小区物业服务方案物业服务方案编制(5篇).docx

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1、 小区物业服务方案物业服务方案编制(5篇)小区物业效劳方案 物业效劳方案编制篇一 安全方面 重点加强安全团队内部治理，提升客户直观感受 1、客户出入较集中的时段，将巡逻岗临时固定在明显位置，随时为客户供应便捷效劳； 2、增加岗位的主动性，对熟悉的客户主动打招呼，面生的礼貌询问、身份核实； 3、每周末下午客户集中时段，进展安全军事训练，提高客户对安全的直观感受； 4、制作宣传画，在出入口摆放，引导住户进出小区时自觉刷卡，加强人员管控； 5、定期上门统计出租户信息，消退安全隐患； 6、定期开展安全日等活动，通过安全宣传展板或led屏播放进展宣传引导； 7、编制岗位傻瓜式操作指引，强化新职员对岗位快

2、速适应； 8、对小区地下车库梯间加装摄像头，保障人员出入受控； 9、楼管定期到安全班组开座谈会，与一线安全员分析案例，提升一线人员的效劳意识。 公共设施维护 重点提升公共设施完好性和修理准时性 10、制定公共设施保养规划，实施预防性治理，在公共设施消失问题前准时整改；制定夜间巡查规划，夜间安管员、公共设施维护人员和安全主管参加其中，重点检查夜间照明的完好性； 11、以客户直观感受以及对客户日常生活影响程度为依据，制定公共设施维护时限表，责任人在接单后必需在规定的时限内完成； 12、公共设施维护责任到人，建立日常巡查和维护机制； 13、实行片区责任制，片区管家、安管人员和修理人员对所辖片区公共设

3、施负责；对各片区公共设施维护状况进展评比，较好的进展鼓舞，形成片区间的良性竞争气氛； 14、对小区内实施的各项公共设施维护改造，都准时通过公示栏知会客户。 环境卫生 重点关注小区主干道、出入口和客户感受较明显的部位 15、外包单位要针对各小区的差异，供应适合本小区的治理方案，包括人员聘请、培训、作业流程、考核方法等； 16、标准化外包单位现场作业流程和礼节礼仪，制定统一的培训课件； 17、物业公司定期评比外包单位优秀员工，赐予肯定嘉奖，提升外包单位人员工作积极性；让其融入到团队当中，更好的效劳于社区； 18、每月与外包单位班长以上治理人员召开工作会议，针对本月环境工作消失的问题，客户投诉等确定

4、整改措施，共同制定下月工作重点； 19、制定客户触点区域、时间段的环境卫生治理方法，让客户感觉洁净干净的居住环境； 20、定期调整作业挨次和流程，如：楼道清洁人员定期调整清洁楼道的挨次，让每个早上定时出门的业主都能遇到现场清洁人员；每天下班前对楼道进展一次清洁巡查，确保业主晚间回家时楼道清洁洁净； 21、全员片区化治理，划分责任区域，避开死角存在； 22、强调全体职员人过地净，要求安全固定岗负责方圆一百米的环境卫生，不能消失白色垃圾。 绿化养护 重点提升客户观感 23、可保持客户集中区域和重点区域（如：主出入口、大堂、广场等区域）有时季节花美化； 24、对不同特定区域可选择叶子颜色不同的植被搭

5、配栽种，也可选择价格较廉价的开花植物栽种； 25、开拓思维，外出学习，在小区内做一些标志性的植物造型； 26、对路面左右草坪进展砍边、切边修饰；针对季克制定绿化养护规划，并落实到位； 27、加强专业技能培训，把握小区内植物的生长属性与养护要求，做好病虫害预防工作； 28、每年制定乔木修剪规划，避开乔木过于茂密而影响业主的日常生活； 29、为客户免费供应绿化养护学问的询问，并对有需求的客户家中枯萎的花草进展施肥养护指导。 交通秩序 重点加强对乱停放车辆治理 30、顶峰期安排专人引导客户的进出与车辆停放，削减客户等待时间，准时处理冲突；岗位间形成互动，确保车辆驶入、引导、停放均有岗位跟进，缩短客户

