杭州市房地产市场分析汇报材料123.pdf

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1、杭州市房地产市场分析汇报材料 第一部分 2003年杭州市房地产市场运行情况分析 一、房地产市场供给分析 1、土地供给大幅增加 今年杭州市共举行土地出让会 14 次，成功出让 51 宗，总成交面积 300余万平方米（约 4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长 64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为 34 宗，合计面积约 234万平方米（合 3512亩），同比增长 52.7%。2、房地产投资保持继续上扬态势 今年 1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示：2003年 1-11月杭州市累计完成房地产开发投资 80.89亿元，同

2、比增长 22.38%，其中住宅投资 60.16亿元，同比增长 16.57%。而今年杭州市预计 GDP增长率为 14.5，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年 1-11杭州市商品住宅完成投资 60.16亿元，占全部投资的74.68%；所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占 9.33%；商业营业用房完成投资 6.69亿元，占 8.27%；其他房屋完成投资 6.49亿元，占 8.02%。3、商品房开发面积继续保持高增长势头 商品房施工面积 商品房施工面

3、积总体规模继续扩大，2003年 1-11月杭州市商品房施工面积1015.56万 M2，同期增长 29.93%。其中商品房住宅施工面积 772.69万 M2，同期增长 25.68%；商业用房施工面积 73.43万 M2，同期增长 36.44；办公楼施工面积 87.36万 M2，同期增长 39.06；其他用房施工面积 82.08万 M2，同期增长63.7。商品房新开工面积 2003年 1-11月杭州市商品房新开工面积 250.03万 M2，比去年同期增长24.3%；其中商品住宅新开工面积 208.18万 M2，同期增长 14.52%；商业用房新开工面积 14.44万 M2，同期增长 386.2%；

4、办公楼新开工面积 9.98万 M2，同期增长 35.05%；其他用房新开工面积 17.43万 M2，同期增长 93.45%。商品房竣工面积 2003年 1-11月杭州市商品房竣工面积 153.25万 M2，同期增长 44.43%；其中商品住宅竣工面积 125.5万 M2，同期增长 36.64%；商业用房竣工面积 6.41万M2，比去年同期下降了 14.42；办公楼竣工面积 10.49万 M2，同期增长 235.14。其他用房竣工面积 10.85万 M2，同期增长 198.08；4、商品房批准预售面积有所下降 今年 1-11月杭州市新发商品房预售许可证 93 个，批准可预售商品房面积202.74

5、万 M2，同期下降了 15.66。其中住宅 152.23万 M2，占 75.09，同期下降 15.91；办公楼 22.82万 M2，占 9.50，同期下降了 9.94；商业用房19.27万 M2，占 9.5，同期上升 6.58；其他 8.42万 M2，占 4.15，同期下降了 47.11。下降原因为市区可供开发的土地量减少。二、房地产市场需求分析 （一）增量房市场分析 1、受可预售面积减少影响，增量房市场交易量降低 杭州市房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受今年可预售房屋面积偏少影响，市场实际交易量有所下降。从交易统计数据看，今年 1-11月杭州市完成商品房预售 13100套,同比下

6、降了 29.4%，预售面积 173.12万 M2，同比下降 24.7%。其中住宅预售 11010套,同比下降了 30.92%，住宅预售面积 144.22万 M2，同比下降 28.4%。商品房销售 16078套,同比下降了 10.58%，销售面积 205.79万 M2，同比下降 3.38%。其中住宅销售 13944套,同比下降了 20.8%，住宅销售面积 166.9万M2，同比下降 19.1%。从住宅批准预售面积与实际预售面积比例看，杭州市这一比例为1.055，考虑到部分刚领预售证的房源尚未销售，这一比例反映市场能吸纳目前的供给房源。2、大户型商品房已成市场主流 随着杭州经济和房地产市场的不断发

