第二章房地产基本.ppt

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1、第二章第二章 房地产基本制度房地产基本制度基本要求基本要求掌握：现行土地所有制的特点、国有土地使用权出让的概念和形式，廉租住房保障制度、经济适用住房制度，房地产权属登记制度。熟悉：国有土地和集体土地范围，土地使用制度，公积金的性质和特点，房屋登记原则、一般规定和主要类型。了解：国有土地使用权划拨概念，城镇住房供应体系，房地产产权的概念和种类，土地登记原则、一般规定和主要类型。第一节第一节 我国现行土地制度我国现行土地制度一、土地基本制度（一）土地所有制我国实行土地的社会主义公有制。即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地

2、，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。第一节第一节 我国现行土地制度我国现行土地制度土地的集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。（二）国有土地的范围国有土地的范围主要是城市市区的土地。（三）集体土地的范围农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。第一节第一节 我国现行土地制度我国现行土地制度（四）土地使用制度1、土地登记制度，国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利（抵押权和承租权等）进行登记。依法登记的土地所有权、使用权、他项权受法律保

3、护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记以宗地为基本单元，拥有或使用两宗以上土地应当分宗申请登记。两个以上使用者共同使用一宗土地也要分别登记。跨县级使用土地的，也要分别向土地所在地的土地管理部门分别登记。第一节第一节 我国现行土地制度我国现行土地制度2、土地有偿有限期使用制度，除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿、有限期使用。3、土地用途管制制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制制度的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须有批准权的人民政府核准。4、耕地保护制度。国家实行占用耕地补偿制度。第一节第一节 我国现行

4、土地制度我国现行土地制度（五）土地征收制度为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费。征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6-10倍；安置补助费为人均该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍，但每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。第一节第一节 我国现行土地制度我国现行土地制度二、国有土地使用权的取得途径取得国有土地使用权的途径主要有下列四种：（1）通过行政划拨方式取得；（2）通过国家出让方式取得；（3）通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法

5、方式）；（4）通过土地或房地产租赁方式取得。（一）国有土地使用权划拨土地使用权划拨范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。第一节第一节 我国现行土地制度我国现行土地制度（二）国有土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。1、国有土地使用权出让特点（1）土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断。（2）经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权。第一节第一节 我国现行土地制度我国现行土地制度在使用土地期限

6、内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。（3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能领取土地使用权证书。（4）集体土地不经征用（成为国有土地）不得出让。（5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。第一节第一节 我国现行土地制度我国现行土地制度2、国有土地使用权出让方式2002年，国土资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定增加了国有土地使用权挂牌出让方式，同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂

7、牌方式出让。（1）协议政府与选定的土地使用者，采用协商的办法有偿出让土地使用权。这种方式适用于高科技项目用地、福利住宅用地、公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地或某些特殊用地。第一节第一节 我国现行土地制度我国现行土地制度（2）招标招标出让是指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。招标出让方式适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。（3）拍卖拍卖出让是按指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的办法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。拍卖出让方式适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有

8、较大灵活性的地块的出让。第一节第一节 我国现行土地制度我国现行土地制度（4）挂牌土地所有者（出让人）发布挂牌公告，按公告规定的期限，将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。即使只有一个竞买人，但报价高于底价，挂牌成交。第一节第一节 我国现行土地制度我国现行土地制度3、国有土地使用权出让期限（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。第一节第一节 我国现行土地制度我国现行土地制度用地单位必须按合同

9、约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。第二节第二节 城镇住房制度改革城镇住房制度改革一、城镇住房制度改革历程20世纪80年代初开始城镇住房制度改革，目标是创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、社会化。从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。第二节第二节 城镇住房制度改革城镇住房制度改革二、城镇住房供应体系对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，逐步建立多层

10、次的住房供应体系，努力使全体人民“住有所居”。2007年8月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台（国发24号文），明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，把住房保障工作作为政府公共服务的一项重要职责。第二节第二节 城镇住房制度改革城镇住房制度改革三、住房保障制度保障性安居工程建设包括保障性住房和棚户区改造，其中，保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房。2010年住建部出台关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）；2011年安徽省人民政府办公厅出台关于加快发展公共租赁住房的实施意见（皖政办201113号）等文件。安徽省

11、要求新建普通商品住房、经济适用住房、拆迁安置房项目，要配建10的公共租赁住房和5的廉租住房。第二节第二节 城镇住房制度改革城镇住房制度改革廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。第二节第二节 城镇住房制度改革

