导致致使管理条例19893.pdf

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1、导致致使管理条例 被答辩人与答辩人等关于物业服务合同纠纷一案，现答辩人根据相关法律及事实答辩如下：一、天地人和物业公司未履行盛业家园前期物业管理服务合同约定的义务，业主拒交物业费合理合法 物业服务合同是双务合同。在物业纠纷中，由于物业公司不履行合同或者履行合同存在严重瑕疵，业主完全可以拒绝缴纳物业费，依法对物业服务公司进行抗辩。被告是盛业家园小区的业主，与开发商委托的物业服务公司-天地人和物业管理有限公司签订的前期物业管理服务合同，约定合同期限为 3 年（年 月 日 至 年 月 日）。约定天地人及公司负责小区的管理、房屋及公共配套设施的维护、小区内所有绿化的维护管理也是事实。按理说，业主确实有

2、缴纳物业费的义务。但由于物业公司不履行合同义务，物业管理非常混乱，小区内违章建筑，公共绿地被破坏占用，小区环境卫生差，排水不畅，污水横流。如果电梯没有正常维护保养，电梯就会带病运行，经常发生故障。最长停电时间长达一个多月，严重危及业主生命财产安全，小区治安案件频发。多次业主向物业公司和相关部门反映，一直没有解决。因此，由于物业公司严重违约，根据合同法的规定，大部分业主先行使抗辩权，拒绝缴纳物业费。完全是合理的，也是被迫的！合法。被告认为:被告因为原告已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时，由于原告严重违约，原告被全体业主驱逐出叶盛的家。被告认为，本案争议的焦点主要有

3、三点：一、被告与天地人和公司的前期物业服务管理合同是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的约束；2.天地和物业服务公司是否完全履行了合同义务，是否严重违约，然后是业主能否行使先履行抗辩权。三、约定的合同期限期满后，业主是否继续受前期物业管理服务合同的约束？第一个焦点：玉林市盛业房地产开发有限公司与玉林市天地人和物业管理公司于 20XX 年签订的盛业家园前期物业管理委托合同是否有效？20XX 年玉林市住建委和城乡建设委员会的答复意见：“而当前盛业家园就是因为规划核实验收没有通过”证实，盛业家园至今没有竣工经验收合格，违反了中华人民共和国建筑法“第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；

4、末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。法律强制性规定，而玉林市盛业房地产开发有限公司不但把没有末经验收的楼盘交付给业主的行为违法，而且把物业管理权交给没有物业管理资质的原告管理，违反了法律的禁止性规定，根据合同法第第五十二条第五款的规定，盛业家园前期物业管理委托合同属于无效合同。第二个焦点：由于原告的物业管理权利来自玉林市盛业房地产开发有限公司的授权，但是盛业家园前期物业管理委托合同属于无效合同，因此被告与物业公司签订“物业管理服务合同”自然无效。同时，由于玉林市盛业房地产开发有限公司选聘玉林市天地人和物业管理公司签订的前期物业服务合同，由于没有到住房建委等行政主管部门备案，根据广西壮族自治

5、区物业管理条例第三十六条的规定，也应该认定盛业家园前期物业管理委托合同无效，也就是说，原告与盛业家园所有业主签订的合同为无效合同，更为重要的是前面说过，由于物业公司没有履行了合同义务，严重违约，进而业主根据合同法的规定完全可以行使先履行抗辩权，同时由于合同无效，业主还可以行使不安抗辩权。第三个焦点：小区的物业管理，业主既可以自己管理，也可委托他人管理，盛业家园前期物业管理委托合同约定的合同期满后，物业公司继续收取业主的物业费就失去了合同依据和法律依据，业主当然可以不受盛业家园前期物业管理委托合同条款的约束。二。合同有效或双方已形成事实上的物业管理关系。但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严

6、重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。首先，业主提供了大量的证据已经证明：物业公司没有履行电梯维修义务，根据国务院物业管理条例等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告与天地人和公司签订的“合同”也有此规定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是电梯长期带故障运行，时常出故障，最长一次停运达时间一个多月时间、严重危及业主的生命财产安全，物业公司不但严重法律的直接规定，同时物业公司构成严重违约的行为。其次，物业公司和业主是平等主体。在实际履行中，物业公司应先

