上海市居住物业管理条例doc.pdf

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1、doc19 （1997 年 5 月 28 日上海市第十届人大常委会第三十六次会议通过）第一章 总 则 第一条 为了规范本市居住物业的使用、维修与其他管理服务活动，保护业主、使用人与物业管理企业的合法权益，制造与保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本条例。第二条 本条例适用于本市行政区域内的居住物业管理。第三条 本条例所称居住物业（下列简称物业），是指住宅与有关的公共设施。本条例所称业主，是指物业的所有权人。本条例所称使用人，是指物业的承租人与实际使用物业的其他人。本条例所称物业管理企业，是指同意业主或者者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行

2、专业管理服务的企业。第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。第五条 上海市房屋土地管理局（下列简称市房地局）是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例对辖区内的物业管理进行管理监督。建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本条例。街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。第二章 业主自治管理 第六条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施

3、自治管理的组织。一个物业管理区域成立一个业主委员会。物业管理区域的范围，由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的有关情况划定。第七条 业主委员会由业主大会或者者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者者业主代表大会，选举产生业主委员会：（一）公有住宅出售建筑面积达到 30以上；（二）新建商品住宅出售建筑面积达到 50以上；（三）住宅出售已满两年。第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主构成；业主人数较多的，应当按比例推行业主代表，构成物业管理区域的业主代表大会。业主大会

4、或者者业主代表大会，应当有过半数业主或者者业主代表出席。业主大会或者者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者者全体业主代表过半数通过。业主委员会每年至少召开一次业主大会或者者业主代表大会；经 15以上业主或者者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者者业主代表大会。业主大会或者者业主代表大会应当邀请居民委员会与使用人代表列席。第九条 业主大会或者者业主代表大会行使下列职权：（一）选举、罢免业主委员会委员；（二）审议通过业主委员会章程与业主公约；（三）听取与审议物业管理服务工作报告；（四）决定物业管理的其他重大事项。第十条 业主委员会应当自选举产生之日起 15 日内，持下

5、列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：（一）成立业主委员会登记申请书；（二）业主委员会委员名单；（三）业主委员会章程。区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起 15 日内，完成登记工作；对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。第十一条 业主委员会根据物业管理区域的规模由 5 人至 15 人构成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期两年。第十二条 业主委员会应当保护全体业主的合法权益，履行下列职责：（一）召开业主大会或者者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；（二）选聘或者者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者者解除物业

6、管理服务合同；（三）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用与管理；（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算与决算；（五）听取业主、使用人的意见与建议，监督物业管理企业的管理服务活动；（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；（七）业主大会或者者业主代表大会给予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议，会议务必有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。第十三条 住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有；物业管理服务用房的收益用于业主委员会的活动经费与补充物业维修基金。具体办法由市人民政府制定。第十四条 业主小组由

7、本幢住宅业主推选若干代表构成，其职责是：（一）听取业主、使用人对物业管理服务的意见与建议，向业主委员会或者者物业管理企业反映；（二）执行业主委员会作出的决定；（三）提出共用部位与共用设备的维修、更新建议。第十五条 业主公约是有关物业使用、维修与其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者者业主代表大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起 15 日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案。第十六条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。业主公约与业主大会、业主代表大会

8、、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。第三章 物业管理服务 第十七条 物业管理企业应当按照规定向市房地局或者者注册地的区、县房地产管理部门申领物业管理资质证书。市房地局与区、县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之日起 20 日内、核发物业管理资质证书。物业管理企业应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。第十八条 业主或者者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。物业管理企业同意委托从事物业管理服务，应当与业主或者者业主委员会签订物业管理服务合同。物业管理服务合同应当载明下列要紧内容：（一）业主委员会与物业管理企业的名称、住所；（二）物业管理区域的范围与管理项目；（三）物业管

9、理服务的事项；（四）物业管理服务的要求与标准；（五）物业管理服务的费用；（六）物业管理服务的期限；（七）违约责任；（八）合同终止与解除的约定；（九）当事人双方约定的其他事项。物业管理服务合同的期限为两年。物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起 15 日内，将物业管理服务合同报住宅所在地的区、县房地产管理部门备案。第十九条 物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项；（一）住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修与更新；（二）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修与更新；（三）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；（四）保洁服务；（五）保安服务；（六）物业维修、更新费用的账务管理；（七）

