社会养老院创业计划书(2).docx

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1、社会养老院创业计划书(2) 社会养老院创业安排书篇3 一、养老机构产业化发展的方向 从经济学的角度分析，需求使人产生消费的动机和行为，进而刺激供应的改变，促进产业结构的变革。老年人的养老需求有其特别性：一是老年人由于身体机能老化和疾病的缘由，饮食起居须要人照看，不同身体状况和疾病要求是多样性的，有些状况家人和保姆是不能照看到位的，须要有较专业医护人员和养分师才能护理好。二是由于家庭经济状况和住房条件的缘由，有些家庭没有实力请保姆，即是请了保姆也不肯定能够满意特别护理老年人的要求。假如老年人出现疾病同样会影响子女的工作和学习，在疾病的预防和治疗上相对养老机构的医疗护理成本会更高。三是从老年人的心

2、理来看，老年人不情愿被子女;囚禁;在家里，孤独的生活会使其感到苦痛。老年人不情愿被人;遗弃;，假如子女将其送到条件较差，或是交通不便远离城市的养老机构，有些老年人简单产生自残、自杀的倾向。那么，养老机构将沿着怎样的方向发展呢?依据上述对老年人养老的需求分析，养老机构产业化发展的三个基本方向： 1、大力发展规模经营。 规模经营可以充分发挥人财物的集中优势，简单在公众中形成良好的信誉度和公信力。目前我国尚未对养老机构的规模大小形成较为统一的等级划分标准，但就一般民众心理认同而言，养老机构的床位数在200张以下的为小规模，床位数在200-500张之间的为中等规模，床位数在500张以上的为大型养老机构

3、。我认为规模经营就是发展大型养老机构。那么，为什么要把规模经营作为养老机构发展的方向呢?理由主要表现在如下方面： (1)建筑设计规范。目前我国已有的大型养老机构一般都能根据建设部、民政部联合颁布的老年人建筑设计规范进行设计和施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题，以及卧具、饮食、消遣、医疗等功能配套。 (2)医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势，较为简单吸引一些有专业学问和阅历的医疗人员加盟，从而提高了医疗护理的服务水准。特殊是对那些有多种疾病的高龄老年人，可以使之有医疗保障的平安感。 (3)休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时，一般都会结合自有土地、空

4、间的实际状况，建设一些适合老年人活动的场所，种植一些花草树木，以营造一个幽雅休闲的环境。而这一切又都是老年人，特殊城市中生活的老年人和子女最为关注的。 2、创立养老机构的品牌效应。 品牌创立一般是以规模经营为背景和前提条件的。只有具有规模优势和良好信誉，才能创立和提升品牌的形象。目前我国养老机构的品牌意识还比较弱。据不完全统计，我国养老机构中仅有广州市良典养老院在国家商标局注册了;良典;及其标识。为什么养老行业也要向品牌经营过渡呢?一方面在大众消费心理中存在一种崇尚品牌，信任有良好形象的品牌倾向。另一方面，当品牌在消费者心理产生归属感以后，有利于推动品牌的规模扩张和连锁经营，进而促进养老机构的

5、产业化进程，形成有肯定规模和影响的养老集团。这样不仅可以为老年人供应良好的养老条件和环境，同时可以引导养老消费市场更趋于合理，抑制乱收费和服务不到位的现象。有利于解决子女的后顾之忧，促进社会的安定团结。 3、完善养老机构的配套功能。 随着人们生活水平的逐步提高和改善，原有的一些规模小、起居生活条件差、医疗护理不到位，以赡养孤寡老人、生活困难老人为主的敬老院等养老机构模式，已不能满意老年人养老的消费须要。取而代之的必定是有医疗护理专业、膳食结构科学合理、文娱活动丰富、休闲环境幽雅、子女探望交通便利的养老机构。因此，完善养老机构的配套服务显得尤为重要。养老机构配套功能完善的重点在两个方面： (1)

