皇家小城项目产品定位报告书5956.pdf

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1、 盘龙城皇家小城工程产品定位报告 武汉易居投资有限公司 2007.9 目录 一、区域竞争市场深化 1区域竞争性产品分析4 2区域竞争性余量产品分析12 3区域成交客户分析14 4区域潜在工程产品分析15 5区域潜在客户分析17 6典型个案分析19 二、市场空白点找寻 1区域产品空白点分析42 2区域客户空白点分析46 三、工程产品设计思路 1产品突围原则47 2主力购买群体设定54 3工程总体定位58 4产品定位 59 四、工程产品设计建议 1工程规划布局建议60 2工程产品模型及数据指标设定64 3工程开发节奏建议65 4工程产品立面造型建议66 5工程产品户型建议67 6工程景观主题建议7

2、4 7工程建材设备建议75 8工程智能化建议76 9工程物业服务建议79 10工程会所营建及功能建议80 一、区域竞争市场深化 1区域竞争性产品分析 1.1 区域竞争产品规模对比 物业 属性 物业名称 占地面积 总建面 容积率 绿化率 建筑形态 开盘日期 纯别墅 F天下 2100000 720000 0.34 66.4%独栋、联体别墅。2005-12-30 恒达盘龙湾 666000 65661 0.49 40.0%独栋。叠拼。联体别墅 2006-05-01 宝安 山水龙城 126540 76000 0.5 45.0%独栋。叠拼。联体别墅 2006-05-01 综合性工程 巢 NEST 6000

3、00 80163 0.59 45.0%独栋别墅、双联别墅、联排别墅、花园洋房 2006-12-30 武汉 28 街 122677.2 201920 1.65 30.0%小高层。多层。商铺 2007-05-31 未来海岸 534866.67 470683 0.88 50.0%多层。别墅。2006-06-28 普通住盘龙新天地 117820 95951 0.81 35.0%小高层。多层 2006-08-19 宅 名流 人和天地 133200 173000 1.3 41.0%多层,小高层 2006-09-30 歌林花园 155041 460000 3 40.0%小高层、高层 2007-7-28 百合

4、佳园 6493.33 14600 1.8 35.0%多层 2006-9-23 江北春天 23300 48000 2.06 36.0%小高层。多层。2007-1-1 冰晶天兴城 16200 45233.44 2.5 35.2%小高层。多层。2007-3-28 冰晶江城 72160.87 142454.89 1.68 38.0%小高层。多层。2005-11-26 蓝色星城 19633.33 36292 1.85 40.0%多层 2006-10-27 作为生态居住区，区域内土地资源相对丰富，地价同其他区域相比较低，因此所开发工程均以大盘为主，占地面积均在千亩以上。盘龙城凭借优美的自然环境和极具潜力的

5、投资优势，吸引了众多房地产开发商的目光。区域首个开发工程即定位于“顶级”的别墅工程“F天下”，为盘龙城奠定了较高的市场定位和社会形象。随后，宝安山水龙城、恒达盘龙湾、巢 NEST 等工程的开发，使该区域逐渐成为别墅工程的聚集地。2002-2004 年可称为盘龙城的“别墅时代”。目前市场供应中，别墅还是占领相当一部分。从以上表中可以看到，目前纯别墅工程的开发面积占区域市场中 32.8%以上，而综合物业工程中也都有大部分开发为别墅。而盘龙城不仅具有高端别墅工程，还有很多工程是属于针对地段客群的开发工程，它们的物业类型绝对多数是小高层、多层结合，此类工程占到区域市场供应的 38.6%左右。与别墅工程

6、加 起来，达到总供应量的 71.4%，具有绝对的优势。形成一种两极端产品的供应占主导的局面。1.2 区域竞争产品开发节奏对比 区域典型楼盘销售周期统计 物业属性 物业名称 开盘日期 销售周期（月）已售套数 月平均销售套数 销售率 纯别墅 巢 NEST（一期）2005-09-25 21.3 263 12.3 80.2%F天下（一期）2003-11-08 44 221 5.0 28.2%恒达盘龙湾一期 2004-11-18 31.7 168 5.3 74.3%恒达盘龙湾二期 2006-11-08 8 17 2.1 15.6%F天下（二期）2006-12-16 7.5 32 4.3 37.6%宝安山

7、水龙城 2004-10-28 32.3 147 4.6 62.3%合计 848 33.6 综合工程 梦里水乡 2005-11-18 19.7 24 1.2 50.0%未来海岸 2004-11-28 31 156 5.0 17.0%武汉 28 街 2005-12-10 19.6 308 15.7 47.5%合计 488 22.0 普通住宅 盘龙新天地 2006-08-19 10.5 362 34.5 49.5%名流人和天地(一期）2006-09-30 9 291 32.3 31.5%百合佳园 2006-9-23 9.5 113 11.9 72.4%江北春天 2007-1-1 7 122 17.4