7、展，杭州房地产的消费结构发生了比较明显的变化，户型不断趋大。从以上数据看，杭州 2003年 1-11月已售的商品房中，80M2以下的现房销售占总现房销售套数的 16.24%，而期房预售中该比例只有 7.76%；80-120M2的现房销售占总现房销售套数的 35.28%，而期房预售中该比例为 27.87%；同时，在 150M2以上的已售商品房中，预售的期房比例比现房销售高出 7.64%，前者为 24.89%，后者为 17.25%。由此可见，大户型消费已逐步成为市场消费主流，同时目前绝大多数开发商的商品房面积都趋向大户型，而已预售期房中的小户型也基本上是为特殊消费群体设计，主要以单身公寓与酒店式公

8、寓为主。3、投资者正逐步撤离市场，市场以本地居民的“自住型”理性购房为主 根据2003年两届房价会的调查，纯投资者购房比例下降，从上半年的9.52到下半年的 6.9，改善居住条件而购房的居民占 40%以上。此外也有相当数量的居民抱有投资与改善居住条件或解决住房问题结合的双重目的。从购房对象户籍看，2000年到 2002年外地人购房分别占我市商品房预售总量的 29.3%、29.11%、28.47%，外地人购房所占的比例稳定在 30%左右，2003年1-11月份的统计表明外地人购房有所下降，为 25.2。这几年的外地人购房数据表明外地人已成为杭州房地产市场稳定的购房群体，可以认为大部分为创业自住型

9、购房。本市居民购房比例保持在 70左右，以改善住房条件，自住为主。（二）二手房市场分析 1、二手房市场成交活跃 二手房市场异常活跃，成交量大幅上升。由于增量房市场的有效需求量没有获得有效释放，不少消费者在买不到新房的情况下将目光投向了二手房市场。据统计：2003年 1-11月杭州市二手住宅累计成交套数 13990套，同比增加 15.48%；成交面积 111.37 M2，同比增加 24.37%；其中房改房累计成交套数 6366套，同比增加 35.07%；成交面积 37.01 M2，同比增加 33.13%；成交金额 16.71亿元，同比增长 61.6%。2、成交量呈波浪型上走，房地产新政对二手市场

10、影响明显。2 月因春节长假，交易期缩短，出现成交低谷。4、5 月受非典影响，中介人流量剧减，但成交量依然稳步上涨。经历了 6 月的成交高峰后，7、8 月成交稍显逊色。9 月杭州市政府对外发布消息，将实行一系列房产新政策，其中最具震撼力的无疑是在二手房交易中，恢复征收 20税率的个人所得税。消息一出，市场反映明显，挂牌房源明显增多。9 月，10 月，11 月二手房成交量持续在高位盘整。由于税收政策正式实施后其政策效应将减弱，预计明年一季度仍会一如往年，呈现买卖双方观望市场的情形，成交量可能会有所下调。（三）租赁市场分析 1、租赁市场逐步扩大，成交量稳步增长 2003年较 2002年我市房屋租赁件

11、数、租赁面积同比呈上升趋势。2002年在我市五城区登记备案的房屋租赁件数为 6242件，2003年在我市五城区登记备案的房屋租赁总件数上升到 7067件，同比上升 13.22%。2002年我市登记备案的房屋租赁总面积为 105.98万平方米，经统计，2003年我市登记备案的房屋租赁总面积达到 116.36万平方米，同比上升 9.79%。2、租赁市场以商业用房为主，住宅租赁规模偏小 从 2003年登记备案的各类用途房屋租赁特征看，以商业用房为主，占了总成交面积的 73.02%。办公用房次之，房屋租赁面积为.26.05元/M2，占了总成交面积的 22.39%。住宅租赁成交面积 24882 M2，仅

