宁波市前期物业管理招标投标实施办法(2023年).docx
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1、 宁波市前期物业管理招标投标实施办法(2023) 宁波市前期物业治理招标投标实施方法(2023)有关的物业治理文本,宁波市建立委员会文件甬建发202349号关于印发宁波市前期物业治理招标投标实施方法的通知各县(市)、区建立行政主管部门,海曙区房管处,各开发建立单位,各物业效劳企. 宁波市建立委员会文件 甬建发202349号 关于印发宁波市前期物业治理招标投标实施方法的通知 各县(市)、区建立行政主管部门,海曙区房管处,各开发建立单位,各物业效劳企业: 为了标准宁波市前期物业治理招标投标活动,爱护招标投标当事人的合法权益,促进我市物业治理市场的公正竞争,依据宁波市住宅小区物业治理条例和原宁波市物
2、业治理招投标暂行方法,对宁波市前期物业治理招标投标实施方法进展了修订。现将修订后的实施方法印发给你们,请贯彻执行。 二一年三月十五日 宁波市建立委员会办公室 宁波市前期物业治理招标投标实施方法 第一章 总 则 第一条 为标准我市前期物业治理招标投标活动,爱护招标投标当事人的合法权益,促进物业治理市场的公正竞争,依据建立部前期物业治理招标投标治理暂行方法和宁波市住宅小区物业治理条例及相关法律法规,结合本市实际,制定本方法。 其次条 前期物业治理,是指在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前,由建立单位选聘物业效劳企业实施的物业治理。 第三条 本市行政区域内,建立单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的
3、物业效劳企业治理物业工程的,适用本方法。 第四条 市房产行政主管部门(以下称市物业主管部门)负责本市前期物业治理招标投标的政策制定和招标投标活动的指导、监视和治理工作。 县(市)、区房产行政主管部门(以下称辖区物业主管部门)负责本行政区域内前期物业治理招标投标活动的指导、监视和治理工作。各县(市)、区应设立物业治理招标投标领导小组,负责辖区内前期物业治理招投标活动中招标文件的审查和重大问题的处理。领导小组由辖区物业主管部门负责组建,成员由辖区建立、物价、城管、房管等部门及所在地街道办事处(乡镇人民政府)组成。海曙、江东、江北、国家高新区、东钱湖旅游度假区物业治理招标投标领导小组成员,市建委、价
4、格主管部门还应派人参与。领导小组下设招标治理办公室(以下称辖区招标办),办公室设在辖区物业主管部门,详细负责辖区招标投标活动的日常指导、监视和治理工作。 第五条 新建物业,建立单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。 有以下情形之一的,经辖区物业主管部门同意,招标人可实行协议的方式选聘相应资质的物业效劳企业,并报市物业主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)备案后实施: (一)公开招标或承受邀请的投标人连续两次少于3家的(但公开招标的投标人为2家的,应参照公开招标方式执行); (二)总建筑面积缺乏3万平方米的住宅; (三)总建筑面积缺乏2万平方米的非住宅(含商业、办公及居住混
5、合性物业)。 第六条 前期物业治理招标投标应当遵循公开、公正、公正和诚恳信用的原则。 第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定,限制或者排斥具备投标资格的物业效劳企业参与投标,不得以任何方式非法干预物业治理招标投标活动。 其次章 招 标 第八条 本方法所称招标人是指依法进展前期物业治理招标的建立单位。 前期物业治理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行卑视待遇,不得对潜在投标人提出与招标物业治理工程实际要求不符的或过高的资格要求。 一个物业治理区域分期建立或多家建立单位建立的工程,招标人应统一,招标商定的物业治理区域应当与实际交付使用的
6、物业治理区域相全都。 第九条 通过招标投标方式选择物业效劳企业的,招标人应当根据以下规定时限完成物业治理招标投标工作: (一)预售商品房工程应当在取得商品房预售许可证之前完成; (二)城镇经济适用房、农村拆迁安置房、拟出售的村级进展留用地建立工程等应当在建筑工程施工许可证领出后6个月内完成。 第十条 招标人应在招标前向辖区物业主管部门提出书面招标申请,经辖区物业主管部门核准后实施。 第十一条 前期物业治理招标分为公开招标和邀请招标。 新建物业总建筑面积在3万平方米(含3万)以上的住宅和总建筑面积在2万平方米(含2万)以上的非住宅(含商业、办公及居住混合性物业),必需实行公开招标。 招标人实行公
7、开招标方式的,应当在当地主要媒介上公布招标公告,同时在宁波市建立委员会网站上公布,招标公告期为5个工作日。招标公告应当载明招标人的名称和地址,招标工程的根本状况、投标人的要求以及获得招标文件的方法等事项。 单一业主物业的建立单位可通过招标方式或自行选聘相应资质的物业效劳企业。以招标方式选聘的,可采纳邀请招标形式。并在物业效劳合同签订后7日内到辖区物业主管部门备案。 第十二条 招标人应当依据物业治理工程的特点和需要,在招标前完成招标文件的编制。 招标文件应包括以下内容: (一)招标人及招标工程简介,包括招标人名称、地址、联系方式、工程根本状况、物业治理用房和物业治理资金(专项资金)的配置状况等;
