楼宇经济空间发展体系研究报告24197.pdf

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1、-楼宇经济空间开展体系研究以市为例 楼宇经济的开展是城市竞争力的重要表达，是城市经济活动的重要组成局部。据统计，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部 7.8km2 地域所产生的经济效益相等。因此，楼宇经济作为新型财富效应，被形象地比喻为都市里的垂直印钞机。目前，楼宇经济已成为国大城市经济开展的生力军。但与此同时，在缺乏规划指导的情况下，国各大城市楼宇经济的开展不可防止地产生如开展无序、产业集聚度低、区域恶性竞争等一系列问题，相关的配套设施的开展也相对滞后。本文在对国外大城市楼宇经济开展案例进展研究的根底上，以市为例，初步建立楼宇经济空间开展体系，以期将城市楼宇经济的开展纳入科学化、

2、系统化、协调化的开展轨道。1 解读楼宇经济 1.1 楼宇经济涵解读 关于楼宇经济，较为典型的定义为：楼宇经济即以楼宇为载体的经济形态，是通过开发、出租楼宇进展招商引资，从而引进税源，增加收入，带动区域经济开展的一种经济形态。它是城市经济和市场经济的必然产物，是城市经济开展的新风向和现代都市新的掘金地。由这一定义来看，楼宇经济的涵主要包括三个方面：1楼宇经济是城市经济开展的高级形式。即由原来以简单的产业复制和粗放型的外延扩的方式开展城区经济转向以楼宇为核心的集约型开展方式。2楼宇经济是功能板块经济。特定的经济要素必须聚集整合形成一定的功能性板块，才能产生集约化效应。3 楼宇经济是环境经济。不同的

3、经济要素对于诸如交通环境、人文环境、社区环境等各有不同的要求，城区的环境必须围绕楼宇承-载的经济要素实施特定的优化，方能吸引相应的经济要素的进入。1.2 楼宇经济模式解读 纵观国外大城市楼宇经济的开展过程，可以总结出城市楼宇经济开展的普遍模式，对其他城市开展楼宇经济有极大的参考作用：1多核多中心的开展构造。不仅是纽约、东京、伦敦、等国际大都市，与开展阶段较为接近的也出现了浦东浦西两大商务商业集聚区和各区分散开展的特点。2与快速公共交通线路尤其是地铁网络的延伸相结合。如的几大商业商务中心，均为大型交通集散枢纽；伦敦更是以地铁网络为根底、地铁站点为节点构建的楼宇经济网络。3楼宇业态开展多元化。在楼

4、宇经济开展的多核多中心构造中，分化出的次级中心一般表达出与原中心上下互补、类型互补的产业特征。如纽约曼哈顿，老城保存金融交易功能，中城以行政管理功能为主，而如布鲁克林、长岛、皇后区等以后台效劳功能为主，实现功能和层次的互补。4利用规划和政府引导的手段。城市次核的建立，一般都是政府为疏解老城区的压力，引导新城区开发的重要手段。规划和政府引导在开展前期起到了非常重要的作用。1.3 楼宇经济类型解读 楼宇经济的开展类型，从狭义上来说，就是写字楼、商业楼、城市综合体；从广义上来说，还应包括如科技孵化器、工业遗产、历史建筑、标准厂房和 SOHOsmall office，小型办公；home office，

5、在家办公等现代产业开展中的新兴楼宇类型。本文的研究取楼宇经济开展的广义类型，分三个层次进展。1根底类型：狭义所指的楼宇经济类型。商务楼宇：不包括行政办公、事业单位和各类社会团体的自用办公用房。商业办公综合体按商务楼统计。-商业楼宇：各类商业楼，但不包括各类已有特定投资和经营主体的新建、改扩建商场、市场等。城市综合体：城市综合体的狭义概念，即混合功能的建筑。2拓展类型：主要指工业研发等新兴类型。如硅谷即为科技研发的楼宇集聚；而幕副都心和横滨 MM21 等，是以高标准工业为根底实现的楼宇集聚。科研楼宇：除大专院校、科研机构外的各类研发、信息咨询等建筑，包括科技孵化器。标准厂房：仅指工业用地的高标准

6、厂房。3城市特色类型市：各个城市的特色产业作为城市经济开展的重点扶植对象，也应在楼宇经济的开展中有所表达。以市为例，文化创意产业是城市产业开展的新方向，而保护建筑、农居 SOHO为市文创产业的主要载体，也应是市楼宇经济开展的重要类型。保护建筑：各种历史建筑、工业遗产、校园遗产、农居保护建筑等经过功能替换后再开发利用。农居 SOHO：以不收税、不交级差地租为特点和优势，开展SOHO 特色区。2 现状调查与规划导向 本文按商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、标准厂房、保护建筑、农居 SOHO 等七种类型进展研究，但由于城市综合体、保护建筑、农居 SOHO 等三种类型建筑目前尚处在规划和实施前

