大厦设施设备管理程序.docx

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1、 大厦设施设备管理程序 设施设备治理程序 1 目的：为保证效劳产品的符合性，本程序规定了必要设施设备的配置、供应和维护要求，以确保物业效劳中所用设施设备处于受控状态。2 范围：适用于本公司设施设备的掌握和治理。3 职责：3.1 总经理负责打算设施设备的配置。3.2 工程部负责设备的掌握和治理。3.3 工程部负责设备选购、人员配置和组织操作技能培训。3.4 相关维保专业人员负责区域内设备设施的维护和日常保养。4 程序：4.1 设备的规划总经理组织相关人员筹划和确定本公司所用设施设备，工程部负责将所配置的设备列帐于设备治理台帐中，并确定重点设备档案。4.2 设备的供应工程部依据需求确定设备的规格、

2、型号及配套装置，提出选购申请报总经理审批后，进展选购。4.3 设备选购及验收4.3.1 工程部选择质量稳定、环境影响较小、具有相当技术力量、检验力量和信誉较好的供给商，按选购规划定购产品，执行选购掌握程序。4.3.2 工程部根据选购规划、合同要求及随货清单验收购进的设备，阅历收不合格的设备按有关要求，办理退货或调换，执行不合格掌握程序。4.4 安装、调试、验收工程部依据需求制定安装规划，组织对设备的安装调试，并按验收标准验收，填写设备安装、调试、验收记录，同时应要求供给商供应相应设备操作培训。4.5 设备的维护保养4.5.1设备投入运行后，由各设备维保专业人员和操作人员按工程治理手册中的设备维

3、护保养制度进展维护保养。4.5.2由工程部组织制定年度、月度维保规划，各专业编制中海大厦设备年度维保规划表及中海大厦设备月度维保规划表，经审批后组织实施。4.5.3对大修后的设备由工程部组织进展验收，合格后投入运行，并保存设备维护记录。4.6 设备的修理4.6.1 设备需要修理时，各部门报工程部经理申请修理。4.6.2 由工程部依据设备损坏程度，确定修理规划。假如需要托付外部机构修理，则需要经过总经理同意。修理后的设备可组织修理方、使用方进展联合验收，验收结论记录在设备修理记录中。4.6.3 设备修理途中，须在故障设备上挂“待修”标识牌作识别。4.7 设备的报废4.7.1 对无法修复、使用的设

4、备由工程部报总部专业综合治理部进展报废审批。4.7.2 报废设备应停顿使用，由工程部进展隔离存放，未搬出访用现场的应作明显的“报废”标识。4.8 关键设备的治理4.8.1 工程部确定关键设备，每台设备采纳挂铭牌的方式进展标识，标明设备的名称和编号等。4.8.2 关键设备在验收、任何修理和改造之后，需要经过工程部组织鉴定，并挂状态标识牌标明：完好、可用、待修等。4.8.3 设备鉴定时，需要对设备的操作和维护保养方法、程序以及规划的相宜性进展确认，另外还需要对设备操作、维护人员的力量进展鉴定。4.8.4 监视和测量设备的掌握参见监视和测量设备掌握程序。4.9 人员配备掌握4.9.1 工程部应依据需

5、求及岗位设置、任职要求有关规定，配备肯定资格的治理、操作人员，按人力资源掌握程序执行。4.9.2 工程部应依据需求，培训治理人员和操作人员，确保其学问和技术满意设备验收、操作、维护过程的掌握需要。4.10 工程部及相关维保专业负责保存设备修理、维护等各项记录。4.11 对于各类设施设备的治理应做到1） 各类设施档案资料齐全，治理良好；2） 设施运行正常，有完善的保养、检修制度；3） 运行人员严格根据操作规程执行；4） 消防设备完好，可随时启用；5） 锅炉、空调、水、电等运行正常。5 相关文件：选购掌握程序COP/JL-*WJ -07不合格掌握程序COP/JL-*WJ -12工程治理手册COP/

