浅析房地产企业成本核算存在的问题及优化措施38.pdf

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1、.浅析房地产企业成本核算存在的问题及优化措施 摘要：（二）核算围广房企成核算容涉及广泛其主要核算容成类包括土地成及征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发接费六类成费用类包括管理费用、销售费用、财费用三费核算、税金类包括土增税清算、企业所得税等核算，探讨成核算容是指广义房地产开发成既包含传统六类房地产开发成也包括日益增加企业管理成、销售成、成等，房地产企业成核算优化措施（）建立长效奖惩机制设置合理目标利润率将成核算成纳入日常业绩考核围建立长效奖惩机制激发全员参与成管理热情 谷晓惠摘 要 政府出台房地产“限售限贷”严苛政策房地产行业迅速降温导致房地产利润率受到了较

2、影响 首先分析了房地产企业成核算特然深入分析了现阶段房地产企业成核算存问题并提出了相应优化措施旨提高房企市场竞争力使其现有市场生存下并持续健康发展 我们认实际应用还结合企业身制及流程、管理层对企业利润率预期、市场竞争激烈程等多方面综合考量制定出适合企业发展优化措施 关键词 房地产企业 成核算 措施、前言 08 年月日堪称“房地产行业史上严调控政策”出台至今两年已然从调控出台前连夜排队抢购到现售楼处门可罗雀两年国房地产行业遭受了迅速降温 销售量下滑土地、人工、金等各项成却随着国宏观调控、物价、货币紧缩等政策幅上升从而挤压了房地产企业利润更有甚者出现了部分房企了及止损采取了取得土地闲置而不开工建设

3、措施 这种严峻且短期无松动迹象调控政策下如何原有成核算基础上进行优化进步降低房企成以便保持较高利润率从而持续获取正现金流避免金链断裂成部分房企目前亟须问题 二、房地产企业成核算特商品房作房地产企业主要开发产品相较工业企业产品具有建设周期较长、金规模巨、涉及下游行业众多等特从而定了房企成核算具有以下特（）核算周期长跨视项目建设规模从年至 0 年不等甚至更长且财成核算房企具备拿地向伊始就已介入项目竣工结算还会进行土地增值税、企业所得税清算等系列财核算收尾工作若有持产还会涉及续成核算等问题由也导致成核算具有动态性从而加了财会计工作人员核算难（二）核算围广房企成核算容涉及广泛其主要核算容成类包括土地成

4、及征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发接费六类成费用类包括管理费用、销售费用、财费用三费核算、税金类包括土增税清算、企业所得税等核算 .房地产业所以被称国支柱产业很程是因房地产业发展可以带动系列下游行业兴盛与发展从设计业、建筑业、门窗、地板等制造业到广告业、金融业、物业等三产业发展甚至政府财政税收都离不开房地产业带动特从房企签订合及供应商数量众多可见斑 探讨成核算容是指广义房地产开发成既包含传统六类房地产开发成也包括日益增加企业管理成、销售成、成等（三）核算金额房地产行业是型金密集型行业开发程涉及金额动辄十几亿甚至几亿故金成管控也是重重金筹集方式、使用节奏、

5、化利息核算正确与否关系着成核算是否达到优（四）核算主体、方式逐渐变财核算工作主体逐渐由财部门向公司全体部门通力合作成核算管理工作不再是凭财部门己力业发生通记账、核算等方式降低核算成而是业形成初期通合签订等方式从业端合法合理降低成形成业财融合成核算管理模式 核算方式逐渐由粗放型向精细化变逐步向管理会计方向发展事前预测、事监控、事跟踪反馈全流程参与成核算管理工作 三、目前房企成核算管理存主要问题（）建立有效奖惩机制且目标利润率标准制定较低方面领导层对成核算重视程不够建立有效成核算奖惩制 成核算、利润率控制只是财部工作职责业部门积极性不高且执行程无有效监督无法评判执行成导致成核算工作无法打通部门界限

6、实现全业链核算 另方面目标利润率标准制定较低有可能导致终项目利润率不达标甚至亏损 土地开发等业部门拿下项目前期提供预测数据往往会高估售价或低估成出现项目实际利润率低目标利润率甚至出现领导层向财部问责情况（二）随提高合价格及分摊方式不合理项目建设期面临施工方或供应商以各种理由名提高合价格从而增加建安成及诉讼成种情况地方保护主义观念较强地区尤明显 外配套设施、地库、持物业等售物业成分摊方式不合理化利息起始不正确从而导致成核算数据失真影响目标利润率执行（三）管理、销售、财三费占比较三费占比较从而拉低了目标净利率 .根据 09 年上市公司年报我们选择 09 年权益销售额排名前位房企计算分析得出房地产业

