资产评估的程序与基本方法课件.pptx

《资产评估的程序与基本方法课件.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估的程序与基本方法课件.pptx（51页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、资产评估的程序与基本方法第1页，此课件共51页哦第一节第一节 资产评估程序资产评估程序第一节第一节 资产评估的程序资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估工作计划三、编制资产评估工作计划四、对待评估资产的核实与实地查勘四、对待评估资产的核实与实地查勘五、收集与资产评估有关的资料五、收集与资产评估有关的资料 六、评定估算六、评定估算七、编制和提交评估报告七、编制和提交评估报告八、资产评估工作底稿归档八、资产评估工作底稿归档第2页，此课件共51页哦第一节第一节 资产评估程序资产评估程序一、明确资产评估

2、业务基本事项一、明确资产评估业务基本事项委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者评估目的评估目的评估对象和评估范围评估对象和评估范围价值类型价值类型评估基准日评估基准日评估报告使用限制评估报告使用限制评估报告提交时间及方式评估报告提交时间及方式评估服务费总额、支付时间和方式评估服务费总额、支付时间和方式委托方与资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要委托方与资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项事项第3页，此课件共51页哦第一节第一节 资产评估程序资产评估程序二、签订资产评估业务约定书二、签订资产评估业务约定书评估机构和

3、委托方的名称、住所评估机构和委托方的名称、住所评估目的评估目的评估对象和评估范围评估对象和评估范围评估基准日评估基准日评估报告使用者评估报告使用者评估报告提交期限和方式评估报告提交期限和方式评估机构和委托方的其他权利和义务评估机构和委托方的其他权利和义务违约责任和争议解决违约责任和争议解决签约时间签约时间第4页，此课件共51页哦第一节第一节 资产评估程序资产评估程序三、编制资产评估工作计划三、编制资产评估工作计划 是指评估工作的总体思路和详细实施方案，评估工作计划的涵盖是指评估工作的总体思路和详细实施方案，评估工作计划的涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业现场调查、

4、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程，主要包括评估的技术路线和方法、需要收集的资料及务实施全过程，主要包括评估的技术路线和方法、需要收集的资料及其收集的资料及其他收集渠道、预计所需要的时间和费用、工作步骤其收集的资料及其他收集渠道、预计所需要的时间和费用、工作步骤和人力资源及进度安排等。和人力资源及进度安排等。第5页，此课件共51页哦第一节第一节 资产评估程序资产评估程序四、对待评估资产的核实与实地查勘四、对待评估资产的核实与实地查勘 核实和查勘待估资产是否存在及其状况核实和查勘待估资产是否存在及其状况五、收集与资产评估有关的资料五、收集与资产评估有关的资料 多种渠道

5、收集产权证明文件、技术资料、与待评估资产相多种渠道收集产权证明文件、技术资料、与待评估资产相同或类似参照物的市场交易信息。同或类似参照物的市场交易信息。六、评定估算六、评定估算 评估方法选择评估方法选择七、编制和提交评估报告七、编制和提交评估报告 资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告八、资产评估工作底稿归档八、资产评估工作底稿归档 管理类工作底稿和操作类工作底稿管理类工作底稿和操作类工作底稿第6页，此课件共51页哦第二节第二节 成本法成本法成本法成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方

6、法。重置成本中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方法。p复复原原重重置置成成本本是是指指在在评评估估基基准准日日，用用与与估估价价对对象象同同样样的的生生产产材材料料、生生产产及及设设计计标标准准、工工艺艺质质量量，重重新新生生产产一一与与估估价价对对象象全全新状况同样的资产即复制品的成本。新状况同样的资产即复制品的成本。p更更新新重重置置成成本本是是指指在在评评估估基基准准日日，运运用用现现代代生生产产材材料料、生生产产及及设设计计标标准准、工工艺艺质质量量，重重新新生生产产一一与与估估价价对对象象的的具具有有同同等功能效用的全新资产的成本。等功能效用的全新资产的成本。第7页，此课件共51