6、MM-GC监视和测量设备掌握程序COP/JL-*WJ -09人力资源掌握程序COP/JL-*WJ -03 篇2：p广场水电设备治理制度 一、开启时间治理 (1)、灯光:高杆灯平常开2盏(站台2盏关闭),7:00-8:00开三个回路,8:00-9:00开二个回路,9:00至天明开一个回路。全部灯饰,节假日(22天)每天开启4小时(从晚7:00-11:00时)。草坪灯、庭院灯、阶梯灯、地埋灯平常每天开灯1小时(从晚7:00-8:00时)。单臂灯、护栏灯、泛光灯、节能等平常开2小时。(2)、喷泉:节假日每天开4个小时(全喷),平常每天开3小时(次喷)。(3)、水系:双休日每天开2小时,节假日每天开4

7、小时,平常关闭。(4)、音响:随喷泉开放。二、保养维护治理1、供电系统(1)、每月底检查变压器的油量位置是否不适当,全部计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置是否工作正常,变压器运行中应监视:A、电流、电压的测量读数;B、声音是否正常;C、油面温升有无超允许范围;D、油面指示剂的油色有无特别;E、连接呼吸器的吸潮剂是否枯燥或需要更换;F、箱壳有无漏油现象;G、金属外壳接地线是否合格。(2)、运行中的变压器绝缘油,每年应作一次简化试验。(3)、运行中的开关、母线、()接头等一切截流导体,有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。(4)、检查电缆坑有无积水,如发觉积水应准时去除。(5)、配电室做好通

8、风和降温工作,一般室内温度不能超40为宜。配电室每周吸尘一次,保持室内清洁、洁净。各开关要标明掌握供电范围,以利工作。(6)、每周检查电表和各主要的开关接触是否良好,发觉问题准时更换。(7)、有损坏的照明灯具随时更换,并做好记录。(8)、湿式运行完好,检查应符合以下标准:A、螺栓、吊环、密封垫圈齐全、完整结实。B、接线结实、齐全、导电良好,符合防爆要求绝缘电阻良好。C、外壳接地良好,托架无严峻变形无锈蚀。D、壳内无积水,壳外无积垢、无污泥。(9)、严格执行防鼠条例,不得在电房内吃东西,防鼠板不得随便移开,因工作需要移开时,必需有专人看管方可。2、给排水系统(1)、水泵每周轮换运行,轴承每季加油

9、一次,电动机轴承每半年加油一次。水泵每半年保养一次,对磨损零件准时进展更换或修理。水泵运行完好指标为:A、连接局部要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、精确。B、仪表方面,要求电流表、电压表、压力表齐全精确。C、出水闸门、逆止阀、进水阀门齐全完好,盘根密封完好,泄露符合要求。D、泵体各部门连接严密,不漏水。E、油圈齐全、油质合格、油量适中,不漏油。F、轴承温度不得超过60-65,运转不得有异声和特别震惊。G、电机温升不能超过铭牌规定,绝缘电阻符合要求。H、过流及电压爱护齐全。I、接线齐全导电良好,接地合格。J、设备无油垢,无积尘,机房无积水,无杂物,工具材料配件存放整齐,油料要加盖。K、保管好技术档

10、案和图纸。(2)、每周检查闸阀、开关是否灵敏,密封是否良好。(3)、每半年对水表进展清洗一次,发觉有问题的应准时更换或修理。(4)、对排水不畅的下水道、检查井盖,用专用的疏通器或人工清理,定期检查。3、消防系统(1)、每周检查一次闸阀、正面阀、开关是否灵敏,密封是否完好,如有毛病准时修理。(2)、供电、照明、掌握信号线路应随时保持良好的应急状态。(3)、每周检查消防带一次,如发觉有潮湿应准时进展更换,以利应急使用。(4)、灭火器的内容物每年定期更换或补充一次。(5)、报警系统每周检查一次是否灵敏。(6)、每周检查消防栓是否完好,检查消防器材是否损坏丧失。 篇3：物业设备治理内容 1、物业设备根

11、底资料的治理 注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。（1）设备原始档案设备原始档案包括：a)设备清单或装箱单i.设备发票ii.产品质量合格证明书iii.开箱验收报告iv.产品技术资料v.安装施工、水压试验、调试、验收报告b)设备技术资料设备技术资料包括：i.设备卡片ii.设备台帐iii.设备技术登录薄iv.竣工图v.系统资料c)政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件2、物业设备运行治理*物业设备的运行治理实际上包括了物业设备技术运行治理和物业设备经济运行治理两局部。一是：设备的运行在技术性能上始终处于最

