天津万科物业管理公司给排水系统保养维修作业指导书.docx

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1、 天津万科物业管理公司给排水系统保养维修作业指导书 1.目的 标准设备的日常治理，保证设备正常运行，发生意外事故正确处理，维护客户利益。2.范围适用于各治理处。3.定义给排水系统：包括生活供水系统中的水泵、管道，消防系统中的水泵、管道，雨水及污水系统中的各类井、管道及潜水泵以及给排水泵掌握箱/柜。4.职责部门/岗位工作职责治理处经理进展不定期检查督导。治理处工程负责人全面负责设备的定期检修工作及日常工作的监视指导。负责外包方工作的检查、监视。指定设备责任人负责设备的日常巡察检查和例行保养检修。5.方法及过程掌握5.1日常巡察检查工作5.1.1给排水系统内容、相关操作规程、运行参数、管线系统图等

2、技术资料，由各治理处妥当保管，并由治理处经理签字或治理处盖章后张贴于设备房明显处，依照执行。给排水系统设备技术资料及其电子文档由治理处报品质治理部备案。5.1.2各治理处依自身设备详细状况制定给排水设备操作规程，报品质治理部核准、备案。工程部设备责任人根据操作规程及作业指导书的要求，每班两次对设备巡察检查并在水泵房设备运行记录表中记录运行参数。水泵房设备运行记录表由各治理处妥当保管。5.1.4各治理处应依据检修工作内容，填写相应的设备设施保养检修记录表，并由各治理处妥当保管。5.1.5工程部设备责任人应每日对二次供水水箱、消防水池的水位及浮球阀进展检查，在水泵房设备运行记录中进展记录。5.2水

3、泵的维护检修5.2.1每日巡查：设备责任人检查以下工程并填写水泵房设备运行记录表。5.2.1.1检查水泵进出水压力表及供水系统各压力表读数是否正常、稳定。5.2.1.2检查水泵进出水口橡胶软连接是否正常、完好。5.2.1.2排解水泵填料盒过热及不正常滴漏现象。5.2.1.3排解系统各阀门漏水现象，检查各阀门开关位置是否正常，与标识是否全都。5.2.1.4检查电机温度是否正常，水泵及电机运转有无特别声音。5.2.1.5检查水泵掌握箱/柜指示灯显示是否正常，电流、电压表指针是否偏离正常范围，变频器液晶显示是否正常，掌握箱/柜内空气开关、沟通接触器、热继电器等电气元件是否过热。5.2.2每月维护检修

4、：设备责任人进展以下工作，并填写设备设施保养检修记录表。5.2.2.1 检查水泵电机轴承润滑状况。5.2.2.2 检查、修理水泵水封。5.2.3每季度维护检修5.2.3.1 检查水泵电机接线端子是否松动，检查掌握箱/柜内各接线端子是否松动。5.2.3.2检查水泵电机轴承润滑状况，每季度润滑油脂至少加注一次。检查水泵轴封装置是否完好。5.2.3.3收紧地脚螺栓。5.2.3.4设备责任人依据详细检修工作内容填写设备设施保养检修记录表。5.2.4年度维护检修5.2.4.1检查泵叶、壳体腐蚀状况，对泵壳及机座除锈刷漆。5.2.4.2依据设备实际状况，清洗电机轴承，更换润滑油脂。必要时更换轴承。5.2.

5、4.3检查水泵电机及掌握箱/柜接线端子是否松动。5.2.4.4检测电机相间绝缘电阻及各相对地绝缘电阻，测量值在设备设施保养检修记录表中做好记录。5.2.4.5检查并更换水泵密封填料。5.2.5检修理过程中，应穿戴好防护用具，留意人身安全，做到“三不损害”，确保作业顺当完成。检修理工作内容填写在设备设施保养检修记录表中5.3板式换热器维护检修5.3.1板式换热器片间间距小，通道简单，热效率高，流体中泥沙等杂质的沉积会影响流量并削减换热面积，进而影响换热效果。运行期间应定期清理除污器，削减系统中的杂质。如条件许可，还可以采纳短时间反向运行的方式，冲走局部沉积物。5.3.2板式换热器长期运行后，板片

6、外表会不同程度地附着水垢等沉积物，增加流阻，降低传热效率。因此，应定期冲洗，至少每三年对设备解体大修，化学清洗或增设水处理装置改善水质，最终目的都是保证设备换热面清洁，保证热交换效果。5.3.3有冬冻的场合，冬季前应将停运设备内介质放掉，或实行保温措施，防止管道及设备冻坏。5.4排水管路的维护5.4.1治理处工程负责人每年4月雨季降临前，安排人员清理各设备房集水坑，疏通排水管路。5.4.2治理处工程负责人依据效劳工程外包掌握程序监视外包方每月对污水井、化粪井进展疏通清淤。5.4.3治理处工程负责人负责安排人员定期对屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水立管进展清理。5.4.4治理处工程负责人负责在每年