8、 25.0%冰晶天兴城 2007-3-28 3.3 281 85.2 79.4%冰晶江城 2005-11-26 20.3 735 36.2 74.2%蓝色星城 2006-10-27 8.5 250 29.4 79.6%合计 2154 246.9 总计 3490 302.5 此表成交数据来自武汉房地产市场信息网，截至于 8 月 5 日 盘龙城住宅市场在总 3490 套的前提下，按照月销售 302.5套/月的去化速度，去化周期为 3490/302.5=11.5 个月（未包含部分开盘不足一个月的以及未开盘的楼盘），总体来看，销售周期较武汉其它城区较缓慢。按照不同物业类型来看，别墅类销售周期为 25.

9、2 个月，普通住宅（以多层、小高层为主）的销售周期较快，仅为 8.7 个月，在开发时，考虑到资金回笼的因素，综合工程较为灵活。1.3 区域竞争产品建筑风格对比 物业属性 物业名称 建筑形态 建筑风格 建筑立面 纯别墅 F天下 独栋、联体别墅。综合国内外各式建筑风格，强调个性 立面色调分区统一，在材料和细节上稍有区别 恒达盘龙湾 独栋。叠拼。联体别墅 以提炼中式建筑符号作为母题，用现代手法和现代材料诠释传统 以粉墙黛瓦为主色调，宝安山水龙城 独栋。叠拼。联体别墅 中国传统风格 灰瓦白墙强调其中国传统风格 综合性工程 巢 NEST 独栋别墅、双联别墅、联排别墅、花园洋房 用材和线条，简洁大方，具有

10、现代感 以暖色调为主，体现工程的温馨主题 未来海岸 多层。别墅。地中海风情“红砖”与“灰砖”两种色系结合 普通住宅 盘龙新天地 小高层。多层。充满欧洲滨水休闲小城 素雅明快，色调比较单一 名流人和天地 多层,小高层 简约、大方，有一定现代时尚感。外立面以以素雅明快的浅色系为主色调 别墅工程建筑风格较为鲜明，F 天下作为盘龙城标杆工程，体现一种“以人为本”的个性设计理念，采取多元化，但各类型风格做到精致。而其它纯别墅工程，比如盘龙湾、山水龙城，则将中式传统建筑风格运用极致，不管是建筑立面还是建筑布局结构。而非别墅工程则较多采用简洁大方的现代风格，但冷暖色调各有不用。但是工程独特的建筑风格容易脱颖

11、而出。1.4 区域竞争产品户型对比 在售楼盘工程的供应户型配比表 户型 面积 套数 占比 二房 60-140 2191 套 36.1%三房 90-170 3343 套 55.0%四房 120-200 542 套 8.9%主要统计二房至三房的户型配比，各房型的面积范围跨越较大，经济型和舒适型均有，全面照顾各消费阶层三房户型占绝对 主力，四房供应最少。其他户型，如五房及以上，也达到 4000 套以上的供应量，主要是别墅类和花园洋房等构成，别墅类中独栋、联排、叠拼等均有相当比例，根据地块的属性各有分配。1.5 区域竞争产品智能化、设备、建材对比 事项 共同点 个性点 智能化/建材 在智能化方面都强调

12、了科技、智能的因素，基本的系统都配备有 各楼盘都围绕某种建筑风格来打造楼盘外立面和运用建材 高档楼盘工程的系统较为全面，特别是智能化设施较为全面和高级 安装和使用还有距离，普通住宅工程中宽带网等运用不多 以环保建材作为卖点，比如，武汉 28 街 物业经管 在物业经管方面都注重智能化的运用 不同的楼盘和不同的物业形态，其收取的物管费用互不一致，低档为 0.3-0.6 元/平M/月，该部分以多层住宅为主，高档在 1.52.0 元/平 M/月，该部分以区域档次定位高端的别墅或综合楼盘为主 楼盘配套 在配套设施上会所设置上都有相当的投入，完善本案业主的日常消费，多数依靠工程本身的商业配套或功能会所 泛

13、会所的概念没有被使用 因各楼盘所处地理位置的不同，对配套的要求也互不相同，依据楼盘的档次不同，会所涵盖的内容各有不同 车位配比在 50%以上 各楼盘的配套主要基于晚上城市配套的不足 1.6 区域竞争产品景观营造对比 物业名称 景观设计特点 绿化率 F天下 最大限度地保留原始地形地貌、水系植被的前提下，将别墅建筑与天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盘龙城这片古老文明的肇基地上创造了“山重水复、天人合一”的意境空间。66%恒达盘龙湾 师法中国传统江南园林，注重借景和对景，营造平和、宁静的氛围。造园者经过概括与提炼，对自然形象进行再创造，采石堆山，穿插造型独特的四角亭 40%宝安山水龙城 依