12、占 2.13%，住宅租赁比例低，存在着一定程度的隐性市场。随着杭州市房地产一级市场及二级市场的迅速发展，房屋租赁市场整体呈上升发展趋势，房屋租赁需求呈多元化趋势。三、市场价格表现及空置情况分析 1、住宅价格情况 今年 1-11月新建商品住宅价格 4723.2元/M2。二手房住宅成交面积 111.37万 M2，成交金额 47.02亿元，平均价格为 4222.1元/M2。2、空置率较低 自 1999年以来，杭州楼市从买方市场全面转向卖方市场，老城区房地产供应量严重不足，而需求却一直保持旺盛。许多新开发项目刚刚破土动工，就有人前来预定期房，因此杭州的空置率非常低。四、拆迁情况 2003年城市拆迁主要

13、围绕继续开展旧城改造和建设城市基础设施进行，尤其是杭州市进入新一轮交通设施建设改造，进行了 33929工程项目，使市区周边建设改造进一步扩大，对大量的简陋旧房进行拆迁，全年共审批拆迁 82 万平方米（不包括集体土地上的房屋）。五、房地产业贷款情况分析 银行对房地产业贷款继续扩大,贷款质量良好，今年 1-9月杭州全市房地产企业贷款发放额 3529090万元，同比增长 35.08%,发放个人住房贷款（含公积金贷款）2870494万元，同比增长 48.14%。两者分别占全社会贷款总额的 9.42%和7.67%,可见房地产业贷款在杭州银行中所占比重较高，两者相加几乎占了 1/5,为 17.09%。目前

14、这两类贷款的贷款质量都非常高，违约率非常低，仅为 0.55%和 0.05%。第二部分、目前杭州楼市存在的主要问题 一、总体房价稳步上涨，但涨幅趋缓 今年杭州市区总体房价继续上涨。据统计：今年 1-11月商品住宅均价为4723.2元/M2。造成房价持续上涨的原因主要有：有效供给量偏少、供给结构不太合理、地价的上涨效应等等。二、供给结构不太合理，导致有效供给量偏少。杭州房地产市场在一定程度上存在着市场供需结构错位的问题。主要体现在两方面：一是价格错位。房价的上涨使得中低价房源越来越少，高价房源日益增多，今年 1-11月预售房产中单价大于 6000元/M2的就占了 37.47%。加上前几年杭州开发商

15、的“大户型”开发使得总价偏高，超出了一般工薪阶层的承受能力。二是空间上的错位。目前真正适合“上班族”居住还是在市中心和次中心。但现在市中心、次中心住宅楼盘较少，杭州市外围地区较多。而郊区住房由于受交通条件和郊区配套条件不足的限制，真正可作为第一住所还缺乏条件，因此真正可供工薪族选择购买的楼盘偏少。三、部分企业投资风险意识有所欠缺 由于近几年房地产发展看好，吸引了不少“三外”企业进入这一行业。在今年 9 月 26 日的土地招标会上，浙江大元房产以 25.34亿元的高价投标竞得杭州四块土地，半年内支付所有土地款也成为企业的沉重负担。而其中的 18 号地块报价竟比第二家投标者整整要高出 1 个多亿，

16、这种企业不顾市场风险的非理性投资不仅增加了企业的风险，也增加了整个房地产市场的风险。第三部分 拟采取的政策 针对杭州房地产市场上存在房产品供不应求，供求关系失衡；住房供应结构存在矛盾等问题，杭州市政府出台了“房地产新政”。(一)重点建设与市民群众经济承受能力相适应的经济适用房和中低价位商品房。在经济适用房需求得到缓解前,近年内确保经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的 50%。同时,要加快中低档商品房的建设,力求达到国务院要求的房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,以尽快解决本市居民的住房问题。(二)建立经济适用住房权属证书机制。要专门设计经济适用住房权属证书,使之与普通商品

