小区物业创新方案小区物业服务方案.docx

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1、 小区物业创新方案XX小区物业服务方案 XX小区物业效劳方案 第一章本物业治理工程的治理特点 一、物业概况 XX小区坐落于XX经济技术开发区12大街号12号。 小区占地面积：47337.00，容积率：2.89，绿化率：30%，建筑密度：35%，总建筑面积：100084，由多层1-10幢，小高层11、12、13幢，14、15幢综合办公楼组成，共计15幢楼宇组成，形成半封闭式商住小区。 配套设施有美食广场、社区居委会文化效劳站、网吧、中型超市、康体园等。 配套设备有电梯7部，二次加压供水设备，配电房、水泵机组等。 二、本物业工程治理的重点和难点 经过我司“XX小区”工程屡次研讨、分析与论证，现就小

2、区物业治理中存在的重点、难点以及解决方案、措施列举如下： （一）消防治理 “XX小区”已依据综合办公楼、多层、高层建筑消防标准，配备了先进、完善的自动消防系统，使防火、灭火技术到达了一个较高的水平。但先进的设备仍需要有人去治理和操作，若消防设施得不到良好的维护治理，秩序维护制度不落实，业主（租赁/使用人）防火意识淡薄，火险隐患就依旧消退不了。违章动火、用电等现象，仍旧是高层建筑发生火灾的主要缘由，因此，导致高层建筑火灾的主要缘由还是人的因素。结合我司对其他高层建筑小区消防治理阅历，对好小区的消防工作我司将实行以下措施： 1严格根据有关消防法规的要求，对工程消防系统（包括：自动消防系统、消防箱、

3、灭火器材等）进展全面的检查、测试，准时修复系统所存在的故障； 2建立防火规章制度，由物业效劳中心与小区业主（租赁/使用人）签订消防责任书，并实施必要的奖罚措施； 3建立一支由物业效劳中心全体员工及局部业主（租赁/使用人）共同参与的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系； 4常常进展防火检查，准时去除消防通道违规摆放的物品，消退区域内的火险隐患； 5定期检测消防设施、器材的保养状态，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。 6对小高层建筑存在的室内分割现象，在装修审批的流程中我们将重点关注分割中对消防因素的考虑；严格根据国家相关消防法规审查相关图 纸；力争将因装修带来的消

4、防隐患消退在图纸审核阶段，为日后的消防治理制造有利条件。 7对小区内存在的因企业分层租赁带来的消防通道封闭问题，效劳中心将对企业提出的封闭消防通道问题严格把关，并要求企业向业主单位提出相关申请。同时，对消防通道门的钥匙治理实行分人分岗制，消防通道门钥匙将同时存放在宿管员及消控中心，确保紧急状况中能快速翻开消防通道门。 （二）秩序维护治理 秩序维护治理是物业治理中最敏感、最重要、最为业主（租赁/使用人）所关注的工作，必需做到万无一失。由于小区存在四个出入口；小区与周界围墙较矮；美食广场及网吧的对外开放等因素，简单发生外源性滋扰大事。由此给小区秩序维护治理带来了肯定的难度。针对小区的物业特点，我们

5、预备实行全封闭式治理，即在人员治理上将进出的人员区分为访客、闲杂人员等，严格实行“来访登记、住户签单”的治理掌握手段来掌握人员的进出；实行区域性人员出入的限制性治理；进一步完善周界防护设施；在车辆、物品出入治理上采纳“临时出入证”审查制度，无合法手续任何车辆、物品均不予放行，以确保车辆、物品出入的秩序维护。 （三）机电治理 小区机电设备包括：配电室、水泵组、消防报警系统、电视监控系统、智能化系统等。这些设备的良好运行是保证小区业主（租赁/使用人）正常生活、工作的最根本条件。对设备加强日常的维护保养，则是保障设备始终处于良好运行的重要手段。 我司在对中高档物业的治理实践中，积存并总结出一套行之有