7、履行服务管理义务，业主应按约定交纳物业费，服务后再交费，而不是不服务就收费。如果服务达不到约定，就要收费。业主提交的大量证据证明，本案中，天地人及公司明显未能提供符合行业标准的服务，如被告自行承担电梯维修费用、支付电梯费用等。物业公司还盗窃并强行拆除业主的水表，停止供水，不仅造成业主的经济损失，给生活带来严重不便，而且由于天地人和公司的严重不负责任，造成小区绿地严重受损。因此，原告不是一般违约，而是严重违约。当物业公司不履行约定义务或履行存在严重瑕疵时，业主有权依据合同法第六十七条拒绝其付款要求。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称解释）第 6 条规定“经书

8、面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。被告认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业提供的服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础。如果允许物业公司不提供服务或者服务很差，也可以收取服务费。业主先行使抗辩权后，物业公司变本加厉不履行合同。最后，它利用司法权力迫使业主就范，让非法物业公司获取非法利益。如果法院不全面查清案

9、件事实，单纯支持物业公司的无理要求，不利于保护业主的公共利益，也是非常不公平的。所以我们业主不希望法院偏袒，但请法院认真审查业主的抗辩理由，业主不交费的真实原因，以及首次履行的业主抗辩理由是否正当合理？物业服务企业拒绝履行物业服务合同条款，合同履行是否存在重大瑕疵？做出正确的判断！三。被申请人未履行物业服务合同义务，无权要求原告支付物业费。1.根据合同相对性原则，原告只有履行了合同约定的服务，才有权要求原告履行给付。但原告没有证明自己已经履行了合同义务，应当承担未履行的法律后果。因此，可以推定原告没有履行合同义务。2.实际上原告也没有履行合同义务：房屋漏雨、管理混乱，垃圾清理不及时，卫生无人打

10、扫。乱摆的小区摊子、一天到晚都在播放的声音，一楼汽车的乱停放 占用小区维修基金帐目。侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。根据物权法第 70 条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用，小区里的广告费，（如：横幅，LED 广告牌，汽车出入拿的广告卡，等等，）归全体业主所有，比如：教育中路门口的烧烤摊一年交的场地占用费，小区里停车位收费呢。原告只安排了二十来个保安同志穿着保安服坐在小区停车场出入口发放门卡，小区停车场有二个出入口，而小区的进出口却四通八达，二十个保安只是坐在

11、停车场出入口三班倒，二楼只安排一个保安三班倒。未有正式的保安队伍，安全问题严重失控，已发生多起入户盗窃和物品，车辆丢失案。小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施工和维修养护不当，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差，业主们忍无可忍，为此多次口头及书面要求物业公司整改，但物业公司却一拖再拖，从未有过整改。业主曾于 20XX 年 8 月 1 号进行过维权，但物业公司依然如故管理。业主已经明确提出了保安的具体人数。如果物业公司否认，物业公司应提供其聘用保安、发放工资等合同的证据。物业公司未提交或者拒绝提交的，物业公司应当承担举证不能的法律后果。四、业主是否应承担的违约责任滞纳金问题。如果

12、上述物业“合同”有效，由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”同时，根据最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第 29 条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定

13、的过分高于造成的损失。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然，本案“合同”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。更重要的是，业主拒交物业费完全是物业公司违约造成的。业主行使的是抗辩权，所以业主不应该承担违约责任。违约金是对违约的惩罚，所以业主不应该承担违约金的义务。5.被申请人主张的部分物业费既不合理也不合法。原告诉称水费、垃圾费代理相关单位收取，但没有相关单位的委托书。因此是无效代理，被告有权不予承认。而且水费也不是原告代业主交纳的，而是开发商。根据城市住宅小区竣工综合验收管理办法第四条（即住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。而工程质量是否合格或配套是否完善的主要依据是是否通过综合验收。由于盛业家园小区并没有通过综合验收，虽然住宅已实际交付使用，但由于公共配套设施、市政公用基础设施全部没有通过验收时至今日也没有交付使用。因此根据物业管理条例第四十二条（即已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳）之规定，对于物业费中包含的公共配套设施、市政公用基础设施部分应由开发商承担，而不是包括被告在内小区业主。对于 20XX 年 1 月前发生的物业收费已过诉讼时效，综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。答辩人：