7、页哦第二节第二节 成本法成本法p实实体体性性贬贬值值是是指指资资产产投投入入使使用用后后，由由于于使使用用磨磨损损和和自自然然力力的的作用，导致其作用，导致其物理性能物理性能不断下降而引起的价值减少。不断下降而引起的价值减少。p 功功能能性性贬贬值值是是指指由由于于新新技技术术的的推推广广和和应应用用，使使得得待待评评估估资资产产与与社社会会上上普普遍遍使使用用的的资资产产相相比比，在在技技术术上上明明显显落落后后、性性能能降降低低，因而价值也相应减少。因而价值也相应减少。p经经济济性性贬贬值值是是指指由由于于资资产产以以外外的的外外部部环环境境因因素素的的变变化化，如如新新政政策策或或法法规

8、规的的发发布布和和实实施施、战战争争、政政治治动动荡荡、市市场场萧萧条条等等情情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。第8页，此课件共51页哦 评估价值评估价值 =重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬值-功能性贬值功能性贬值-经济性贬值经济性贬值 或：或：评估价值评估价值 =重置成本重置成本成新率成新率 成成新新率率是是指指:反反映映设设备备的的新新旧旧程程度度，也也就就是是设设备备的的现现行行价价值值与与其其全全新新状状态态重重置置价价值值的的比比率率。影影响响成成新新率率的的因因素素较较多多，涉涉及及设设备备的的设设计计制制造造、使

9、使用用维维护护、修理改造等。修理改造等。成新率成新率=(=(设备总使用年限设备总使用年限设备已使用年限设备已使用年限)/)/设备总使用年限设备总使用年限*100%*100%第二节第二节 成本法成本法第9页，此课件共51页哦 二、成本法的评估程序二、成本法的评估程序（1 1）确确定定待待评评估估资资产产的的范范围围，并并估估算算重重置置成成本本或或重建成本重建成本（2 2）确定待评估资产的使用年限）确定待评估资产的使用年限（3 3）估算待评估资产的损耗或贬值额）估算待评估资产的损耗或贬值额（4 4）从从重重置置成成本本或或重重建建成成本本中中扣扣减减贬贬值值，得得出出资资产产的评估价值。的评估价

10、值。第二节第二节 成本法成本法第10页，此课件共51页哦 三、重置成本的估算方法三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法（一）重置核算法p重置核算法是将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置方法。重置核算法是将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置方法。p直直接接成成本本是是指指直直接接构构成成资资产产生生产产成成本本支支出出的的部部分分，应应当当按按评评估估基基准日的现时成本逐项加总。准日的现时成本逐项加总。p间间接接成成本本是是指指为为建建造造、购购买买资资产产而而发发生生的的管管理理费费、总总体体设设计计制制图图费费等等支支出出项项目目。间间接接成成本本一一般般按按照照人人工

11、工成成本本的的一一定定比比例例、直直接接成成本本的的一一定比例、或单位工作量的间接成本价格等方法进行估算。定比例、或单位工作量的间接成本价格等方法进行估算。第二节第二节 成本法成本法第11页，此课件共51页哦成本法中重置核算法计算公式成本法中重置核算法计算公式间接成本计算公式：间接成本计算公式：间接成本间接成本 =人工成本总额人工成本总额 成本分配率成本分配率 成本分配率成本分配率 =间接成本额间接成本额/人工成本额人工成本额或：间接成本或：间接成本 =直接成本直接成本 间接成本相对于直接成本的比率间接成本相对于直接成本的比率或：间接成本或：间接成本 =工作量（单位为工时或工日）工作量（单位为

12、工时或工日）单位工作量的单位工作量的间接成本间接成本 重置成本的估算方法重置成本的估算方法第12页，此课件共51页哦p某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为6000060000元元/台，运杂台，运杂费为费为10001000元，直接安装成本为元，直接安装成本为900900元，其中包括原材料元，其中包括原材料400400元，人工元，人工成本成本500500元，安装需要元，安装需要5050个工时。根据已往的统计分析表明，安装成个工时。根据已往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接成本的比率一般为本中的间接成本相对于直接成本的比率一般为50

13、%50%。估算继续利用条。估算继续利用条件下该机器设备的重置成本为多少。件下该机器设备的重置成本为多少。重置成本的估算方法重置成本的估算方法第13页，此课件共51页哦p某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为6000060000元元/台，运台，运杂费为杂费为10001000元，直接安装成本为元，直接安装成本为900900元，其中包括原材料元，其中包括原材料400400元，人元，人工成本工成本500500元，元，安装需要安装需要5050个工时。个工时。根据已往的统计分析表明，安根据已往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接成本的比率一般