7、4月雨季降临前，安排人员对屋面雨水管道局部进展清理，并组织人员对雨水管道及雨水井疏通。5.4.5工程部发觉或接报管道堵塞故障后，治理处工程负责人应马上安排人员进展清掏疏通工作。5.5给排水紧急特别修理5.5.1水管或配件裂开5.5.1.1 快速关闭供水阀与循回阀。5.5.1.2 马上通知治理处工程负责人赶到现场，组织人员抢修。5.5.1.3 依据不同的管材，采纳相应的作业方法。铸铁管裂开更换新管，或组织专业技术人员准时补焊。无缝钢管可用水中胶补、焊补或重新更换。镀锌钢管尤其是生活饮用水管原则上不允许补焊。5.5.2阀门不正常漏水5.5.2.1 阀门压盖裂开，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊接。5.

8、5.2.2 阀门铰或销断落，重新更换阀门铰或销。5.5.2.3 阀体裂开，重新更换新阀门。5.5.3喷淋头破裂5.5.3.1 马上切断消防泵电源，关闭供水阀。5.5.3.2 通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。5.5.3.3 更换新喷淋头。5.5.3.4 开启供水阀，消防泵送电打压试验，消防中心值班人员恢复该回路的水流指示器信号。5.5.4供水泵的紧急特别修理5.5.4.1 水泵停顿运行，应检查：水泵掌握箱/柜电压是否正常。水泵掌握箱/柜内空气开关、热继电器是否脱扣。水泵掌握箱/柜内空气开关、热继电器、沟通接触器的温度是否正常。电机温度是否正常并检测电机线圈绕组的绝缘性能。手动盘车

9、，检查水泵是否卡住。5.5.4.2水泵运转但水压缺乏，应检查：市政管网水压是否正常。水泵的进出口阀门是否完全翻开。二次供水水箱或消防水池水位是否正常。检查系统除污器是否有杂物堵塞。5.5.5排水系统排水不畅检查潜污排水泵的电气线路。检查潜污排水泵的叶轮是否有杂物堵塞，叶轮扎头螺母是否松动。检查排水管阀门是否完全翻开。检查排水干管是否堵塞。5.5.6发生洪涝灾难5.5.6.1治理处经理应马上调配足够的人力、物力进展防洪工作。5.5.6.2值班技术人员应马上赶到现场，检查机电设备，保证排水泵正常运行。5.5.6.3治理处工程负责人应依据现场状况投入备用潜水泵，并快速对现场做出评估。若水情严峻，治理

10、处工程负责人应准时向公司其它部门恳求支援。5.5.6.4当市政排水管网消失问题导致积水时，治理处经理需组织人力关闭地下室防洪闸或用沙袋堵住需爱护的设备间房门。并派专人检查排水泵运行状况及水位。6.支持性文件TJVKWY7.5.1-G01公用设备设施治理程序TJVKWY8.2.3-Z01效劳工程外包掌握程序7.质量记录表格TJVKWY7.5.1-G01-F2设备设施保养检修记录表TJVKWY7.5.1-G01-04-F1水泵房设备运行记录 篇2：天津万科物业治理公司安防监控系统保养修理作业指导书 1目的 保证各治理处安防监控系统设备与设施的正常使用。2范围适用于各治理处安防监控系统。3定义日常性

11、维护：根据年检规划而安排的工作及日常发生的工作。紧急特别性修理；安防监控设备设施因意外事故所造成的修理。4. 职责部门/岗位工作职责各治理处安全员负责安防监控设备及设施的日常巡察。设备责任人负责安防监控设备及设施紧急修理。5.方法及过程掌握5.1闭路监控系统5.1.1监视摄像机维护保养：3.1.1.1每季由设备责任人拆下摄像机的防护罩进展内部清洁除尘，清洁除尘时须使用枯燥、清洁的软布和中性清洁剂，以防止产生静电和腐蚀摄像机。5.1.1.2在对带云台的摄像机进展修理保养时还需要对云台的机械局部加适量的润滑机油，以保证云台转动敏捷。5.1.1.3对效果不好的摄像镜头必需准时调整好焦距、光圈、方向、

12、测量电源电压是否正常等，保证安装坚固，并由掌握中心主管（主办）确认符合安防使用要求。5.1.1.4对室外监视摄像机进展修理保养，在每次清洁除尘、安装防护罩时，必需留意用防水胶圈或胶布密封接合部位，以防止雨水的渗入。5.1.1.5在对摄像机清洁除尘时,必需留意不要用手触摸摄像镜头，只能采纳镜头纸对摄像镜头进展擦拭。5.1.2监控主机的维护保养:5.1.2.1每周由中心值班人员对监控主机进展外部除尘，除尘时须使用枯燥、清洁的软布和中性清洁剂。5.1.2.2每月由设备责任人检查视频线BNC接头，如有松动现象，必需用额定功率在30瓦以下的电烙铁进展焊接处理，并检查BNC接头与主机接口是否松动，以保证连