14、山势落成，借景借水，同时独创的民俗风情商业街和 5 公里的湖滨观景长廊。45%未来海岸 首期以湖、人工沙滩、湖堤、亲水公园、建筑、标志物组合成浑然一体、逐次变化的湖湾风情走廊。50%盘龙新天地 在园林景观上提出以“盘龙”为题，通过水龙（水系）和旱龙（景观路）的交织形成双龙戏珠景观，但在实际表现上并未能充分体现，景观设计过于小巧，无特色。35%名流人和天地 以丰富多样的绿色植被，贯穿园区的灵动水系，主题多样的休憩空间，筑就别墅级的园林环境 41%别墅工程中由于区域内各工程卖点均以公共资源为主，得益 区域环境优势，绿化率较高 景观营造主打生态和风水，共同的产品诉求导致区域产品类型较为单一，产品同质

15、化现象严重。2区域竞争性余量产品分析 物业属性 物业名称 建筑形态 住宅总套数 可售套数 销售率 成交均价 纯 别 墅 巢 NEST（一期）联体别墅。328 65 80.2%4580.77 F天下（一期）独栋、联体别墅。784 563 28.2%5067.97 恒达盘龙湾一期 独栋。叠拼。联体别墅 226 58 74.3%3220.48 恒达盘龙湾二期 独栋。叠拼。联体别墅 109 92 15.6%4683 F天下（二期）独栋别墅。85 53 37.6%6555.97 宝安山水龙城 独栋。叠拼。联体别墅 236 89 62.3%3831.17 合计 1768 920 4656.56 综合工程

16、梦里水乡 独栋别墅。酒店式公寓 48 24 50.0%3068.11 未来海岸 多层。别墅。918 762 17.0%3405.67 武汉 28 街 小高层。多层。648 24 47.5%2529.69 合计 1614 810 3001.16 普通住宅 盘龙新天地 小高层。多层 732 340 49.5%2300.17 名流人和天地(一期）多层 923 370 31.5%2354.74 百合佳园 多层 156 632 72.4%1438.65 江北春天 小高层。多层 488 43 25.0%1820.29 冰晶天兴城 小高层。多层 354 366 79.4%2707.92 冰晶江城 小高层。多

17、层。990 73 74.2%1804.06 蓝色星城 多层 314 255 79.6%1678.68 金龙四季阳光二期 小高层。多层。221 64 2.3%2403.41 合计 4718 2019 2063.49 总计 8100 3749 此表成交数据来自武汉房地产市场信息网，截至于 7 月 5 日 在售纯别墅工程中，还有 920 套未售，占到总套数 1768 的52.03%，还有过半的套数没有销售，而成交套数中平均售价为4656.56 元/平 M，其中 F天下工程的价格居首。普通住宅工程中综合来看，大多销售过半，仅有今年和去年下半年新开盘的工程未售套数较多，而成交平均售价 2063.49元/

18、平 M，远远低于市区，甚至低于金银湖、汤逊湖等郊区楼盘。3区域成交客户分析 根据对目前在售工程分析，区域内置业客户表现出以下特征 工程 别墅 多层 客户来源 汉口、青山、其他城市 汉口、青山 职业特征 私营业主、高级公务员、企业高层领导、投资客 企业中层经管人员、技术骨干、IT、金融、艺术行业自由职业者 年龄特征 40 岁以上 3050 岁 置业目的 多次置业、自住、投资 多次置业、自住、养老、投资 驱动因素 环境、升值潜力 环境、价格、升值潜力 盘龙城不可复制的天然山水资源，和别墅类产品本身的需 求，吸引了相当一部分高端消费群体，作为他们城市生活的补充。而另一类低端消费群体，随着城市中心地区

19、房价的不断飙升，总价已经超过他们实际承受价格，于是将目光转移到较偏远的地区。盘龙城的低端住宅每平 M 均价两千多元，在武汉市房地产市场较为稀缺，而实际距离又比其他郊区距市区要近得多，这两点的结合无疑会受到低端消费群体的追捧。形成了“低端化与塔尖化”的消费共存。青山和汉口是区域内别墅及多层住宅客户重要来源地 购置别墅的客户以武汉市私营业主、高级公务员和企业高层领导以及外地投资客户为主 购置多层客户多以汉口及青山城区有一定经济的基础的行业技术领头人及中层经管人员及工薪阶层 4区域潜在工程产品分析 4.1 区域潜在工程规模对比 物业名称 占地面积 总建面 容积率 绿化率 建筑形态 城开天玺花园 52