14、为装成本中的间接成本相对于直接成本的比率一般为50%50%。估算继。估算继续利用条件下该机器设备的重置成本为多少。续利用条件下该机器设备的重置成本为多少。直接成本：直接成本：6190061900元元 其中：购买价：其中：购买价：6000060000元元 运杂费运杂费 10001000元元 安装成本安装成本900900元（其中原材料元（其中原材料400400元，人工成本元，人工成本500500元）元）间接成本：间接成本：450450元元重置成本：重置成本：6235062350元元第14页，此课件共51页哦（二）物价指数法（二）物价指数法p物价指数法通过对资产的原始（历史）成本进行物价指数调整而物

15、价指数法通过对资产的原始（历史）成本进行物价指数调整而得到其重置成本的方法。其计算公式如下：得到其重置成本的方法。其计算公式如下：p资产重置成本资产重置成本 =资产原始成本资产原始成本（评估基准日同类资产定基物价（评估基准日同类资产定基物价指数指数/资产购建时同类资产定基物价指数）资产购建时同类资产定基物价指数）p资产重置成本资产重置成本 =资产原始成本资产原始成本（1+1+物价变动指数）物价变动指数）=资产原始成本资产原始成本环比价格指数环比价格指数a a1 1aa2 2aa3 3aan n重置成本的估算方法重置成本的估算方法第15页，此课件共51页哦物价指数法例子物价指数法例子某项待评估资

16、产购建于某项待评估资产购建于19951995年年1010月，账面原始价值为月，账面原始价值为2020万元，万元，现评估其现评估其19991999年年1010月月3 3日的价值。调查得知该类资产在日的价值。调查得知该类资产在19951995年和年和19991999年的资产定基物价指数分别为年的资产定基物价指数分别为120%120%和和160%160%，1996-19991996-1999年年的环比价格指数分别为的环比价格指数分别为110%110%、105%105%、120%120%、96%96%，物价变动，物价变动（上涨）指数约为（上涨）指数约为33%33%。则该资产的重置成本多少？。则该资产的

17、重置成本多少？p资产重置成本资产重置成本 =资产原始成本资产原始成本（评估基准日同类资产定基物价指（评估基准日同类资产定基物价指数数/资产购建时同类资产定基物价指数）资产购建时同类资产定基物价指数）p资产重置成本资产重置成本 =资产原始成本资产原始成本（1+1+物价变动指数）物价变动指数）=资产原始成本资产原始成本环比价格指数环比价格指数a a1 1aa2 2aa3 3aan n重置成本的估算方法重置成本的估算方法第16页，此课件共51页哦物价指数法例子物价指数法例子某项待评估资产购建于某项待评估资产购建于19951995年年1010月，账面原始价值为月，账面原始价值为2020万元，万元，现评

18、估其现评估其19991999年年1010月月3 3日的价值。调查得知该类资产在日的价值。调查得知该类资产在19951995年和年和19991999年的资产定基物价指数分别为年的资产定基物价指数分别为120%120%和和160%160%，1996-19991996-1999年年的环比价格指数分别为的环比价格指数分别为110%110%、105%105%、120%120%、96%96%，物价变动，物价变动（上涨）指数约为（上涨）指数约为33%33%。则该资产的重置成本为：。则该资产的重置成本为：20*20*（160/120160/120）26.6726.67（万元）（万元）或或20*110%*105

19、%*120%*96%20*110%*105%*120%*96%26.6126.61（万元）（万元）重置成本的估算方法重置成本的估算方法第17页，此课件共51页哦（三）功能价值法（三）功能价值法功功能能价价值值法法也也称称为为生生产产能能力力比比例例法法，其其假假定定待待评评估估资资产产的的生生产产能能力力与与价价值值呈呈线线性性关关系系，首首先先找找一一个个与与待待评评估估资资产产相相同同或或类类似似的的资资产产作作为为可可比比参参照照物物，计计算算可可比比参参照照物物的的单单位位生生产产能能力力的的价价格格，然然后后据据以以估估算算待待评评估估资资产产的的重重围围成成本本。计计算公式如下：算