13、接坚固，每次做完这项工作后必需对线路进展整理以保证线路的畅顺、整齐、标准。5.1.2.3同时检查主机上的各指示灯是否正常显示。5.1.3多画面处理器的维护保养：5.1.3.1每周由中心值班人员对多画面处理器外部进展外部除尘，除尘时需用枯燥的清洁软布和中心清洁剂清洗。5.1.3.2检查并保持全部画面显示器上的字符、设备号与掌握台上的手操器上的输入号码全都；检查并保证各显示器上显示时间正确无误。5.1.3.3检查多画面处理器的各功能键的功能是否正确、有效。5.1.4录像机的维护保养:5.1.4.1每周由中心值班人员对录像设备进展外部除尘，除尘时需使用枯燥、清洁的软布和中性清洁剂。5.1.4.2每月

14、由设备责任人对录像设备磁头进展清洗，并做好记录。5.1.4.3每月由设备责任人检查录像设备的录像效果，必需保证录像设备工作正常，录像效果清楚。如检查发觉录像效果模糊、不全等现象必需查明缘由，实行相关的措施，如清洗磁头等，做好记录并向上级汇报。5.1.5以上保养修理状况应在设备设施保养检修记录表上予以记录。5.2停车场治理系统5.2.1每日由大门岗检查大门道闸遥控器是否敏捷、有效，由中心检查车库道闸遥控器、或电脑掌握是否敏捷、有效，若由问题准时通知设备责任人处理。5.2.2每月对大门道闸门轮的敏捷性进展检查，对门轮转轴、门体收缩滑道打润滑油；每月对车库道闸杆转轴局部打润滑油。5.3 对外托付修理

15、对外托付修理应根据效劳工程外包掌握程序中的规定执行。6支持性文件TJVKWY8.2.3-Z01效劳工程外包掌握程序7质量记录表格TJVKWY7.5.1-G01-F1设备设施巡察记录表TJVKWY7.5.1-G01-F2设备/设施保养检修记录表 篇3：万科物业设备标签治理 万科物业设备标签样本 乘坐地铁时你会发觉，每节车厢以及每个车门上都编了号，比方南京地铁“NO54B4A”，NO54B是车厢号，4A则是门的编号，当乘客需要求助的时候，地铁工作人员只要询问车厢内的编号，就能在第一时间赶到现场。将类似的治理方法引入社区的设备设施治理中，同样可以轻松实现对设备设施的精确定位。依据开发规划的不同，每个

16、社区可能会安装几十到几百不等的高杆灯、草坪灯，它们分散在诺大的社区中，有时修理员接到报修电话，怎么和报修人沟通也没法沟通明白，究竟是哪个草坪灯消失了故障。由于小小的沟通不畅，可能要铺张故障的定位时间，甚至会由于修理不准时、定位错误等缘由造成业主投诉。正如每一节地铁车厢都有一个唯一的编号，2023年，万科物业依据社区的分布规章，给予每一个路灯一个唯一的身份编码，并为它们建档造册。每一个路灯使用了多长时间？修理了多少次？什么时候需要更换？都可以从名册中一目了然，很好的提高了修理定位的准确度，延长了照明设施的使用寿命。甚至你可以通过发觉哪个区域的路灯故障最多，分析故障产生的根本缘由和主要缘由、对症下

17、药，调整设备的巡查频次，更加科学的治理这些公共设施。当你发觉这是一个好方法并开头举一反三的应用到社区设备设施治理的方方面面时，新的苦恼又来了：编码越来越多，越来越简单，员工没有方法准时在大脑中查询到这一长串编码的位置，实现对这些设备治理数据的收集更是无从谈起。怎么办？万科物业2023年开发完成“战图”系统，2023年将400多个在管工程全部设备信息录入系统，并根据万科物业特有的编码规章，为每一个设备设置唯一的二维码，通过“战图”平台，可以实现每一个详细设备的定位，甚至可以通过对周边员工的定位，将修理单派送给距离最近且目前状态为“空闲”的工作人员。通过扫描二维码，可以轻松猎取这一设备的近期维保状况，并更新最新检修结果。路线导航、周边生活信息介绍、社区交际圈搭建.都是基于定位技术形成的体验与探寻世界的新方式。从更加广义的角度去理解定位，将定位技术与物业行业对社区“物”的治理相融合，是物业治理的新方式，也将转变物业治理的旧风貌。