20、6 亩 400000 1.1 35%多层（带电梯）盘龙香槟半岛 1000 亩 450000 0.67 50%高层，别墅 从潜在的竞争工程来看，这些工程具有如下特点：总开发量较大，以多种物业形式存在，主要是以多层为主，小高层为辅，兼以别墅、连排等；每个楼盘商业部分主要以社区商业为主；部分楼盘根据地段、品质、景观等优势，通过优化物业 配置来增加产品附加值 4.2 区域潜在工程开发节奏对比 楼盘开发面积均较大，产品类型也呈多元化，所以会根据不同产品和工程进度分期开发。4.3 区域潜在工程建筑风格对比 中式、地中海式，欧式都有不用程度的运用，这些风格对景观设计和用材极其讲究，盘龙城楼盘运用自己的成本优

21、势和环境优势极力打造。楼盘有的强调统一性，工程风格和色调都是一样，而有的强调设计个性，或者分区风格不一，比如综合性工程用各不同风格色调和建筑立面来自然分区。部分楼盘基于提高产品品质对外立面进行独特设计，如：城开天玺花园 4.4 区域潜在工程户型对比 各楼盘都兼顾有不同面积的户型，并且主力户型基本上都定位于三室两厅。部分楼盘根据地块特点，户型变化多样，有花园洋房、类别墅产品等 4.5 区域潜在工程智能化、设备、建材对比 在物业经管方面智能化设计和环保材料的运用有所提高 4.6 区域潜在工程景观营造对比 因盘龙城特质的生态区，各楼盘在景观绿化方面都着力打造互动效果 各诉求点有所变化，别墅的人文关怀

22、的诉求得到重视，比如香槟半岛，生态牌也附加上环保、节能等不同科技智能的运用 5区域潜在客户分析 相比汉口其他周边区域，如金银湖、后湖等片区，盘龙城性价比的优势日益显现，盘龙城的客户可以从其他区域分流和导入。分析金银湖、后湖片区的客户特点：金银湖、后湖片区的客户职业分布非常广泛，有公务员、经理层、金融机构从业人员、公司职员等，共有特征是具有较为优越的经济收入。从目前情况看，由于金银湖区域极不发达的公共交通系统和畅通的道路交通系统，使得入住客群大部分都拥有私家车，而拥有私家车的客群不外乎几种类型 新兴白领（年龄在 25 岁35 岁之间）；家庭积累深厚（以医生、教师、公务员、企业经管人员为主的三口之

23、家）；私营业主/企业高层。这三类人群的共有特征是：对生活品质要求较高，同时有着 极强的社交需要，强调社区氛围；另一方面，他们的收入来源丰厚且较稳定，已经超越了需求层次中的最初生活需要。所以该区域的客户群不会对价格产生太大抗性，而更为注重品牌、社区氛围、产品附加价值等纯物质价值以外的因素，他们能够接受的总价范围大致在 4060 万左右。其次汉口中心城区中二次置业者和房屋拆迁者也是盘龙城潜在客户的重要部分。这类有大部分客户均在汉口其他板块有物业，盘龙城的优势在于：低密度的规划、高绿化率的自然环境、畔湖的绝色美景和有别与市中心楼盘所缺少的大型社区形态等优势。另外随着市中心土地的不断挖掘，越来越多的老

24、城区居民面临着购置新房的问题，中心城区高涨的房价明显不适合这一类购房者，所以他们把目光投向了城郊区域，如盘龙城。盘龙城的价格明显低于中心楼盘许多，撇开暂时的交通问题、商业配套缺乏、居住气氛较差等问题，该区域的楼盘质量、户型设计、小区规划等都优于中心城区的楼盘，非常适宜居住，这也是众多购房者选择该板块的原因。6典型工程个案分析 根据对这一区域在售和潜在工程的分析，在这一区域，主要有三种类型的工程，即纯别墅类工程、普通住宅工程和综合性工程。下面，将分别就这三种类型的工程分别选取几个做详细分析 61 纯别墅类 6.1.1F天下 基础数据 工程地址：东西湖盘龙城开发区刘送路 18 号 开发单位：纵横（

25、武汉）盘龙城置业有限公司 开盘时间：2003 年 容 积 率：0.33 占地面积：2100000 平方 M 总建面积：720000 平方 M 总 户 数：2100 户 绿 化 率：66.35%物业费用：1.80 元/平方 M/月 物业公司：榕筑（武汉）物业发展有限公司 开发节奏 推广名 总建筑面积 建筑形态 开盘日期 总套数 销售报价 F天下（一期）288000 独栋。2003-11-08 784 3000-5000 元/F天下（二期）12400 独栋 2006-12-16 31 4250-8400 元/产品特征 建筑风格 别墅区内共分五个风情组团，由亚景园、欧景园、奥景园、美景园、地中海风情

