工程项目设计成本，审核工程造价及预算外验方用工签证资料。9）、组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。10）、按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件、预（结）算资料。审计组职责 1）、在项目设计期间收集相关资料，编制统计报表，经领导批准后报送相关政府职能部门。2）、对设计单位的经济实力、履约能力、法律责任等情况进行认真的调查和审查，并提出意见供相

23、关部门参考。3）、认真做好合同评审所需的市场调查，到设计单位进行现场了解，配合相关部门进行经济性分析。4）、接受设计过程中相关部门提交的统计报表并进行审核和备案，提交集团相关部门。成控办职责 1）、对设计过程开始的投资分配进行审核。2)、收集成本控制过程的相关信息资料，对设计过程的成本进行定期评估并向集团领导提出建议。3)、设计方案进行成本分析，对设计变更出现的成本变动进行审核并备案。4)、计阶段成本控制主要相关人员的职责 工程部 工程部经理职责（1）参加对设计单位的考察、筛选工作，配合设计招投标及工程合同的谈判工作及签订。（2）制订工程设计进度计划及保证措施，会同合约部审核设计单位完成量。（

24、3）参与图纸会审和重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。（4）组织对项目规划设计、结构设计等的评审及总结工作。工程技术主管职责（1）组织对设计单位的考察评审工作。（2）与设计院沟通、协调，进行小区规划、楼盘结构、室内外效果等建筑设计和分析。（3）根据市场要求，确定设计户型、外观、室内装修等风格、层次的定位以及新结构、新技术、新工艺分析。（4）参与设计交底和图纸会审以及重大设计变更，配合工程技术重要问题的解决和协调。（5）负责跟踪初步设计、施工图设计的进度，控制工程质量、成本，实现项目利润最大化。（6）参与并指导各种设计研究工作。结构工程师职责（1）参与对设计单位的考察评审工作。（2）

25、负责结构设计管理工作，审核及优化设计的结构方案及结构的施工图设计。（3）负责从结构设计的角度做好项目的成本控制工作，有效控制设计成本，实现利益最大化。（4）针对结构领域的新技术、新材料及新工艺进行研究和分析，以达到为建筑设计和经济效果提供技术支持。建筑规划师职责（1）负责项目的规划建筑设计的管理和工作。（2）组织负责规划设计市场调查和研究分析并编写报告。（3）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。（4）参与对设计单位的考察评审工作。设备工程师职责（1）参与对设计单位的考察评审工作。（2）负责从建筑设计角最终效果出发，兼顾先进、安全及经济的原则，确定项目安装专业主要方

26、案，协调水、电、气、消防等安装之间的矛盾。（3）参与各专业设备的选样和项目的专项设计的验收。（4）负责收集各专业设备的资料，引进新材料和新设备并对设计进行评审。（5）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。园林工程师职责（1）参与对设计单位的考察评审工作。（2）负责项目的园林设计的管理工作。（3）负责园林设计及植物的选择，提出经济、合理的意见。（4）收集相关的园林知识，协助其他部门从园林设计角度做好成本控制。电气工程师职责（1）参与对设计单位的考察评审工作。（2）严格按照国家规范规程、验收标准、施工图及有关技术要求督促验收。（3）认真熟悉施工图，参与图纸会审，向技术主

27、管提出本专业降低成本、设计优化方案建议。（4）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。（5）建立各相关单位的用电统计合格帐。给排水工程师职责（1）参与对设计单位的考察评审工作。（2）认真熟悉施工图，参与图纸会审，向技术主管提出本专业降低成本、设计优化方案的建议。（3）对设计的新趋势、新材料、新技术进行研究并编写投入使用的可行性报告。（4）建立相关单位的用水统计台帐。总工办 总工程师职责（1）项目设计和规划总进度按计划实施，控制项目成本，实现项目的利润。（2）负责公司开发项目的建筑技术、质量、成本进度的全面把关和管理工作。（3）组织设计招投标工作，负责工程设计合同的谈判