7、期，暂未作具体统计。现状统计资料按商务楼宇、商业楼宇、科研楼宇、标准厂房四类进展分析。此外，考虑到楼宇经济的规模集聚特点，统计工程标准为建筑面积在 5000m2 以上的楼宇。2.1 市楼宇经济现状调查 楼宇经济工程统计-楼宇经济开展雏形始于 20 世纪 90 年代初。至 2021 年 4 月，市楼宇已建面积到达 1415 万 m2，在建 931 万 m2，共 2346 万m2。其中，商务楼工程总建筑面积约为 1461 万 m2，占 62.3，在市楼宇经济开展中占主导地位。商业楼工程总建筑面积约 629 万m2，占 26.7；另外，科研楼工程总建筑面积约 199 万 m2，占8.5；标准厂房工程

8、总建筑面积约 58 万 m2，占 2.5。从规模上来看，648 宗开工工程中，建筑面积大于 10000m2的楼宇经济工程共 503 宗，占总开工工程的 78；建筑面积 500010000m2 的楼宇经济工程共 76 宗，占 12；建筑面积小于5000m2 的楼宇经济工程共 69 宗，占 10。此外，处于规划审批阶段的楼宇经济工程约有 469 万 m2，同时有规划意向的工程约 684 万 m2。基于现状统计为主的楼宇经济功能区 根据楼宇经济工程已建、在建、在批、规划意向工程统计情况，及其在市区空间的分布，规划确定 10 个集聚度较高的楼宇经济功能区：1旅游商业中心区：包括武林商圈、庆春凤起沿线、

9、湖滨商圈、城站吴山一带。该区是城市总体规划确定的两个市级公共中心之一，是市楼宇经济开展最早、最成熟的板块，其楼宇开发以主城区中心地段的巨大商业价值为依托。2中央商务区：是城市总体规划中确定的两个市级公共中心之一，即钱江新城与钱江世纪城，处于建立与开展的时期，是未来楼宇经济开展的重中之重。3黄龙板块：市高端商务集聚板块。4城西文教区：为信息业、软件业集中区域。5市汽车工贸园：以汽车相关产业为主，规划意向工程较集-中，将在近期开展。6石桥商贸物流区：以比邻汽车北站的地理优势开展商贸产业，规划意向工程较集中，将在近期开展。7下沙新城：以启动区块和新城中心区为主。8滨江新城：以滨江行政文化中心周边区域

10、、高新区江南区域为主。9临平新城：临平副城中心。10萧山新区：为江南城三大区块滨江区、萧山城区和江南临江地区之一萧山城区中心区域。2.2 市楼宇经济规划导向 影响楼宇经济开展的重大工程与规划 1市城市总体规划。市城市总体规划2001-2021 年中指出市 一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带开放式空间布局构造，城市建立由西湖时代迈向钱塘江时代，以城市构造为根底确定楼宇经济的开展架构。2楼宇招商831工程。市楼宇招商的831工程即推出80 幢左右的重点招商楼宇、30 幢左右的特色楼宇和 10 大文化创意产业园，促进楼宇经济的安康快速开展。320 大新城、100 个城市综合体的重大规划。202

11、1年 7 月召开的市委十届四次全体扩大会议提出了与世界名城相媲美的生活品质之城的宏伟目标，明确了打造20 大新城、100 个城市综合体的重大规划，丰富了楼宇经济建立的涵。4地铁相关规划与地铁上盖物业的开发。市于 2004 年开场进展地铁建立，至 2021 年，地铁 1、2 号线将建成通车。地铁的建立和地铁上盖物业的开发，也是对市楼宇经济开展产生增值效应的重大工程。基于规划阶段统计的楼宇经济功能区-结合市近期重大工程与规划，确定几类处于规划阶段的楼宇经济功能区：1文化创意产业园。即楼宇招商831工程确定的西湖创意谷、之江文化创意园、西湖数字娱乐产业园、运河天地文化创意园、创新创业新天地、创意良渚

