(精品)当前宏观政策及楼市走势分析.ppt

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1、2011.5当前宏观政策及楼市走势分析本轮调控政策解读本轮调控政策解读本轮调控政策解读本轮调控政策解读Part.2金融政策影响分析金融政策影响分析金融政策影响分析金融政策影响分析Part.3结结结结 论论论论Part.4宏观层面分析宏观层面分析宏观层面分析宏观层面分析Part.120102010年以来政策回顾：国务院四度发文，抑需求、促供给力度空前年以来政策回顾：国务院四度发文，抑需求、促供给力度空前力争到2012年末解决1540万户万户低收入家庭住宅问题套首付2成，利率7折；二套房首付4成成范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场合理确定商品住房项目预售许可预售许可的最低规模落实地方人民政府责任

2、建立考核问责机制首套90 以上首付3成成二套房首付5成成，利率1.1倍倍三套停贷、限购政策出现端倪对境外机构和个人购房，严格按有兰政策执行确保完成 2010年580万万套保障房限制有违法违规企业购地房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数家庭首套首付3成成，二套首付5成成，利率1.1倍，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款加强对消费性贷款消费性贷款的管理，禁止用于购买住房 契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税优惠违法违规记彔的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地置土地，银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款

3、展期国十国十一条一条国十国十条条国五国五条条国八国八条条 政府责仸：一季度公布住房价格控制目标，执行不到位将问责约谈问责约谈保障房（促供给）：11年保障房建设1000万套万套增加公兯租赁住房供应信贷（抑需求）：庭购二套房首付6成成，利率1.1倍倍税收：个人住房不足5年转手交易的全额征收全额征收营业税限购（抑需求）：要求35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市限购限购或或更新限购更新限购，户籍限购2套，非户籍最多1套，2月中旬前出台细则宽松20092009年楼市的突飞猛进带来了前所未有的调控通过调控促进经济结构的调整通过调控促进经济结构的调整史上最严史上最严前所未有前所未有条条致命条条致命打击精

4、确打击精确没有最严，只有更严没有最严，只有更严GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系GDPGDP增幅增幅小于小于4%4%4-5%4-5%5-8%5-8%大于大于8%8%房地产发展房地产发展萎缩萎缩停滞停滞稳定发展稳定发展高速发展高速发展但在一个但在一个GDPGDP和和CPICPI双双高涨的国家，房价不可能下跌双双高涨的国家，房价不可能下跌01011010年我国年我国GDPGDP增速增速20102010年年6 6月以来我月以来我国国CPICPI月度走势月度走势n近些年来我国GDP一直保持着8%以上的高速增长态势，且这种高速增长的势头仍将持续很多年，我国房地产业仍将高速发展n自201

5、0年以来，我国CPI一直保值着较高的增幅，一度超过国际警戒线，短期内这种态势仍将维持n在一个GDP和CPI双双高涨的国家，房价很难下跌，我国也不例外数据来源：国家统计局，新景祥整理特点特点1 1：广义货币供应量的大幅增长（导致通货膨胀）成为新一：广义货币供应量的大幅增长（导致通货膨胀）成为新一轮房价上涨的重要诱因，房价上涨具有必然性轮房价上涨的重要诱因，房价上涨具有必然性特点特点2 2：保障房目标的提出预示着中国楼市格局在长期将会发生：保障房目标的提出预示着中国楼市格局在长期将会发生变化，但短期内目前的格局仍将维持变化，但短期内目前的格局仍将维持特点特点3 3：此轮调控力度和频度预示着中国决策

6、层调整经济结构的：此轮调控力度和频度预示着中国决策层调整经济结构的决心，但三四线城市目前还缺乏财力基础，房价仍然会有上涨决心，但三四线城市目前还缺乏财力基础，房价仍然会有上涨的空间的空间 宏观层面分析宏观层面分析 相比此前的多次调控，本轮调控在背景和内容上存在着三相比此前的多次调控，本轮调控在背景和内容上存在着三 个重要特点个重要特点 特点特点1 1 六大基础性因素一直支撑着我国房地产市场的发展，并推动房价不六大基础性因素一直支撑着我国房地产市场的发展，并推动房价不断上涨断上涨供应明显供应明显阶段性不阶段性不足足人民币人民币升值升值通胀预期通胀预期城市化城市化进程进程区域区域规划规划基础建基础