28、、拟制。（4）组织对项目的初步设计进行审查和复审，对图纸会审和重大设计变更的审核。合约部 合约组经理职责（1）确定合理工程造价，控制建设成本。（2）确保工程设计合同的完整、合理性。（3）建立、建全市场信息库。（4）收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。（5）负责工程设计合同、招标文件的编制、修订及解释工作，并组织设计合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。（6）管理控制工程项目成本，审核工程造价及预算外验方用工签证资料并送成控办。（7）组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。（8）按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件、预（结）算资料。（9）审核工程

29、设计款项。合同预（结）算工程师职责（1）确定工程设计概算和施工图预算。（2）控制建设成本。（3）对工程项目造价的组成进行分析和价格监测，参与工程造价的确定和控制。（4）对实物进行计量，编制工程设计标底，审核工程设计预算和办理工程结算。（5）控制工程成本，及时准确的完成工程设计成本的预测和计算。（6）协助现场代表审核工程补充项目。（7）搜集、掌握工程造价相关信息及资料，及时向领导提供决策依据。材设组 材设组经理职责（1）合理控制材料成本，保证利润最大化。（2）制定物资流通和管理的各项规章制度，并贯彻实施。（3）建筑材料行业信息的收集和储备。（4）根据项目设计进度需求，制订材料采购、招标计划。审计

30、组 审计组经理职责（1）在项目设计期间收集相关资料，编制统计报表，经领导批准后报送相关政府职能部门。（2）对设计单位的经济实力、履约能力、法律责任等情况进行认真的调查和审查，并提出意见供相关部门参考。（3）认真做好合同评审所需的市场调查，到设计单位进行现场了解，配合相关部门进行经济性分析。5、建议 努力提高设计经济合理性。提倡推行标准设计与限额设计，细心做好设计方案的优选工作。依据可行性报告中的投资估算额来控制初步设计，利用初步设计概算审定的投资额和工程量分解到各个专业，再分解到各个单位工程和分部工程，每个专业在保证功能的前提下，按照上阶段分配下来的投资限额控制各界段的设计；施工图设计是最后的

31、细化阶段，更是需要上阶段设定的投资限额进行细致的设计，设计深度应达到施工工艺和建筑材料优选合理的程度。认真做好设计概算的编制与审核工作。设计概算是从最基本的单位工程概算编制开始逐级汇总而成的，分为单位工程概算、单项工程综合概算、建设工程总概算三级。总概算从项目立项开始到项目竣工交付使用整个过程的全部建设费用。招投标阶段的成本控制体系 1、招投标阶段的成本控制要点（1）编制符合工程实际的标低价格。标低价格依据项目施工图预算为基础进行编制，打破“秋后算帐”的无计划、预算的初级无意识管理模式，取消缺点相对较多的综合取费方式。（2）合理使用固定总价、固定单价、可调总价的方式。对于工期短、工程量较小的单

32、项工程尽可能使用固定总价的方式；工期长、工程量大的项目采用固定单价或可调总价的方式；拟分包项目，在总承包合同中明确规定、注明，合理规避以后的合同风险。对于施工工艺简单、工期短、工程量难以确定、现场相应的签证工作较多的项目，采取成本加酬金的方式；尽可能少用现在常用的综合取费定总价的方式。（3）选择综合组织管理能力优胜的项目组织和项目经理。现在好多的项目管理组织还继续延续以往的挂靠管理形式，表面上是一个管理正规的名牌大公司，实质上组织当中占相当一部分是挂靠的民间小包工队，利用靠、拖、赖等不正当的方式进行竞争，最终损失的大多数是由于单位中高层管理者违规操作项目管理不正规的建设单位。采取招标前期加大项