6、效的机电设备治理模式。在对本小区治理过程中我司将依据2023年度小区集成提升改造规划的顺当实施，移植先进的设备治理模式，并依据小区设备的实际状况制定一套符合本小区设备维护保养要求、行之有效的治理制度，到达设备保值、延长寿命、节能降耗的目的。为此，我司拟实行以下治理机制： 1定人定机机制：将重要的机电设备的治理责任安排给详细的工作人员，把该设备的状态与该员工的绩效考核联系起来，以保证设备的正常运行状态。 2时效工作制：对全部的修理工作均实行时效治理，做到精确准时，以确保小区全部机电设备的正常运行； 3不均衡治理：针对小区业主（租赁/使用人）的工作时间合理安排设备的维护保养，根本做到不影响业主（租

7、赁/使用人）的正常生活、工作和学习，真正实现我公司提倡的“零干扰效劳”。 （四）节能降耗 综合办公楼和高层建筑小区每天的运行本钱很高，能消耗用居高不下，将会给业主（租赁/使用人）带来较沉重的负担；在保证小区物业治理收费水平不高于同档次物业的收费标准的前提下，通过有效的节能降耗措施降低费用本钱，以确保小区高水准的治理效劳及小区各项使用功能的实现。 1.电能的降耗：在保证光照度的前提下，合理设置照明设备（如：节能灯、触摸开关、声光控开关等）最大限度地削减电能的损耗。 其次章拟采纳的效劳理念与治理方式 第一节效劳理念 我司将严格根据ISO9001(2023)国际质量治理体系的要求，结合公司“首问负责

8、制”、“网络一站式效劳”等多项先进的治理效劳模式,来保证治理体制的科学性、治理效劳的优质高效性、治理质量的稳定性；以满意业户对效劳质量和效劳功能较高的需求，为业户创立一个秩序维护、舒适、快捷的工作环境。 一、一站式效劳： 设置效劳接待中心，公示24小时效劳电话。用户只需要向物业效劳中心或拨打一个24小时热线电话，即可解决效劳需求中的一切问题。无须找其他部门和记住其他电话，真正体会到细致效劳。 二、时效迅捷： 对业户的效劳工作统一实行时效工作制。全部的修理、保养、应急处理均在公开承诺的时间内完成或有处理结果。 三、首问负责制： 业户的全部询问、投诉、求助均能得到第一个承受询问的每个治理工作人员的

9、答复并彻底解决。 四、网络信息效劳： 拟定近期将通过已建立的公司网站或楼盘论坛，与业户建立快速、便捷的信息传递管道，将各种治理效劳信息准时传达给用户，业户也可通过网络将物业治理效劳的需求和投诉告知物业治理公司。 五、换位思索： 与效劳对象换个位置，站在对方的利益角度，思索效劳对象的需求并以此指导效劳行为。 其次节治理方式 一、“三位一体”的运作模式 实行执行机构、责任机构、监视机构有机结合的“三位一体”式的共管运行模式。 监视机构XX小区产权单位 通过行使以下权利，对本公司及效劳中心的治理行为进展监视。 1.审核效劳中心提交的月度治理规划报告，审议物业效劳中心主任的工作述职报告； 2.组织对治

10、理工作的抽检、检查，审核治理效果； 3.评审物业工程的治理状况、沟通意见； 4.即时就治理中的问题向效劳中心或公司投诉； 5.对治理中消失的重大问题进展审议。 责任机构物业治理公司 是“XX小区”治理目标的最终责任人，负责对本物业工程治理状况的整体监控和指导，就“XX小区”物业工程治理状况对托付治理单位负责。 执行机构“XX小区”物业效劳中心 是“XX小区”物业治理的详细实施机构，对托付治理单位和公司负责。确保物业治理效劳的各项工作到达既定目标。 二、“物业效劳中心”窗口效劳体系 建立物业效劳中心的运作体系，马上物业效劳中心的内部治理和对外效劳分为后台和前台操作，以保证物业效劳中心对形状象的统