12、城镇住房制度改革廉租住房保障资金来源包括：年度财政预算安排的廉租住房保障资金；提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；政府的廉租住房租金收入；社会捐赠及其他方式筹集的资金。提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设；土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。第二节第二节 城镇住房制度改革城镇住房制度改革四、住房公积金制度1999年，国务院发布住房公积金管理条例，2002年进行修订。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非

13、企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。第二节第二节 城镇住房制度改革城镇住房制度改革（一）住房公积金的性质和特点1、住房公积金的性质住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。2、住房公积金的特点义务性；互助性，缴存住房公积金的人都具有使用住房公积金的权利；保障性，公积金的增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用以外，还可以

14、作为城市廉租住房建设的补充资金。第二节第二节 城镇住房制度改革城镇住房制度改革（二）住房公积金归集和提取1、住房公积金归集缴存基数是职工本人上一年度月平均工资。缴存比例是指职工个人缴存（或职工单位资助职工缴存）住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。目前，我国的住房公积金缴存比例一般不得低于5%。职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。汇缴基数为上年7月1日至当年6月30日。第二节第二节 城镇住房制度改革城镇住房制度改革2、住房公积金的提取（1）职工住房消费提取职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；偿还购房贷款本息时的提取；房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。（2）

15、职工丧失缴存条件的提取离、退休；完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；户口迁出所在的市、县或者出境定居；职工死亡或者被宣告死亡的。第三节第三节 房地产权属登记制度房地产权属登记制度一、房地产产权房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。房地产产权种类如下：1、房地产所有权房地产所有权是房地产所有人在法律规定的范围内，独占性地支配其所有财产的权利。房地产所有人可以对其所拥有的房地产行使占有、使用、收益、处分的权利，并可以排除他人对于其财产违背其意志的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。第三节第三节 房地产权属登记制度房地产权属登记制度2、房地产

16、占有权房地产占有权是指依法对房地产进行实际支配和控制的权利。房地产占有可以分为所有权人占有和非所有权人占有。3、房地产用益权（1）房地产使用权。房地产所有者或非所有者按照房地产的性能和用途，依法对房地产进行有效使用，以获得利益的权利。房地产使用权可以由房地产所有权人使用，也可以由非所有权人使用。第三节第三节 房地产权属登记制度房地产权属登记制度（2）房地产开发经营权。（3）地上权。（4）地役权。（5）房地产典权。房地产典权是我国特有的物权形式。它是以支付典价，占有他人房地产并进行使用、收益的权利。在典期内，承典人所付出的典价不收利息，出典人典给的典当物不收租金。出典人退还典价，可以赎回土地及地

17、上建筑物、附着物的使用权。第三节第三节 房地产权属登记制度房地产权属登记制度4、房地产处分权（1）房地产出售权。房地产所有者或土地使用者，在房地产市场依法将房地产出卖给购买者的权利。（2）房地产租赁权。房地产所有者或土地使用者，依法或依合同规定，作为房地产出租人，将房地产随同地上或地下建筑物及其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的权利。第三节第三节 房地产权属登记制度房地产权属登记制度（3）房地产继承权。（4）房地产赠与权。（5）房地产抵押权。债务人或第三人以其所拥有的房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权从其抵押的房地产的价值中优先得到清偿的权利。我国目前

18、有法律依据的房地产产权包括：国家土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权、国有房屋所有权、法人房屋所有权、公民个人房屋所有权以及房地产他项权利等。第三节第三节 房地产权属登记制度房地产权属登记制度二、房地产权属登记制度（一）房地产权属登记概念房地产权属登记，又称房地产登记，是指由房地产管理部门依职权或应当事人请求，对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利等进行勘测、记录、核实、确认，并向权利人颁发权证的一系列活动。城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度。第三节第三节 房地产权属登记制度房地产权属登记制度（二）房地产权属登记管理的原则

19、1、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则。除法律、法规另有规定的以外，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人）。2、房地产权属登记的属地管理原则。房地产权属登记管理只能由市（县）房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产权属登记管理工作；房地产权利人也只能到房地产所在地的市（县）房地产管理部门办理权属登记。第三节第三节 房地产权属登记制度房地产权属登记制度（三）我国房地产权属登记制度特点1、房屋所有权与房屋所占用的土地使用权是不可分割的土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。2、房地产权属登记为房地产权利动态登记当事人