17、房的房屋所有权证相区别。经济适用房必须在五年后才可上市交易(其中经济解困房为十年),其上市交易时必须按照当时同类地段的商品房价格，在原价基础上补足差价、利息。(三)加强经济适用房的管理。改摇号办法为摇号轮候制,确保所有符合购买经济适用房条件的市区居民都有机会购买经济适用房。确保经济适用房户型结构合理,中小户型应占大部分。严格经济适用房准入条件,防止高收入者、投资和投机者进入经济适用房市场。(四)加强商品房市场管理。1、对商品房销售,在销售时除注明建筑面积外,必须注明套内面积,以提高销售透明度。2、公开商品房预(销)售房源信息。房地产开发公司在取得商品房预售证后,必须向社会公开所有经批准的可预(

18、销)售房屋的房源信息。市房管部门应将所有经核准的预(销)售房源信息在网上公示。3、实行商品房销售全程管理。对经批准销售的商品房,实行全程控制、动态管理。由市房管部门向社会公布各开发公司销售并备案的商品房(凡房屋完成交易的,必须报备、公布)各销售楼盘的销售现状,包括经批准后己预(销)售备案房源(房号)和未销售备案房源(房号)。4、严肃查处商品房销售中的违规行为。对房地产开发公司有房源而拒绝销售的行为,市房管部门要在接到投诉、举报并经查实后作出处理。5、切实遏制房地产炒作行为。从 2004年 1 月 1 日起,对房地产交易(本市居民为改善住房条件的买卖行为除外)征收 20%税率的个人所得税,对购买

19、高档住宅的高收入群体实行从高税率 3（财政部、国家税务局规定契约税率 1.53，普通住宅仍为 1.5税率）。(五)加强住宅建设用地的开发管理。控制单体农居,鼓励建设小高层(12层)以上农居，允许符合条件的单位自建经济房，加强对商品房开发的土地管理,遏制房地产开发商在商品房建设中的违法违规行为。对征而不用超过两年的土地,由市国土资源局按照土地法的规定依法予以收回。(六)建设一批大学毕业生和外来务工人员的租赁公寓。为保护好大学毕业生和外来务工人员在杭创业的积极性,解除其后顾之忧,建设一批专供来杭创业大学毕业生和外来务工人员居住的专项租赁公寓。从今年开始,筹建大学毕业生公寓,按照人均 8 平方米的标

20、准建造集体宿舍,第一期建设面积为 5 万平方米。(七)加强房地产信息体系建设。要尽快建立以城市地理信息系统为基础,依托杭州市政务外网,实现全市各类房地产及相关信息资源数据共享的杭州市房地产宏观决策支持系统,为各职能部门日常管理、公众信息查询、网上办事提供网络平台,并在此基础上为政府宏观调控提供决策支持。杭州市房地产宏观决策支持系统的建设由市政府办公厅牵头,各相关部门协同配合,力争明年上半年基本建成。(八)尽快落实住房补贴政策。为解决市民群众的住房困难,要认真落实住房分配货币化改革的各项政策,尽快发放住房补贴,重点提高中低收入家庭的购房能力。各行政事业单位要从立党为公、执政为民的高度,认真负责地

21、落实好这项工作。第四部分 2004年杭州楼市走势预测 与往年相比，影响 2004年杭州楼市走势的因素更为复杂。影响楼市走势重要标志的房价变动的正反两方面因素都同时存在。一、继续支撑房价上涨的主要因素 1、经济发展强劲。杭州经济特别是浙江经济将继续延续今年快速增长的势头。杭州市 2003年 1 3 季度 GDP增长 14.3%；1-11月份利用外资项目数比去年同期增长 51.5；出口总额达 98.3亿美元，同比增长 29；居民人均可支配收入达 11797元，比去年同期增长 10.5，经济发展为近年来最好的一年。浙江省经济更是强势发展，1-3季度浙江省国内生产总值达 6405亿元，增长 13.2%