33、目组织考察认定（以项目管理组织为主，公司资质为次的考察管理理念）和项目开工到竣工始终如一的正规的项目组织管理程序，严格把关，不让其不正规的民间组织来此鱼目混珠。（4）承包合同的各项条款要细化、细化、再细化。特别是容易发生纠纷和索赔的条款更要细化。现在的合同当中，好大一部分条款划分不细，深度不够，导致合同实施过程当中发生利益纠纷难以处理的尴尬局面。（5）评标时应注意的成本控制要点：1）经初审后，以合理低标价作为中标的主要条件，中标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准。2）若采用综合评价法，最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选人。2、招投标阶段的成本控制

34、流程图 3、招投标阶段成本控制相关部门的职责 成控办 1)负责监督、协调各个部门之间的成本控制管理工作，保证项目招投标阶段的成本控制进程的正常运作。2)负责收集各部门成本控制信息，反馈给集团。合约组 成本控制相关条款的编 制和标底的编制与审查 确定工程的合同计价方式 和建设工程施工合同类型 专业资格审查 以合理低标价作为中标的主要条件并最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 确定招标方式和标段的划分 招标公告和投标邀请书的编制与发布 发布资格预审通告 发出资格预审文件 对潜在投标人资格的审查和评定 发出预审合格通知书 招标文件的编制 招标文件的发售与修改 勘察现场 召开投标预备会 评标

35、 开标 定标和订立书面合同 业务流程 1)负责招标文件的编制、修订及解释工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。2)组织招标、开标、评标工作的开展。3)对投标人专业资格进行审查。4)建立工程市场信息库。收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。5）组织合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。负责合同的完整、合理性。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。6）按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件。工程部 1）参与招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制

36、。2）参与评标工作，尤其是技术标部分的评阅。3）参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。财务组 1）协助招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。2）参与评标工作，尤其是经济标部分的评阅。3）参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。4）招投标阶段成本控制主要相关人员的职责 合约组 合约组经理职责（1）、全面负责招标文件的编制、修订及解释工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。（2）、统筹组织招标、开标、评标工作的开展。

37、（3）、对投标人专业资格进行审查。（4）、建立工程市场信息库。收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。（5）、组织合同的谈判、签订及争议纠纷的处理。负责合同的完整、合理性。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同类型。（6）、按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件。合约组预算工程师职责（1）、确定工程造价，控制建设成本。（2）、对实物进行计量，编制和审核标底。（3）、对工程造价相关信息及资料搜集、掌握，及时向领导提供决策依据。合约组土建造价工程师职责（1）、参与工程对外招标。（2）、负责标底编制和审核。（3）、参与施工图交底与会审。（4）、参与经济标的评阅。

38、（5）、参与合同中土建造价的审查。合约组安装造价工程师职责（1）、参与工程对外招标。（2）、负责标底编制和审核。（3）、参与施工图交底与会审。（4）、参与经济标的评阅。（5）、参与合同中安装造价的审查。工程部 工程部经理职责（1）、参与图纸会审。（2）、参与材料设备的价格确定。（3）、配合招投标工作的开展。（4）配合工程合同的谈判工作。财务组 财务组经理职责（1）、协助招标文件的编制、修订工作。重点是招标文件中涉及成本控制的相关条款的编制和标底编制，对建设成本进行初步控制。（2）、参与评标工作，尤其是经济标部分的评阅。（3）、参与合同的谈判、签订。重点是确定工程的合同计价方式和建设工程施工合同

39、类型。5、建议 对工程合同计价方式的选择：在第一部分的成本控制要点中已列出可供选择的工程合同计价方式。建议分包合同采用最高限额成本加固定最大酬金确定的合同价。在这种合同价中，首先要确定限额成本、报价成本和最低成本，当实际成本没有超过最低成本时，承包人花费的成本费用及应得酬金等都可得到业主的支付，并与业主分享节约额；如果实际工程成本在最低成本和报价成本之间，承包人只能得到成本和酬金。如果实际工程成本在报价成本与最高限额成本之间，则只能得到全部成本。实际工程成本超过最高限额成本时，则超过部分业主不予支付。这种合同价形式有利于控制工程造价，并鼓励承包人最大限度地降低工程成本。建议总包合同采用可调单价