12、正确状态(1)针对设备的特点，制定科学、严亲密实可行的操作规程。(2)对操作人员进展专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必需严格要求持证上岗。(3)加强维护保养工作。(4)设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必需定期校验，确保灵敏牢靠。更多精彩加物业社区微信(5)对运行中的设备不能单凭阅历用直观的方法来治理，而应在运行状态下的监测和对故障进展技术诊断的根底上，做深入、透彻、精确的分析。(6)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故缘由未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有实行改善措施不放过。二是：从设备的购置到运行、修理与更新改造中，寻求以最少的投入得

13、到最大的经济效益，即设备的全过程治理的各项费用最经济。设备的经济运行治理，可从以下几个方面进展：(1)初期投资费用治理在购置设备时，应综合考虑一下因素：A、设备的技术性能参数必需满意使用要求，并留意考虑到进展的需要。B、设备的安全牢靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。C、设备价格及运行时能源的耗用状况。D、设备寿命。E、设备的形状尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和振动。F、留意采纳新技术、新工艺、新材料及新型设备。（2）运行本钱治理A、能源消耗的经济核算。B、操作人员的配备。C、修理费用的治理。3、 物业设备修理治理设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力特别等

14、各种故障，影响设备正常使用，严峻时会酿成设备事故。（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观外表检查”。对长时间运行的设备要巡察检查，定期切换，轮番使用，进展强制保养。（2）维护保养工作的实施维护保养工作主要分日常保养和定期维护保养两种。A、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进展外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡察记录各运行参数，随时留意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。更多精彩加物业社区微信B、定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员帮助进展的。它是有规划地将设备停顿运行，进展维护保养。应做好以下工作：*彻底内外清

15、扫、擦洗、疏通；*检查运动部件运转是否敏捷及其磨损状况，调整协作间隙;*检查安全装置*检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；*清洗油箱，检查油位指示器，换油；*检查电气线路和自动掌握的元器件的动作是否正常。（3）设备的点检*设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。*设备的点检包括日常点检及规划检查。*设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：（1）运行状况及参数；（2）安全爱护装置；（3）易磨损的零部件；（4）易污染堵塞、需常常清洗更换的部件;(5)在运行中常常要求调整的部位；（6）在运行中常常消失不正常现象的部位。*设备的规划点检一般以专业修理

16、人员为主，操作人员帮助进展，规划点检内容主要有：（1）记录设备的磨损状况，发觉其他特别状况；（2）更换零部件；（3）确定修理的部位、部件及修理时间；（4）安排检修规划。（4）物业设备的规划检修*对在用设备，依据运行规律及规划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为根底，编制检修规划，对设备进展预防性修理，这就是规划检修*实行规划检修，可以在设备发生故障之前就对它进展修理，使设备始终处于完好能用状态。规划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。（5）规划检修和维护保养的关系*设备治理应建立“维护保养为主，规划检修为辅”的原则。4、物业设备更新改造治理在使用设备时特殊要留意的是，只要

17、通过技术改造能到达同样的目的的，一般就不采纳设备更新方式。备品配件的治理*运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。*需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件预备好，这就是备品配件治理的根本原则。*备品配件治理工作的目的是，既要科学地组织备件储藏，准时满意设备修理的需要，又要将储藏的数量压缩到最低的限度，降低备件的储藏费用，加快资金周转。更多精彩加物业社区微信5、固定资产（设备）治理*固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。*不属于生产经营主要设备的物品，单价

18、值在2023以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产治理。固定资产治理应考虑的几个问题：*固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率两个指标。*设备折旧：参考同类，依据设备状况以及技术进步程度。*设备的报废*固定资产的治理要求：A、保证其完整无缺。B、提高其完程度和利用效果。C、正确核定其需用量。D、正确计算其折旧额，规划性地计提折旧。F、进展其投资猜测。6、工程资料的治理1) 资料治理的目的和意义2) 物业工程资料的分类名目A、竣工验收资料B、设备治理资料C、二次装修设备改造变更资料3）工程资料治理的方法:文件档案治理和电脑治理两大类。4）工程资料治理的要求：A、归档：要求和时间B、保管：严格做到“七防”（防火、盗、高温、潮、虫，尘及有害气体）；每年年底一次特殊清理。