20、公式如下：待评估资产的重置成本待评估资产的重置成本 =待评估资产的生产能力待评估资产的生产能力 （参照物的重置成本（参照物的重置成本参照物的生产能力）参照物的生产能力）参照物的重置成本参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力（待评估资产的生产能力参照物的生产能力）参照物的生产能力）重置成本的估算方法重置成本的估算方法第18页，此课件共51页哦功能价值法例子功能价值法例子某某面面粉粉加加工工厂厂生生产产线线的的重重置置成成本本为为7070万万元元，年年生生产产能能力力为为30003000吨吨面面粉粉。待待评评估估面面粉粉生生产产线线的的年年生生产产能能力力为为45004500吨吨面面粉粉。如如果

21、果面面粉粉生生产产线线的的生生产产和和价价格格呈呈线线性性关关系系，则则待待评评估估资资产产的的重重置置成成本本应应为为多多少？少？待评估资产的重置成本待评估资产的重置成本 =待评估资产的生产能力待评估资产的生产能力 （参照物的重置成本（参照物的重置成本参照物的生产能力）参照物的生产能力）参照物的重置成本参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力（待评估资产的生产能力参照物的生产能力）参照物的生产能力）重置成本的估算方法重置成本的估算方法第19页，此课件共51页哦功能价值法例子功能价值法例子某某面面粉粉加加工工厂厂生生产产线线的的重重置置成成本本为为7070万万元元，年年生生产产能能力力为为30

22、003000吨吨面面粉粉。待待评评估估面面粉粉生生产产线线的的年年生生产产能能力力为为45004500吨吨面面粉粉。如如果果面面粉粉生生产产线线的生产和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本应为多少？的生产和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本应为多少？待评估资产的重置成本待评估资产的重置成本 =4500 =4500 （703000703000）105105（万元）（万元）70 70（450003000450003000）105105（万元）（万元）重置成本的估算方法重置成本的估算方法第20页，此课件共51页哦（四）规模经济效益指数法（四）规模经济效益指数法规规模模经经济济效效益益指指数数假

23、假定定资资产产的的生生产产能能力力与与其其重重置置成成本本之之间间呈非线性关系。呈非线性关系。待评估资产的重置成本待评估资产的重置成本=参照物的重置成本参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力（待评估资产的生产能力参照物的生产能力）参照物的生产能力）x x 规规模模经经济济效效益益指指数数X X为为经经验验数数据据，在在美美国国X X一一般般为为0.4-10.4-1之间，加工工业一般为之间，加工工业一般为0.70.7，房地产行业一般为，房地产行业一般为0.90.9。重置成本的估算方法重置成本的估算方法第21页，此课件共51页哦（四）规模经济效益指数法例子（四）规模经济效益指数法例子某某汽汽车车

24、生生产产线线的的重重置置成成本本为为90009000万万元元，年年生生产产能能力力为为5050万万国国辆辆小小汽汽车车。待待评评估估汽汽车车生生产产线线的的年年生生产产能能力力为为3030万万辆辆小小汽汽车车。如如果果面面粉粉生生产产线线的的生生产产和和价价格格呈呈非非线线性性关关系系（X X0.680.68），则则待待评评估估资资产产的重置成本应为多少？的重置成本应为多少？待评估资产的重置成本待评估资产的重置成本=重置成本的估算方法重置成本的估算方法第22页，此课件共51页哦（四）规模经济效益指数法例子（四）规模经济效益指数法例子某某汽汽车车生生产产线线的的重重置置成成本本为为9000900

25、0万万元元，年年生生产产能能力力为为5050万万国国辆辆小小汽汽车车。待待评评估估汽汽车车生生产产线线的的年年生生产产能能力力为为3030万万辆辆小小汽汽车车。如如果果面面粉粉生生产产线线的的生生产产和和价价格格呈呈非非线线性性关关系系（X X0.680.68），则则待待评评估估资资产产的的重重置置成成本本应应为多少？为多少？待评估资产的重置成本待评估资产的重置成本=9000=9000（30503050）0.680.68 63596359（万元）（万元）重置成本的估算方法重置成本的估算方法第23页，此课件共51页哦重置成本估算方法的选择重置成本估算方法的选择应应根根据据评评估估对对象象的的具具