6、查找车位的时间，标准车辆停放； 31、针对阳光新邸或大的区域进展人流分别治理，可加开原有消防通道； 32、对常常违规的车主，各岗位必需熟知其信息，物业治理圈，从其一进入小区开头，车场岗就要进展提示，还要定期实行电话提示和上门进展沟通，直至此车主转变违规习惯； 33、对于停车位缺乏的区域，要积极的与业户沟通探讨，寻求资源拓展车位，改善停车位缺乏状况如路面或广场； 34、增加小区车位信息的透亮度，如定期将工程内车位信息进展公示，加强与业主的沟通，提示业主在买车前要充分考虑停车位的问题； 35、定期进行专项宣传，如文明行车宣传月、小区交通秩序宣传月等，通过进行各类活动进展广泛宣传； 36、收集社区周

7、边汽车修理效劳单位紧急联系电话，选购简易更换汽车轮胎工具并依据需要帮助助更换汽车轮胎。 家庭修理 重点关注修理的准时性、收费合理性及返修率 37、制定落实客户投诉、家政修理回访制度，发觉问题准时改良，并准时将回访状况汇总发送相关责任人； 38、将家政修理效劳流程标准化，重点为效劳礼仪上，从接单预备物资，上门与客户沟通，完工后与客户沟通，遇到客户不在时如何处理等各方面流程标准化； 39、家政修理完成后一个工作日内要求客服人员进展回访，修理效果不抱负、客户有异议的，准时将信息传递给工程办跟进处理； 40、家庭修理回访状况每月形成报告，将当月发觉的问题汇总分析，以便改善家庭修理效劳； 41、每季度组

8、织家政修理人员阅历共享会，共享家政效劳创新方法、家政修理小窍门等； 42、设置家政修理实操基地，强化技术人员专业技能提升； 43、讨论家政修理量化考核制度，鼓励技术人员工作主动性； 44、家政修理人员依据社区客户家政修理的需求和家政量实行弹性工作制； 45、定期和监控中心、片区管家/客服相关人员召开沟通沟通会，发觉并解决流程方面的问题； 46、在修理任务完成后，主动询问业主是否还有其他需求； 47、将社区四周家电修理效劳电话制成小卡片，送给客户；免费给客户供应清洗空调过滤网，教客户节电小窍门等效劳。 客户效劳 重点针对新业主，留下美妙的第一印象.48、销售现场强化客户对物业感受，如物业小故事、

9、led屏宣传。 49、销售现场物业效劳人员配置专业素养高的人员，使顾客感受到安心、贴心的效劳，同时加强案场效劳人员培训资源的投入。 50、在业主的入伙现场dv播放物业人员开荒时的场面，评估多家装修单位，供客户选择，以此感动客户。 51、入伙手续办理前后，客服人员发短信给客户，感谢并欢送业主成为雅居乐业主，并告知其物业助理的手机号，便利后期效劳。 52、印制装修提示单，标明装修留意事项，在客户办理装修手续时提示客户。客户装修监理效劳：建立客户装修清单；定期知会业主装修进程和装修存在问题； 53、片区管家制定访谈规划和信息回馈跟进机制，在客户入住一周内进展客户关心，恭喜客户入住小区，跟客户建立初期

10、关系，告知其物业的效劳范围及与物业的沟通渠道和方式。片区管家在出入较集中的路段在各大堂门口可安装效劳名片，加深印象； 54、将每月的治理费帐单准时通过电子邮件、短信或传真的方式发送给客户； 55、在节假日发短信祝愿客户，进行大型社区文化活动时发短信通知客户； 56、保修期满前一个月，统一发短信提示客户； 57、针对业主入伙后的遗留问题进展整改，对遗留问题建档治理，实行首问责任制直至问题的解决； 58、与返修办定期召开例会，了解遗留问题的解决进展，重大问题协商解决方法，统一回复口径； 59、通过社区文化活动的开展，了解客户的兴趣爱好，建立关键客户、优质客户和重点客户信息库，针对不同客户群体，制定

11、相应的客户效劳及访谈规划； 60、依据客户爱好不同，在进行社区文化活动时，主动通知客户参与； 61、加大小区社团建立，通过开展不同的活动与社团成员建立良好关系，每年有规划的成立新的社团； 62、建立社区文化人才库，挖掘小区内的特长人才，通过社区文化活动开展，与其建立良好关系； 63、对满足度比拟高的客户，要制定客户关心和访谈规划，将这类客户培育成优质客户。如：短信关心：节日、生日等重要日子里给客户送去温馨的祝愿，包括业主家庭成员。上门关心：生子、结婚、乔迁等喜事，可购置小礼物或鲜花，上门进展恭贺。特别关心：对有遗留问题的客户，向地产公司申请，与地产人员共同上门关心； 64、每月进展经理接待日活

