北京房地产评估报告教材.pdf

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1、北京市 xx 资产评估有限责任公司资产评估报告 1 资产评估报告摘要 xx 评报字xx第 xx 号 委 托 方：xx 资产占有方：xx 受 托 方：北京市 xx 资产评估有限责任公司 评 估 目 的：确定委估房产现行价值，为委托方核实房地产的市场价值提供参考依据 评估对象及范围：委托方所属的房产朝阳区垡头翠成馨园 xx 号楼 xx 层 xx单元 202 评估基准日：2015 年 7 月 31 日 评 估 结 果：经评估，本次评估资产总值为 xx 万元。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的详细情况，应认真阅读资产评估报告书全文。北京市 xx 资产评估有限责任公司资产评估报告 1 资 产

2、 评 估 报 告 xx 评报字xx第 xx 号 xx：北京市 xx 资产评估有限责任公司接受您的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为确定委估资产现行价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了现场查勘、市场调查与询证，对委估资产在2015 年 7 月 31 日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方及资产占有方简介：本次资产评估委托方及资产占有方均为 xx。家庭住址：北京市海淀区花园北路 xx 号塔 xx 楼 xx 号。身份证号：xxxxxxxxxxxxx。二、评估目的

3、：确定委估房产现行价值，为委托方核实房地产的市场价值提供参考依据。三、评估范围及对象：本次评估的范围为委托方 xx 所属的房产：1、房屋登记情况：建筑物名称 产别 用途 结构 建筑 面积 产权编号 北京市朝阳区垡头翠成馨园xx号楼xx层 xx单元 xx 私产 住宅 钢混 102.70 m 京房权证朝字第xx 号 2、委估物业状况 北京市朝阳区垡头翠成馨园xx 号楼 xx 层 xx 单元 xx 北京市 xx 资产评估有限责任公司资产评估报告 1 委估物业北京市朝阳区垡头翠成馨园xx，地理位置优越，商业气氛浓厚，交通便利，物业不远就是公交车站，周边有银行，学校，超市等。委估对象北京市朝阳区垡头翠成

4、馨园 xx 于 2010 年购买，建筑面积 102.70 平方米，客厅地面铺实木地板，客厅墙面喷漆。居室地面铺实木地板，居室墙面喷漆，石膏吊顶，塑钢门窗，木制门窗套。卫生间为墙砖及地砖，铝扣板吊顶。厨房为墙砖及地砖。灯具，水暖齐全。四、评估基准日：1、本项目资产评估基准日为 2015 年 7 月 31 日。2、此评估基准日是由我所根据评估目的与委托方协商确定的。3、此次评估所采用的价格均为评估基准日标准。五、资产权益的认定：我们对委托评估资产权益的认定，可以在委托方提供的相关资料中得到，经审查委估资产属xx 所有。六、评估原则：根据国家国有资产管理局发布的有关资产评估法规制度和资产评估操作规范

5、意见试行，本次资产评估遵循独立、客观、公正、科学的原则以及其它公允的评估原则。七、评估依据：我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：(一)评估行为依据 1、委托方与我公司签定的评估业务委托书；2、委托方承诺函。北京市 xx 资产评估有限责任公司资产评估报告 1(二)评估法规依据 1、国务院1991年第91号令国有资产评估管理办法；2、原国家国有资产管理局国资办发199236号文国有资产评估管理办法施行细则；3、国家财政部财评字199991号“关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知”；4、中国资产评估协会资产评估操作规范意

6、见(试行)；5、中华人民共和国城市房地产管理办法；6、房地产估价规范：GB/T50291-1999；7、其它相关的法律法规文件。(三)评估产权依据 1、资产占有方填报的资产评估申报清单和申报明细表；2、委托方出具的房屋所有权证复印件。(四)评估取价依据 1、房地产资讯；2、房地产询价的有关资料；3、评估人员调查了解及查询的市场价格信息及其他与评估有关的资料。八、评估过程：我们接受委托方的评估委托后，随即选派资产评估人员进点，配合委托人进行资产评估前期准备工作，制订资产评估前期工作计划。随后资产评估组正式进驻现场，开展资产评估工作。整个评估工作分四个阶段进行：(一)评估前期准备工作阶段 北京市

7、xx 资产评估有限责任公司资产评估报告 1 本阶段的主要工作是：根据我公司资产评估工作的需要，向委托方布置资产评估申报表，协助委托方进行资产申报工作；同时收集资产评估所需文件资料，制订资产评估工作计划。(二)现场评估阶段 根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权核实，具体步骤如下：1、听取委托方对委估资产历史和现状的介绍；2、对委托方填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与有关记录数据进行核实。3、根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，并对资产状况进行察看、记录。4、根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；5、查阅委估资产的产权证明文件，有关原始

8、发票等资料。(三)评估汇总阶段 根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。(四)提交报告阶段 根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向委托方提交资产评估报告书初稿，根据委托方意见，进行必要的修改，在经委托方确认无误后，向委托方提交正式资产评估报告书。九、评估方法：根据国家资产评估的有关法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他北京市 xx 资产评估有限责任公司资产评估报告 1 一般公认的评估原则，我们对委托方委托评估范围内资产进行了必要的核查及技术鉴定，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认