26、体体性性质质和和可可以以搜搜集集到到的的资资料料来来确确定定估估算算方方法法 。对对企企业业整整体体资资产产或或某某一一相相同同类类型型资资产产进进行行评评估估时时，可可以以采采用用统统计计分析法确定重置成本。分析法确定重置成本。如如：评评估估某某企企业业某某类类通通用用设设备备，先先抽抽样样选选择择具具有有代代表表性性的的通通用用设设备备6 6台台，估估算算其其重重置置成成本本为为2525万万元元，从从会会计计记记录录中中查查得得这这6 6台台设设备备的的历历史史总总成成本本为为2828万万元元，该该类类通通用用设设备备的的账账面面历历史史总总成成本本为为400400万万元元，则则调调整整系

27、系数数为为：，该类通用设备的总重围成本为：，该类通用设备的总重围成本为：（万元）。（万元）。重置成本的估算方法重置成本的估算方法第24页，此课件共51页哦重置成本估算方法的选择重置成本估算方法的选择应应根根据据评评估估对对象象的的具具体体性性质质和和可可以以搜搜集集到到的的资资料料来来确确定定估估算算方方法法 。对对企企业业整整体体资资产产或或某某一一相相同同类类型型资资产产进进行行评评估估时时，可可以以采采用用统统计分析法确定重置成本。计分析法确定重置成本。如如：评评估估某某企企业业某某类类通通用用设设备备，先先抽抽样样选选择择具具有有代代表表性性的的通通用用设设备备6 6台台，估估算算其其

28、重重置置成成本本为为2525万万元元，从从会会计计记记录录中中查查得得这这6 6台台设设备备的的历历史史总总成成本本为为2828万万元元，该该类类通通用用设设备备的的账账面面历历史史总总成成本本为为400400万万元元，则则调调整整系系数数为为：25/2825/2889.3%89.3%，该该类类通通用用设设备备的的总总重重围围成成本本为为：400*89.3%400*89.3%357357 （万元）。（万元）。重置成本的估算方法重置成本的估算方法第25页，此课件共51页哦四、实体性贬值的估算四、实体性贬值的估算（一）观察法（一）观察法指具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对资产实体的各主指具有

29、专业知识和丰富经验的工程技术人员，对资产实体的各主要部分进行技术鉴定，并综合分析资产的设计制造、使用维护、磨要部分进行技术鉴定，并综合分析资产的设计制造、使用维护、磨损、修理、改造情况和物理寿命等因素，半评估对象与其全新状态损、修理、改造情况和物理寿命等因素，半评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗给资产价值带来的影响，据相比较，考察由于使用磨损和自然损耗给资产价值带来的影响，据此判定资产的实体性贬值率。公式为：此判定资产的实体性贬值率。公式为：实体性贬值重置成本实体性贬值重置成本*实体性贬值率实体性贬值率第26页，此课件共51页哦四、实体性贬值的估算四、实体性贬值的估算（二）

30、使用年限法（二）使用年限法以资产实际已使用年限与总的可使用年限的比率，来确定资以资产实际已使用年限与总的可使用年限的比率，来确定资产的有形损耗程度。产的有形损耗程度。实体性贬值实体性贬值 =（重置成本预计残值）（重置成本预计残值）（实际已使用年限（实际已使用年限 总总使用年限）使用年限）实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 资产利用率资产利用率 =至评估基准日资产的累计实际利用时间至评估基准日资产的累计实际利用时间 至评估基准日资产的累计法定利用时间至评估基准日资产的累计法定利用时间第27页，此课件共51页哦使用年限法例子使用年限法例子某机器设备购建于

31、某机器设备购建于20062006年年10 10 月月3030日，根据其技术经济指标，规日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为定正常使用强度下每天的运转时间为8 8小时，由于其生产的产品小时，由于其生产的产品自自20062006年初至年初至20102010年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为1010小时，自小时，自20112011年年初恢复正常使用，现以初恢复正常使用，现以20122012年年1010月月3030日为评估基准日，确定该设备日为评估基准日，

32、确定该设备的名义已使用年限、资产利用率、实际已使用年限。的名义已使用年限、资产利用率、实际已使用年限。实体性贬值实体性贬值 =（重置成本预计残值）（重置成本预计残值）（实际已使用年限（实际已使用年限 总使用年限）总使用年限）实际已使用年限实际已使用年限=名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 资产利用率资产利用率 =至评估基准日资产的累计实际利用时间至评估基准日资产的累计实际利用时间 至评估基准日资产的累计法定利用至评估基准日资产的累计法定利用时间时间第28页，此课件共51页哦使用年限法例子使用年限法例子某机器设备购建于某机器设备购建于20062006年年10 10 月月3030日，