12、基地、西溪创意产业园、湘湖文化创意产业园、下沙大学科技园、白马湖生态创意城等 10 个文化创意产业园。2新城。在市区围的之江新城、钱江新城、城东新城、滨江新城、下沙新城、湘湖新城、钱江世纪城、空港新城、江东新城、临江新城、临平新城、塘栖新城、南湖新城等 13 个新城。3城市综合体。在市区围城市综合体共有 84 个。4地铁上盖物业。市地铁 1、2 号线将于 2021 年建成通车，在规划中将 1、2 号线地铁上盖物业归为楼宇经济功能区的研究畴。5其他楼宇经济功能区。其他正在规划、开展中的楼宇经济重点区域。3 空间构造规划与建立开展导引 3.1 市楼宇经济功能区空间构造规划 楼宇经济功能区开展能级分

13、析 各个楼宇经济功能区的开展规模、开展阶段、开展方向均有较大差异。根据各楼宇经济功能区的具体情况，由开展能级的高至低分为四级功能区：1一级功能区。在城市开展总体构造中地位高城市中心或城市副中心，现状建成、规划工程较多，区域围大型城市综合体等重要工程也较多的楼宇经济功能区。2二级功能区。包括两种情况：其一，在城市开展总体构造中地位高城市中心或城市副中心，现状建成、规划工程多，开展相当成熟，但后续工程相对较少的楼宇经济功能区。-其二，在城市开展总体构造中地位高城市中心或城市副中心，现状建立情况一般，但规划工程较多，区域围大型城市综合体等重要工程也较多的楼宇经济功能区。3三级功能区。包括三种情况：其

14、一，城市次级商业商务中心，现状建成、规划工程较多，区域围有大型城市综合体等重要工程的楼宇经济功能区。其二，城市特色功能区，现状建立情况一般，但规划工程较多，区域围有大型城市综合体等重要工程的楼宇经济功能区。其三，规划中的局部新城工程，现状建立情况一般，但规划总体规模较大，处于城市空间拓展的枢纽地区，其开展将影响未来城市空间构造形成的楼宇经济功能区。4四级功能区。四级功能区主要包括一、二、三级功能区外的楼宇经济集聚区域，主要分为四大类型：其一，未在一、二、三级功能区集聚围之的城市综合体。其二，区级中心。其三，各区其他重点区域。其四，在一、二、三级功能区之外的地铁上盖物业，原则上归为四级功能区，但

15、由于地铁上盖物业的特殊性，在深入研究的时候应作为一种特殊的楼宇经济功能区进展独立研究。空间构造规划 根据市楼宇经济功能区的开展能级，结合总规确定的城市开展构造与近期重大工程工程与规划，确定市楼宇经济开展总体构造为两轴两核，六心十三区，实现城市楼宇经济空间的有机增长、有序开发、持续开展。1两轴城市开展两大轴线。市楼宇经济开展的中心与重点区块应在城市开展轴线上，表达与城市共同开展的方向。其一，城市开展轴：南北向主城江南城的开展轴线。-其二，生态开展轴：东西向的钱塘江为轴线，实现南北与东西的和谐开展。2两核两个一级功能区。两核即两个楼宇经济一级功能区，也是市城市总体规划2001-2021 年确定的两

16、个市级中心。其一，旅游商业中心区：主要包括现状中的庆春凤起沿线、武林商圈、湖滨商圈、城站吴山一带，楼宇经济工程开展较早、环境气氛成熟，楼宇经济工程的开展在一定程度上依托于当地繁荣的商业，但开展受到主城中心的交通限制，开展后备空间较小。其二，中央商务区：中央商务区包括西兴大桥与钱江二桥之间两岸临江地区，主要包括钱塘江北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城，承当行政办公、金融贸易、会议展示、文化娱乐、旅游效劳等功能，是区域性商务中心。3六心六个二级功能区。其一，黄龙板块：高端商务集成，市楼宇经济精品地块。其二，城东新城：结合省规模最大的现代化综合交通枢纽中心建立，实现区域整体提升。其三，下沙新城、临平新

17、城、滨江新城、萧山板块：分别为总规确定的三大副城下沙城、临平城、江南城的中心区。4十三区十三个三级功能区。其一，创新创业新天地、九堡板块、运河两岸商务区：开展与规划中的城市次级商业商务中心。其二，城西文教区、西溪板块和白马湖生态创意城：为城市特色功能区，分别以电子信息、生态旅游与文化创意、动漫基地与 SOHO为开展特色的楼宇经济区块。其三，之江新城、湘湖新城、空港新城、江东新城、临江新城、塘栖新城、南湖新城：处于城市空间拓展的枢纽地区的新城。-楼宇经济功能区开展时序分析 楼宇经济功能区的开展，与道路交通、配套设施的建立密不可分。以市楼宇经济现状开展情况为根底，结合市城市综合交通规划修编 中关于