20、对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不具对抗第三人的效力。房地产权属登记，不仅登记房地产静态权利，而且也登记权利动态过程。3、房地产权属登记采取实质性审查第三节第三节 房地产权属登记制度房地产权属登记制度4、房地产权属登记具有公信力依法登记的房地产权利受国家法律保护。5、房地产权属登记实行强制登记制度房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等，权利人必须在规定的期限内申请登记。若不登记，房地产权利便得不到法律的有效保护，且要承担相应的责任。6、颁发权利证书权属登记机关对产权申请人登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权属证书。权属证书为权利人权利之凭证，由权利人

21、持有和保管。第三节第三节 房地产权属登记制度房地产权属登记制度（四）我国房地产权属登记模式一是房屋与土地权属分别登记。大部分地区分别向房地产权利人颁发土地使用权与房屋所有权两个权利证书。二是房屋与土地权属统一登记。一些地区由政府的某一职能部门对房屋与土地实施统一管理。经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门制作、颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。我国房屋与土地权属登记的发展趋势将是统一登记发证。第三节第三节 房地产权属登记制度房地产权属登记制度（五）房地产登记的种类1、总登记。县级以上人民政府根据

22、需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。2、初始登记。房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况：一是新建房屋进行的初始登记；二是集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；三是城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。第三节第三节 房地产权属登记制度房地产权属登记制度3、转移登记。房屋所有权主体转移所进行的登记。4、变更登记。房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。5、他项权利登记。设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。6、注销登记。因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。第四节

23、第四节 土地登记和房屋登记土地登记和房屋登记一、土地登记2007年12月，国土资源部在土地登记规则的基础上，修订出台了土地登记办法，该办法于2008年2月1日起施行。土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。第四节第四节 土地登记和房屋登记土地登记和房屋登记（一）土地登记原则土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县

24、级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。第四节第四节 土地登记和房屋登记土地登记和房屋登记（二）土地登记一般规定土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。土地权利证书包括：1、国有土地使用证；2、集体土地所有证；3、集体土地使用证；4、土地他项权利证明书。第四节第四节 土地登记和房屋登记土地登记和房屋登记有下列情形之一的，不予登记：1、土地权属

25、有争议的；2、土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；3、未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；4、申请登记的土地权利超过规定期限的；5、其他依法不予登记的。第四节第四节 土地登记和房屋登记土地登记和房屋登记（三）土地登记程序土地登记程序按照申请、受理、审查、填写土地登记簿和土地归户卡、颁发土地权利证书顺序进行。（四）土地登记类型1、土地总登记2、初始登记3、变更登记4、注销登记5、其他登记第四节第四节 土地登记和房屋登记土地登记和房屋登记二、房屋登记房屋登记办法，于2008年7月1日起施行。房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记

26、机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。（一）房屋登记原则房屋登记遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第四节第四节 土地登记和房屋登记土地登记和房屋登记（二）房屋登记一般规定房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固

27、定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。第四节第四节 土地登记和房屋登记土地登记和房屋登记有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：1、未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；2、申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；3、申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；4、申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；5、房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；6、房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；7、法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

28、第四节第四节 土地登记和房屋登记土地登记和房屋登记1、国有土地范围内房屋所有权登记，、国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；个工作日；2、抵押权、地役权登记，、抵押权、地役权登记，10个工作日；个工作日；3、预告登记、更正登记，、预告登记、更正登记，10个工作日；个工作日；4、异议登记，、异议登记，1个工作日。个工作日。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括括房屋所有权证房屋所有权证、房屋他项权证房屋他项权证等。申等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应

29、当在请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明房屋所有权证上注明“共有共有”字样。字样。第四节第四节 土地登记和房屋登记土地登记和房屋登记房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。共有房屋应当由共有人共同申请登记。未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。第四节第四节 土地登记和房屋登记土地登记和房屋登记（三）房屋登记程序办理房屋登记，一般依照下列程序进行：申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。（四）国有土地范围内房屋登记1、所有权登记（1）房屋所有权初始登记（2）房屋所有权转移登记（3）房屋所有权变更登记（4）房屋所有权注销登记第四节第四节 土地登记和房屋登记土地登记和房屋登记2、抵押权登记以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。3、地役权登记4、预告登记5、其他登记（四）集体土地范围内房屋登记依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。