33、根据其技术经济指标，规定正常使用强度下日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为每天的运转时间为8 8小时，由于其生产的产品自小时，由于其生产的产品自20062006年初至年初至20102010年末期间在市场上供年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为1010小时，自小时，自20112011年初恢复正常使用，现以年初恢复正常使用，现以20122012年年1010月月3030日为评估基准日，确定该设备的名义已日为评估基准日，确定该设备的名义已使用年限、资产利用率、实际已使用年限。

34、使用年限、资产利用率、实际已使用年限。名义已使用年限名义已使用年限6 6年年资产利用率（资产利用率（5050月月*30*30天天/月月*10*10小时小时+22+22月月*30*30天天/月月*8*8小时）小时）/（6 6年年*360*360天天/年年*8*8小时）小时）117%117%实际已使用年限实际已使用年限6*117%6*117%7.027.02（年）（年）第29页，此课件共51页哦五、功能性贬值的估算五、功能性贬值的估算 功能性贬值的额度，主要根据资产的效用、生产加工能力等技术经济功能性贬值的额度，主要根据资产的效用、生产加工能力等技术经济效益的相对下降程度，以及在人、财、物的耗费等

35、方面的成本相对增加程效益的相对下降程度，以及在人、财、物的耗费等方面的成本相对增加程度来确定。同时，还要重视技术进步因素，考虑替代设备、替代技术产品度来确定。同时，还要重视技术进步因素，考虑替代设备、替代技术产品的影响，以及行业技术装备水平的现状和理新换代速度。的影响，以及行业技术装备水平的现状和理新换代速度。（一）功能性贬值的估算步骤（一）功能性贬值的估算步骤（1 1）比比较较年年运运营营成成本本之之间间的的差差异异（待待评评估估资资产产与与技技术术性性能能更更好好的的同类资产年运营成本之间的差异）同类资产年运营成本之间的差异）（2 2）确定净超额运营成本）确定净超额运营成本 （超额运营扣除

36、所得税）（超额运营扣除所得税）（3 3）估计待评估资产的剩余使用寿命）估计待评估资产的剩余使用寿命 （4 4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值）净超额运营成本折算为评估基准日的现值 （二）超额投资功能性贬值：（二）超额投资功能性贬值：复原重置成本复原重置成本 -更新重置成本更新重置成本第30页，此课件共51页哦功能性贬值估算例子功能性贬值估算例子 p某某待待评评估估的的生生产产控控制制装装置置正正常常运运行行需需要要6 6名名技技术术操操作作员员，而而目目前前的的新新式式同同类类控控制制装装置置仅仅需需要要4 4名名操操作作员员。假假定定待待评评估估装装置置与与新新装装置置的的运运营营成成

37、本本在在其其他他方方面面相相同同，操操作作人人员员的的人人均均年年工工资资福福利利费费为为1200012000元元，待待评评估估资资产产还还可可以以使使用用3 3年年，所所得得税税税税率率为为25%25%，适适用用折折现现率率为为10%10%。估估算该资产相对于同类新装置的功能性贬值。算该资产相对于同类新装置的功能性贬值。第31页，此课件共51页哦功能性贬值估算例子功能性贬值估算例子 p某某待待评评估估的的生生产产控控制制装装置置正正常常运运行行需需要要6 6名名技技术术操操作作员员，而而目目前前的的新新式式同同类类控控制制装装置置仅仅需需要要4 4名名操操作作员员。假假定定待待评评估估装装置

38、置与与新新装装置置的的运运营营成成本本在在其其他他方方面面相相同同，操操作作人人员员的的人人均均年年工工资资福福利利费费为为1200012000元元，待待评评估估资资产产还还可可以以使使用用3 3年年，所所得得税税税税率率为为25%25%，适适用用折折现现率率为为10%10%。估估算算该该资资产产相相对于同类新装置的功能性贬值。对于同类新装置的功能性贬值。p估算待评估资产年超额运营成本：（估算待评估资产年超额运营成本：（6-46-4）*12000*120002400024000（元）（元）p测算待评估资产年净超额运营成本：测算待评估资产年净超额运营成本：24000*24000*（1-25%1-