9、为必要的勘察程序后，认定对委估房屋主要采用市场法进行评估。市场法：是根据替代原则，将估价对象房地产与在近期已发生了交易的类似房地产在交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等方面加以比较、对照，从已经发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。这是一种说服力强，适用范围广，评估结果易被交易双方接受的估价方法。根据估价对象的特点，结合北京市的实际情况，由于同类物业在房地产市场上交易较为充分，故对委估对象采用了市场法进行评估，求取其房屋合理价值。十、评估结果：在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方委估的资产于评估基准日 2015年 7 月 31 日所表现的公允价值反映

10、如下 xx 于评估基准日所拥有的房产评估值为 351.77 万元。十一、评估结果有效期：1、根据国家国有资产管理局的有关规定，本评估结果自评估基准日起一年内有效，即评估结果有效期为 2015 年 7 月 31 日至 2016 年 7 月 30 日，超过一年需重新评估。2、本报告专为委托方使用，并为本报告所列明之目的服务，除按有关规定报送有关管理部门外，本报告的全部或部分内容非为法律、行政法规规定，皆不得转载于任何文件、公告或声明中。十二、其他需要说明的事项：1、本报告是在独立、客观、公正、科学的原则下做出的，我公司及参加评估工作的人员与委托方之间无任何利害关系，评估工作是在有关法律、法规监督下

11、完成的，评估人员在评估过程恪守职业道德和规范，并作了充分的努力。2、本评估结论受本评估机构人员的职业水平和能力的影响。3、本报告所称评估价值，是指所评估资产在现有用途不变，以及在评估基准日北京市 xx 资产评估有限责任公司资产评估报告 1 之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的而提出的公允价值意见。4、评估结果是对 2015 年 7 月 31 日这一基准日所评估资产价值的客观公允反映。我们对这一基准日以后该资产价值发生重大变化不负责任。十三、评估结果有效的其他条件：1、本次评估结果是反映评估对象在本报告特定评估目的下，根据公开市场原 则确定的现行公允市价，没有考虑委估资产将来特殊交易

12、所能追加付出的价格等对其评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。2、本次评估结果有效是以委托方提供的各项资料真实、合法为前提的。3、本评估结论是依据国家有关规定出具的，对评估对象的评估意见具有法律规定的效力。十四、附件：1、资产评估结果明细表 2、委托方提供的委估资产产权证明资料及相关证明资料复印件 3、委托方及产权持有者承诺函 4、注册资产评估师承诺函 5、评估机构资格证书复印件 6、评估机构营业执照复印件 7、签字注册评估师资格证书 北京市 xx 资产评估有限责任公司资产评估报告 1（此页无正文）法定代表人：评估机构 北京市 xx 资产评

13、估 中国注册资产评估师：有限责任公司 中国注册资产评估师：2015 年 8 月 20 日 评 估 说 明 北京市 xx 资产评估有限责任公司资产评估报告 1 一、房地产估价技术报告（一）个别因素分析：北京市朝阳区垡头翠成馨园 xx 委估对象北京市朝阳区垡头翠成馨园 xx 于 2010 年购买，建筑面积 102.7 平方米，客厅地面铺实木地板，客厅墙面喷漆。居室地面铺实木地板，居室墙面喷漆，石膏吊顶，塑钢门窗，木制门窗套。卫生间为墙砖及地砖，铝扣板吊顶。厨房为墙砖及地砖。灯具，水暖齐全。（二）区域因素分析：北京市朝阳区垡头翠成馨园 xx 委估物业北京市朝阳区垡头翠成馨园 xx。地理位置优越，物业

14、不远就是公交车站，周边有银行，学校，超市等。道路等级和路网条件：委估房屋所在区域内的道路已经形成系统，具备城市交通所要求的道路支持。公共交通状况良好，交通十分便利。市政基础设施条件：委估房屋所在区域具备通路、通上水、通下水、通电、通讯、供暖、土地平整等七通一平的基础设施条件。商服繁华度：委估房屋所在区域处在市级商业副中心区，周边有银行、超市等公共服务设施，商业服务繁华度高。环境条件：委估房屋所在区域主要为商业区，居住环境较优，景观条件一般，无明显污染源。（三）市场背景分析：北京位于北纬 39。08-41。05，东经 115。25-117。03，属温带大陆性气候，四季分明，冬季比较寒冷。最低日平

15、均温度-15.9。C；夏季较热，最高日平均温度 25.8。北京市 xx 资产评估有限责任公司资产评估报告 1 C。冬季多为北风及西北风，夏季风较少，全年主导风向为北风，雨水多集中在夏季，其余季节雨量较少。北京是中国的首都，也是世界著名的历史文化名城，它有悠久的历史和丰富的文化遗产。改革开放以来，随着经济和对外交流的发展，北京逐步成为国际化的大都市，不仅有一百多个国家在此设有使领馆，北京还是各国驻华商务机构及中外经济合作交流、学术研讨和旅游的首选地点之一，国际交往活动十分活跃。目前从总体情况看，北京房地产整个市场处于调整时期，销售价格较为稳定，销售形势总体较为正常，普通个体消费者已成为房地产市场