6、医疗护理服务的配套。虽然民政部门规定养老机构要配套设立医疗室，但医疗室能真正满意老年人的疾病治疗和特别护理要求吗?明显是不够的。就大型养老机构而言，入住的大都是在70岁以上的高龄老年人。为什么会出现高龄老年人居多的现象呢?一般是由家庭护理的成本和照看难度确定的。只有家庭护理成本与养老机构收费相当时，或由于老年人身体状况须要医疗护理时，子女才会送老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简洁的医疗室是无法满意须要的。试想500多名70岁以上的老年人，至少有50%的身体都有一些疾病，须要吃药、打针;至少有25%的老年人须要进行留医视察治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲等

7、以上医院与配套。因此，大型养老机构必需通过合作，或独立申办老年病医院的方式，才能达到医疗护理功能上的配套和完善。 (2)饮食的科学合理套配。 养老机构的食堂首先必需根据卫生防疫部门的规定进行设计和装修，满意基本的卫生要求和操作流程。其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血压、糖尿病等的特别要求，科学制定养分食谱，合理限制饮食数量和种类。 c)商业模式 分析，包括盈利模式、竞争对手分析、核心竞争力分析等; 二、养老机构产业化过程中存在的问题 目前我国的养老机构有政府办的，民间办的，政府和民间合办的等多种形式。就其机构性质而言，又可分为非营利性和营利性两种。养老机构产业化实质上是走自主经营、自负盈

8、亏的营利性道路。这条道路好走吗?不好走，很艰难。主要存在问题有如下方面： 1、投入大，回收期长。 既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出状况如何?摆在我们面前的一个事实是，大家都认为养老行业是一个朝阳行业，是有发展前途的，市场特别巨大，竞争格局尚未形成，总需求大于总供应。可为什么没有人情愿跨入这行业，特殊是一些有实力的企业集团和个人不情愿投资呢?道理很简洁，因为投入大，回收期长，无利可图。我们拿一个同等规模的养老院项目与房地产项目做一个比较，其结果就自不待言。假设在某市有一块10000万m2的土地，容积为3%，建筑面积30000 m2。养老院项目扣除减免的征地补偿费，建筑成本

9、约1770元/ m2，总投资约5300万元，资金成本为年利率6%。养老院的规模按1000张床位计算，回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费，人均收费约8000 元，10年的周转率为3次，共计约2400万元;床位费每人每月500元，10年入住率按100%计算共计约6000万元;其他收入抵扣经营成本。这样养老院项目回收投资须要10年，而且没有盈利。而房地产项目的建筑成本约2170元/ m2，总投资约6500万元，房屋销售价格3500元/ m2，回收资金约1.05亿元，包括建设期和销售期在内也许须要2年半到3年时间。结果房地产项目3年内不仅可以收回投资，还可获得约4000万元左右的利润。 2、租赁

10、经营融资困难。 由于经济利益的驱动，投资兴建养老机构不符合我国现阶段投入产出的经济效益常规做法。那么，租赁房屋经养分老机构则是一个较为志向的选择。这可以把近期的巨大投资，转化为分期的租金支出。但是，假如是一个完整的房地产项目，他人又怎样会转租给别人呢?答案只有一个，那肯定是多年的;烂尾楼;。要完成一个;烂尾楼;项目，仍旧须要较大的投资。由于是租赁来的房屋，只有经营权，没有全部权，投入的资金必定被占压，不能通过抵押贷款等方式，将资金盘活，周转运用。因此，租赁经营融资困难是必定结果。我们以广州市良典养老院的经营状况为例。广州市良典养老院2002年承租了一栋94年的九层宾馆;烂尾楼;，建筑面积200

11、00 m2，占地面积8000 m2，租期20年。有200多个房间，可设养老床位650张，每月租金近20万元，改造、扩建总投资约1500万元，投资回收期须要6年以上。虽说目前该院经营状况良好，但是由于股东投资实力有限，不得不放弃原有经营的其他产业。由于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流淌资金，股东只得向挚友借款，甚至将个人的住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程的写照，是产业化进程中的融资难点问题。 3、医护人才引进难 大型养老机构的服务重点是医疗护理服务，而要引进有阅历的、中高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制，假如某位专业医护人员到养老院的医疗