39、25%）1800018000（元）（元）p将将待待评评估估资资产产在在剩剩余余使使用用年年限限内内的的净净超超额额运运营营成成本本折折算算为为现现值值：18000*18000*（P/AP/A，10%10%，3 3）18000*2.486918000*2.486944764.244764.2（元）（元）第32页，此课件共51页哦功能性贬值估算例子功能性贬值估算例子 p待待评评估估为为一一栋栋层层高高为为4 4米米的的住住宅宅，其其复复原原重重置置为为16001600元元/建建筑筑平平方方米米，而而在在评评估估基基准准日日建建造造具具有有相相同同效效用用的的层层高高为为3 3米米的的住住宅宅，更更

40、新新重重置置成成本本为为15001500元元/建建筑筑平平方方米米，就就此此可可以以断断定定其其单单位位建建筑筑面面积积功功能能性性贬贬值值额为：额为：p1600-15001600-1500100100（元（元/建筑平方米）建筑平方米）如果评估某资产时所用的重围成本为更新重置成本，则不必考虑因如果评估某资产时所用的重围成本为更新重置成本，则不必考虑因功能过时造成的功能性贬值。功能过时造成的功能性贬值。第33页，此课件共51页哦六、六、经济性贬值的估算经济性贬值的估算 p主主要要是是根根据据由由于于产产品品销销售售困困难难而而导导致致开开工工不不足足、资资产产闲闲置置而而造成资产价值不能够实现的

41、程度，来确定其贬值额。造成资产价值不能够实现的程度，来确定其贬值额。p评评估估人人员员应应当当充充分分估估计计评评估估基基准准日日后后因因外外部部经经济济、社社会会等等环环境境变变化化而而造造成成的的资资产产闲闲置置或或利利用用不不足足，当当资资产产使使用用正正常常时时，不不考考虑虑经经济性贬值。济性贬值。第34页，此课件共51页哦七、七、成新率的估算成新率的估算 p成成新新率率反反映映评评估估对对象象的的现现时时价价值值与与其其全全新新状状态态重重置置的的比比率率。有有三种成新率估算方法。三种成新率估算方法。p（一一）观观察察法法：由由具具有有专专业业和和丰丰富富经经济济的的工工程程技技术术

42、人人员员和和经经济济分分析析师师，对对资资产产实实体体的的各各主主要要部部位位和和功功能能进进行行技技术术性性和和经经济济性性鉴鉴定定，并并对对该该资资产产所所提提供供的的产产品品或或服服务务的的市市场场前前景景进进行行分分析析，在在综综合合考考虑虑资资产产的的实实体体性性贬贬值值、功功能能性性贬贬值值和和经经济济性性贬贬值值的的基基础础上上，判判断断、确定资产的成新率。确定资产的成新率。第35页，此课件共51页哦七、七、成新率的估算成新率的估算（二）经济使用年限法（二）经济使用年限法 根根据据资资产产的的剩剩余余经经济济使使用用年年限限与与其其总总经经济济使使用用年年限限的的比比率率来确定成

43、新率。来确定成新率。总总经经济济使使用用年年限限是是指指从从资资产产的的开开始始使使用用到到因因经经济济上上不不合合算算而而停停止使用所经历的年限。止使用所经历的年限。成成新新率率 =剩剩余余经经济济使使用用年年限限 （实实际际已已使使用用年年限限 +剩剩余余经经济济使使用用年限）年限）第36页，此课件共51页哦七、七、成新率的估算成新率的估算（三）修复费用法（三）修复费用法 通通过过估估算算将将待待评评估估资资产产恢恢复复到到全全新新功功能能状状态态下下所所需需要要的的修修复复费费用用占资产重置成本的比率来确定贬值率，现据此求出成新率。占资产重置成本的比率来确定贬值率，现据此求出成新率。成新

44、率成新率 =1-=1-贬值率贬值率 =1-=1-（修复费用（修复费用重置成本）重置成本）资资产产的的有有些些实实体体性性损损耗耗和和功功能能性性损损耗耗是是不不可可修修复复的的，对对不不可可修修复复性性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。第37页，此课件共51页哦成新率的估算成新率的估算 修复费用法例子修复费用法例子某某数数控控设设备备的的重重置置成成本本为为150150万万元元，已已经经使使用用两两年年，其其经经济济使使用用寿寿命命约约为为2020年年。该该设设备备的的数数控控系系统统损损坏坏，估估计计修