16、客户的主体，直接反映就是由此带来了住宅水平的明显提高，消费者对物业的认定已不仅停留在位置、价格上，而且关注到规划、设计、户型、配套、环境、金融支持等诸多因素。而由此直接导致了市场结构的调整，地段好，价格适中，规划设计优秀，配套齐全，服务好的优质项目必将会在市场中大有作为。（四）最高最佳使用分析：房地产估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本项目以估价对象为住宅用途为前提估价。（五）估价方法选用：估价方法通常有市场法、收益法、成本法等，市场法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有

17、收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法进行估价的情况下的房地产估价。根据估价对象的特点，结合北京市的实际情况，由于同类物业在房地产市场上交易较为充分，故拟对委估对象采用了市场法进行评估，求取其房屋北京市 xx 资产评估有限责任公司资产评估报告 1 合理价值。二、估价测算过程 根据国家资产评估的有关法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对委托方评估范围内资产进行了必要的核查及技术鉴定，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的勘察程序。估价对象普通装修，采用了市场法进行评估，求取其房屋合理价值。北京市朝阳区垡

18、头翠成馨园 xx 的估价测算过程如下：1、收集可比实例 根椐房地产交易活动中的替代原则，估价人员在认真分析估价对象特点的基础上，遵循与其用途相同，结构、装修相似，所在地区相同或相近的原则，选取 类似估价对象的交易实例作为比较实例，具体情况如下表：实例 A 实例 B 实例 C 估价对象 物业名称 翠成馨园 金蝉南里 格林莱雅家园 北京市朝阳区垡头翠成馨园 xx 面积(m)89.75 51 132.53 102.7 物业属性 住宅 住宅 住宅 住宅 结构 钢混 钢混 钢混 钢混 装修标准 精装 精装 精装 普装 成交价格(元/m)33,426.00 33,726.00 39,991.00 2、交易

19、情况修正 根据估价人员所掌握资料，以上实例 A、B、C 均属正常交易，交易情况修正系数均为 100/100。3、交易日期修正 根据北京市商品房出售调查，近年以来北京市居住用房市场价格基本呈现平稳状态，故可比实例交易日期修正系数为 100/100。4、区域因素修正 根据估价人员现场勘查、微观鉴定，进行市场调研，三个可比实例与估价对北京市 xx 资产评估有限责任公司资产评估报告 1 象的区域因素修正列表如下：区域因素修正列表 区域因素 实例 A 实例 B 实例 C 判断 修正度（%）判断 修正度（%）判断 修正度（%）繁华程度 相同 0 相同 0 相同 0 交通便捷程度 相同 0 良-1 优 2

20、公共配套设施完备程度 相同 0 较优 2 优 3 环境状况 相同 0 相同 0 相同 0 景观状况 相同 0 相同 0 相同 0 治安状况 相同 0 相同 0 相同 0 土地级别 相同 0 相同 0 相同 0 安全状况 相同 0 相同 0 相同 0 规划限制条件 相同 0 相同 0 相同 0 合计 0%1%5%修正系数 100/100 100/101 100/105 5、个别因素修正 根据估价人员现场勘查及市场调查所掌握资料，三个可比实例与估价对象的个别因素修正列表如下：个别因素修正表 个别因素 实例 A 实例 B 实例 C 判断 修正度（%）判断 修正度（%）判断 修正度（%）临路状况 相同

21、 0 差-1 良 1 小区配套设施 相同 0 良 1 较优 2 建筑结构 相同 0 相同 0 相同 0 北京市 xx 资产评估有限责任公司资产评估报告 1 设施设备 相同 0 较优 1 优 2 装修标准 优 2 优 2 优 2 新旧程度 相同 0 相同 0 相同 0 工程质量 相同 0 相同 0 相同 0 平面布置 相同 0 较优 2 优 3 楼层 一般-1 差-2 较差-3 朝向 相同 0 较差-4 较优-1 合计 1%-1%6%修正系数 100/101 100/99 100/106 6、房屋价格计算 把以上因素修正计算结果综合，列成以下综合修正计算表：项目实例 实例 A 实例 B 实例 C

22、 交易单价(元/m)33,426.00 33,726.00 39,991.00 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 100/101 100/105 个别因素修正 100/101 100/99 100/106 修正后单价(元/m)33,095.05 33,729.37 35,930.82 将修正后的单价取算术平均值作为估价对象的比准价格，即：估价对象的比准价格=（33,095.05+33,729.37+35,930.82）3=34,251.75(元/m)估价对象的价值额=34,251.75102.70=3,517,654.38 元 北京市 xx 资产评估有限责任公司资产评估报告 1