11、一化。业主（租赁/使用人）及客户全部的效劳需求申请及投诉建议均由中心负责受理，物业效劳中心将在第一时间内分类处理，传到达各职能部门，由各部门负责进展各项事务的详细解决；物业效劳中心全部需公布的治理效劳信息亦通过该中心传达、反应给各业主（租赁/使用人）及客户。 三、程序化、标准化的流程式作业： 编制作业指导文件，建立各项效劳作业流程，各项效劳都按规定程序严格进展，工作质量都按设定的标准予以衡量、考核。 四、效劳承诺的时效工作制 对业主（租赁/使用人）的效劳工作一律实行时效工作制。即本公司承诺：全部对外的效劳工作，均将在向业主（租赁/使用人）公开承诺的时间内完成或有处理结果。 五、有备无患的秩序维

12、护预案制： 针对治安消防重点、难点和小区物业的秩序维护特点，在实际治理开头之前就预先设立秩序维护防范应急预案制度，对可能消失的突发问题均有准时、有效的处理程序，确保秩序维护工作的万无一失。 六、爱护入微的零干扰效劳制 将仔细解决因自身的工作给业主（租赁/使用人）造成的二次干扰的问题。努力将二次干扰降至最低。给业主（租赁/使用人）一个安静、舒适的工作环境。七、收支透亮的财务公开制 将定期向产权单位公开财务收支帐目，承受公开询问。 八、主动征询意见的回访工作制 物业效劳中心将依照自己的标准作业规程对所开展的效劳工作结果，定期走访业主（租赁/使用人），虚心承受业主（租赁/使用人）的建议、批判；重大决

13、策、措施均会在事先通报给业主（租赁/使用人）。 公司采纳抽查的方式，定期向业主（租赁/使用人）寄出意见征询表，直接向业主（租赁/使用人）了解基层物业效劳中心的实际状况，并将业主（租赁/使用人）反应的意见也作为工程负责人绩效考核的一项指标。 九、仔细负责的首问负责制 第一位承受业主（租赁/使用人）询问、投诉、求助的效劳人员，负责将业主（租赁/使用人）的问题跟踪、落实到完成为止。 十、以业主（租赁/使用人）为中心的不均衡治理 各项效劳工作均依照工作的轻重缓急和业主（租赁/使用人）的生活规律进展统筹安排，不均衡、有所侧重地安排工作，通过优化后的工作编排使工作更加人性化，更加节约业主（租赁/使用人）的

14、每一分钱，持续满意业主（租赁/使用人）的各类效劳需求。 十一、自觉承受监视的工作规划和述职汇报制度 实行主任定期向产权单位对接部门提交治理效劳工作规划和工作述职报告制度，征求各方面的意见，主动承受该部门对物业效劳中心工作的监视检查。 十二、严格的内部质量考核机制 集业主（租赁/使用人）投诉、需求询问、适时反应、运行帮助、实时监控、应急实施、跟踪效劳、评价考核于一体，以相对独立、客观、公正、的角色，对各物业效劳中心实行督导工作。公司质量物业效劳中心在物业效劳中心设一级质量治理员，给予投诉调查、跟踪检查、统计分析、监视惩罚、考核评定等明确的职权，依据效劳中心的各项制度开展详细工作；为保证各项效劳工

15、作质量达标，由公司质管部门负责通过明查暗访以及直接向效劳对象了解状况等方式，对物业效劳中心的各项工作进展定期与不定期相结合的工作质量检查，发觉各种质量不达标、行为不标准的问题，准时予以订正。每月定期进行一次专项工作质量考评活动，以促进效劳中心始终保持良好地运行状态。定期组织召开物业联席会，对工作中存在的普遍性问题进展争论，调整不合理的治理程序，变事后改良为事前掌握。 十三、AB岗工作制 物业效劳中心在合理设置工作岗位、完善工作职责的根底上，在相近岗位之间实行顶岗或备岗的制度。当A岗（主办）因故不在岗时，由B岗（协办）按既定程序顶岗，准时处理依据工作性质须限时办理的一般性事务和紧急事务。 十四、