7、平毛利润率為 9%振幅不但净利率却参差不齐 海净利率高 5%（毛利润率 38%）其三费合计占比 375%;恒净利率低 7%（毛利润率 308%）其三费合计占比 7%由可见毛利润率基持平情况下三费控制水平对利润率至关重要（四）专业人员稀缺缺乏熟悉业且具备成核算管理专业知识财人员 目前部分企业财成核算管理正处型阶段因对财人员专业知识及业水平要也相应提高懂专业、懂业、懂管理人才还有定缺口 四、房地产企业成核算优化措施（）建立长效奖惩机制设置合理目标利润率将成核算成纳入日常业绩考核围建立长效奖惩机制激发全员参与成管理热情 主观方面通财部牵头组织培训方式助业部门建立成核算识将成核算管理渗透到业部门日常工

8、作从业伊始入手抓成核算管理 将成核算任落实到特（下页）（上接页）定部门与人若存成核算数据失真情况则对责任人问责 客观方面完善部审计制加强成核算信息审计工作提高成核算数据精准性进而管理层作出策提供可靠依据 二现阶段“限价”政策下销售价格已触到了价格“天花板”甚至出现了房企打折销售商品房情况 因提价无望困境下成核算管理成功与否成目标利润率能否达成关键所 房地产企业应以项目成预算基础以目标预计利润率导向取得土地前进行项目利润预测等系列工作达到目标利润率方可拿地杜绝盲目拿地 以笔者所 R 公司例现阶段项目目标利润率 6%若项目优质可降低至 3%根据前述 09 年上市公司年报分析房企平净利润率%（房地产

9、业占比 90%左右）这也从市场角印证了只有控制利润率才能市场具备定竞争力（二）提前锁定合单价确定合理成分摊方式利用甲方优势签订闭口合提前锁定合单价 随着通货膨胀及物价持续上涨且考虑到金价值签订合伊始应锁定合单价确保建设期单价不上涨 .另外对现场签证成也按照正常工程款审批流程操作严禁随扩签证成 二将成分摊方式合理化、制化避免口口相传 根据会计制及税法相关要合理进行成及利息化分摊无特殊情况不得随变更取数口径及调节目标利润率并形成错误率考核机制 期施工程财部门要将预算所分析项目逐落实旨让日常运营工作都围绕成核算计划开展以保证企业济效益优（三）严格把控三费支出精简地方财人员建立财共享心地方基础财核算工

10、作如管理费用报销等业由共享心流水化作业替代“利用+”优势形成集团数据管理及提供数据反馈管理成精准把控费用支出 二加强金成管理减少金占用降低金使用成 建立以收定支核算模式控制付款节奏;通改变销售人员提佣政策激发销售人员催款热情提高回款率;合法情况下延迟税款缴纳;尽量选择“短平快”项目减少金占用;建立集团金池统筹金使用合理规划金借贷比例及方式 三建立销售费用与收入挂钩、广告与销售效挂钩考核制用以考核销售费用支出是否合理有效 投入广告首先看效没有取得预期效要分析原因并及改变策略 严格控制销售费用总额做到投入产出比高（四）提高成核算人员综合素质公司应重视财管理人员综合素质培养通组织培训、与业部门合、鼓

11、励员工主学习管理会计相关知识等方式提升核算水平 外还要着力提升核算人员责任识和职业素养 财成核算人员应充分熟悉房地产行业特与项目开发情况明确成核算各环节与工程部门做沟通了项目进展以及程遇到成核算难题 核算人员还应尽量掌握熟悉房地产行业相关会计准则与税法政策并将其充分应用至成核算程做到真正業财融合 .五、结语以次宏观调控背景根据房地产企业成核算特结合当下市场具体情况从制、方法、人员安排等角分析了成核算问题产生原因并分别给出了优化措施 笔者认企业成管理是否前置到业端成核算是否精准、业财融合是否顺畅等因素关系着企业成核算成功与否甚至关系着企业兴衰成败 笔者还会就问题做进步研究希望将房企成核算长期目标定位“三控保”即“控成、控预算、控售价”并付诸企业日常管理从而实现“保利润”管理目标使企业市场竞争立不败地（作者单位天津耀华投发展有限公司）参考献 欧月桂浅析房地产行业成核算纳税 00（08）3536 赵蕾房地产企业施工成核算存问题及对策以 R 房地产开发有限公司例现代济信息 08（0）603 钱英杰试论房地产开发成核算方法与成控制对策济管理综述 08（7）33 张诗嘉成管理对房地产项目工程管理影响分析 科技视界 07（）55 薛枫试析房地产企业会计成核算与管控财会研究 09（30）85 相关热词 浅析房地产企业成核算