26、园，各组团代表不同建筑风格。同时园区围绕“山、水、林、岛”展开主题，依山就势，规划建造了森林别墅、亲水别墅、草原别墅、阳光坡地别墅等个性化别墅建筑 户型“以人为本”、不拘于设计，可根据户主要求自行设计或修改。二期现在售面积范围在 228-700 之间 智能化设备建材 结构：框架 外墙：用花岗石、文化石、拉毛条砖，全天然石材，进口油漆等外墙材料，根据各栋风格而定 内墙：厨房、卫生间有隔墙，其余无；水泥砂浆打底拉毛（为业主精装修提供条件）门：豪华全实木进户门，无内门和车库门；窗：塑钢或镀钛铝合金窗，双层中空玻璃 厨房：按各栋风格个性选材 卫生间：按各栋风格个性选材 供电：三相四十安 供水：有 供气

27、：全部供应天然气 采暖：户式中央空调（用户自备）通讯：有线电视，语音，宽带，九大智能化系统均有 景观营造 最大限度地保留原始地形地貌、水系植被的前提下，将别墅建筑与天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盘龙城这片古老文明的肇基地上创造了“山重水复、天人合一”的意境空间。相关配套 社区娱乐、休闲、文化设施一应俱全。10000 平 M 的俱乐 部会所，设有中高档娱乐及各种健身设施。中餐厅、咖啡厅、酒吧、SPA、KTV、超市、棋牌室、羽毛球场、乒乓球场、台球、健身中心、会议中心；另外设有篮球场、网球场、高尔夫球练杆场等。612 恒达盘龙湾 基础数据 工程地址：东西湖盘龙城开发区，F 天下对面 开

28、发单位：武汉地产集团恒达公司 开盘时间：2004.11.8 容 积 率：0.49 占地面积：666000 平方 M 总建筑面积：317000 平方 M 总 户 数：225 户 绿 化 率：40%物业费用：1.50 元/平方 M/月 停 车 位：车库 189 个、车位 36 个 景观设计单位：浙江中亚园林景观发展有限公司 建筑设计单位：深圳市中外建建筑设计有限公司 开发节奏 推广名 总建筑面积 建筑形态 开盘日期 总套数 销售报价 恒达盘龙湾竹苑 65661 叠拼 2004-11-18 226 2500-3900 元/恒达盘龙湾兰苑 41000 叠拼 2006-11-08 109 4300-55

29、00 元/产品特征 建筑风格 以提炼中式建筑符号作为母题，以粉墙黛瓦为主色调，以坡屋顶、前院、中庭、后园为整体建筑布局，在传承传统民居文化的同时，充分运用现代手法和现代材料，将传统与现代有机结合。户型 户型设计上着力营造大户人家的非凡气度，保证每户拥有最佳通风采光和观景视野，户型合理的功能分区，完全满足财富人士个性需求 推广名 建筑形态 总套数 面积 恒达盘龙湾竹苑 叠拼 226 184-318 恒达盘龙湾兰苑 叠拼 109 195-279 智能化设备建材 屋面：坡屋顶，英红瓦；平屋面采用泡沫混凝土保温 外墙：外墙采用大面弹性外墙涂料，局部采用红狮牌劈开砖，采用德国汉高板保温。内墙：厅、房混合

30、砂浆，厨房、卫生间水泥沙浆刮糙，拉毛；分户墙混合砂浆刮糙，拉毛。；厨房、卫生间有隔墙，其余无隔墙；顶棚：混合砂浆，公共梯间部位乳胶漆；地面：水泥砂浆拉毛，卫生间做防水处理；二期，细石混凝土楼地面，水泥砂浆找平。阳台、露台：铁花栏杆；二期，不锈钢玻璃栏杆 楼梯：公用楼梯为铁花栏杆；户内为简易楼梯（便于客户装修）；二期设置钢制楼梯 门窗：分户门为防盗门，室内门客户自理，阳台门及外窗采用彩铝，配中空玻璃；车库门为电动门；水：给水系统采用直供水，PPR 管材，每户设分表。电：住宅按 10 平方铜芯电缆接入，一户一表，供电容量12KW/户，电源接至每户分配箱。电视、电话、宽带：预留入户接口燃气：管道入户

31、；配备十大系统：智能化经管系统，闭路电视监控系统、可视对讲门禁系统、停车场经管系统、电子巡更系统、背景音乐系统、周界防盗报警系统、光纤入户信息化系统、消防保障系统，智能保安设施 景观营造 师法中国传统江南园林，注重借景和对景，营造平和、宁静的氛围。造园者经过概括与提炼，对自然形象进行再创造，采石堆山，穿插造型独特的四角亭 613 宝安山水龙城 基本指标 工程地址：黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道特 8 号 开发商：武汉宝安房地产开发有限公司 开盘时间：2004.11.28 容 积 率：0.5 占地面积：126540 平方 M 总建面积：76000 平方 M 总 户 数：213 绿 化 率：45%