16、延长效劳时段的错时工作制 物业效劳人员实行错时工作制。上、下班时间分别提前或推后各30分钟，并依据详细状况，合理延长错时工作时段，以满意业主（租赁/使用人）的效劳需求。 第三章治理效劳的根本内容 第一节综合治理 一、根底治理工作内容 1. 在“XX小区”建立本企业的形象识别系统：效劳理念、形象标准（统一专业着装、佩戴明显标志、语言力求标准、效劳讲求文明）、现场标识（告示、标牌）等；做到效劳标准，工作严谨； 2. 治理人员100%持有行政主管部门核发的物业治理上岗证书，特种作业员工100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗； 3. 应用计算机、智能化设备等治理手段，提高治理效率； 4. 设置“

17、效劳中心”，公示效劳联系电话实行24小时效劳接待。“效劳中心”作息时间不受周末及节假日限制，住户有事随时恭候，随到随办；适应业主（租赁/使用人）需求，开展有偿特约效劳及代办效劳。公示效劳工程及收费价目； 5. 为“XX小区”投保公众责任险； 6. 实行多种形式如走访住户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等准时把握业主（租赁/使用人）满足度；有效投诉处理率100%； 7. 每年进展一次满足度测评，并对薄弱环节持续改良； 8. 建立完善的档案治理制度（物业竣工验收档案、设备治理档案、业主（租赁/使用人）资料档案、物业租赁档案、日常治理档案等）； 9. 适应业主（租赁/使用人）需求，组织、开展宣传活动；

18、10. 建立健全财务治理制度，并每半年公布一次收支状况。 11. 参照一般住宅小区物业治理效劳等级标准的一级标准制定适合本物业工程需要的各项治理制度和效劳标准，并对各项效劳工作制定相应的作业措施和考核方法。 二、承受产权单位监视的方式 1、每月收费开票前公布半年度水、电费及公摊水电费报表； 2、每半年公布一次治理效劳费收支状况财务报表； 3、每年进展不少于一次的业主（租赁/使用人）意见征询调查。 4、定期向产权单位对接部门提交治理效劳工作规划；定期向产权单位对接部 门做工作进展述职报告。 三、信息反应系统 为保证物业公司与业主（租赁/使用人）之间建立良好的沟通，我司将建立多途径的信息渠道，如：

19、通过设立效劳中心及公司24小时值班电话，开放公司网站，尽最大可能的与业主（租赁/使用人）住户保持严密联系。 其次节房屋治理 一、效劳内容： 1房屋外观治理：依据本物业小区的整体规划，仔细维护小区外观形象； 2建立健全房屋检查、修理、保养工作制度和工作记录； 3实施店铺招牌、广告牌的统一治理；限制易产生噪音、油烟污染的行业经营，以保障小区周边环境的干净、美观、安静； 4妥当解决小区秩序维护与公共场所对外经营的冲突，统筹考虑小区文化中心、美食广场、网吧的适度经营；并加强对上述设施的维护、保养。 5建立完善的装饰、装修治理规定，加强装修的监视治理，制定详尽的装修申请、审批、验收程序，以削减人为因素对

20、房屋构造、外观的损害； 6建立制止违章建筑搭建的应急处理方案，妥当处理个别利益对公众利益损害的问题。 二、效劳措施 （一）房屋修缮治理 在接收“XX小区”时，将组织相关人员对楼宇外墙、内部构造、小区配套设施进展具体地查勘、鉴定，建立房屋权属清册。把握房屋设施状况，确定楼宇简单发生问题的重点部位，并定期检查房屋共用部位的使用状况。发觉问题，属小修范围的，准时组织修复；属大、中修范围的，准时编制修理规划和住房专项修理资金使用规划，向产权单位对接部门提出报告与建议，依据产权单位的打算，组织进展修理。合理安排年度修缮费用，审核修缮方案和工程预决算，与施工单位签订施工合同，监视施工单位按规定要求施工，确

21、保施工质量，组织竣工验收。 （二）房屋建筑公共部位日常治理 在小区主出入口设有楼宇总平面示意图，各主要通道设有指引路标；各楼层及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。 通过加强日常的巡查监管，制止在外墙及公共空间乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂的行为；制止违反规划私搭乱建及擅自转变房屋用途的行为。 每日巡查2次各层门户、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，并做好巡查记录，发觉问题准时修理养护。 （三）房屋建筑公共部位日常养护 1准时修补房屋建筑公共部位的漏水和破损； 2楼内墙面涂料定期粉刷； 3每月对楼宇主体及管道、沟渠进展检查，发觉问题准时修复。 （四）装修治理 根据装修治理有关规定和