10、物业档案资料的保管。物业管理服务含同中当事人能够约定下列物业管理服务事项：（一）住宅的自用部位与自用设备的维修、更新；（二）业主委员会委托的其他物业管理服务事项。第二十条 物业管理服务应当保持住宅与公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：（一）按照国家与本市规定的技术标准与规范与业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备与公共设施使用、保护的方法、要求、注意事项与法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备与

11、公共设施进行养护；（四）发现住宅的共用部位、共用设备或者者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修与处理；（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料与有关的财务账册；（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，同意审核；（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见与建议，改进与完善管理服务；（九）发现违反本条例或者者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会与有关行政机关报告；（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。除前款规定外

12、，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。第二十一条 物业管理服务收费，应当遵循合理、公开与与管理服务水平相习惯的原则。第二十二条 物业管理服务收费包含下列项目：（一）管理费，用于物业管理区域的日常管理，包含物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的账务管理，物业档案资料的保管与其他有关物业管理服务；（二）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；（三）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；（四）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；（五）维修费，用于物业维修服务所需的费用。前款第（一）、（二）、（三）、（四）项费用按

13、月分项计算，第（五）项费用按实际维修项目计算。第二十三条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：（一）已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定；（二）普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者者业主委员会在区、县物价部问会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定；（三）高标准内销商品住宅与外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者者业主委员会协调确定。其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者者业主、使用人协商确定。第二十四条 物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定

14、。物业管理服务费用经约定能够预收，预收期限不得超过3 个月。第二十五条 物业管理企业收费的项目与标准应当公布。已按照本条例向业主或者者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位与个人不得重复收取性质相同的费用。未受业主委员会或者者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者者使用人能够不支付。第二十六条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者者解除后的 10 日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县房地产管理部门备案：（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以迟还；（二）移交全部物业档案资料与有关的财务账册；（三）移交业主共有的房屋、场地与其他财物。第四章 物业

15、的使用 第二十七条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全与公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。第二十八条 物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构与破坏房屋外貌；（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者者移装共用设备；（三）在天井、庭园、平台、屋顶与道路或者者其他场地搭建建筑物、构筑物；（四）侵占绿地、毁坏绿化；（五）乱设摊、乱设集贸市场；（六）乱倒垃圾、杂物；（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；（八）排放有毒、有害物质或者者发出超过规定标准的噪声；（九）法律、法规禁止的其他行为。

16、第二十九条 业主或者者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为与注意事项告知业主或者者使用人。物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导与监督，发现违反本条例第二十八条的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。第三十条 住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人与业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑与公共设施，不得改变使用性质。第三十一条 任何单位与个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因

17、物业维修或者者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。第三十二条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得有关业主、使用人与业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。利用物业设置公益

18、性设施，按照市人民政府的有关规定执行。第三十三条 物业管理区域内生活垃圾与粪便的清运、处理，按照本市环境卫生管理法规的有关规定执行。第三十四条 业主转让或者者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者者租赁合同的附件。住宅转让合同或者者租赁合同签订之日起 10 日内，当事人应当将住宅转让或者者出租的有关情况书面告知业主委员会与物业管理企业。第五章 物业的维修 第三十五条 公有住宅与新建普通内销商品住宅出售时，应当设立物业维修基金。新建高标准内销商品住宅与外销商品住宅出售时，能够设立物业维修基金。物业维修基金设立的具体标准与办法，由市人民政府规定。第三十六条 住宅出售单位应当将物业维修基金以

19、业主委员会的名义存入金融机构，设立专门账户，按照不低于城乡居民存款利率计取利息。物业维修基金应当按幢立账、按户核算。第三十七条 物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备与公共设施的维修、更新，不得挪作他用。业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，同意业主监督。第三十八条 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：（一）住宅自用部位与自用设备的维修、更新费用，由业主承担；（二）住宅共用部位与共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支；（三）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自

20、拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。住宅的共用部位、共用设备与公用设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。物业出现严重损坏，影响业主与使用人安全时，区、县房地产管理部门应当督促限期维修。物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定与所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。已售公有住宅的公共设施维修、更新费用，按照市人民政府的规定执行。第三十九条 住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产缺失的，责任人应当负责赔偿。因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、