32、开发节奏 推案日期 推案量 推案套数 推案报价 2004-11-29 76000 42 套 3000-3600 元/2006-11-18 7419 23 套 5300-8000 元/2005-01-29 76000 142 套 3000-3600 元/累计 159419 207 套 产品特征 建筑风格 从江南民居、苏州园林中吸取精髓，又结合湖北民居吊角楼特点，形成了粉墙黛瓦、庭院天井、漏窗小巷和曲径通幽的中式别墅。其中，天井、内廊的布局具有明显的荫凉特点，不仅每间房每天都有充足的光照，有效降低屋内潮湿度，而且在整个别墅内形成了南北向的冷巷，在垂直和水平两个层面上产生收风、集风、导风、借风等多种

33、风流形式，从而实现昼夜清风穿堂入室、东暖夏凉。户型 物业类型 套数 面积 配比 复式 108 套 200 22.9%单栋别墅 145 套 330-500 30.8%叠加别墅 82 套 220-250 17.4%智能化设备建材 结构：框架 外墙：面砖、涂料混合使用 内墙：混合砂浆抹平 门窗：装配可视对讲；室内仅留门洞，无门框，无木门；庭院入户门为木门；彩铝双玻窗 厨房：水泥砂浆搓毛 卫生间：水泥砂浆搓毛 供电：一户一表 供水：一户一表 供气：管道天然气 通讯：宽带入户 景观营造 紧邻 1500 亩汤仁海，借原生态自然景观营造了私属的山顶公园、海拔数十 M 的山顶观景台、5 公里的湖滨岸线。别墅围

34、湖而筑，依山势落成，借景借水，同时独创的民俗风情商业街和 5 公里的湖滨观景长廊。62 普通住宅工程 621 盘龙新天地 基本指标 建筑形态：小高层。多层 占地面积:177 亩（117820 平方 M）总建筑面积:95951 平方 容积率：0.81 规划户数：730 套 绿化率：35%开发商：武汉盘龙城置业有限公司 楼盘地址：黄陂盘龙城经济开发区露甲山特 1 号 开盘日期：2006-08-19 物业经管：武汉兴城物业有限公司 开发节奏 工程一期总建筑面积约为 53694.47 平方 M，其中住宅面积39674.40 平方 M，商铺面积 5124.9 平方 M。一期工程是 5栋 5 层的多层、4

35、 栋 6 层的多层以及 7 栋 11 层的小高层，总规划户数为 414 户 产品特征 建筑风格 在建筑设计上，盘龙新天地为纯板楼，一梯 2 户，底层全部2.1M 架空，整个小区比较通透。工程整体外立面以以素雅明快的浅色系为主色调，表现了简约、大方的现代风格，有一定现代时尚感。户型 户型区间为 90-220 二十余种户型，所有户型均为南北 朝向，4.24.5M 客厅面宽，入户花园是户型设计的一大亮点，户型方正、设计紧凑。智能化设备建材 外墙：高级墙砖及墙漆，设置空调外机位。单元入口：小高层首层电梯前室、大堂处、地面为高级地砖或花岗石贴面，墙面为高级面砖。电梯：选用品牌电梯。信箱：每户设专用信箱。

36、门：进户门为高级防盗门，宅内只留门洞。窗：采用优质彩色铝合金，中空玻璃窗 楼地面：现浇钢筋砼楼面和砼地面收光或拉毛。墙面：水泥砂浆抹面。天棚：水泥砂浆抹面。阳台及露台：钢扶手钢化玻璃栏板 厨房：预留排烟及下水接口，地面作防水处理。卫生间：预留下水接口，作防水处理。宽带、电话、有线电视，均至户门口。供气：管道燃气。供电：每户设户内配电箱。景观营造 在园林景观上提出以“盘龙”为题，通过水龙（水系）和旱龙（景观路）的交织形成双龙戏珠景观，但在实际表现上 并未能充分体现，景观设计过于小巧，无特色。622 名流人和天地（一期）基本指标 物业类型：多层,小高层 占地面积:133200 总建筑面积：1730

37、00 容积率：1.3 绿化率：41%规划户数：923 户 开发商：武汉名流地产有限公司 楼盘地址：黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道特 1 号 开盘日期：2006-09-30 物业经管：武汉五星物业经管公司 开发节奏 推案日期 推案量 推案套数 推案报价 2006-09-30 71258 535 套 1950-2200 元/产品特征 建筑风格 传承中国传统建筑的神韵。底层篱笆院落 户型 户型从 90 的二室到 180 以上的复式。名称 套数 面积 配比 二房 312 套 94 34.0%三房 228 套 114 25.0%四房 148 套 160 16.0%复式 230 套 180 25.0%智能