40、。合同单价可调，一般是在工程投标文件中规定。在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。有的工程在招标或签约时，因某些不确定性因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定对合同单价进行调整，确定实际结算单价。施工阶段成本控制 1、施工阶段成本控制要点（1）项目现场设置综合专业知识全面的项目负责人。现场项目管理负责人应以综合专业技术技能为基础、合同管理经验丰富的具有十年独自运作项目管理阅历的人员来承担；采取项目经理负责制、项目组织待遇与项目利润挂钩等激励措施。（2）工程进度款审定的流程再造。现在好多建设单位在工程预算管理

41、方面是在被动地等着承包方送交进度预算后再进行审核的状态，与“三算”对比的管理方式差之甚远，而且还是内部估算值的方式，不负责任的将大量的工作放到了工程竣工决算审计环节。在工程进度值审定流程再造方面，不但要调整审计模式还要增加监理方、工程部前期预审的环节。（3）工程变更价款的确定。项目进行当中或多或少的会出现变更，在变更下达中应随即附加变更价款在工程总值中的增减额度预算，将被动的事后控制变为事前控制。（4）合理规避建设单位的索赔风险 1）工程进度资金不到位时的索赔风险控制。首先在合同签订时约定进度款支付超期时如何进行费用计算的条款，不按照合同中的通用条款进行，提前以合同的形式签订有利于建设单位的不

42、平等条约，其次在项目进行当中，及时根据现场进展情况与合同偏差值进行纠偏，签订相应的补充条款，以免事件发生时间较长，相互之间难以分清责任而发生不利于建设单位的扯皮现象。2）工程变更和现场工程签证的成本控制。变更内容尽可能控制在变更项目实施以前，在实施过程中的变更分项严格按照约定时限和程序进行。3）设计、监理、审计等服务项目合同费用计算和索赔控制。现在公司内的服务合同项目中关于服务方的违约条款没有进行量化或量化不细致，导致对方付出的服务质、量难以进行评定，服务质、量到位程度难以量化，最终的费用支付只能按照合同额并另加索赔额，吃亏的只有是我们建设单位自己。比如：对设计单位采取图纸审查和图纸会审时设计

43、单位认可的失误数量超过合同约定数量按照违反强制性条文和一般性条文分别计算扣款数额；对监理单位采取人员考勤制度，并且在合同中约定监理费和出勤数量的比例和总监、总监代表、监理员的出勤比例，监理人员的工作质量严抓中间阶段的过程控制，以免由于工程工期延长、监理费支付延期等原因造成建设单位的不必要的损失；对审计单位采取按照重复审减额度比例扣减审计费用等措施。（5）严格审查设计变更：按照规定，设计变更应由设计单位出具变更图纸，经监理工程师审定，报建设单位批准后下达变更令。在审查设计变更时，应首先检查手续是否齐备，然后判断该项变更是否引起承包商的经济损失；如有的变更只是钢筋型号的改变，就不存在经济问题；而有

44、的变更是重大变更，则要进行详细核算。对于建设单位而言，要严把变更关，将工程预算控制在概算内。在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等，这些问题的产生都会引起变更。所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容等，最好实行“分级控制、限额签证”的制度。对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、建设单位现场代表、监理工程师共同签字，而且应尽是提前实现这类型变更，减少损失，因为已完成或部分完成的工程内容还需拆除，势必造成重大变更损失。为此，建设单

45、位应指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。2、施工阶段成本控制流程（1）材料、设备控制流程图 .（2）签证单控制 材设部验收材料、设备 财务部审核材料、设备采购发票等单据，并支付价款 不同意 审批结果项目经理会同材设部审核 使用计划 同意 工程部在施工中根据使用计划及时纠偏，并作后评估 工程部制定材料设备 使用计划 不合格 工程部 预算人员审核 项目部备案 项目经理审批 审批结果合格 合格 审计部审计备案 不合格 项目部（3 施工阶段成本控制总流程图 工程部审核已完工程量 财务部确定资金使用计划 合格 不合格 竣工决算 财务部 审批结果图 同意 实际投资与合同

