第十章 房地产投机与房地产泡沫.ppt

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1、第十章第十章 房地产投机与房地产泡沫房地产投机与房地产泡沫投机投机是指从市场价格的波动中获利的是指从市场价格的波动中获利的活动。活动。投机可分为三类：投机可分为三类：长线投机者长线投机者 短线交易者短线交易者 逐小利者。逐小利者。第一节第一节 投机与泡沫概述投机与泡沫概述黄金房地产古董邮票清代古典珍邮有著名的“红印花小字加盖当一元”邮票(俗称“小一元”)食盐从行为方式来看，投机是需求和价格的正从行为方式来看，投机是需求和价格的正反馈。反馈。从行为目的来看，投机是短期套利行为。从行为目的来看，投机是短期套利行为。从行为对象来看，投机行为一般要求投机从行为对象来看，投机行为一般要求投机对象的交易成

2、本相对较低、需求比较普遍、对象的交易成本相对较低、需求比较普遍、交易活动比较频繁，这样投机者才能将投交易活动比较频繁，这样投机者才能将投机品迅速转手。机品迅速转手。从行为风险来看，投机具有高风险性。从行为风险来看，投机具有高风险性。投机行为的特点投机行为的特点泡沫泡沫的引申意思是比喻某一事物所存在的的引申意思是比喻某一事物所存在的表面上繁荣、兴旺而实际上虚浮不实的成表面上繁荣、兴旺而实际上虚浮不实的成分。分。例如我们常说的例如我们常说的泡沫经济泡沫经济，是指因投机交，是指因投机交易极度活跃，金融证券、房地产等的市场易极度活跃，金融证券、房地产等的市场价格脱离实际价值大幅上涨，造成表面繁价格脱离

3、实际价值大幅上涨，造成表面繁荣的经济现象。简单来说就是价格脱离价荣的经济现象。简单来说就是价格脱离价值。值。泡沫泡沫资产价格泡沫最终的归属：破灭缓慢消失被市场容忍而持续存在泡沫发生的载体泡沫发生的载体 首先是产品可以被标准化，交易成首先是产品可以被标准化，交易成本较低；其次是不易达到供求平衡本较低；其次是不易达到供求平衡。泡沫的形成条件泡沫的形成条件19821982年，长春市开始出现很多君子兰的传闻。原来年，长春市开始出现很多君子兰的传闻。原来几块钱一盆的君子兰不断上涨，几百、几千，甚至几块钱一盆的君子兰不断上涨，几百、几千，甚至涨到上万元。当时一般工人工资才涨到上万元。当时一般工人工资才30

4、304040块钱，如块钱，如果搭上君子兰就可能发财，满长春甚至很多北方城果搭上君子兰就可能发财，满长春甚至很多北方城市的人都为君子兰而疯狂，人们生活的惟一主题就市的人都为君子兰而疯狂，人们生活的惟一主题就是君子兰。当年初最贵君子兰涨到是君子兰。当年初最贵君子兰涨到5 5万元一盆，接万元一盆，接下来涨到下来涨到1010万元，万元，9 9月，最高涨到月，最高涨到1515万元。万元。19841984年，年，长春市正式将君子兰定为市花，更是为泡沫炒作添长春市正式将君子兰定为市花，更是为泡沫炒作添油点火，各路资金疯拥君子兰。油点火，各路资金疯拥君子兰。大量投机行为的存在 对于资产的需求可以分为三类：消费

5、需求、投资需求和投资需求。只只有当市场参与者中的投机者占据主体有当市场参与者中的投机者占据主体地位时，才可能发生泡沫。地位时，才可能发生泡沫。预期的一致性非理性行为房地产投机的概念房地产投机房地产投机可以定义为从房地产市场价格可以定义为从房地产市场价格的波动中获利的活动。投机者预期未来房的波动中获利的活动。投机者预期未来房价上涨，购入房地产后不是为了居住以获价上涨，购入房地产后不是为了居住以获得效用，也不是用来经营来获取利润，而得效用，也不是用来经营来获取利润，而是为了在将来房地产价格上涨时卖出以获是为了在将来房地产价格上涨时卖出以获得利润。得利润。第二节第二节 房地产投机与房地产泡沫的一般理

6、论房地产投机与房地产泡沫的一般理论房地产投机与房地产投资的区别房地产投机与房地产投资的区别 房地产投机和房地产投资都是买入房地房地产投机和房地产投资都是买入房地产而期望在将来通过这项投资品或资本财产而期望在将来通过这项投资品或资本财产获得收益。但是二者具有较大的差异产获得收益。但是二者具有较大的差异 1 动机不同 2 持有期限不同 3 行为方式不同房地产泡沫的概念房地产泡沫的概念 房地产泡沫房地产泡沫是指预期一致的投机行为导是指预期一致的投机行为导致的房地产价格持续脱离经济基础条件决致的房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理论价格的上涨定的理论价格的上涨。房地产作为泡沫载体的基础条件房地产作为