7、建设升级设升级通胀预期通胀预期供应明显供应明显阶段性不阶段性不足足区域区域规划规划基础建基础建设升级设升级人民币人民币升值升值城市化城市化进程进程中国城市化进程，决定了在未来房地产市场的发展，政策的调控带来的利空只是暂时的，在经济发展的基本面下，未来市场仍会利好。通货膨胀预期，使买房成为了使资产保值的首先手段。国家区域规划，政策的倾向，为地方房地产市场提供了利好信息，与信心保证随着基础建设的发展，交通的升级，配套的完善，房地市场的发展将走入更广的层面。人民币升值，导致汇率的变化，而房地产的目前的回报高于证券市场，会导致大量热钱涌入房地产市场，短期内拉高房价。从各大城市的近期的供求比看，市场供应

8、严重不足，而近期有限的土地供给，也是加剧了市场价格增长的预期。六大基础因素助推房地产市场六大基础因素助推房地产市场 特点特点1 1 为消除全球金融危机对我国经济的影响，避免经济衰退和通货紧缩，为消除全球金融危机对我国经济的影响，避免经济衰退和通货紧缩，0808年以来我国实行适度宽松的货币政策，广义货币供应量大幅增加年以来我国实行适度宽松的货币政策，广义货币供应量大幅增加我国历年广义货币供应量（年底余额）我国历年广义货币供应量（年底余额）单位：亿元单位：亿元p自99年以来我国广义货币供应量（M2）一直呈上升趋势，但08年金融危机后，供应幅度大幅上升，截止2011年3月份，广义货币量余额已达758

9、129.87 758129.87 亿亿元 特点特点1 1 结合上述图形，我们发现结合上述图形，我们发现08年以来广义货币投放量的激增则是导致年以来广义货币投放量的激增则是导致新一轮房价上涨的最重要因素新一轮房价上涨的最重要因素p货币供应量的激增立即在房价上反映出来，09年全国商品房成交价格上涨幅度达21%21%p货币投放量的增加仍在持续，2011年第1季度，新增人民币贷款高达2万亿多元，占09年全年信贷投放量的27.5%单位：亿元单位：亿元20102010年以来新增人民币贷款走势年以来新增人民币贷款走势 特点特点1 1 可以预见，可以预见，M2M2的大量投放在短期内难以消化，新增人民币贷款有继

10、的大量投放在短期内难以消化，新增人民币贷款有继续上升的势头，必将继续助推房价的进一步上涨，房地产价格泡沫仍将持续续上升的势头，必将继续助推房价的进一步上涨，房地产价格泡沫仍将持续 特点特点2 2 保障房的缺失迫使广大中低收入群体在商品住房群体释放需求，导保障房的缺失迫使广大中低收入群体在商品住房群体释放需求，导致了房价的进一步上升致了房价的进一步上升数据来源：国家统计局p99年以来，我国经济适用房在住房结构中的占比大幅下滑，由99年的24.9%下降到09年的7.2%；广大低收入群体转向商品房释放需求,助推了房价的上升 特点特点2 2 十二五我国明确提出了保障性住房的建设目标，这将会对我国房地十

11、二五我国明确提出了保障性住房的建设目标，这将会对我国房地市场格局产生重要影响市场格局产生重要影响国家发展和改革委员会副主任徐宪平表：未来五年，要建设城镇保障性安居工程36003600万套，今年1000万套，明年1000万套，后三年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%20%；在“十二五”规划纲要中，也明确提出对于城镇低收入住房困难家庭对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度；按照住建部的要求，2011年，全国保障性安居工程住房

12、建设规模将高达10001000万套万套，相比2010年的580万套，增长72.4%72.4%；未来五年国家要建3600万套保障房；假如一套按60平米算，供应量为20亿平米，按70平米算为25亿平米；过去十年我国平均年商品房供应量大概为平均年商品房供应量大概为5 5到到6 6亿平米亿平米，那么五年建25亿平米差不多是过去十年间市场供应量的一半左右；因此，在未来五年我国房地产市场供应结构将产生质的影响在未来五年我国房地产市场供应结构将产生质的影响；房地产商一定要明确这样的变化，以确定自身企业战略、产品战略以及营销战略等建设目标建设目标建设目标建设目标进程加快进程加快进程加快进程加快市场影响市场影响