22、业主（租赁/使用人）公约要求，建立完善的装饰装修治理制度。装修前，依规定审核业主（租赁/使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的制止行为和留意事项，办理装修申请手续，与业主（租赁/使用人）及装修公司签订装修治理协议。 每日巡查2次装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋构造秩序维护及拆改共用管线等损害公共利益现象以及违反装修治理规定的，准时劝阻，必要时报告有关主管部门；制止任何私改乱拆管线、破坏房屋构造和损害他人利益的行为，对各单元装修工程进展验收。 三、制止违章建筑的应急预案： 当发觉小区业主（租赁/使用人）或物业使用人违反相关规定，有占用小区公共通道、搭建违章建筑物、破坏房屋构造、转变

23、楼宇外观的行为，治理人员应准时到达现场，首先应制止现场施工人员的作业，以削减违章行为的进一步扩大，实行的措施包括：劝阻、发整改函、没收工具、强制性停水、停电等。治理工作人员应准时与责任人（业主（租赁/使用人）、物业使用人或施工负责人）联系，向责任人告知停顿其施工的缘由，并向责任人讲解政府的相关规定，讲明维护公众利益的要点，尽量劝告其终止违章行为。在劝告无效的状况下，应准时向城管部门汇报所发生的违章状况，由政府部门出面处理。 四、房屋建筑公共部位维护、养护和治理标准 1楼层、房号有标志明显，一层通道内设立消防指示平面图和路标，无标志破损、漏装现象； 2小区内共用部位的地面、楼梯、走道、扶手、天花

24、板、吊顶等无破损；墙体干净，无乱张贴；门窗、灯具、开关等功能良好；无堆放废料、杂物及违章占用等现象； 3房屋外观（包括屋面、天台）完好、干净；涂料墙面，无脱落、无污渍； 4外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象； 5室外广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；保持干净统一美观，无秩序维护隐患或破损； 6无私搭乱建及擅自转变房屋用途的现象； 7房屋装饰装修符合规定，无私改乱拆管线、破坏房屋构造秩序维护或损害公共利益的现象； 8实施房屋巡查制度，每日巡查2次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并准时修理养护； 9空置房每月巡察1次，做好巡查记录，发觉门窗损坏、锁被

25、撬、异味等特别状况准时通知产权单位，并实行必要的紧急处理措施。 第三节公共部位设备、设施治理 一、效劳内容： 1建立设施设备治理制度； 2建立或完善共用设施设备台帐； 3保证设施设备的日常运行； 4对各种设施设备进展修理保养； 5承受住户请修。 二、效劳措施： （一）建立健全设备治理制度 1制定各项符合楼宇设备运行要求的值班、交接班制度、设备操作人员的岗位责任制、设备三级修理保养制度 2建立共用设施设备台帐及技术资料档案。 3导入我司完善的设备设施运行、修理、操作模式，建立完整的设备设施运行、修理记录表单体系； 4采纳日常保养、定期维护与大中修（改造）规划相结合、自己维保与委外专业维保相结合的

26、修理保养体制，配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。 5简单危及人身秩序维护的设施设备有明显的警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障均制订相关的应急处理预案。 （二）设备设施运行治理 1推行“设备定号、治理定人、保管定组”的三定治理原则。对各种设备进展实时监控治理； 2在日常的操作中，定时将各种设备运行状况记录在案；作到治理期间运行记录完整、齐全。 3保持各种设备房干净、有序； 4定时开关楼宇公共部位照明系统； 5保证正常供电、供水。 （三）设备设施修理保养 1定期对设备设施进展巡查，属于小修的准时修复，属于大、中修或更新改造的准时编制修理规划，报告产权单位对接部门审定； 2定期对