12、康复室工作，要想从初级职称向中高级职称晋升，这几乎是不行能。因此，大型养老机构不仅不能吸引专业医护人员加盟，也很难培育出自己的医护队伍。例如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，由于医疗卫生体制管理的缘由，只得被迫辞去公职，放弃近30年的工龄和相应的福利待遇。 4、经营风险大。 随着人们的法律意识的逐步增加，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展须要。由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有肯定的经济实力和赔偿实力，因此对于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不简单包涵和谅解，甚至有意将冲突激化，向医疗事故纠纷的法律程序方面推动，最终导致养老机构的赔偿。当然人们法律

13、意识增加有其主动一面，但养老机构由于医疗条件、人员素养的缘由往往处于弱势状态。从主观角度来看，大型养老机构都情愿开办与之规模相配套的老年病医院，但卫生部门的规章制度、审批程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养老机构的经营风险。 d)运营安排，包括将来几年详细战略、市场安排、营销策略等; 在全国范围内选择利用目前国家民政部政策在运营模式上既有公建公营的，又有公建民营和民办公助的。有利因素采纳租赁，自建在有肯定经济基础的地区开办。 e)融资要求及投资回报分析; 投资微型社区养老院，床位约为30张，成本 月人力成本：16000元 杂项：10000元 收益 收入：35000元 纯利：约10000元

14、f)实施安排和运营团队管理; 小型家庭养老院模式。即开办者利用自有住房，在照料自家老人的同时，招收社区老人养老。小型家庭养老院床位设置一般为615张，由开办者家庭成员为老人服务。 日托养老模式。即;朝至夕归;式养老，功能设施与托儿所相近，多数由街道或社区兴办，内设活动室、休息室、餐厅及老年课堂等设施，老人白天集中活动，中午供应饭食，晚上各自回家。全市现有各类托老所近30家。 居家养老模式。即由政府组织失业人员进行养老技能培训，通过购买公益服务的形式供应养护员补贴，支配到特困老人家中供应养老服务。 货币化养老模式。即政府出资为特困老人发放养老服务补贴。选择居家养老，政府每月发放 ;代币券;，由特

15、困老人凭券自主选择居家养老服务项目。选择机构养老，老人可在全市范围内选择养老机构，用养老金(低保金、房屋租金等)作养老费，差额部分由政府补贴和养老院减免。 暖巢管家养老模式。即为空巢老人配备管家，负责老人日常生活照料、身体健康监护、生活用品代购配送、健康询问、休闲消遣等，有2台特地的配送车和52名专业人员，登门为老人服务。目前接受服务的老人有732户、8500人次。 异地互动养老模式。即老人在当地养老机构或中介机构登记，由养老机构或中介机构联系到外地养老机构养老。 养老助教模式。即发挥国内外老年高级学问分子的作用，为其供应养老服务的同时，发挥学问技能特长。 信息化养老模式。即把信息化手段融入养

16、老服务中，提高养老服务效率。信息化养老模式由西岗区首创，通过;养老110;呼叫平台、社区老人;呼救通;统、空巢老人家用;爱心门铃;等信息手段，将社会福利机构、社区卫生服务中心、街道社会化养老服务中心、社区日间老年康乐苑、互动式异地养老服务中心等养老服务资源整合成为养老服务网。 合资合作式养老模式。即广泛吸引国外资金和技术，开办养老福利机构，完善养老服务体系。 g)项目的退出策略; 股权回购 依照事业商业安排的分析，公司对实施股权回购安排应向投资者说明。 利润分红 投资商可以通过公司利润分红达到收回投资的目的，根据本商业安排的分析，公司对实施股权利润分红安排应向投资者说明。 股票上市 依照商业安