13、市场影响市场影响 特点特点2 2 从长期来看，保障房的大量建设将从根本上改变我国的房地产市场从长期来看，保障房的大量建设将从根本上改变我国的房地产市场格局，即形成格局，即形成商品房市场、出租房市场与保障房市场商品房市场、出租房市场与保障房市场共存的局面共存的局面保障房批量投放后期将逐步分流低收入人群及夹心层家庭的商品房住宅市场的需求中国住房市场中国住房市场结构正在演变结构正在演变低收入家庭低收入家庭（经济适用房）最低收入家庭最低收入家庭（廉租房）夹心层家庭夹心层家庭中等收入家庭中等收入家庭高收入家庭高收入家庭最高收入家庭5%15%65%10%5%商品房市场商品房市场出租房市场出租房市场保障房市

14、场保障房市场中国住房市场结构示意图中国住房市场结构示意图 特点特点2 2 但从实际完成来看，但从实际完成来看，20102010年保障性住房的目标并没有全面完成年保障性住房的目标并没有全面完成目标：2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。目标：2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。完成：20102010年全国各类保障性住房和棚户区改造基本建成370370万套，还有210210万套的指标没有全面完成构成：构成：棚房区改造住房：棚房区改造住房：400万套，经适房和两限万套，经适房和两限房：近房：近200万套，万套，廉租房：廉租

15、房：160多万套，多万套，公租房：公租房：近近220万套万套2011年国八条年国八条2010年年十二五，十二五，36003600万套的保障房建万套的保障房建设目标能否实现设目标能否实现？特点特点2 2 再从保障房建设所需资金构成来看，存在巨大的资金缺口再从保障房建设所需资金构成来看，存在巨大的资金缺口p到2015年我国保障性住房建设规模打4800万套，需要建设资金约五万亿p2011年1000万套的保障房约需1.3万亿资金，住建部表示其中8000亿通过社会机构及保障对象、企业凑集，剩余5000亿由中央及地方各级财政来解决，中央补贴20%，地方政府土地净收益的10%须用于保障房建设，也就是说400

16、0亿的资金主要靠土地净收益去填补p2010年全国土地出让金约2.9万亿，净收益约1200亿，我们假使2011年达到1500亿，则保障房建设仍存在保障房建设仍存在25002500亿的亿的资金缺口资金缺口 特点特点2 2 短期内，保障房的建设并不会改变我国的住房市场格局，通过保障短期内，保障房的建设并不会改变我国的住房市场格局，通过保障房供应降低房价的目标难以实现房供应降低房价的目标难以实现未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后三年1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%；在“十二五”规划纲要中，也明确提出对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，

17、实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度；完成情况：2010年全国各类保障性住房和棚户区改造基本建成370万套，还有210万套的指标没有全面完成资金缺口：初步预计2011年保障房建设将存在2500亿的资金缺口建建设设目目标标实实施施难难度度从长期来看，保障房最终会改变我国住房市场格局，但短期内目前的态势仍将维持，通过保障房通过保障房的大量建设达到的大量建设达到降低房价的目标降低房价的目标难以实现难以实现结结 论论 特点特点3 3 密集政策的出台预示着中央政府调整经济结构、转变经济增长方式密集政策的出台预示着中央

18、政府调整经济结构、转变经济增长方式的决心，经济发展不能过度依赖房地产业的决心，经济发展不能过度依赖房地产业中国社科院2010国家竞争力蓝皮书中国国家竞争力报告指出，中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而是靠消耗资源和扩大投资，尤其是房地产业膨胀发房地产业膨胀发展，这样的产业结构缺展，这样的产业结构缺乏竞争力。乏竞争力。房地产绑架中国经济房地产绑架中国经济 特点特点3 3 一线城市，多年的土地红利和级差地租能够支撑其顺利完成经济结一线城市，多年的土地红利和级差地租能够支撑其顺利完成经济结构的升级调整，但二三线城市不具备这样的财力基础构的升级调整，但二三线城市不具备这样的财力基础二