7、泡沫载体的基础条件 房地产之所以能够成为泡沫载体，是由房地产之所以能够成为泡沫载体，是由房地产产品房地产产品和和房地产市场的特性房地产市场的特性所决定的。所决定的。1 1 房地产供给缺乏弹性房地产供给缺乏弹性 2 2 房地产市场信息不对称房地产市场信息不对称 3 3 泡沫的产生也离不开金融的支持泡沫的产生也离不开金融的支持房地产投机与房地产泡沫的形成机理房地产投机与房地产泡沫的形成机理 房地产投机与房地产泡沫的形成是多因素综合房地产投机与房地产泡沫的形成是多因素综合作用的结果。宏观经济环境是泡沫产生的基础性条作用的结果。宏观经济环境是泡沫产生的基础性条件；市场的不确定性、信息不对称和羊群效应的

8、存件；市场的不确定性、信息不对称和羊群效应的存在是泡沫形成和膨胀的微观机理；金融机构的信贷在是泡沫形成和膨胀的微观机理；金融机构的信贷支持和金融自由化是泡沫进一步膨胀的推动因素；支持和金融自由化是泡沫进一步膨胀的推动因素；政府实行的土地、货币、税收等政策是泡沫产生的政府实行的土地、货币、税收等政策是泡沫产生的深层次原因。深层次原因。（一）房地产泡沫发生的宏观环境（一）房地产泡沫发生的宏观环境（二）（二）房地产泡沫形成的微观机理房地产泡沫形成的微观机理 1 1 不确定性不确定性 2 2 信息不对称信息不对称 3 3 羊群效应羊群效应（三）房地产泡沫形成的金融因素（三）房地产泡沫形成的金融因素 1

9、 1 金融机构的信贷过度支持金融机构的信贷过度支持 2 2 金融监管不善金融监管不善 3 3 金融自由化的推动金融自由化的推动（四）房地产泡沫形成的政策因素（四）房地产泡沫形成的政策因素 土地政策和税收政策土地政策和税收政策房地产泡沫的影响房地产泡沫的影响 1 1、从微观角度看，房地产泡沫降低了资源配从微观角度看，房地产泡沫降低了资源配置效率置效率 2 2、从中观角度看，房地产泡沫影响了产业结从中观角度看，房地产泡沫影响了产业结构，加大了收入分配差距构，加大了收入分配差距 一方面一方面 产业结构扭曲产业结构扭曲 另一方面另一方面 富人越富，加大了收入分配差距富人越富，加大了收入分配差距 3 3

10、、从宏观角度看，加大了金融风险，破坏了从宏观角度看，加大了金融风险，破坏了宏观经济的稳定宏观经济的稳定泡沫现象直观表现为一种价格波动价格波动。较稳定的理想情况：由经济基础条件经济基础条件决定的市场价市场价格格应该是比较稳定的。泡沫的实质：泡沫是一种经济失衡经济失衡现象，它指的是某种资产价格水平相对于其经济基础决定的理论价格的非平稳性向上偏移，这种平移的数学期望值数学期望值可以作为泡沫的度量。价格泡沫并不一定破灭价格泡沫并不一定破灭泡沫得以维持还是破灭，不仅与一国的经济规模泡沫得以维持还是破灭，不仅与一国的经济规模与经济基础大小，产业结构与投资结构的选择，与经济基础大小，产业结构与投资结构的选择

11、，科技开发能力与生产力成长速度，国际收支以及科技开发能力与生产力成长速度，国际收支以及债务状况有着直接关系，而且与政治制度、管理债务状况有着直接关系，而且与政治制度、管理制度也有着重要关系。制度也有着重要关系。房地产泡沫需要用一个理论价格来度量，关键要求得未来各期房地产收益的理性预期贴现值。三个因素三个因素1、持有期可获得的房地产收益2、持有期末资产的终值3、未来收益转换成现值的折现率房地产投机与泡沫的理论度量房地产投机与泡沫的理论度量在在生产生产层面上的指标，本文选用房地产开发投资层面上的指标，本文选用房地产开发投资增长率，固定资产投资增长率来表示。增长率，固定资产投资增长率来表示。在在交易

12、交易层面的指标，本文选用房屋空置率指标来层面的指标，本文选用房屋空置率指标来表示。表示。在在消费状况类消费状况类指标上，本文选用每年的商品房价指标上，本文选用每年的商品房价格增长率格增长率GDPGDP增长率指标来表示。增长率指标来表示。在在金融类金融类指标上，本文选用房地产开发贷款增长指标上，本文选用房地产开发贷款增长率，贷款总额增长率指标来表示。率，贷款总额增长率指标来表示。房地产投机与泡沫的检验指标体系房地产投机与泡沫的检验指标体系一是设定指标界值和权重设定指标界值和权重二是二是划定预警段划定预警段：不同的预警段赋予不同的数值，代表泡沫的严重程度房地产投机与泡沫的预警房地产投机与泡沫的预警