17、排的分析，公司上市的可能性作出分析，对上市的前提条件作出说明。 股权转让 投资商可以通过股权转让的方式收回投资。公司对投资商进行股权转让的说明。 养老院创业安排书范文 一、执行总结 (一)背景和项目简述 我国已经进入老龄社会，随着新中国的同龄人步入老年，将出现第一次老年人口增长高峰。据统计全国老年人口由年均增加311万人发展到年均800万人。截至2022年，中国老年人口总数已达一点五九亿，占总人口的百分之十二，主动应对人口老龄化发展波及的一系列经济与社会改变，是中国社会面临的重大问题。老年人口基数大，增长快，特殊是随着家庭小型化的发展，社会化养老的需求快速增长。但是长期以来，我国社会福利由国家

18、和集体包办，存在资金不足、福利机构少、服务水平较低等问题，难以满意人民群众对福利服务需求日益增长的须要。社会福利事业的改革与发展，已经引起了全社会的广泛关注。全社会对社会福利需求的急剧增长，使社会福利社会化具有广袤的发展前景;我国综合国力的增加，人民群众生活水平和道德水准的提高，为推动社会福利社会化奠定了良好的基础。联合国在1982年通过并在全世界实施的;1982年维也纳老龄问题国际行动安排;指出：为年长者供应健康照看，必需承认家庭及其所在社区所具有的平衡和良好的制度特点在此基础上寻求社会养老机构和家庭之间的适当平衡。国家和社会为弥补21世纪家庭养老的不足，供应更为合理、有效的养老方式和养老条

19、件，并在政策和制度上供应有利的保障。 人口进入老年化，必定伴随着劳动力供应、医疗服务、养老金方面压力的增大，这毫无疑问将对其将来经济增长模式产生深远的影响。对于政府来说，解决人口老年化的问题已经达到刻不待时的地步。为此，中国政府不仅已经在照料老人上增加开支，还即将制定一系列实惠政策激励私人和外国投资。假如西方国家的阅历能够被吸取，与照管老人相关的产业的将来市场潜力或许会达到数万亿元人民币，每年将帮助创建数以百万计的新工作。不难想象，在不久的将来，这将成为中国经济增长的一个重要引擎。 (二)机会概述 人口老龄化是世界上很多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由

20、于社会、经济、文化科学事业的发展，安排生育工作的推动，人口诞生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。依据联合国将;60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%;作为推断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国在2003年就已正式迈入了老龄化社会。 当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的变更，老年人对经济供给、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将干脆导致养老设施的;有效需求;远远超过;有效供应;。 ;老年公寓;市场潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预料，到本世纪一十年头末，中国退休劳动者

21、一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3;另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见;老年人市场;是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。 山东省是人口大省，老年化的问题也更加凸显，政府也提出应加大中华人民共和国老年人权益保障法、山东省老年人权益保障条例、山东省优待老年人规定的实施力度，确保老年人的各项待遇得到落实。同时政府也出台了一系列即促进老龄产业发展的经济政策。这些政策主要包括财政财策(专项拨款、补贴、减免收费等等)、税收政策(实惠与减免等)、信贷政策(贷款的

22、规模、期限、利率方面的实惠)、价格政策(价格爱护、价格限制等)、外资政策(激励和汲取外资的进入等)。这都有利于老年产业的成长也发展，同时也增加了从事此项产业的有利因素。 (三)目标市场的描述和预料 1、我国已进入老龄化社会阶段 根据国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。依据国家有关部门统计预料，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%

23、;到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 2、国外老年住宅市场的状况 欧美各国由于传统个人主义的影响注意发展社会养老设施，特殊是美国快速发展老年社区。而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避开重蹈西方福利国家所经验的沉重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。因此，为了消退现代社会生活方式的变更、家庭观念的改变和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的减弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创建新的居住模式方面作了很多的努力。 3、老年人养老逐步向集中养老转移 受传统观念的影响(他们认为那些所谓的养老院

24、是些没儿、没女的孤寡老人的安家之地)，国内老年人养老讲究;三代同堂;，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的变更;核心家庭趋于普及，传统家庭渐渐削减， 一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演化又表现为老少两代在居住上;分而不离，离而不远;的特点，因此老年人不堪忍受;空巢;的孤寂孤独之苦，从过去不愿到养老院起先憧憬养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性改变。 4、国家、省、市各级政府激励进行老年公寓的建设 面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，激励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开