19、三线城市经济二三线城市经济结构调整存在阻力结构调整存在阻力1.土地出让成为地方各级政府财政收入的重要来源，是支撑地方政府基础设施建设、发展地方经济的重要财力支撑，过去五年我国土地出让收入合计7万多亿，其中一线城市地方政府成为主要受益者2.一线城市经济增长已经到了后工业化时代，经济增长方式已逐步由粗放型向集约型转变，支撑起这种转变的正是多年来的土地红利和级差地租土地红利和级差地租，换句话说，这些城市已经具备了雄厚的经济实力来进一步促成经济结构的调整、升级3.二三线城市目前正处于工业化中期阶段，基础设施建设、民生工程都需要耗费大量的财政指出，它们不具备经济结构全面调整、升级转移的财力不具备经济结构

20、全面调整、升级转移的财力基础基础年份年份土地出让金（亿）土地出让金（亿）2006年70002007年130002008年96002009年159002010年29000合计72500本轮调控政策解读本轮调控政策解读本轮调控政策解读本轮调控政策解读金融政策影响分析金融政策影响分析金融政策影响分析金融政策影响分析Part.3结结结结 论论论论Part.4宏观层面分析宏观层面分析宏观层面分析宏观层面分析Part.1Part.2GDPGDP增长情况增长情况PMIPMI指数和工业增加值增速走势情况指数和工业增加值增速走势情况%政策出台背景政策出台背景 GDPGDP的高涨与实体经济的滞涨形成的剪刀差正在逐

21、步缩小，的高涨与实体经济的滞涨形成的剪刀差正在逐步缩小，说明中国经济增长结构正在由粗放型向集约型增长转变说明中国经济增长结构正在由粗放型向集约型增长转变p2011年1季度GDP增速达到9.7%，增速出现小幅下滑，但继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的可能性已经不存在；pPMI指数继续保持在50以上，工业增加值增速保持持续上升，受春节季节性影响，2月份PMI指数为52，但3月又份迅速回升，已连续25个月站上50基准线，表明制造业加速扩张，经济持续向好。社会消费品零售总额：同比出口金额：同比p社会零售品零售总额增速一直维持较高的增长速度，2011年3月社会零售品零售总额同比增加18.6%，内

22、需强劲，国民对经济发展的前景看好；p出口增幅受春节季节性因素的影响，2月份同比增幅仅为2.4，但3月迅速回升；从2010年的出口累计同比来看，在一季度担心欧债危机而影响出口的担忧是多余的，去年出口的平均增速达到31.3%政策出台背景政策出台背景 在拉动经济增长的三驾马车中，社会零售品零售总额和出口在拉动经济增长的三驾马车中，社会零售品零售总额和出口一直都保持着较高的增长幅度，整体的宏观大环境向好，经济二次探底的可一直都保持着较高的增长幅度，整体的宏观大环境向好，经济二次探底的可能性基本不存在能性基本不存在CPICPI持续走高持续走高通胀风险：将继续推动房价过快上涨通胀风险：将继续推动房价过快上

23、涨p2011年3月，居民消费价格同比上涨5.4%，达到自08年以来的高峰；同时工业品出厂价格同比上涨7.3%，工业品出场价格大幅上升，不断的把价格增幅传到居民消费价格水平，刺激着居民消费价格水平的不断攀高，进而造成通胀压力的巨显。政策出台背景政策出台背景 0 09 9年的大量过剩流动性年的大量过剩流动性，带动，带动1 10 0年年新一轮物价的周期性新一轮物价的周期性波动，通胀压力波动，通胀压力增大，客观要求政府必须减少流动，紧缩银根增大，客观要求政府必须减少流动，紧缩银根 政策出台背景政策出台背景 从从20102010年年“4.174.17”新政第一次调控，到新政第一次调控，到“9.299.2

24、9”新政第二次调控，调新政第二次调控，调控力度一次比一次的大，调控的手段也是涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，控力度一次比一次的大，调控的手段也是涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，但从实际的但从实际的调控调控情况来看依然不理想情况来看依然不理想城市房价涨幅上海17%重庆24%南京28%福州20%宁波29%青岛28%无锡32%合肥37%平均涨幅26.9%2010 房价继续上涨一年p2010年依旧是房价大幅上涨的一年，从监控的8个城市来看，平均涨幅达到26.9%；当调控变成“空调”时，第三次调控政策“新国八条”便呼之即出 本轮政策一览本轮政策一览 本轮调控政策自本轮调控政策自0909年

