县房地产市场开发情况调研报告及可持续发展对策_可持续发展对策有哪些681.pdf
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1、.县房地产市场开发情况调研报告及可持续发展对策_可持续发展对策有哪些 摘要：单位平方米 城市 003年新开工面积 销（预）售面积 价 余杭 655万 8683万 300元 富阳 69万 8万 950元 临安 53万 30万 600元 德清 998万 83万 080元 湖州 33万 70万 3500元 安吉 58万 5万 900元、从成分析看根据我们对县房地产企业抽样调显示由开发成迅速上涨直接导致了房价快速上涨，房地产企业开发成构成表 单位元平方米 年份成构成 000年 00年 00年 003年 成价 所占比率 成价 所占比率 成价 所占比率 成价 所占比率 土地成 70 55 380 30 5
2、0 3059 70 355 建筑安装费 630 577 660 58 950 5588 050 598 规费及营业税 80 636 90 5 0 35 0 88 办公及财费用 0 8 0 6 0 8 0 099 合计 00 50 700 00 说明以上成包括广告宣传费用及合赔等风险费用，/县房地产市场开发情况调研报告及可持续发展对策 近年随着城市化进程推进城镇住房制改革不断深入我县住宅建设步伐加快住宅消费有效启动居民住房条件有了较改善 以住宅主房地产市场不断发展对拉动济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用 我们按照县委统部署对我县房地产市场现状进行了认真分析客观地判断今几年发展走势并提出了可持
3、续发展对策、我县房地产市场基概况（）房地产企业及开发概况 截止今年 5 月底我县共有房地产开发企业 7 按开发质等级分二级质企业三级质企业 6 四级质企业 0 项目公司 0；按册分县外企业 6县企业；按企业分布划分武康地区 3 新市乾元、洛舍各；按地区开发量划分武康 30 万平方米（占全县 968%）乾元万平方米（占全县 9%）新市 08 万平方米（占全县 337%）洛舍万平方米（占全县 066%）上述情况反映了我县房地产企业开发量及分布主要集县城武康（详见附件）纵观我县房地产业发展主要历了起步、激活、提升三阶段 99 年随着莫干新村开工建设标志着县城武康真正义上房地产开发起步；999 年随着
4、住房制改革不断深入实物分房终止银行按揭贷款和住房公积金贷款开始我县房地产业被进步激活；00 年随着舞阳花、阳光花等区建设标志着县城武康房地产开发已从以前组团式向区开发变无论从规模上还是区规划设计及区物业配套上都有了质变化从而提升了我县房地产开发品位 特别是从 00 年开始县城武康房地产市场进入了快速增长期施工面积从 00 年 36 万平方米增加到 00 年 378 万平方米、003 年 9 万平方米（其拆迁安置房 33 万平方米）；新开工面积从 00.年 8 万平方米上升到 00 年 95 万平方米 003 年 998 万平方米住宅商品房价从 00 年 00 元平方米上升到 00 年 500
5、元平方米、003 年 080 元平方米(详见附件二)（二）房地产业我县社会济发展地位和作用、房地产业已成我县国民济重要支柱产业 003 年全县房地产开发投 0 亿元房地产开发投占固定产投比重%房地产开发直接建筑业提供市场 003 年实现房地产及建筑业增加值 886 亿元占 G03%,并直接带动建材、化工等多行业发展 003 年我县房地产及建筑业创造税收收入 966 万元占全县财政总收入 903%占地方财政收入79%今年 5 月份完成房地产投 69 亿元占固定产投 395%地方财政实现税收 83 万元占全县财政总收入 563%占地方财政收入 806%、房地产业发展推进了城市化进程 近几年通房地产
6、开发政府有偿出让土地使用权从而有利政府更地营城市 999 年至 003 年共出让用房地产开发土地 595 亩获得了 8 亿元土地出让金加快推进城市化进程提供了有效金支撑直接推进了城市化进程先建成了千秋广场、春晖公、会展心等批城市基础设施工程以及 0 万平方米城市道路拉了城市框架等城市建设打下了坚实基础 3、房地产业发展提高了居民生活水平 近几年我县房地产开发更重了环境建设坚持以人理念无论从开发规模、区规划和设计还是工程质量上都有了很提高改善了居住环境提高了城市品位 如舞阳花、升华阳光花等批较高档次住宅区建成不但改变了多年住宅建设千楼面刻板单调状况也带动了城市其它建筑规划理念形成和发展促进城市建