21、自用设备损坏或者者其他财产缺失的，责任人应当负责修复或者者赔偿。第四十条 业主转让住宅时，其物业维修基金账户中剩余部分的费用不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备与公共设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。第六章 前期物业管理 第四十一条 本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。第四十二条 新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同与住宅使用说明书

22、作为住宅转让合同的附件。住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。第四十三条 新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者者公共设施的所有权、使用权单独转让。第四十四条 新建商品住宅出售单位应当按照国家与本市规定的保修期限与保修范围，承担住宅的保修责任。第四十五条 新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。第四十六条 自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位与买受人按照住宅转让合同的约定承担。第四十七条 新建商

23、品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。第四十八条 住宅使用公约至业主大会或者者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。第四十九条 公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。第五十条 前期物业管理适用本条例第二章以外的各章规定。第七章 投 诉 第五十一条 市房地局与区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，同意业主委员会、业主与使用人对违反本条例行为的投诉。第五十二条 区、县房地产管理部门受理投诉后，应当进行调查、核实、并自受理投诉之日起

24、30 日内答复投诉人。投诉人对区、县房地产管理部门的答复有异议，能够向市房地局提出复核要求。市房地局应当自受理之日起 30 日内，将复核意见答复投诉人。第五十三条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围时，市房地局或者者区、县房地产管理部门应当自受理之日起 5 日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。第八章 法律责任 第五十四条 业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者者有关的业主、使用人能够向人民法院提起民事诉讼。业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业能够按日加收应交纳费用 3%的滞

25、纳金或者者按约定加收滞纳金。物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人缺失的，应当承担赔偿责任。第五十五条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本条例的，市房地局或者者区、县房地产管理部门应当责令其限期改正或者者撤销其决定，并通告全体业主。第五十六条 物业管理企业违反本条例，按照下列规定予以处罚：（一）违反第十七条第一款、第三款、第十八条第五款，第二十条，第二十六条，第二十九条第二款规定的，由市房地局或者者区、县房地产管理部门责令其限期改正，能够并处 1000 以上 3 万元下列的罚款；（二）违反第二十三条，第二十四条第一款、第三款，第二十五条

26、第一款，第四十七条规定的，由物价部门按照有关法律、法规的规定处罚。物业管理企业违反本条例情节严重的，市房地局或者者区、县房地产管理部门能够作出降低资质等级的处理，直至吊销资质证书，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。第五十七条 新建商品住宅的出售单位违反本条例第三十五条第一款、第三十六条、第四十二条、第四十三条、第四十四条、第四十五条、第四十六条规定的，由市房地局或者者区、县房地产管理部门责令其限期改正、能够并处 1 万元以上 5 万元下列的罚款。第五十八条 业主、使用人或者者其他单位、个人违反本条例，按照下列规定予以处罚：（一）违反第二十八条第（一）、（二）、（三）项，第三十

27、条第一款，第三十一条第一款，第三十二条第一款规定的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，能够并处 1000 元以上 1 万元下列的罚款；（二）违反第二十八条第（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项，第三十条第二款规定的，由有关行政管理部门按照各自职责与有关法律、法规的规定处罚。第五十九条 市或者者区、县房地产管理部门违反本条例规定的行为，由市人民政府或者者市房地局责令改正或者者撤销其决定。市与区、县房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六十条 街道监察队对物业管理区域内违反市容、环境卫生、环境

28、保护、市政设施、绿化等城市管理法律、法规规定与违法建筑、设摊、堆物、占路等行为，应当在其法定职权范围内，依法作出处罚与处理。第六十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，能够按照行政复议条例与中华人民共与国行政诉讼法的规定，申请行政复议或者者提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的行政管理部门能够按照中华人民共与国行政诉讼法的规定，申请人民法院强制执行。第九章 附 则 第六十二条 本条例中有关专业用语的含义：（一）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园与室内墙面等部位；（

29、二）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具与通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；（三）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廓通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位；（四）共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；（五）公共设备，是指物业管理区域内，由业主与使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施；（六）房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。第六十三条 本条例中业主公约、住宅使用公约、业主委员会章程的示范文本，由市房地局制定。物业管理服务合同、前期物业管理服务合同的示范文本、由市房地局会同市工商行政管理局制定。第六十四条 物业管理区域内的非居住物业管理，参照本条例执行。第六十五条 本条例的具体应用问题，由市房地局负责解释。第六十六条 本条例自 1997 年 7 月 1 日起施行。