25、底一直延续到现在，整个调控政策可分为四个阶年底一直延续到现在，整个调控政策可分为四个阶段，第一阶段是段，第一阶段是0909年底到年底到1010年年3 3月份；以月份；以“国十一条国十一条”为代表性政策，主要以指导性为代表性政策，主要以指导性和原则性政策为主，短期内对遏制房价未能产生实质性影响和原则性政策为主，短期内对遏制房价未能产生实质性影响政策性质政策名称颁布时间政策目的n综合性政策国四条及地方细则 09.12.14 稳定市场、控制房价快速上涨、打击投资投机，多为指导性政策国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国11条）10.01.10n税收政策营业税调整09.12.09 打击投

26、资投机二手房转让营业税优惠政策终止09.12.23n土地政策进一步加强土地出让收支管理的通知 09.12.17规范土地市场，增加土地有效供给，抑制地王闲置土地清查09.12.23国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国19条）10.03.10n金融政策（货币）央行提高央票利率 10.01.07货币政策由宽松进入适度宽松上调存款准备金率 10.01.12 数据来源：新景祥研究中心p政府调控房地产市场的政策主要包括保障性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策以及市场政策这五个方面；p09年底以来出台的政策虽包含了各个方面，但多为一些指导性和原则性的政策，在许多方面可执行力不够强，或

27、仍存在较大的弹性空间，有一些政策属于中长期政策如关于保障性住房政策等，在短期内对房地产市场尤其是房价的影响有限 本轮政策一览本轮政策一览 第二阶段是第二阶段是1010年年4 4月份至月份至6 6月份，以国务院颁布的月份，以国务院颁布的“国十条国十条”为主要代为主要代表性政策；政策通过提高二套房首付、贷款利率，对部分地区三套房和不能提供一年表性政策；政策通过提高二套房首付、贷款利率，对部分地区三套房和不能提供一年纳税证明和社保的购房者停贷等措施，来抑制楼市的不合理需求纳税证明和社保的购房者停贷等措施，来抑制楼市的不合理需求数据来源：新景祥研究中心政策层级政策层级颁布时间颁布时间政策名称政策名称政

28、策颁布主体政策颁布主体政策主要内容政策主要内容国家政策10.06.04二套房认定标准出台住建部、央行和银监会 二套房标准出台：认房又认贷；即首付5成，利率1.1倍 10.06.03关于加强土地增值税征管工作的通知国家税务总局提高了土地增值税预征率的下限，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%10.05.26关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局 明确了土地增值税清算过程中若干计税问题；如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等 10.05.10上调存款准备金率中国人民银行上调

29、存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分10.04.27关于加强经济适用住房管理有关问题的通知 住房城乡建设部产权人不得将经适房出租、出售、闲置以及出借以及擅自更改用途；如若违反，将收回房屋，并取消其在5年内再次申请购买或租赁资格10.04.19关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 住房城乡建设部 1、进一步加强房地产市场监管，要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格 2、完善商品住房预售制度3、加强预售商品住房交付和质量管理4、健全房地产市场监督管理机制10.04.17国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通

30、知（“国十条”）国务院1、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责2、坚决抑制不合理住房需求3、增加住房有效供给4、加快保障性安居工程建设5、加强市场监管 10.04.15新“国四条”国务院1、抑制不合理住房需求2、增加有效住房供给3、加快保障性安居工程建设4、加强市场监管10.04.02普通住房契税优惠方案财政部对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策.数据来源：新景祥研究中心政策层级政策层级颁布时间颁布时间政策名称政策名称政策颁布主体政策颁布主体政策主要内容政策主要内容国家政策1

31、0.11.1610.11.2910.12.20上调存款准备金率中国人民银行从2010年11月16日、11月29以及12月20日，分别上调存款准备金率0.5个百分点10.11.03关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知住建部、财政部、中国人民银行、银监会1、套建面在90平方米及以下的，首付款不得低于20%；建面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%2、二套住房公积金个人住房贷款首付不得低于50%3、停止发放三套及以上住房的贷款10.10.2010.12.26上调个人住房公积金存贷款利率住建部 2010年10月20日和12月26日起，上调住房公积金存款利率0.2和0.25个百分点