12、动有针对性的解决问题； 65、每月有重点有主题的集中进展文明宣传和引导工作，如文明养犬宣传月、文明行车宣传月、杜绝高空抛物宣传月、物业效劳宣传月等； 66、印制各种卡片送给客户，如商户名录卡、节电小窍门、生活小常识、灭蚊妙方、文明养犬宣传卡等，依据客户需要发放给客户； 67、创办社区刊物，通过报刊搭建物业与业主的沟通平台； 68、客户效劳专业细分：依据客户的生活习惯、性格特征、兴趣爱好、效劳需求等要素对客户进展细分，以便准时调整客户效劳的资源； 69、检查客户沟通渠道是否畅通，是否有专人负责跟进处理，问题处理是否准时。通过模拟群诉等突发大事，梳理应急处理流程； 70、以问答形式制定部门应知应会

13、和投诉回复口径汇编，通过定期考试来提高各岗位对回复口径的熟识度； 71、每季度分片区进行客服人员恳谈会，沟通阅历，探讨疑难问题的解决方法； 72、定期开展客服人员内部换岗位体验及外部沟通学习； 73、投诉每日盘点确定责任人，每天对投诉进展盘点，未完成的投诉要找出根源，并负责催促责任人尽快完成； 74、每月部门例会中，进展投诉总结分析，做好投诉预警； 75、每周召开部门例会时，将未准时完成的投诉分析缘由，确定解决方法； 76、严格前台及监控中心客户报事登记工作，做到事事有登记、有处理、有跟进、有结果、有回访。 物业增值效劳 重点让业户充分感受我司效劳 77、针对原有配套设施的根底上，依据不同区域

14、，配置相应设施，给于业户便利与惊喜。78、针对不同客户的兴趣爱好开展，不同的活动。79、建立业户生日资料，组织开展业户生日晚会。80、联合社区，组织开展相应的活动。 小区物业效劳方案 物业效劳方案编制篇二 物业治理方案投标人应依据物业治理效劳内容、标准制定物业治理效劳方案，物业治理方案包括但不限于以下内容。 1、治理效劳理念和目标 结合本工程的规划和布局、建筑风格、小区硬件设施配置及物业使用性质等特点，进展有针对性的筹划，阐述对本工程的实施治理效劳的思路，提出物业治理效劳的定位和目标，以及可能的长远准备。 2、工程治理机构运作方法及治理制度 （1）编制工程治理机构，工作职能组织运行图 （2）编

15、制岗位职责和内部治理的职责分工 （3）编制日常治理制度名目和考核方法名目 3、治理效劳人员配置 依据物业治理效劳内容、标准和本工程实际状况拟定岗位人员配置方案。 4、物业治理效劳实施方案，依据物业治理效劳内容，标准编制物业治理效劳实施方案，主要包括以下内容： （1）编制物业共用部位修理效劳方案 （2）编制物业治理区域内共用设施设备治理修理方案 （3）编制物业治理区域内环境保洁方案 （4）编制物业治理区域内公共秩序维护及车辆停靠治理方案 （5）编制物业治理区域内绿化治理效劳方案 （6）编制业主求助、投诉处理和回访方案 5、编制物业修理养护措施及应急方案 6、编制与业主生活亲密相关的效劳方案（特约

16、效劳、增值效劳）等 7、编制丰富社区文化，加强业主（住户）相互沟通的措施 8、编制物业效劳费用测算明细表（应列明收入工程和支出工程预算），有文件规定的按其规定预算，没有文件规定的按市场价预算） 9、编制财务报表公开方案，以及按规定归属业主收益的安排、结算方案。 小区物业效劳方案 物业效劳方案编制篇三 小区物业治理方案 目 录 一、工程概况 二、物业治理内容 三、物业治理模式 四、物业公司组织机构和治理制度 五、物业费的本钱测算 六、业效劳内容、标准及质量保证措施 七、治理总体目标与分工程标 一、工程概况 1.地理位置 该工程位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2