8、 (二)物业效劳内容及要求,包括效劳内容、效劳标准等; (三)交付使用后经营性物业的租赁经营与治理,包括停车场(库)、会所等相关设施权利归属、效劳收费方式等; (四)财务治理,包括物业效劳收费模式和标准; (五)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等; (六)招标活动方案,包括开标时间及地点等; (七)评标标准和评标方法,废标认定方法; (八)投标保证金的数额及返回方式; (九)物业效劳合同的签订说明以及临时治理规约的制订说明; (十)招标人、中标人违约责任; (十一)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 第十三条 招标人编制的招标文件应当经辖区物业治理招标投标
9、领导小组会议审议。招标人测算的物业效劳收费标准应符合物业效劳收费相关规定,并报价格主管部门备案。 第十四条 实行公开招标的,招标人可以依据招标文件的规定,对投标申请人进展资格预审。资格审查工作应承受辖区招标办监视。 实行投标资格预审的招标工程,招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件。投标申请人供应的资格预审文件应当包括: (一)投标申请书; (二)物业治理资质证书和营业执照(复印件); (三)企业概况; (四)拟派出的工程负责人的简历、上岗证书、学历、信用档案、业绩等证明材料; (五)本市行政区域外的物业效劳企业报名的,还需提交外地物业效劳企业进甬登记备案表; (六)获招标人推举的需提交招标
10、人出具的推举书。 第十五条 招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人(包括本市行政区域外物业效劳企业在本地效劳的企业)在本市范围内经营有以下情形之一的,取消投标申请人的投标资格: (一)3个月内有不良行为记录的; (二)投标人1年内所治理的物业工程年度综合考评有不合格的; (三)2年内,投标人不按规定程序退管物业工程的; (四)1年内,投标人在招投标活动中有串标、陪标行为的。 招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人拟派出的工程负责人的信用等级要求。 第十六条 经资格预审后,招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书,告知猎取招标文件的时间、地点和方法,并同时向资格不合格的
11、投标申请人告知资格预审结果。 招标人可以推举1家不低于招标文件所要求的投标单位条件的投标申请人参与投标。 资格预审合格的投标申请人多于5家时,招标人无推举投标申请人的,由招标人经公证随机抽取5家资格预审合格的投标申请人参加招投标;招标人有推举投标申请人的,除前款招标人推举的投标人申请人外,由招标人经公证再随机抽取4家资格预审合格的投标申请人参加招投标。 资格预审合格的投标申请人向辖区招标办交纳投标保证金人民币1万元,用于约束投标人正常参与投标活动,保证金在招标完毕后3日内返还。不按时交纳投标保证金的,取消投标人申请人本次投标资格。 第十七条 招标公告或投标邀请书发出后,招标人除不行抗力外,不得
12、中止招标活动。已确定的投标人不得中途退出招投标活动。 第十八条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业治理工程,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。 第十九条 招标人对已发出的招标文件需进展澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前,以书面形式通知全部的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成局部。 其次十条 招标人依据物业治理工程的详细状况,可以组织投标人踏勘物业工程现场,并供应工程图纸等具体资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给全部的招标文件收受人。 其次十一条 招标人不得向他
13、人透露已猎取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公正竞争的有关招标投标的其他状况。 其次十二条 在确定中标人前,招标人不得与投标人就投标方案等实质内容进展谈判。 第三章 投 标 其次十三条 本方法所称投标人是指响应前期物业治理招标、参加投标竞争的物业效劳企业。 投标人应当具有相应的物业效劳企业资质和招标文件要求的其他条件。 本市行政区域外注册的物业效劳企业参与本市招投标活动的,须经市物业主管部门备案。 同一法定代表人的物业效劳企业不得同时参与同一工程的招投标活动。投标人以子公司名义参与竞标的,其总公司的资质等级不适用于子公司;以总公司名义竞标的,其今后的效劳治理行为可以由其分公司担当,但不
14、能总包给子公司实施。 其次十四条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的,应当以书面形式向招标人提出,招标人应当在2个工作日内以书面形式回复投标人。 其次十五条 投标人应当根据招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 投标文件应当包括以下内容: (一)投标人状况(概况、信誉、治理成果、企业进展方向等); (二)治理组织网络; (三)效劳方案及效劳承诺; (四)效劳费用收支预算方案及盈亏分析; (五)近期规划和远期目标的设想; (六)市物业主管部门出具的可增加的附加分证明; (七)招标文件要求供应的其他材料。 其次十六条 投标人应当在招标文件明确的截止时