32、；个人住房公积金贷款利率同时上调10.10.1910.12.25上调存贷款基准利率 中国人民银行自2010年10月20日和12月26日，分别上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整10.09.29关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知(9.29新政)央行、银监会1、暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款2、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 3、首套房首付款比例调整到30%及以上 4、贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定10.09

33、.29关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税10.09.27关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知国土部、住建部企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格本轮政策一览本轮政策一览第三阶段是第三阶段是1010年年9 9月份至月份至1212月份，以月份，以 “9.299.29新政新政”为代表；相较为代表；相较“国十国十条条”，本轮调控

34、政策更加严厉，提高首套房首付比例、三套房全部停贷以及加息等货，本轮调控政策更加严厉，提高首套房首付比例、三套房全部停贷以及加息等货币政策也开始实施，进一步凸显政府稳定房地产市场的决心币政策也开始实施，进一步凸显政府稳定房地产市场的决心数据来源：新景祥研究中心政策层级政策层级颁布时间颁布时间政策名称政策名称政策颁布主体政策颁布主体政策主要内容政策主要内容国家政策11.01.2011.02.2411.03.2511.04.21上调存款准备金率中国人民银行从2011年1月20日、2月24日、3月25日和4月21，分别上调存款准备金率0.5个百分点11.02.0911.04.06上调存贷款基准利率 中

35、国人民银行自2011年02月09日和04月06日，分别上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及住房公积金据此相应调整11.02-03各地出台限购细则各地政府分别依据各区域的情况，颁布限购细则和房价控制目标11.01.28上海、重庆开征房产税上海、重庆市政府分别对高档住宅开征房产税11.01.26关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知(9.29新政)国务院1、强化差别化住房信贷政策，二套房首付不低于60%；2、外地人“限一禁二”，本地人“限二禁三”，无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房；3、对个人购买住房不足

36、5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；4、地方政府要确立房价控制目标；5、加大保障房供应；6、地方政府约谈问责机制 本轮政策一览本轮政策一览第四阶段是第四阶段是1111年至今，以年至今，以 “新国八条新国八条”为代表；相较之前出台的政策，本阶段调为代表；相较之前出台的政策，本阶段调控力度前所未有，但本质上依旧是前期政策的延续和深化，调控目标依旧是抑制房价过快上涨，控力度前所未有，但本质上依旧是前期政策的延续和深化，调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较而非房价下降；同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机

37、、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤特征一、控制目标：除北京外，其他地方政府提出的房价控制特征一、控制目标：除北京外，其他地方政府提出的房价控制目标都与目标都与GDPGDP和人均可支配收入挂钩增长，房价预期普遍看涨和人均可支配收入挂钩增长，房价预期普遍看涨特征二、政策执行人：在政策执行时，地方政府和金融体系由特征二、政策执行人：在政策执行时，地方政府和金融体系由于各自核心利益的存在，将丧失推动和执行深化的动力于各自核心利益的存在，将丧失推动和执行深化的动力特征三、羊毛出在羊身上：保障房建设，将加大地方政府对土特征三、羊毛出在羊

38、身上：保障房建设，将加大地方政府对土地财政的依赖，自然推动房价上涨地财政的依赖，自然推动房价上涨 政策解读政策解读 本轮调控政策期望通过设立房价控制目标、约谈问责政策执行人以及保本轮调控政策期望通过设立房价控制目标、约谈问责政策执行人以及保障房建设等措施来遏制房价过快上涨，但效果可能适得其反，房价上涨依然难以障房建设等措施来遏制房价过快上涨，但效果可能适得其反，房价上涨依然难以遏制遏制数据来源：新景祥研究中心20112011年重点城市新建住房价格控制目标年重点城市新建住房价格控制目标城市城市控制目标控制目标北京北京新建普通住房价格与新建普通住房价格与20102010年相比稳中有降年相比稳中有降

