物业纠纷案例解析资料406.pdf
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1、地下车库进水车泡汤 物业被判担责三成 暴雨来临时,物业若防范、抢险不到位,导致车库被淹,业主的车受损,需担责。近期正是厦门暴雨多发的季节。停在地下车库的车子被淹,遭遇这样的倒霉事,业主们该找谁讨说法呢?昨日,思明区法院公布相关案例,法官也提醒物业管理公司尽到责任,否则就得按过错程度支付相应赔偿。案情 车库已是第二次被淹,爱车维修费花了1.6 万多元大半辆车泡在水中,而且已经是第二次了,许先生郁闷坏了,他认为物业准备的沙包、闸板都是摆设,根本不管用。在爱车修理恢复后,他状告物业管理公司,要求赔偿。2013 年 7 月 19 日凌晨,雨水灌入了东浦路某小区的地下车库,等隔天许先生发现时,爱车已被泡
2、坏。他为此花了 1.6 万多元的维修费。许先生说,这已经是车库第二次被淹了,物业公司作为车库的管理人,在第一次车库被淹后,没有吸取教训排查隐患,进行有效的整改。车库入口处的两块拦水铁闸板形同虚设,根本不管用,物业也未及时通知车主转移车辆,或者采用沙包堵漏、水泵排水等有效措施,导致水深达 90 厘米,给车辆造成了很大的损坏。物业对此表示委屈,物业说,当时连续两次台风给厦门带来了暴雨,小区地势较低,又靠山,才会导致泥沙伴着雨水灌入车库,加上又发生在凌晨,很多业主都在熟睡中。“这是不可抗力。”物业还表示,台风来临前,他们已经分发了提醒业主的相关通知。许先生又提出反驳,他说,监控录像显示,物业只通知了
3、一部分车主挪车离开车库,而且事发时,水泵没有办法使用,防范措施不到位。判决:物业防范、抢险不到位,承担 30%赔偿责任。思明区人民法院分析认为,小区的物业应按照物业管理服务协议的约定和相关法律规定,对小区公共场地、共用部位、共有设施设备尽到维修、养护、管理等义务。面对台风将在短时间内影响厦门这一特殊情况,物业理应对可能发生的灾情进行一定的预判,并尽力采取相关措施,防范灾情的发生,并在灾情发生后进行有效抢险。在本案中,物业除举证证明其曾发出一纸“台风警报”外,并未举证证明其事发前采取了哪些防范措施,事发时采取了哪些抢险措施以及是否及时通知了许先生。因此,物业存在防范、抢险不到位的过错。然而,也要
4、考虑到强降雨引发自然灾害,属于不可抗力,即使物业事发前防范到位、事发时抢险及时,也极可能无法避免地下车库被淹的后果。最后,法院酌定物业承担 30%的赔偿责任,判决物业公司支付约 4900 元的赔偿。说法:物业有义务预报暴雨,事先采取措施事后补救 法官表示,物业公司从业务和法律的角度上应履行三方面的义务,即日常暴雨预报和提醒义务;对管辖范围内的特定对象将遭侵害有所预知,有事前通知相关业主的义务;发现车库进水后应及时采取合理、有效的措施,如排水、拖车等,有事后及时补救的义务。为避免不必要的损失,物业企业应做好早期介入、接管验收工作,以及后期日常对车库设施设备的维护保养,堵住地库进水的源头。同时,要
5、加强对应急预案的准备与演练,做到暴雨前后有预防和应对措施,并及时与业主进行良好沟通,共同化解淹水问题,尽量将损失降到最低。业主家进水责任归谁?进水原因 首先需要说明的是,本文所涉及的案例业主家进水,以致装潢设施受损,其原因不是由房屋质量造成的。这里主要探讨的是:业主、相邻关系以及物业公司在这一案例中引发的三者之间的法律关系,这样由谁担责的答案不外乎有以下三个因素 1.业主自己当初装修不当;2.楼上业主装修或使用不当;3.物业公司服务管理不善。狂风暴雨来临 那是一个台风肆虐的夜晚。整个小区、每幢楼宇都在接受着瓢泼大雨给予地无情冲刷和考验。凌晨一点左右,已经入睡的 501 室业主陆先生忽然被天花板
6、上掉下的滴水惊醒,他连忙查看房屋,发现天花板、墙面已有大量水渍,且还在不断加剧和蔓延。从现场分析来看,水源应该是从楼上 601 室流下来的。陆先生正好有楼上业主陈女士的手机,就立马打了过去。还好电话通了,但陈女士告诉陆先生,她不在家,她的家也不可能进水,因为她出门时都已检查过窗门房门,没有必要回家再查看房屋,随即挂断了电话。此刻,才一会儿功夫,陆先生家的客厅也出现了渗水,这让他感觉事态远比想象的更为严重。见陈女士推脱,他连忙打电话给物业。物业维修人员在第一时间及时赶到。经分析,渗水确是因楼上 601 室所致,而现在 601 室家中无人,物业虽有应急预案,但在相关人员还没到场并确定方案的情况下,