25、中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中心领导对此非常重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣扬全面关切和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并激励从事老年住宅的建设。 总结：养儿防老这一中国几千年来沿用的照看老人方式已经给成长起来的独生子女一代提出了严峻的考验。他们同时面临着赡养4个老人的现实。随着人们经济实力的提高以及对养老意识的变更，老年养护业已经在中国出现，在解决人口老龄化的社会问题上，老年养护产业必将逐步显现出主动的社会意义。 我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老已成为全社会普片存在的问题。所以，解决老龄问题，做好老年社会工作，创建良好的物质基础成为我们

26、急需解决的重要问题。实现老年人;老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐;更社会发展追求的重要目标。 (四)竞争优势和劣势分析 1、优势 (1)营销方式的转变。 由于老年消费是一种自主性消费，老人的消费观念既成熟又相保守，很多老人对新型的产品会感到生疏，认同接受也会有一个过程，在对老年住宅进行营销推广的时候就应当充分考虑到这一点：在营销手法上，避开运用概念营销，转为劝服力更大、更简单让老年人理解的体验式营销;在销售风格上，避开浮夸，楼书和卖场设计都应保持踏实、简练、稳重的风格，实施耐性的引导式销售。从长远来看，市场经济是一个多发展、多改变的时代，受时代特点的影响，将来的老年人

27、比起今日的老年人，对新消费观的接受质量要快得多，也简单得多。 (2) 提高服务的品质。 针对老年消费的质量特征，老年商品的质量和;银发市场;的服务质量都必需提高。老年人是一个特别的社会人口群体，在饮食、起居、衣着、旅游、医疗保健、文化消遣等各方面都有着这一年龄段的特点，对商品的质量要求尤其高，通常是商品的质量不好不买，价格太贵不买，不好用不买，担心全不买，太困难不买，只要产品不对路，质量不过关，在老龄消费中就不会有市场，也就不会有许久的效益。 (3)针对老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大的特点，以悠然生活和优质服务为卖点，为项目打下长远的附加价值。 (4)在公司发展的不同阶段，开展不同

28、层次的服务。 在公司经营的1前—3年主要发展自助型的老年公寓，即实行上门服务的方式，为老人供应生活方面的照看和帮助，同时为他们进行心理疏导和压力的排解，使老人的生活质量得到提高。当公司经过1-3年的发展和经营后，资金及市场都有了进一步的充裕及发展，此时再逐步建设住宅型和陪护型的老年公寓，争取最终建立起环境美丽、设施齐全、舒适健康的的一体化老年公寓。这样分阶段、有重点的建设必将对公司的发展产生主动的影响，同时各阶段有重点的建设对公司的服务质量也会起到主动的作用。 2、劣势 (1)、观念落后，意识不足 虽然各级政府对于老龄化的问题相当重视，但是在少数个别地区，由于我国长期形成的是家庭子

29、女养老观念，因此面对我国人口老龄化的挑战，一些职能部门和社区管理与服务部门对开展和加强社区养老助老服务的重要性和迫切性相识不足，没有把社区养老助老服务事业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定的高度来相识，服务意识差。这些必定给社会公众带来了一些对于社区养老的负面心理影响，对于养老服务社区的开发产生一些阻力。 (2)、竞争者带来的压力 有商机必定有商家，虽然目前成都的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来肯定的压力与风险。公司在不久之后，面对的必将是一个竞争日趋激烈的市场，在这里为数越来越多的潜在竞

30、争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必需清晰的意识到这一市场环境，并做好充分的打算，迎接挑战。 (3)资金困扰 作为一支学生团队必将面临资金不足及缺乏阅历的问题，在公司运行的过程中也肯定会遇到一些我们从未遇到过的挑战，因此在公司的发展过程中我们必需抓住机遇，勇于挑战，在发展中积累阅历，不断充溢和提高自己。 (五)经济状况和盈利实力预料 老人之家建立之初，资金问题是一个很重要的方面。因此在建立之初我们可能会面对资金短缺的问题，但是我们会将事实呈现在人们面前，这样我们就会有针对性的去确立目标和方向，努力解决问题。对于经济状况，我们