17、.工程主要经济指标 项 目计量单位数 值 居住区规划总用地hm213.23 1.居住区用地hm29.87 住宅用地hm26.89 公建用地hm21.31 道路用地hm21.24 公共绿地hm20.42 2.其它用地hm23.36 居住户数户1292 居住人数人4134 户均人数人/户3.2 总建筑面积万m219.11 1.居住区用地内建筑总面积万m216.23 住宅建筑面积万m214.87 公建面积万m21.46 2.大卖场总建筑面积万m22.88 项 目计量单位数 值 大卖场面积万m21.17 扩建面积（三层）万m20.96 公建面积万m20.75 地下车库及人防万m20.28 3.底层架空

18、面积万m21.25 住宅平均层数层7.5 人口毛密度人/hm2411.1 住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128.5 住宅建筑配套密度（净）套/hm2184.0 住宅建筑面积毛密度万m2/ hm21.496 住宅建筑面积净密度万m2/ hm22.144 容积率万m2/ hm21.64 停车率%50.0 停车位辆634 地面停车率%8.7 地面停车位辆110 住宅建筑净密度%28.5 建筑密度%25.6 绿地率%40.2 二、物业治理内容 物业治理将政策和法规为理论依据，寓治理与效劳之中，建立社区效劳体系。为住户供应全方位治理，效劳工程呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项治理、三类效劳”，即

19、“房屋及设施设备治理、环境卫生治理、治安消防治理、绿化治理、车辆交通治理和其它公共治理”；常规性公共效劳（合同效劳）托付性特约效劳（非合同零星效劳）和经营性多种效劳（全方位、多层次的综合效劳）。 1、房屋及设施设备治理 1.1建筑公共部位得到修理、养护和治理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震构造部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护治理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： a、工作的主动性 治理责任人与效劳中心相结合，落实巡查制度及房屋建筑维护、养护规划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 b、工作的多样性 依据

20、房屋的完损状况、季节变化、住户对象等实行日常修缮效劳，季节修缮效劳、重点修缮效劳和特别修缮效劳等形式，并做到制度化、标准化。 c、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依据住户的不同需求和所处的特定条件实行有针对性的效劳措施。 1.2共用设施、设备的治理 范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的治理由修理治理和运行治理两大局部组成，进展统一治理，对于不同的设施、设备进展不同的修理治理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备治理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、修理、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功

21、能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和治理 范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 依据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、修理保养制度、大中修工程的验收制度、积存有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业治理方案并实施。通过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，根本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库治理系统、电子巡更系统等。 依据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的治理制度，从治理前

22、期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案治理、智能系统的运行治理、系统的维护保养治理、设备维护保养工作质量的检查及设备修理治理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位效劳，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格治理保证智能系统运作正常。 2、环境卫生治理 在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生治理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，实施环境卫生治理和环境卫生爱护的职能。做好两项工作，即卫生治理、环境治理。 2.1卫生治理 是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达卫生标准。环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按规划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域治

23、理的过程掌握，确保向住户供应高档次的效劳水准及高质量的生活环境。 2.2环境治理 jt的环境治理为小区文明净净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环、根底设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常治理与爱护有机结合，提高住户的生活质量。 3.绿化治理 绿化的功能是美化环境。通过我们的治理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的治理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、治理小区的绿化。绿化治理的主要内容是花木、草坪的养护。 4、治安消防治理 治安消防治理工作是jt重点治理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进展全面的治理。 5

24、、车辆交通治理 对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停靠实施治理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，制造美丽的辖区环境。 6、公共治理 6.1住户装修治理 在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐藏工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防治理规定的要求，并安全使用。保障住宅的构造安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安静的生活环境。 6.2搞好修理基金以及储藏金的核收与治理。 6.3帮助政府进展社会治理，如在物业辖区范围内从事人口统计、规划生育、预防犯罪等方面的工作。 7、常规性公共效劳 即物业处履行物业治理合同

25、，为全体业主及住户供应的常常性效劳，是全部业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业治理之中。如：清洁卫生效劳、治安保卫效劳、修理居住区环境效劳等。我们将以专业、入微、优质的效劳供应给业主及住户。 8、托付性特约效劳 是为某些住户群体供应的效劳，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的修理保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户供应舒适便利的生活环境。 9、经营性多种效劳 即向业主及住户供应便利、高效、经济的便民效劳。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更便利、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积存和平凡的小事，表达物业治理的亲情和为业主效劳的整体水平