39、上海全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平 天津新建住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入增幅 重庆主城区新建住房价格涨幅低于年度主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值 广州新建住房价格涨幅要低于年度GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅，而新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用房。从化、增城另行公布 深圳新建住房价格指数的涨幅低于年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速汕头新建住房价格涨幅不高于本年度GDP预期增长目标惠州 市区新建住房价格增幅不高于居民人均可支配收入的增幅，不得超过10%银川 新建商品住房价格同比增幅要低于

40、10%合肥全市新建住房年度价格涨幅不高于全市年度GDP、居民可支配收入增幅苏州市区新建住房成交平均价格同比增幅低于GDP和市区居民人均可支配收入的增幅无锡市区新建住房价格涨幅低于年度市区城市居民人均可支配收入的增幅济南新建商品住房均价涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入增长水平青岛新建住房价格涨幅明显低于年度城市居民人均可支配收入增幅南昌全市新建住房价格涨幅控制在当年城镇居民人均可支配收入的增幅以内，同比增幅控制在10%以内 郑州同比价格指数涨幅不高于年度经济发展和人均可支配收入增速 武汉新房价格增幅低于年度GDP和居民人均可支配收入的增长水平，涨幅不超过12%政策解读之控制目标政策解读之控制目

41、标一季度全国一季度全国608个城市公布了年度新建住房价格控制目标，但除个城市公布了年度新建住房价格控制目标，但除北京北京“稳中有降稳中有降”外，大多数城市房价挂钩外，大多数城市房价挂钩GDP增长，反映地方政府利益占位，助长增长，反映地方政府利益占位，助长房价看涨预期房价看涨预期数据来源：新景祥研究中心城市城市控制目标控制目标武汉新房价格增幅低于年度GDP和居民人均可支配收入的增长水平，涨幅不超过12%太原新建商品住房年度价格涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平的控制目标兰州新建商品住房价格涨幅不超过9%西安低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点(修改)海口新建住房价格涨幅

42、要低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平昆明新建商品住房年度价格涨幅低于该市年度GDP和人均可支配收入增长水平沈阳新建住房价格指数同比增幅低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度贵阳新建住房价格增幅不高于去年全国平均值宁波新建住房价格全年涨幅要低于2011年度市区居民人均可支配收入的增长幅度厦门新建住房价格同比涨幅明显低于全市年度GDP和人均可支配收入增长幅度南京2011年度全市新建住房价格涨幅明显低于居民人均可支配收入增幅，低于2010年度全市新建住房价格涨幅杭州低于年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅成都新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入增长幅度长沙新建普

43、通商品住房价格涨幅，低于全市年度地区生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平大连新建住房价格指数要明显低于我市当年经济增长和城市人均可支配收入增长速度沈阳2011年新建住房价格指数同比增幅低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度哈尔滨新建保障性住房和社会商品住房综合价格涨幅低于我市年度地区生产总值和人均可支配收入的增长幅度南宁南宁市新建住房价格增幅力争控制与当年人均可支配收入增幅相适应，不高于当年南宁市地区生产总值增幅乌鲁木齐新建商品住房价格上涨指数控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内榆树新建住房价格低于2011年城镇居民人均可支配收入增幅政策解读之控制目标政策解读之控制目标一季度

44、全国一季度全国608个城市公布了年度新建住房价格控制目标，但除个城市公布了年度新建住房价格控制目标，但除北京北京“稳中有降稳中有降”外，大多数城市房价挂钩外，大多数城市房价挂钩GDP增长，反映地方政府利益占位，助长增长，反映地方政府利益占位，助长房价看涨预期房价看涨预期 政策解读之执行人政策解读之执行人“新新国八条国八条”颁布以来，土地市场呈现出一种焦灼状态颁布以来，土地市场呈现出一种焦灼状态，推出量、成交量和成交单价走低，推出量、成交量和成交单价走低，土地出让收益减少土地出让收益减少n土地成交量受政策影响显著土地成交量受政策影响显著政策出台前后有严重差异；虽然本季度总共成交土地面积19891