38、化设备建材 结构：钢筋混凝土现浇全框架结构 外墙：主体铺设高级通体面砖，局部刷涂料 内墙：混合沙浆抹平 门窗：彩色铝合金窗框或彩色塑钢窗配中空玻璃。分户门采用乙级钢制防火防盗门。阳台门为彩色铝合金门框或彩色塑钢门配中空玻璃(带隐形纱门)厨房：墙面为水泥沙浆，地面设防水层,设置烟道为集中排烟系统 卫生间：墙面为水泥沙浆，地面设防水层,预留给排水接口 供电：一户一表 供水：供水管采用 PPR 管，每户设独立水表，水表出户 供气：天然气管道 通讯：有线、宽带、电话预留用户接口 景观营造 以自然为蓝本，北临 10 平方公里的盘龙湖，通过独有的“同 心双环水系”，蜿蜒环绕六大组团，把水的灵性融入自然景观

39、中，重新诠释现代人对“水文化”的理解。623 歌林花园 基本指标 建筑类型：小高层、高层 占地面积约 232.56 亩 总建筑面积:460000 平方 M 总户数:约 3700 户 停车位:约 1200 个 开盘时间：2007-7-28 物业经管费:1.10 元/平方 M月 工程地址：黄陂区盘龙城经济开发区管委会对面 开发商:武汉佳海集团有限公司 建筑设计单位:上海同济大学建筑设计研究院 开发节奏 2007 年 7 月 28 日开盘，一期推出住宅 542 套，商业 50 套。开盘当月销售 98 套，销售均价 2930 元/平方 M。商业销售41 套，均价 5470 元/平方 M 产品特征 建筑

40、风格 建筑类型涵盖 11F 小高层，18F 及 24F 高层，形成错落有致、丰富开阔的高层景观视野 户型 户型 面积 套数 二室一厅 88.89 16 套 二室二厅 94.07 256 套 三室二厅 127.15 254 套 复式 225.44 16 套 智能化设备建材 结构:框剪 外墙:外墙砖及氟碳漆 内墙:除厨、卫外内墙无隔断 厨房:专用烟道 供电:双回路电源 供气:管道天然气 通讯:电话、宽带、有线电视、门禁系统 景观营造 以丰富多样的绿色植被，贯穿园区的灵动水系，主题多样的休憩空间，筑就别墅级的园林环境 63 综合性工程 631 巢 NEST 基本指标 物业类型：独栋别墅、双联别墅、联

41、排别墅、花园洋房 工程地址：东西湖盘龙城开发区 开发单位：武汉新阳光房地产开发有限公司 开盘时间：2005.9.25 入住时间：2006.12.30 容 积 率：0.59 占地面积：600000 平方 M 总建面积：250000 平方 M 总 户 数：339 绿 化 率：45%开发节奏 推案日期 推案量 推案套数 推案报价 2005-09-25 43000 213 套 3200-4600 元/2006-11-05 26819 115 套 3600-4900 元/累计 69819 328 套 产品特征 建筑风格 具有现代风格的简洁，清新、自然、直观、具有强烈美感的形体,强大的功能空间强调和体现大

42、气。户型 户型空间独创，使空间的平面功能达到最大化、最强化现已全部申请为专利别墅户型 智能化设备建材 外墙：外墙保温面上贴天然石材，清水面砖，局部高级涂料门窗：实木门，彩色铝合金中空玻璃门，带沙彩铝中空玻璃厨房：顶棚：水泥胶腻子罩白，墙面：水泥沙浆糙面，地面：水泥沙浆找平，合成高分防水 涂抹膜 卫生间：顶棚：水泥胶腻子罩白，墙面：水泥沙浆糙面，地面：水泥沙浆找平，合成高分防水涂抹膜 供电：户内线管预埋，管内穿铁丝，进户配电箱内没四个空 开，电线由电表接到一层配电箱 供水：供水主管接至给水点 采暖：外墙外保温 景观营造 依青山眺碧水，就着地势用雅丽飘逸的建筑点缀原生景观。相关配套 拥有会所、商业

43、超市、幼儿园、运动广场等配套设施。632 罗纳河谷 基本指标 该工程为整个蔚蓝海岸工程的一期 总建筑面积：107000 容积率：1.12 建筑形态：小高层。多层。别墅 规划户数：542 户 开盘时间：2007.4.21 物业经管费：1.20 元/.月 楼盘地址：黄陂区山水领秀盘龙城盘龙大桥旁 开发商：武汉卓越房地产开发有限公司 开发节奏 于 2007 年 4 月正式开盘面积从 130-280 的三房、四房、复式以及联排户型共计 542 套，截至到 9 月 11 日，销售套数 53 套。产品特征 建筑风格 具有浓郁法兰西小镇风情的大型水滨水生活社区。整体建筑布局考虑到季候风的影响，分布为南低北高