7、不能贸然进入 601 室。物业开始给陈女士打电话,但陈女士还是不相信家中会漏水,要等天亮才回来。情况紧急,陆先生只能拨打 110。民警赶来来了,再次打电话给陈女士,要求其立即回家。这时,陆先生的家已经水溢四处,家里所有能用来盛水的器具都用起来了,但是,依然赶不上水势蔓延的速度。周围邻居也赶来帮忙,拿来器具投入人水大战。同时邻居也打电话给陈女士,述说这里的情况。陈女士终于认识到了事态关系自己。答应马上回家。几种原因分析 一场水浸房屋,把陆先生家的装修搞得面目全非,也把陈女士的家搞得伤痕累累。征得陈女士同意后,物业把封闭的落水管打开,从水管的雨水斗里发现里面有大块的木头和其他杂物,可以断定,这是陈
8、女士当初在装修房屋时,施工队“坼烂污”留下的。由此得出的结论是 事发当天突发特大雨水,远远超出了正常水量;水管的雨水斗里有异物导致无法排解如此特大的流水量,而封闭的雨水斗更造成排水困难。地漏又被封堵,致使从水管的雨水斗处外溢的水无法正常排水。各自辩解理由 责任该由谁来承担呢?陆先生是无辜受害者,要求赔偿理所当然。陈女士也认为自己是受害者。开发商交付房屋时该阳台就已经封闭了,因此属于内阳台性质,自己用橱柜封闭水管、雨水斗和地漏,也是根据内阳台的性质理所当然封闭的,并无不妥,且物业也没有提示不应该封闭落水管和地漏,自己没有过错。要让物业公司承担责任,那就更是叫屈了。他们是中途接手这个小区的,整个小
9、区当初就是全部封闭的内阳台,不少业主已经将水管、雨水斗及地漏都封闭了。物业再发整改通知已是不现实;陆先生家装潢受损完全是楼上陈女士家漏水所致,而漏水不又是她自己装修不当所致;再说,物业在她家装修时不可能派人日夜守候当监工,更无法知道水管的雨水斗处会有异物,而几年下来正常的雨水是不会造成水管、雨水斗堵塞的,而出事那天偏偏是几十年不遇的特大雨水。物业平时已经疏通了公共管道,事发当天也及时赶到了现场进行了处置,事后也为陆先生额外做了清扫等工作,因此物业只要尽职就不应该承担责任。法院起诉 些后物业协调了陆先生和陈女士处理后续事宜。陆先生很明确,要求物业和陈女士赔偿他的全部了装修损失。几次协调未果后,陆
10、先生将陈女士列为第一被告,物业列为第二被告,一同告上了法庭,要求两者共同赔偿其装修损失、误工损失等 18000 余元。本案的争议焦点主要围绕责任的认定展开。为此,法院委托上海市有关质检部门进行了司法鉴定。鉴定部门上门查看、调取了有关资料,得出的结论为:601 室阳台水管进入了垃圾杂物,影响了排水通畅,恰逢当天暴雨,以致来不及下泄的雨水从水管的雨水斗中泛出;且当初 601室业主在装修时,将该雨水斗和地漏全部封闭在自己自制的橱柜内,以致不能及时发现雨水从雨水斗泛出,水也无法尽快从地漏排出;而物业在管理小区过程中也有一定的疏漏。至于修复费用,经过再次鉴定结论费用为 6068 元。据此法院判决结果为:
11、601 室的陈女士承担本次进水事件的 70%责任,承担的费用为 4247元;物业公司承担 30%责任费用为 1971 元。鉴定费用也按此比例各自承担。后续报道 本案到此并未了结。601 室陈女士在赔付了楼下 501 室的损失后,认为既然法院判了物业有一定的责任,那么,对自己家的损失也应负有责任。于是,一纸诉状又将物业告上了法庭。要求物业赔偿其装潢费、误工费及已经赔付给楼下 501 室的费用等各项损失共计 35360 元。法院按照程序也对陈女士家进行了鉴定,结论为修复费用在 9385 元。法院按照上次的法律文书,判决物业公司对陈女士承担30%的责任,赔付 2815 元及其他的鉴定费等相关费用,驳
12、回了其他的诉讼请求。结束语 一起进水案件,引发多起诉讼,累计耗时跨了二年,各方都已筋疲力尽;同时陆先生为此也与陈女士结下了怨,而陈女士二次诉讼下来赔付和承担的各项诉讼费用几近 12000 元;作为物业公司赔付金额虽然不是很高,但也不得不为本案买了二次单。笔者接到类似这样的进水案例已有多起。受损业主或告相邻业主或告物业公司,那么物业在这样的进水案件中究竟是否担责,担什么样的责?法院在本案自有诠释法律并运用自有裁量的权利。那么,作为业主和物业公司该如何各自避免类似遭受损失,注意安全防范呢?本文如果算是一把钥匙,但愿能开启阅者的思索和启迪之门。停车管理:业主汽车在小区内被划,物业公司应承担保管合同违
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