45、万平方米，推出住宅类用地1718宗，同比减少5%。一月底政策出台后，特别二三月份成交大幅下挫，特别是三月份同比去年减少近42%一季度，全国120个城市共推出土地面积23488万平方米，环比减少34%，同比减少6%。其中，推出住宅类用地1718宗，同比减少5%；推出住宅用地面积9661万平方米，同比减少23%n全国土地供应量下滑全国土地供应量下滑n土地价格、溢价率依旧大幅下降土地价格、溢价率依旧大幅下降一季度平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%；住宅用地溢价率一路走低，溢价率跌至9%，多数以底价成交。图：图：20112011年年1-31-3月月1010重点城市住宅用地累

46、积供应情况重点城市住宅用地累积供应情况 政策解读之执行人政策解读之执行人 土地收益减少，地方财政收入大幅减少；而地方政府过土地收益减少，地方财政收入大幅减少；而地方政府过度依赖度依赖“土地财政土地财政”，这将削弱地方政府调控房价的决心，这将削弱地方政府调控房价的决心城市2010年土地出让金（亿元）2010年地方政府财政总收入(亿元)比值上海1523.75129.1830%杭州738.11245.4459%南京572.021075.353%北京1636.724458.837%天津901.231978.446%广州455.6334814%深圳115.53506.83%武汉812.551416.14

47、57%成都510.611034.949%重庆506.68199125%全国2.9万8.3万35%p2010年年全国土地出让金收入达到2.9万亿人民币，约占总财政收的35%；p从全国重点城市的土地出让金收入来看，土地出让金收入占地方财政总收入的比例大幅增加；一线城市占比在20-40%以上，二、三线城市比例甚至达到了一半以上，地方政府严重依赖”土地财政“银行房地产贷款业务的主要来源银行房地产贷款业务的主要来源个人贷款（短期影响）个人贷款（短期影响）购房贷款大幅上升，1-3月份3416亿元，环比上升42.3%，但相交去年同期任然下降34.6%；政策的实施将导致贷款总量的减少，利率的提高将增加一定利息

48、收入，但总体仍将受到影响根据央行公布的数据统计，房产企业开发贷款占新增贷款的比例不高于10%，同时自10年开始货币政策已经整体收紧，因此此政策短期内企业贷款对银行业务影响不大但是调控政策可能抑制住房需求，导致部分地区一些楼盘销售滞后或很难售出，直接威胁银行住房开发贷款的安全 根据各银行公开披露信息，截止2010年6月末，地方政府融资平台贷款余额约7.66万亿人民币，其中部分自身没有现金流的投资项目是依靠政府财政收入还款.鉴于各地方政府“土地财政”的现实，地价的变动无疑是影响地方融资平台偿付能力和贷款质量的重要因素企业贷款（中长期影响）企业贷款（中长期影响）地方融资（中长期影响）地方融资（中长期

49、影响）个人购房贷款及其占总贷款的比例个人购房贷款及其占总贷款的比例p短期内主要在于信短期内主要在于信贷政策对银行的影响贷政策对银行的影响 政策解读之执行人政策解读之执行人 短期来看，个人贷款总量减少将影响银行零售业务，利短期来看，个人贷款总量减少将影响银行零售业务，利率的提高只能起到一定程度的平抑作用，中长期则主要受限于企业贷款和地率的提高只能起到一定程度的平抑作用，中长期则主要受限于企业贷款和地方融资方融资p中长期内将会影响中长期内将会影响地方政府和房产企业地方政府和房产企业的还款能力的还款能力p政策影响政策影响开开发发商商银银行行地地方方政政府府政策出台打击投资投机需求打击投资投机需求成交

50、量下滑房价调整面临市场和政策风险传导至土地市场传导至土地市场拿地谨慎，土地出让金减少，影响地方政府财政收入传传导导至至金金融融体体系系贷款回收困难，银行风险增加传传导导至至开开发发商商开发商资金链出现问题，无力偿还贷款传导至金融体系传导至金融体系 政策解读之执行人政策解读之执行人 作为本次调控政策主要执行人的地方政府和金融体系，作为本次调控政策主要执行人的地方政府和金融体系，由于各自核心利益的存在，将使他们在执行政策时，丧失推动和执行深化的由于各自核心利益的存在，将使他们在执行政策时，丧失推动和执行深化的的动力的动力北京万科参与河北保障房建设；据了解，本次战略合作将涉及河北省廊坊、保定、唐山、