46、价比较 工程部审核竣工决算文件 工程部经理审批 董事会批准（重大项目）审计部审核变更文件 财务部审核已完结算表 监理签证变更文件 认可索赔文件 已完工程结算 不合格 审批结果经监理审核签字的工程施工图、施工资料 工程部设计岗复核施工图，业主代表复核施工资料 合格 审核施工组织设计 总裁办公室会议确定投资目标 财务部编制资金使用计划 3、施工阶段成本控制相关部门职责 副总裁：负责整个项目的全程控制（人员、成本等控制）。项目部：协助副总裁对整个项目施工阶段的成本实施控制，负责信息的上传下达。工程部：1）、负责设计方和施工方的协调，尽可能将变更成本控制在业主可以容忍的限度内。2）、工程部应健全内部审

47、核机制,实行项目经理负责制。项目经理对项目的成本、质量、进度承担全部责任。合约部：负责合同的执行的监督、控制，索赔的控制，合同的管理、核对和登记。材设部：1）、控制材料、设备使用量和单价，材料采购、收发、核对、保管。2）、负责材料设备的订货。每个工程主体一开工,应及时提出材料设备的采购单,经多方询价后,提出若干具体的订货方案由预算部、财务部审核后,报招标小组审定。财务部：1）、负责项目财务计划和资金使用计划的编制，对项目的融资、资产营运等提出对策，同时负责对外提供可公开财务报表和其他财务信息。2）、财务部按付款程序及有关工程合同控制拨付工程备料款、进度款。3）、财务部应逐月向总经理提供各个工程

48、项目的目标成本执行情况表,并将超过或可能超过目标成本的细目,及时反馈给有关部门。这就要求财务部在核算工程成本时,应以“成本评估”的细目设置成明细科目。4）、财务部按审定的订货计划安排资金。4、施工阶段成本控制主要人员职责 副总裁职责：负责整个项目的全程控制（人员、成本等控制）。项目部 项目经理职责（1）控制工程进度、质量、成本，实现项目利润最大化。（2）监督检查施工、安装质量，组织完成规定的工程中间验收、专项验收、竣工验收及备案归档工作。（3）制订工程进度计划及保证措施，会同合约部审核施工单位当月完成量。（4）负责隐蔽工程的检查验收和经济技术签证。（5）参与图纸会审和重大设计变更，配合工程技术

49、重要问题的解决和协调。（6）参与材料设备的选用工作。（7）配合招投标及工程合同的谈判工作。（8）促检查房屋移交物管公司。工程技术主管（1）与设计院沟通、协调，进行楼盘结构、室内外效果等建筑设计和把握。（2）把握市场要求，确定项目户型、外观、室内装修等风格、层次的定位。（3）配合报审工作，参与报审图纸会审和重大设计变更。（4）密切联系设计院，在确保质量安全的前提下，尽可能优化设计方案，达到节约成本的目的。工程部 工程师（协调）根据业主需要和工程实际，对工程或某些部分作出变更指示；出来施工中可能出现的技术问题。预算员 负责工程的预算、结算、决算控制。一般技术人员（1）应认真记好施工日记,对进场材料

50、设备的品牌、质量、数量等要认真审核,并对施工进度和完成的工作量等重大事项按日记录在案。（2）协助工程师处理在工程中出现的技术等问题 合约部 合约部经理（1）确定合理工程造价，控制建设成本。（2）确保工程合同的完整、合理性。（3）建立、建全市场信息库（4）收集、调查、预测建筑市场相应信息，及时综合上报供领导决策。（5）负责工程合同、招标文件的编制、修订及解释工作，并组织施工合同的谈判、签订及 争议纠纷的处理。（6）管理控制工程项目成本，审核工程造价及预算外验方用工签证资料。（7）组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。（8）按公司档案管理要求，收集、整理、归档合同、招标文件、预