26、。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个暖和大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿效劳，并不断倾听业主及住户的意见，开拓新的效劳工程。 三、物业治理模式 居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也转变了人们的生活观念和生活方式。物业治理也将用现代化的治理观念、治理机构、治理手段，通过高素养的治理人员到达最正确的治理效果。 我们的治理方式分为治理方法、治理目标、运作程序、实施措施、治理手段等五个局部。 1、治理方法 1.1严格资质治理确保各类人员的专业素养和综合素养。 1.2供应共管式效劳。 1.3严格法规、制度和标准制约，标准组织和个人的治理效劳行为。 1.4

27、运用现代化治理手段，实现办公治理自动化。 1.5启动ci系统，致力于精神文明建立，实施品牌和形象战略。 2、运作程序 可分为整体治理运作流程与分项治理流程两局部。 3、实施措施 3.1治安治理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。 3.2装修治理上采纳情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。 3.3细心养护小区绿化，加强小区环境建立和环保建立。 3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。 3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化治理。 3.6在智能化治理上加强各方面工作 3.7超前性、制造性、全方位地实行共管式效劳。 3.8开展卓有成效的社区文化活动 4、治理手段 4.1启动思想

28、工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，敬重个人感情，并且针对共性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。 4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩清楚。 通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。 4.3建立鼓励机制，敬重个体权力，保持团队盼望。我们把将培训放在集体和个人进展的重要位置。培育的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出制造良性环境。方式有培育提升、培训进修等。 4.4工资奖金重在考核。依据奉献大小进展工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分确定努力

29、工作所应得的酬劳。 4.5提倡“以人为本”的治理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增加仆人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内制造性地开展工作。 4.6治理工作的规划性，我们依据各个阶段治理要点的不同，根据轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作规划，并实施。 四、物业公司组织机构和治理制度 1、效劳中心组织机构 1.1物业治理公司组织机构图 2、公共治理制度 2.1停车场治理须知 a、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉听从停车场保安人员的调度和治理。 b、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆制止在小区停车

30、过夜。 c、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。 d、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。 e、出租车（除特别状况下）不得驶入小区。 f、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进展锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。 2.2卫生治理须知 为了保持小区环境干净，使业主享受幽雅舒适的生活环境： a、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。 b、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应担当全部修理费用及连带责任。 c、请您爱惜小区内公共环境，不要随便乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。 d、请您不要将自种花卉放

31、置在楼栋口或楼道内，避开丧失及影响其他业主的出入。 e、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、贮存类等家庭物品。一经发觉，物业处不经通知，有权进展清理。 2.3宠物治理须知 为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广阔业主合法权益不受侵害： a、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由仆人牵领、看管，准时去除排出的粪便； b、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所； c、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物仆人有义务实行有效措施予以制止； d、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播； e、对生病、受伤、死亡的宠物应妥

32、当照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。 2.4绿化治理须知 a、了保持小区环境美丽，请您爱惜住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。 b、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的爱护措施。 c、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。 d、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进展体育活动。 e、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。 f、请您不要在喷泉、水池内玩耍，以免触电及发生其他危急。 3、内部治理制度（各岗位职责） 31物业处经理岗位职责 a.应主动协作、支持公司正副总经理和治理部、财务部的监视、检

33、查工作； b.熟识并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度； c.带着各岗位人员进展小区验收，做好小区的各项治理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标； d.做好员工治理工作，检查各岗位人员完成任务状况； e.鼓舞员工积极学习专业学问，留意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或赐予处分的意见； f.关怀小区管委员会建立，并承受管委员会监视，共同搞好管辖区的各项工作； g.协作街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作； 32经理助理岗位职责 a.负责本中心职责范围内工作的筹划、指导、监视、把关； b.负责每月向治理处经理提交本中心工作规划及工作总结； c.