45、修复复费费用用为为1717万万元元，其其他他部分工作正常。现估算其成新率。部分工作正常。现估算其成新率。（1 1）可修复性损耗引起的贬值额为：（万元）可修复性损耗引起的贬值额为：（万元）（2 2）不可修改部分的重置成本为：（万元）不可修改部分的重置成本为：（万元）（3 3）不可修复部分的贬值率为：）不可修复部分的贬值率为：（4 4）不可修复部分的损耗（贬值）额为：（万元）不可修复部分的损耗（贬值）额为：（万元）（5 5）成新率为：）成新率为：第38页，此课件共51页哦成新率的估算成新率的估算 修复费用法例子修复费用法例子某某数数控控设设备备的的重重置置成成本本为为150150万万元元，已已经经

46、使使用用两两年年，其其经经济济使使用用寿寿命命约约为为2020年年。该该设设备备的的数数控控系系统统损损坏坏，估估计计修修复复费费用用为为1717万万元元，其其他他部部分分工工作正常。现估算其成新率。作正常。现估算其成新率。（1 1）可修复性损耗引起的贬值额为：）可修复性损耗引起的贬值额为：1717（万元）（万元）（2 2）不可修改部分的重置成本为：）不可修改部分的重置成本为：150-17150-17133133（万元）（万元）（3 3）不可修复部分的贬值率为：）不可修复部分的贬值率为：2/202/2010%10%（4 4）不可修复部分的损耗（贬值）额为：）不可修复部分的损耗（贬值）额为：13

47、3*10%133*10%13.313.3（万元）（万元）（5 5）成新率为：）成新率为：1-1-（17+13.317+13.3）/150/150）79.8%79.8%第39页，此课件共51页哦第三节第三节 市场比较法市场比较法 市市场场比比较较法法也也称称比比较较法法，是是通通过过比比较较待待评评估估资资产产与与近近期期售售出出的的类类似似资资产产的的异异同同，并并据据此此对对类类似似资资产产的的市市场场价价格格进进行行调调整整，从从而而确确定定待待评评估资产价值的评估方法。估资产价值的评估方法。评评估估价价值值 =市市场场参参照照交交易易价价格格 +评评估估对对象象优优于于参参照照交交易易物

48、物因因素素引起的价格差额引起的价格差额 -评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值评估价值 =市场参照交易价格市场参照交易价格 修正系数修正系数 第40页，此课件共51页哦二、运用市场比较法评估资产的程序二、运用市场比较法评估资产的程序（1 1）明确评估的对象及其范围）明确评估的对象及其范围 。（2 2）进进行行市市场场调调查查、收收集集相相同同或或相相似似资资产产的的市市场场信信息息，寻寻找找参参照照交交易。易。（3 3）分分析析整整理理所所收收集集物物资资料料，并并验验证证其其准准确确性性，判判断断分分析析其其交交易易条条件件和背景，选择和

49、背景，选择三个或三个以上可比较的参照交易三个或三个以上可比较的参照交易。（4 4）将将待待评评估估资资产产与与可可比比较较参参照照交交易易物物进进行行比比较较分分析析，判判断断它它们们之之间的影响交易价格的各因素方面的差异程序间的影响交易价格的各因素方面的差异程序。（5 5）分分析析各各类类差差异异对对交交易易价价格格的的影影响响程程度度，以以待待评评估估资资产产为为标标准准，以以参照交易价格为基准参照交易价格为基准，调整差异，得到待评估资产的评估价值。，调整差异，得到待评估资产的评估价值。第41页，此课件共51页哦三、进行比较分析和调整的因素三、进行比较分析和调整的因素时间因素、地域因素、功

50、能因素、交易因素时间因素、地域因素、功能因素、交易因素（一一）时时间间因因素素：将将可可比比较较参参照照交交易易物物在在实实际际发发生生的的交交易易时时点点的的价价格格，调调整整为为假假设设参参照照交交易易物物的的交交易易发发生生在在与与待待评评估估资资产产的的评评估估基基准准日日相相同同时时点点情情况下的价格。况下的价格。（二二）地地域域因因素素：若若待待评评估估资资产产和和参参照照资资产产不不在在同同一一地地区区市市场场，则则需要对可参照交易价格进行地区差价调整。需要对可参照交易价格进行地区差价调整。（三三）功功能能因因素素：功功能能高高低低不不同同导导致致资资产产价价值值不不同同。以以资