万科质量保障体系的分析修改版.ppt

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1、 对万科质量保障体系的认识和分析对万科质量保障体系的认识和分析一、惨痛的教训使万科认识到加强质量管理一、惨痛的教训使万科认识到加强质量管理是品牌信誉的保障是品牌信誉的保障n我公司与北京万科开展合作以来，一直关注着万科这样的房地产领军企业的发展和政策导向。n在2009年带头降价之前，万科以其明确的产品定位、较高的市场占有率树立了一定的品牌形象。但是，万科在施工单位、监理单位的选择上片面追求最低价中标，认为凭借万科的品牌效应即可吸引承包商，可以降低建设单位成本，获取较高的利润。n个人分析：万科在2009年以前实行的策略是：通过万科的品牌效应压低承包商的价格，从而降低成本，造成价格竞争中的相对优势，

2、扩大销售额，进而达到进一步扩大市场领先地位的目的。当然，不能否认万科的管理能力也是比较强的。但是，这种低价策略也有其不利的一面。由于承包商的中标价格过低，导致整体投入不足，整体质量水平不高。在这种思路下，万科的整体工程质量在业界内并没有获得和其品牌相适应的口碑。n在房价飞涨时，基本无人因为一般的质量问题退房，而一旦出现降价，则小业主会千方百计以各种质量问题为由要求退房。有报道称：2008年9月上海万科金色雅筑项目号称90%漏水，大量业主以质量问题为由要求退房。当时，作为行业的排头兵，公众对万科的关注度是较大的，类似的质量问题给万科带来很多的负面影响。n经过2008年的教训，万科也认识到，一个企

3、业的品牌价值越大，其受到的关注度也越大，出现质量问题，对其商誉的损失也会放大！n在此基础上，万科开始真正加大对工程质量的重视和管理，经过几年的努力，已经取得了较好的成果。在我公司监理的项目中，北京万科的实体质量在整体水平上是领先的。二、统一认识与合同保障是质量控制的基础二、统一认识与合同保障是质量控制的基础n质量保障体系是系统工程，其中保障各方正当利益的合理的合同是基础。n事实上，万科以前也有质量保障措施，但问题是无法得到全面执行。因为对承包单位实行低价策略，因此施工单位无法达到高标准的要求。有标准，但实现不了。只有统一对质量问题的认识，才能真正解决问题。n个人分析：以往流行的一些口号不符合实

4、事求是的原则，值得商榷。如：“多、快、好、省”的提法。客观地讲，在目前的市场经济社会中，如果实现了“多、快、好”，则基本上不可能“省”。因此，要保证质量这个“好”，必须有合理的投入。n万科经过摸索，对合同工期的确定较合理。万科的合同工期与其他开发商相比相对较长。且在施工过程中多次对小业主开放，对小业主提出的问题及时整改，在竣工前还设有充分的整改时间。合理的工期，为保证质量打好了坚实的基础。n万科在住宅设计上采用相对固定的标准，在分包的管理中进行集中采购，一方面加快了工作进度，很少对实体进度产生影响，同时减少了拆改等对质量产生影响的因素。由于减少了洽商变更，对结算也十分有利。n合同中明确约定质量

5、标准，要求施工单位在充分了解质量要求的基础上报价，避免施工单位恶性竞争，低价中标，最终质量无法保证。n据北京万科相关人员讲，一开始，施工单位仍是惯性思维，希望先中标再说。等施工单位低价中标后发现甲方、监理检查极多，达不到标准会被扣钱，要达到达到标准必须增加投入，肯定会赔钱，陷入两难。但由于施工单位（特别是私企）不愿赔钱，最后牺牲的还是质量。因此，为避免类似情况的发生，万科一直要求施工单位认真了解合同中的质量标准再行报价。n实行优质优价。例如：我公司监理的住总万科回龙观项目，建设单位选择了在已完项目中表现较好的施工单位项目部，并主动在施工单位中标价的基础上增加5%。但明确这5%不是增加施工单位利

6、润，必须是加大投入，目标是争取区域第一，为北京万科争光。n据统计，万科北方地区实测实量评分最高的是沈阳地区。据北京万科内部分析，主要原因是当地土地价格相对便宜，建设单位有能力给施工单位更大的奖励措施，刺激施工单位提高质量。三、具有可操作性的有效的方法是实现质量三、具有可操作性的有效的方法是实现质量控制的必要手段控制的必要手段n制定具有可操作性的标准。万科的大部分标准并不高于国家标准的水平，只是规定较细，检查方法明确，可操作性强，不易产生歧义。这样，给现场实际操作创造了条件。n加大宣传、培训工作，使参建各方统一认识。万科对参建单位全面进行进场前的培训，统一标准，避免施工中产生分歧。n实行严格的内

7、部评比方法。万科的评测突出竞争性强，和待遇直接挂钩。排名前20%有奖，后20%必罚。每季度进行一次。n公正客观的评价。万科内部实行异地飞行检查，不允许停工待检，严禁弄虚作假。保证检查的数据客观、准确，保证评价的公正，避免项目部人员产生内部矛盾。四、体系运行中存在的一些问题四、体系运行中存在的一些问题n万科的质量保证体系是比较完善的，但在执行过程中也存在一定的问题。n万科的目标设置，以小业主验楼标准为直接目标，强调降低投诉率，这种以结果为导向的做法无可厚非。但是，对电梯设置、结构用钢量、楼板挠度控制及一些局部构造上重视不足，仍有改进余地。n万科的质量标准突出混凝土观感、防水节点等小业主直接能感受

8、的部位，但对施工过程中的问题重视程度不足。由于施工单位水平和素质良莠不齐，许多项目在过程中出现了问题。例如，我司在某项目施工现场发现钢结构高强螺栓副造假现象，施工单位屡次违反强制性条文施工，监理对该施工单位评价不高，而万科的飞行检查对类似问题重视不够，只看混凝土观感，评分很高。造成对施工单位评价的偏差。许多项目存在类似问题。n施工单位的选择十分重要。合理的价格不是充要条件，施工单位的素质对质量有直接影响。有些施工单位整体水平较低，即便给合理价格，也无法达到要求。经过一段时间的磨合，为万科服务的承包商中，有的施工单位脱颖而出，有的施工单位则明确表示万科要求太高，不会再干万科的工程。n万科的要求比较高是大家比较清楚的。但是能够达到高标准的承包商数量有限。以北京万科为例，随着规模的扩大，好的施工单位越来越难找。n施工单位特长的影响。一些结构工程施工管理较好的单位，混凝土实体质量控制很好，但对总包的责任不理解，不擅长组织、管理分包单位。而一些有总包管理经验的单位，在对混凝土实体质量的控制中水平不高。虽然万科的项目比较多，也很难找到非常全面的施工单位。针对施工单位不同的特点，甲方、监理应采取不同的控制方法。五、总结五、总结n质量控制必须采取系统的控制方法。实测实量只是手段，关键是统一认识，在签订保障各方正当利益的合同基础上，现场坚持质量标准的贯彻！