44、。户型 名称 套数 面积 配比 三房 240 套 130-167 44.2%四房 46 套 165-172 8.5%复式 256 套 180-280 47.2%景观营造 北面为甲宝山，山体虽不高，但天然植被保护良好，常年郁郁葱葱、绿意盎然，地块南面和西面被汤仁海环绕，西边长港湖自成一色，整个地块背山面水形如伸入水中的龙爪形。地块里面高低错落，步移景异。6 重泊岸景观：水上阳台、湖岸沙滩、水上凉亭、木栈小道、水岸埠头。二、市场空白点找寻 1区域产品空白点分析 先看看这一区域的其他工程的基本情况：物业物业名称 总建面 建筑形态 开盘日期 属性 纯 别 墅 巢 NEST（一期）80163 联体别墅。

45、2005-09-25 F天下（一期）288000 独栋、联体别墅。2003-11-08 恒达盘龙湾一期 65661 独栋。叠拼。联体别墅 2004-11-18 恒达盘龙湾二期 41000 独栋。叠拼。联体别墅 2006-11-08 F天下（二期）12400 独栋别墅。2006-12-16 宝安山水龙城 76000 独栋。叠拼。联体别墅 2004-10-28 合计 563224 综合工程 梦里水乡 14028 独栋别墅。酒店式公寓 2005-11-18 未来海岸 134041 多层。别墅。2004-11-28 蔚蓝海岸（一期）-罗纳河谷 107000 小高层。多层。别墅-合计 255069 普通

46、住宅 武汉 28 街 201920 小高层。多层。2005-12-10 盘龙新天地 95951 小高层。多层。2006-08-19 名流人和天地(一期）173000 多层。2006-09-30 合计 470871 总计 1289164 11 别墅是市场供应的主力，普通住宅存在一定的市场空间 盘龙城凭借优美的自然环境和极具潜力的投资优势，吸引了众多房地产开发商的目光。区域首个开发工程即定位于“顶级”的别墅工程“F天下”，为盘龙城奠定了较高的市场定位和社会形象。随后，宝安山水龙城、恒达盘龙湾、巢 NEST 等工程的开发，使该区域逐渐成为别墅工程的聚集地。2002-2004 年可称为盘龙城的“别墅时

47、代”。目前市场供应中，别墅还是占领相当一部分。从以上表中可以看到，目前纯别墅工程的开发面积占区域市场中34.4%，而综合物业工程中也都有大部分开发为别墅；12 别墅产品同质化情况严重，主力卖点单一 别墅工程中由于区域内各工程卖点均以公共资源为主，主打生态，共同的产品诉求导致区域产品类型较为单一，产品同质化现象严重；13 普通住宅工程以低端客群为主要目标客层，中端住宅工程存在一定的市场空间 盘龙城不仅具有高端别墅工程，还有很多工程是属于针对低端客群的开发工程，它们的物业类型绝对多数是小高层、多层结合，此类工程占到区域市场供应的 50.1%。与别墅工程加起来，达到总供应量的 84.5%，具有绝对的

48、优势。形成一种两极端产品的供应占主导的局面；14 配套不足是这一区域目前各工程遇到的最大困难 作为生态居住区，区域内土地资源相对丰富，地价同其他区 域相比较低，因此所开发工程均以大盘为主，占地面积均在千亩以上。由于区域内配套设施极为缺乏，从而导致所开发工程均有自有配套，诸如会所、学校、商业、休闲等，以此来弥补区域公共配套设施不足的矛盾。但值得注意的是，由于区域入住率较低，而且各工程规模大，开发周期长，大多数工程的内部配套设施都没有投入使用，配套问题并没有解决。再研究这一区域在售楼盘销售情况 物业属性 物业名称 建筑形态 住宅总套数 可售套数 销售率 整体成交均价 纯 别 墅 巢 NEST（一期

49、）联体别墅。329 57 82.7%4696.65 F天下（二期）独栋、联体别墅。85 17 80%6653.1 恒达盘龙湾一期 独栋。叠拼。联体别墅 226 57 74.3%3220.48 恒达盘龙湾二期 独栋。叠拼。联体别墅 109 83 23.9%5020.95 宝安山水龙城 独栋。叠拼。联体别墅 344 57 52.0%4046.85 合计 1768 920 /综合工程 梦里水乡 独栋别墅。酒店式公寓 48 22 50.0%3068.11 未来海岸 多层。别墅。754 638 15.4%3634.5 武汉 28 街 小高层。多层。648 267 47.5%2557.37 合计 1614

50、 810 /普通住宅 盘龙新天地 小高层。多层。732 209 68.7%2373.02 名流人和天地(一期）多层。923 534 68.0%2453.7 合计 1655 743 /总计 5037 2473 /从销售价格来看，目前区域市场多层住宅价格水平在 2400 元/-3200 元/之间，别墅住宅除 F、天下外，市场平均价格水平在 4500 元/-6000 元/之间。但由于区域配套不足，生活成本较高，销售情况普遍不佳。总体来看，市场上在售套数达到 5037 套，已经去化过半，销售了 2473 套。其中普通住宅类销售较为理想。而纯别墅类去化周期较长，去化速度较为缓慢。普通住宅工程中综合来看，