15、间前,将投标文件密封送达投标地点。辖区招标办收到投标文件后,应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证,并妥当保存投标文件。在开标前,任何单位和个人不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,辖区招标办应拒收或作废标处理。 其次十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件,并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成局部,并应当根据其次十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。 其次十八条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标。 投标人不
16、得相互串通投标,不得排挤其他投标人的公正竞争,不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。 投标人不得与招标人串通投标,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。 制止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正值手段谋取中标。 第四章 开标、评标和定标 其次十九条 开标应当在招标文件确定的时间和地点公开进展。 第三十条 评标由依法组建的评标委员会负责,成员为7-11名单数,除招标人选派的1名评委外,其余评委应从物业治理评委库中随机抽取确定。招标人依据本方法第十六条规定推举投标申请人的,则不得选派评委参加评标,全部评委从物业治理评委库中随机抽取确定。 海曙、江东、江北、高新区和东钱湖旅游度假区
17、的物业工程,评委在市物业主管部门的评委库中抽取,其他县(市)、区的评委可在辖区物业主管部门组建的评委库中抽取。 评委抽取应在辖区物业主管部门监视下,由公证机构负责抽取并通知,评委名单应密封并严格保密。 抽取的评委有以下情形之一的,应回避,不得参与相关工程的评标: (一)本人所在企业参与投标的; (二)所在单位下属物业效劳企业参与投标的; (三)所在单位同投标人属同一上级主管部门的; (四)与投标人有其他利害关系的。 第三十一条 市物业治理评委库由市物业主管部门负责组建。各县(市)、区物业治理评委库由辖区物业主管部门负责组建。 物业主管部门应当对评委库的专家进展有关法律和业务培训,对其评标力量、
18、廉洁公正、出勤状况等进展综合考评,准时调整评委库成员。 第三十二条 评标委员会应当根据招标文件的评标要求,采纳综合评分法,依据投标书评分、投标辩论评分和附加得分等状况进展综合评标,并对评标结果签字确认。投标书分值和投标辩论分值由招标人在招标文件中明确。投标书分值应不低于55分,投标辩论分值应不高于45分。 除现场辩论外,评标应当在保密的状况下进展。 第三十三条 评标附加分按以下规定执行: (一)依据开标之日前1年内(以获奖发文之日起计算)投标人治理的本市行政区域内物业工程所取得的业绩,凭市物业主管部门出具的业绩证明增加治理业绩分: 1、获得全国物业治理示范称号的,可增加业绩分4分; 2、获得浙
19、江省物业治理示范称号的,可增加业绩分3.5分; 3、获得宁波市物业治理示范称号的,可增加业绩分3分; 4、获得宁波市物业治理优秀称号的,可增加业绩分2.5分。 投标人的业绩加分以公司为单位,一年一次,其所获奖项最高级别经一次加分中标为限,有多级称号的,不累加,不重复使用。 (二)依据开标之日连续在管的前一年度投标人治理的老小区(指海曙、江东、江北、高新区和东钱湖旅游度假区范围内1998年底前交付并实施物业治理的住宅小区)面积,凭市物业主管部门出具的证明增加社会效益分: 1、治理老小区面积在50万平方米以上(含50万)的,可增加3分 2、治理老小区面积在2050万平方米以上(含20万)的,可增加
20、2.5分 3、治理老小区面积在1020万平方米(含10万)的,可增加2分 4、治理老小区面积在510万平方米(含5万)的,可增加1.5分; 5、治理老小区面积在5万平方米以下的,可增加1分。 治理的老小区面积应合并统一使用,不得分割屡次使用。1年内,社会效益分以公司为单位,一年一次,一次经加分中标为限,不得重复使用。其他各县(市)、区的社会效益分可结合本地实际状况参照执行。 投标人要求增加评标附加分的,应在投标文件中予以说明,并以市物业主管部门出具的证明为准。中标人的治理业绩和社会效益加分状况由辖区物业主管部门报市物业主管部门备案。 第三十四条 开标、评标大会由辖区招标办确定的主持人主持,全部
21、投标人参与,并托付公证机构进展现场公证。开标评标应当根据以下程序进展: (一)开标和主标书评审 由招标人及其托付的公证机构对投标文件进展检查并公证。经确认无误后,公布有效投标人名称,公证机构将主标书作标记,同时将主标书发给评委,评委在限定时间内和地点独立完成主标书评审,主标书评审表经评委评分和签名后密封,交至辖区招标办。 (二)评标辩论及定标 1、公证机构对辩论人员进展资格审查。每个投标人的辩论人员一般为3人,并供应3个月以上的社保证明; 2、公布评委、投标单位和公证机构名单; 3、投标人现场抽取辩论挨次号; 4、投标单位按挨次进场陈述、辩论。投标人现场陈述时间在15分钟内,现场辩论实行评委提
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