31、会尽力维持经济的稳定，通过与其他公司进行资金方面的合作，获得更过的投资。另一方面我们可以通过贷款方式进行资金的筹集。 初期我们将实行上门服务，依据老年人的须要，为他们供应生活上的的照看及心理方面的询问，尽快的摸清市场，积累阅历，这样将削减公司初期在资金不足状况下的支出。随着安排的实施，我们的努力将得到肯定的认可，就会获得肯定成效。从而使公司资金周转灵活，资金流淌比较顺畅，继而我们对老人的须要及习惯将更加了解。另一方面公司将对员工做出更加细致和恰当的分工，进行更加专业的培训，从而提高员工的工作效率，这样将有利于财务部门制定更加严密的规划，肯定份额的资金要获得相应的效益，员工们责任心高了，公司的经

32、济运行金额将更加稳定。 (六)团队概述 团队(Team)是由员工和管理层组成的一个共同体，它合理利用每一个成员的学问和技能协同工作，解决问题，达到共同的目标。 公司是由财务部，销售部，市场部，策划部，行政部，人力资源部等多个部门组成。不管是高层领导还是下层职工都是公司的一员，成员之间的和谐相处有利于公司的进一步发展，所以团队的力气是不行替代的。当然大的团队是由小的团队结合而成的，各部门都是一个小团队。团队之中不行缺少的就是一个引领下属的上级和按吩咐实施行动的下层员工。不论上层还是下层我们都坚持一视同仁的原则。 (七)预料能供应的利益 我们的利益来源主要是 1、为老人供应生活照料心理询问等方面的

33、服务所收取的费用。 2、与其他公司企业的合作获得的利润。例如旅游公司、健身公司、药物公司、器械设备公司等较大型的公司。我们也可以通过为他们进行品牌宣扬来赚取部分利益。我们预料通过服务老人、服务社会赢得社会信任将自己的品牌打造出去的这种途径，尽快收回成本，取得良好的资金运转状况。 二、产业背景和公司概述 (一)具体的市场分析和描述 1、老年人口数 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。20世纪80年头以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口

34、将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。 从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、安徽、福建等省65岁以上的人口接近 (二)竞争对手分析 1、专属的老年护理公司不足 目前我国虽有一些家政护理公司，但在老年人的护理方面并不完善，他们供应的服务大多仅限于对老年人的生活料理，没有考虑到老年人精神上的需求及对日常消遣生活的须要。现如今，越来越

35、多的独具老人须要的并不是生活上的照料，他们更须要的是自身价值的实现及精神上的充溢。 2、老年公寓的建设供不应求。 发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右。我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特殊严峻的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。 3、老年公寓的布局不合理。 目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求动身，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便;有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活

36、和社会活动造成不便。 4、老年公寓的价位偏高。 有的老年公寓环境美丽，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，许多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需费用不超过1000元(中外房地产导报2001年18期)。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后情愿入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元;大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400-500元(老年住房专题会争论文集2002年)。可见，在我国目前广阔老年人的收入偏低的状况下，老年公寓的档次和价位要适合广阔中低收入老年人的承受实力。 5、大多数的老年公寓和养老

37、机构建筑老化，设施不全。 一般来说设备齐全，环境美丽，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。 处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必需考虑的，作为一个产业，追求肯定的盈利水平，获得肯定的经济效益，是市场化运行的必定要求和重要标记。能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必需兼顾社会效益和经济效益，必需仔细处理好福利与盈利的关系。 (三)市场需求 1、;老年公寓;市场潜力巨大 2000年国家有关部

38、门通过调查和分析预料，到本世纪一十年头末， h7n9禽流感思想汇报，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3;另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见;老年人市场;是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。 2、家庭因素催生老年住宅的产生和发展 自我国七十年头中期实行安排生育限制以来，;三口之家;现已成为社会的主力家庭结构。很多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严峻不