34、负责对本中心员工各类考核； d.向治理处经理提交各岗位用人规划； e.接待来访住户，对住户的投诉准时处理；投诉处理率99%； f.熟识楼宇构造、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护方法和常见故障、常用修理方法；催促本中心工作人员准时收缴治理费，收缴率达预定目标； g.熟识有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等治理规定； h.每日巡查小区，检查各部门工作，发觉潜在问题准时安排处理，并加以改良； i.负责指导、监视健全档案治理，并抽查工作状况； 33环境治理部主管岗位职责 a、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的、季度、月度规划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫

35、生； b、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业治理，做到员工之间任务划分清晰，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现； c、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素养，业务技能和工作效率； d、常常巡察检查员工现场工作状况，随时把握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作； e、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建立性意见和观点，提高社区环境文化品位。 f、定期开展小区的消杀工作，并严格根据消杀规划检查和监视消杀工作； g、合理掌握本部门各项费用，广开增收渠道； 34保安部主管岗位职责 a、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素

36、养和责任心； b、制定业务培训规划，按规划定期组织专业训练，并做好记录； c、严格执行各种安全治理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并承受物业处和辖区派出所的监视指导； d、负责辖区治安、消防、交通车辆的治理工作； e、负责辖区消防组织工作、检查、监视消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”： 二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法； 三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故； 三能：能遵守消防制度、能准时发觉火险、能扑救火情。 f、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度； g

37、、定期巡察，对发觉的各类事故、大事隐患准时制定解决措施并催促落实，遇到突发大事时以身作责，组织处理； h、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作； i、负责水体四周的安全防范，杜绝恶性事故的发生。 35工程修理部主管职责 a、负责小区公用设施、设备的运行、保养、修理、安全检查工作的安排与落实； b、组织参加设备的大、中、小修，制定规划，负责员工的专业技术培训； c、负责制定设备、备件选购规划，报财务选购； d、做好各项记录，收集整理设备技术资料及修理保养记录，做好设备台帐工作； e、参加违章订正工作，准时发觉和制止违章建筑和施工； f、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格效劳的处理，订

38、正和预防措施的实施，跟踪检查； g、负责员工的考评工作，准时上报本部门考勤； h、合理掌握本部门各项费用，广开增收渠道； 36、效劳中心主管职责 a、熟识物业治理有关法规政策； b、负责建立完善效劳中心信息流通网络，包括业主报修效劳，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等； c、负责多种经营效劳及各种费用收缴的组织治理； d、制定社区文化活动规划，丰富业主、住户的文化生活； e、负责效劳中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查； f、负责开展效劳中心宣传工作和公益性活动。 4、人员配置和人员的素养要求 jt物业治理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也

39、重力量；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务治理详细操作人员必需是一专多能，实行一岗多职，相互协作，表达团队精神。（人员的实际配置以详细治理范围而定） 五、物业费的本钱测算 1、治理、效劳人员的工资和按规定提取的福利费。 1.1 人员编制和根本工资标准：见表（01） 人员编制和根本工资标准表（01） 序 号项 目人 数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）备注 一治理人员6/6650.00 1经理12023.002023.00 2经理助理11500.001500.00 3财务员1800.00800.00 4修理主管11000.001000.00 5保安主管1800.00800.00 6保

40、洁主管1550.00550.00 二一般员工14/9400.00 1修理员2800.001600.00 2保安员9600.005400.00 3绿化员1500.00500.00 4保洁员2450.00900.00 三合计20/16050.00 1.2费用测算 治理效劳人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) 工资福利费测算表(02) 序号项 目金额（元/月）依据测算结果（元/月.m2） 一根本工资16050.00/ 二福利费2407.50注(1)暂按15%测算 三服装费667.00注(2) 四合计19124.50/ 注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%

41、；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。 注(2)：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为： 20400元/人/年12月=667(元/月) 2、公共设施、设备日常运行、修理及保养费 2.1采纳总体匡算思路进展测算。住宅建筑本钱按800元/m2计算，公共设施、设备建筑本钱统一按30%计取，折旧年限按25年计算，修理保养费按月折旧费的40%提取。 注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。 2.2公共设施、设备所用电为 a、（晚间19：00分至次日早晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为： （60瓦/盏200盏12小时30日/月）

42、0.60元/千瓦/小时 =4320千瓦/小时0.60元/千瓦/小时 =2592.00元/月 b、智能化网络运行等综合：1000.00元 c、共计为：3592.00元 2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为： 10部15元/天30天 = 150元/天30天 =4500元/月 修理保养费用为;每部每月按50元计算则为： 10部50元/月 =500元/月 3.4水泵运行费： 10部5元/天30天 = 50元/天30天 =1500元/月 3、绿化治理费： 小区绿化面积为30000m2, 绿化治理费测算见表（03） 绿化治理测算表（03） 序 号项 目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月.m2）备注 1绿化工具费1000元/年84.00 2劳保用品费500元/年42.00 3绿化用水费400.00/