22、；出口总额增长 40.9%，外贸顺差达到了历年最高，为一百九十三亿美元，同比增长百分之二十五多，继续稳居中国首位；财政收入增长 25.6%；人均可支配收入增长 12%；2003年经济发展的良好态势，一是增强了居民消费信心；二是增强了居民购买力；更重要的是经济发展具有的惯性，为 2004年经济奠定了良好基础。在正常情况下浙江经济、杭州经济仍将强势发展，这是支撑杭州高房价的基石。2、市场供不应求状况难以改变。2004年杭州楼市仍呈供不应求态势。明年有效供应量在 250 万 M2左右，而杭州近几年城市化进程不断加快，作为中心城市，房产需求将持续扩大，年 250万 M2左右的供应量已不能满足市场需求，

23、供需矛盾将进一步突出。（1）供给的滞后性。尽管 2003年杭州政府开始增加土地投放量，但是由于从取得土地到预售通常短则一年半，长则二、三年。因此 2004年市场商品房有效供给主要来自 2002年投放的土地。2002年住宅用地投放量仅为 2300亩，可建筑面积约为 230万 M2。2003年商品住宅新开工面积 208.18万 M2，同期增长仅14.52%，决定了一级市场供应量小。（2）建材断档推迟工期。今年以来，特别是下半年建材不仅价格快速上涨，而且出现买不到货，已严重影响一部分项目建设工期。这又减少了市场有效供给。3、建材价格继续上涨的势头难以改变。今年浙江各类水泥价格的涨幅在27%-45%之

24、间波动，钢材价格涨幅在 15%-40%之间波动。其中，普通硅酸盐水泥（回转窑）11 月份出厂价格同比上涨 38.1%，普通硅酸盐水泥（立窑）出厂价格同比上涨 34.6%，矿渣硅酸盐水泥（回转窑）出厂价格同比上涨 27.6%；复合硅酸盐水泥出厂价格同比上涨 44.6%。普通中型钢材价格上涨 19%，普通小型钢材价格上涨 24.1%，优质型钢材价格上涨 39.3%，线材价格上涨 19%，建筑材料价格的大幅上扬，增加了建安成本。从浙江来看，因今年钢材、水泥等建筑材料涨价，多层建安成本增加 8 9%，小高层增加 1011%，高层增加 1213%。由于建材生产受资源、能源短缺影响，目前建材供不应求状况还

25、难以改变，预计建材价格上升的惯性还会持续。4、开发贷款利率上浮，增大财务费用。上个月央行宣布从 2004年 1 月 1日起扩大金融机构贷款利率浮动区间，商业银行、城市信用社贷款利率可在贷款基准利率上上浮 70，房地产开发贷款在浮动之列，这意味着在杭州楼市仍呈供不应求状况下，开发商有可能将这部分融资成本转嫁到购房者身上，进而提高房价。二、可能引起房价下滑的主要因素 土地供给因素。从 2003年开始杭州市政府已改变了非饱和供地政策，土地投放量将大幅增加，将对市场产生较大影响，此外，股市变化、银行政策调整等都将对房市带来未测因素。三、市场走势判断 楼市最终的走势取决于上述两方力量的较量。但总体上看：

26、若不发生突发事件，2004年杭州楼市有以下特征：1、有效需求依然旺盛 每年约 10 万新增人口、大量新婚家庭（15000多对），改善性需求量远未得到满足，以及拆迁仍处于高峰期，市场有效需求量大。2、房价稳中有升，升幅减缓 房价最终走势取决于供求关系，2004年市场供不应求状况还不能得到较彻底改变，以及考虑成本推动等因素，杭州房价继续呈稳中有升态势。但是随着政府调控措施效应的逐渐显现，升幅将减缓。预计 2004年杭州楼市将基本结束普涨历史，开始进入个股分化的时代。一些性价比偏低的旧房、一些无稀缺性景观优势和品质优势的百万元级二手房，其价格甚至可能出现回落。3、自用性消费占市场绝对主流 政府恢复 20%个人所得税，以及增加经济适用房供给等，部分投机者正在撤离楼市，自用性消费将占市场绝对主流，这有利于楼市的可持续发展。杭州市房产管理局 2004年 1 月