(精品)商业地产的基础知识03.ppt

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1、一、行业介绍一、行业介绍 1 1、市场的转变、市场的转变 第一代粗放管理型市场第一代粗放管理型市场 第二代行政管理型市场第二代行政管理型市场 第三代物业管理型市场第三代物业管理型市场 第四代伦达国贸城导向型市场第四代伦达国贸城导向型市场 商会的概念商会的概念商会是指商人依法组建的、以维护会员合法权益、促进工商业繁荣为宗旨的社会团体法人。商会是市场经济条件下实现资源优化配置不可或缺的重要环节，是实现政府与商人、商人与商人、商人与社会之间相互联系的重要纽带。商会一般具有以下四个法律特征：公益性、民间性、自律性、法人性。商会是商品经济的必然产物。商会萌芽于欧洲封建社会的商商会是商品经济的必然产物。商

2、会萌芽于欧洲封建社会的商人行会，即商人基尔特。法国是世界上最早成立商会的国家，人行会，即商人基尔特。法国是世界上最早成立商会的国家，是近代商会的发源地。是近代商会的发源地。商会是指有独立的经营单位、事业单位或由自由商人、企业商会是指有独立的经营单位、事业单位或由自由商人、企业职员等自愿组成，保护和增进全体成员既定利益的非营利性职员等自愿组成，保护和增进全体成员既定利益的非营利性组织。组织。商会种类：一种典型的商会是商会种类：一种典型的商会是行业协会行业协会，是由同一行业的企，是由同一行业的企业法人、相关的事业法人和其他组织依法自愿组成的、不以业法人、相关的事业法人和其他组织依法自愿组成的、不以

3、营利为目的的社会团体。其宗旨是加强同行业企业间的联系，营利为目的的社会团体。其宗旨是加强同行业企业间的联系，沟通本行业企业与政府间的关系，协调同行业利益，维护会沟通本行业企业与政府间的关系，协调同行业利益，维护会员企业的合法权益促进行业发展。另一种商会是地域性的，员企业的合法权益促进行业发展。另一种商会是地域性的，通常由某地区企业公司、公务人员、自由职业者和热心公益通常由某地区企业公司、公务人员、自由职业者和热心公益的公民所自愿组成的组织。的公民所自愿组成的组织。二、商圈介绍二、商圈介绍 1、商圈含义 商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也

4、就是来店顾客所居住的区域范围。项目在选址时，首先要明确商圈范围，了 解服务对象，确定经营范围，评估经营效益。商圈，是指 2、商圈的构成、商圈的构成 商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。边圈即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。3、商圈分析应考虑的因素、商圈分析应考虑的因素 人口数量及特点人口数量及特点 包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。建设状况建设状况 包括公共交通、供电状况、通讯

5、设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。社会因素社会因素 分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。商业发展潜力商业发展潜力 包括购买潜力和现有商场的经营状况。商业地产新理念商业地产新理念商业地产开发经营新理念商业地产开发经营新理念一、关于售、租、旺场逻辑关系上的认识论（1）租铺问题解决得好是旺场的必要条件，但不 是充分条件。（2）售铺问题解决得好是旺场的补充条件（开发 商有较充足旺场经费），既不是必要条件，也不是充分条件。（3）旺场问题解决得好才是租、售铺的充分必要条件。二、二、关于售、租、旺场逻辑关系上的方法论误区关

6、于售、租、旺场逻辑关系上的方法论误区 （1）系统结果性问题不能通过局部过程性问题来解决。租、售问题不能解决旺场问题。但旺场问题可以解决租、售问题。（2）简单问题复杂化。不旺场带来很多小问题（租户、业主诸多纠纷干扰管理公司），导致管理公司（开发商）产生偏差决策想法只租不售。（3）复杂问题理不出重点。租户由于经营不善，要求减免租金，开发商给予补偿而不是使用经费来旺场，可补偿只能救急救不了冷场。三、关于开发商、业主、租户、顾客四方共赢关系三、关于开发商、业主、租户、顾客四方共赢关系 （1）终端消费是顾客，培养忠实顾客需要经营者（租户）和商场管理者（开发商）的细心培育、呵护，共同实现细节服务和合理价格

7、的商品销售。（2）在对待旺场态度上，业主“杀鸡取卵”、“急功近利”思想的根基要纠正，业主的引导和教育的责任落在开发商身上，可通过出售商铺各种政策来控制。（3）开发商所出售的商铺价格的确定，要体现市场规律的理性、合理，更不能比“急功近利”还有过之，表现为“虎头蛇尾”，不管旺场。（4）开发商、业主、租户共同挣取零售市场的钱（这就是共同的价值观），之后再重新分配。开发商一开始就得策划好，并能较合理地进行资源“分配”和收益“分成”。四四、关于商业地产开发经营各项目时间和费用上的关于商业地产开发经营各项目时间和费用上的认识认识 （1）商铺的销售一般需要在基建期间内（1年左右时间）完成和总价2%费用。（2）商铺的租赁一般需要在开业前半年至开业后1年期间内进行淘汰筛选、稳定发展和总价4%费用。（3）商铺的兴旺则需要3年以上长期的时间和总价9%费用。