39、足，再加之老年人多愁善感及事实上的;代沟;，由此引起了一系列没完没了的家庭苦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。 3、老年消遣市场的开发 很多老年人退休后赋闲在家，没有子女的陪伴和照料，他们会产生一种空虚感，急需体现自己的个人价值。因此一些老年旅游团及老年消遣文化活动都有了很大的发展，老年人不再只是现在家中，他们更多的会选择走出家门，参加社区或社会上组织的一些消遣活动，这大大促进了老年产业的发展。 4、老年住宅在京、沪两地倍受热宠 最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年头初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的状况下，中高档老年公寓始终供不应求，排队预订的场面时有发生。九

40、十年头中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的胜利阅历后，结合本地区老年人生活习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。 总结：假如说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家激励和京沪两地老年公寓热宠应当能使我们看到的老年公寓建设的希望。从今日老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应当说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。 (四)公司概述 老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健

41、、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还须要生活和医疗方面的特别护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有许多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应根据中国政府制定的;老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐;的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。 1、地点的选择。 依照老年人的特点和需求，老年公寓相宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气簇新，交通便利，有绿化带、公园等环境美丽的地方。 2、老年公寓的模式。 国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构(HTA)的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休

42、前老人居住的住宅;生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅;供应全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅;专为体力虚弱而智力健全，不须要护理和监护的老人住宅;专为体力尚健而智力衰退并须要个人生活照料和监护的老人住宅;专为体力和智力都衰退并须要个人监护和护理的住宅;专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和阅历，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅;集合式老年住宅(老年人合住的住宅);护理型老年人住宅以及公立养老院(社会福利性)。从资金来源划分事实上分为两种：家庭和个人融资;政府和社会融资。借鉴国外阅历，结合我国实际状况，我国

43、老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;护理和医疗型老年住宅或机构(个人支付或政府和社会资助)。 (3)设计与配套设施。 老年公寓要根据老年人的特点和;老年人建筑设计规范;，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层(有电梯)或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身消遣、文化教化、图书资料、购物中心、银行、邮局、沟通活动、家政服务等。特殊是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具

44、备治疗、抢救、询问的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关切的问题之一。 (4)规模与档次。 从居者本身的利益。平安管理和市场需求动身，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的详细状况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广阔中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。 (5)老年公寓的性质。 依据国外阅历和我国的详细状况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还须要政府的政策

45、支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。 三、市场调查和分析 (一)老年人物质生活状态 我国已经提早步入了老年社会，目前我国的老龄人口总数额已经达到1.74亿左右，占人口的总比例达到12.78%，而且以每年800万——900万的速度在快速增加。老年人口数量的逐步扩大使得养老问题燃眉之急，老年人的生活现状也成为一个新的社会关注焦点。 随着中国老年人口的增长，老年消费市场也日益引起重视，针对老年人衣食住行用的老年用品正在逐步增多。但就目前的状况来看，老年市场供应的产品和老年人的真正需求之间还存在差距，这包括两方面内容：一方面是数

46、量上的差距。我国目前的老龄人口已经达到了1.74亿左右，依据国家老龄委的预料，目前我国老年市场的需求量应为1万多亿，现阶段市场的供应量远不能满意，供求之间存在巨大市场空白;另一个方面是现有的老年产品与老年人真正需求的产品之间存在差距，产品种类不够丰富、真正能满意老年人须要的产品不多，这就意味着巨大的市场空间和企业的竞争、发展空间。 老年人生活质量的凹凸和自身的经济实力及子女供给实力干脆相关。现阶段我国老年人，在吃饱穿暖的普遍层面上不存在太大的问题，但在生活品质保证、提升上，则相差很悬殊。 1、城市老年人的物质生活现状 城市老年人在退休后基本上都享有养老金，加上中国人普遍的储蓄习惯，城市老年人大部分在养老的基本经济保障上问题不突出，老年人的