18、市区三快网络 快速道路网、城市轨道网、快速公交 BRT网，主要是城市轨道规划的容，进展市楼宇经济功能区开展时序分析。1现状开展较好楼宇经济功能区：即现状楼宇经济开展有一定根底，区位条件与交通条件较好的楼宇经济功能区，包括旅游商业中心区、黄龙板块、城西文教区和萧山板块。2近期开展楼宇经济功能区：2021 年底之前，地铁 1、2 号线正式通车，沿 1、2 号线地铁站点的各楼宇经济功能区的开展优先度急剧提升，将在近期实现快速开展，主要包括中央商务区钱江新城和钱江世纪城、城东新城、下沙新城、滨江新城、临平新城、九堡板块、白马湖生态创意城等七大楼宇经济功能区。另外，创新创业新天地、运河两岸商务区和西溪板

19、块处于城市快速路网交通节点，近期有大量重点工程推出，且其密度低、环境优、文化创意产业为特色的定位对大运量公共交通的要求不高，因此也属于近期开展的板块。3 中远期开展楼宇经济功能区：湘湖新城虽在地铁 1 号线畔，但现状开展根底较薄弱，其旅游度假区尚待地铁通车之后聚集人气；而空港新城作为地铁 1 号线起点站，其打造临空型经济集聚群的高端化定位，需要一个较长的开展过程，将在中远期开展阶段形成规模。此外，江东新城、临江新城、南湖新城、之江新城、塘栖新城等五大新城区位相对较偏，现状根底薄弱，应在中远期实现开展。建立开展导引 根据楼宇经济功能区开展时序，确定楼宇经济功能区的建立开展导引(表 2。1重点开发

20、区域：近期将重点开展的楼宇经济功能区。-2重点提升区域：现状开展较好，但在产业、配套等方面相对滞后，需要进一步开展提升的楼宇经济功能区。3存量整合区域：目前开展相对成熟，企业入驻率高，招商量较小，近期建立量也较少的区域。近期开展重点应为整合存量。4开展潜力区域：处于规划研究或前期根底设施配套建立阶段，且开展围较大，根底偏弱，形成楼宇经济高集聚度所需时间较长的楼宇经济功能区。4 分区楼宇经济空间开展框架下城区 国大城市普遍采取两级政府的管理体制，楼宇经济开展的主体为各城区政府，因此，本文以市下城区为例，建立分区楼宇经济空间开展框架，将市区楼宇经济空间布局规划落到实处，增强可实施性。4.1 区块解

21、析 考虑到一、二、三级功能区围较大，在分区开展的层面操作性不强，因此以功能区在区的主体局部为城区楼宇经济开展的主要地块，便于城区政府实施。4.2 构造拓展 下城区的现状开展情况较为复杂，南北差异较大：南部的武林商圈是市最繁华的商业地段，而城北的石桥等区域楼宇经济开展较为低端化，和城区开展差异较大。虽然在市商业中心地段表达了较为明显的轴线开展的特征即沿路、庆春路、凤起路、武林路开展，但就全区而言，轴线开展的模式功能辐射围较小，难以带动中心区边缘之外区域的开展。规划以组团开展为下城区楼宇经济开展的根本模式，形成下城区楼宇经济五大组团：1武林组团：以传统商贸商务为特征，组团部表达沿路、庆春路、凤起路

22、、武林路轴线开展的特征。2和平会展组团：以和平会展中心为核心形成的商务会展组团。-3体育公园组团：以城北体育公园为核心形成的生态休闲组团。4创新创业组团：以创新创业新天地为核心形成的区级次中心组团。5石桥组团：以商贸物流为特色的组团。4.3 工程建立 下城区现状楼宇经济工程建立类型以商务楼宇为主，商业楼宇、科研楼宇也占一定比例。考虑到下城区楼宇经济以组团开展为主要开展模式，而商业楼宇在组团开展中有带动人气、推进先期开发的作用，因此应适当提高商业楼宇的比例。此外，随着20 个新城，100 个综合体重大规划的推进，城市综合体的建立量也将稳步提升(图 8。5 结语 楼宇经济是近年来大城市开展的热点与主流方向。它首先是一个经济学的概念，但作为其载体的楼宇的建立与开展又无可争议地属于城市规划的畴。目前对于楼宇经济国规划界仍处于理论研究的阶段，缺乏能够指导实践的规划。本文结合市楼宇经济开展的实际情况，构建了城市楼宇经济开展的量化论证和空间规划的体系，并将沿着这一方向不断研究和探索。