7、设规划设计水平丰富城市面貌塑造城市特色提升城市品位作出了贡献 与房地产业发展也进步提高了居民生活质量我县城镇居民人住房面积已由 00 年 75 平方米上升到 003 年底 33 平方米（全省平水平 8 平方米）.（三）对房地产业现状基判断 近年我县房地产业正处住宅建设总量增长、住房质量提升期房价出现持续上涨特别是今年春节以房价上涨较快但总体上还是处良性发展阶段、从周边比较看通对余杭、富阳、临安等城市考察我县房价仍属偏低水平 周边城市 003 年公寓房开发及销售情况表 单位平方米 城市 003 年新开工面积 销（预）售面积 价 余杭 655 万 8683 万 300 元 富阳 69 万 8 万
8、950 元 临安 53 万 30 万 600 元 德清 998 万 83 万 080 元 湖州 33 万 70 万 3500 元 安吉 58 万 5 万 900 元、从成分析看根据我们对县房地产企业抽样调显示由开发成迅速上涨直接导致了房价快速上涨 以美都房产例（如下表）房地产企业开发成构成表 单位元平方米 年份成构成 000 年 00 年 00 年 003 年 成价 所占比率 成价 所占比率 成价 所占比率 成价 所占比率 土地成 70 55 380 30 50 3059 70 355 建筑安装费 630 577 660 58 950 5588 050 598 规费及营业税 80 636 90
9、 5 0 35 0 88 办公及财费用 0 8 0 6 0 8 0 099 合计 00 50 700 00 说明以上成包括广告宣传费用及合赔等风险费用 3、从分析看随着城市化进程加快促进了人口集聚和住房潜 根据等城市发展目标县城武康城市围将进步扩目前正向 30 万人口 30 平方公里等城市努力由城市化进程推进县城规划区从 998 年 699 平方公里 66 万人口发展到 003 年平方公里万人口这种人口集聚势必带动住房消费 随着县城基础设施完善和乡镇区域调整对县城以外乡镇吸引力也日趋加强尤其是今年供电紧张乡镇购房者特别踊跃已成我县购房群体重要组成部分 随着交通条件逐步改善外地开发商也普遍看我县
10、特别是从年以拍卖土地绝部分被外地公司取得外地房地产商开始进入我县说明我县房地产利润空还很 随着杭宁高速公路与上塘高架接通吸引了批杭州购房者特别是锦绣豪、蓝色港湾、隐龙山庄、香溢山庄等楼盘有 30%左右杭州购房者外地购房户涌入刺激了我县房地产发展、从济综合分析看我县济水平快速发展房地产市场快速发展带新机遇 近年我县城镇居民生活水平不断提高 G 总额从 998 年 78 亿元增加到 003 年 8597 亿元 003年全县人 G 达到 09 元 按照发达国验人 G 超 000 美元楼市便进入了快速成长期 .003 年我县城镇居民人可支配收入达到 698 元；农民人纯收入从 998 年 3863 元
11、上升到 003年 576 元 至今年 5 月底全县储蓄余额 509 亿元人储蓄存款达到 953 元 00003 年增幅分别 9%、609%、803%因目前房价相对我县济总量、G 增速及城乡居民收入、人储蓄额而言正处良性发展期 尽管我县房地产市场是健康有序但也存着些不容忽视问题、商品房供应存结构性矛盾 方面近几年由分地重视了户型商品房及高档商品房开发商品住宅存着结构性矛盾面积普通住宅供应不足 据对我县几房地产企业调研分析由我县房地产供销两旺许多开发商销售方便和降低成开发住宅套型、面积越越 00 平方米以上占 90%以上使低收入住房困难户无力购买商品房；另方面我县从 00 年刚开始实施了 3 万平
12、方米济适用房建设到 003 年年底交付使用目前尚不能满足低收入住房困难户 城区营业房总量偏多 由我县城区目前道路密房地产开发临街、临路有商铺据统计到目前止城区已拥有营业房面积08 万平方米（存定比例空置率）目前城区人口不多商业容量不情况下相对总量已偏多、房地产企业整体水平不高管理不规 目前我县房地产企业整体水平不高管理不够规 开发规模还是不化、教育等配套设施不完善；部分开发企业还存违规收取定金、售房广告不实、承诺不兑现、买卖合填写不规及售滞等现象；物业管理刚刚起步特别是老居住区由规模、硬件设施差等原因物业管理推行难 3、房地产市场还存不稳定因素 近年推进我县招商引工作部分项目采用了与房地产开发
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