27、设备检查、清洁、润滑；并记录在案； 3定期对电梯、管线、消防、智能化系统等设备、设施进展巡察，发觉问题，准时解决； 4实行24小时报修值班制度； 5托付有资质的电梯公司对电梯进展定期专业性保养，每次检修保养完成进展验收确认； 三、设备治理标准 （一）设备综合治理 1设施设备运行正常，治理期间无重大设备事故发生； 2水、电、电梯、消防、监控等设备运行修理人员操作技能娴熟；严格执行设施设备操作规程及保养标准； 3工程运行人员实行24小时值班制度；机房出入及钥匙治理有严格规定； 4共用设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、修理、保养等记录齐全，字迹工整； 5设备房保持干净、通风，无杂物、灰尘；

28、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；机房环境符合设备要求； 6设备不发热、不滴水、不漏油、不漏气、不生锈、无异响； 7设施设备标志齐全、标准，责任人明确。 （二）供电设备维护保养 1. 高压设备按期年检；妥当保管操作用具，高压操作用具完好并定期送 检； 2. 严格执行临时用电治理措施与停电应急处理措施； 3. 限电、停电有明确的审批权限，按规定时间提前通知住户。 （三）弱电系统维护保养 1. 按工作标准规定时间定期检测维护，准时排解故障，保证各弱电系统正 常工作； 2. 监控系统、消控系统、小高层防盗门禁系统等设施设备运行正常，有记 录并按规定期限保存。 （四）消防设施保养 设备完好，可随时启用；消防

29、通道畅通。 （五）电梯维护保养 1电梯24小时正常运行。秩序维护设施齐全，通风、照明、乘梯指南及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持干净； 2电梯秩序维护许可证、年检报告、修理保养合同完备； 3托付专业的维保单位按合同严格执行修理保养，保养周期符合规定，修理保养记录完备； 4维护保养前告知业主（租赁/使用人），并尽可能削减对业主（租赁/使用人）正常工作、生活的影响； 5修理、操作人员持证上岗，每日巡查记录电梯运行状况，建档备案； 6轿厢内警铃、风扇、三方通话保持正常工作状态；信号灯齐全，运行平稳、无振动，到站定位准，层门开闭敏捷；自动性能良好。 7电梯运行消失故障时，修理人员在规定时间内到达现场

30、修理；运行消失险情时,有排解险情的应急处理措施。 （六）给排水系统修理保养 1. 建立供水、用水治理制度，积极帮助住户安排合理的用水和节水规划； 2. 定期巡查，设备、管道工作正常，标识清楚正确，无跑、冒、滴、漏现 象； 3. 按维保规划定期对二次供水蓄水池设施设备进展清洁、消毒；二次供水登 记证及卫生许可证、水质化验单、操作人员安康/合格证齐全； 4. 高压水泵、水池、水箱有严格的治理措施，泵房、水池、水箱清洁卫生， 无二次污染；水池、水箱四周无污染隐患； 5. 限水、停水按规定时间提前通知业主（租赁/使用人）/用户； 6. 排水系统通畅，公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查

31、1次，并视检查状况准时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发觉特别准时清掏；汛期道路无积水，地下室、车库及设备房无积水、浸泡大事发生； 7. 遇有事故，修理人员在规定时间内进展抢修，无大面积跑水、泛水、长时 间停水现象；制定事故应急处理方案并严格执行。 （七）通风系统维护保养 1. 每天巡查一次，每半年保养一次； 2. 机身保持清洁，油漆无脱落，运转无特别声响； 3. 各开关处于“自动”状态。 （八）照明设施 楼道灯等每周巡查一次，随坏随修；每季保养一次； （九）监控系统 每天巡查两次；每月保养一次，消失故障随时修复；各探头焦距适度、无灰尘、无特别，显示清楚，防尘罩密封良好。 （十）业

32、主（租赁/使用人）请修 请修工程15分钟内响应；准时率达99%以上，合格率达100%以上；急修工程6小时内解决；小修工程24小时内解决；预约报修按双方商定时间到达现场；回访率90%以上。 （十一）防避雷系统 每周巡查一次；每季进展一次保养；每年进展一次接地电阻测试，系统完好率100%。 第四节环境卫生的维护 一、效劳内容： 1.负责小区共用场所、绿地、主次干道、房屋共用部位的保洁； 2.负责垃圾的处理、收集、清运，做到日产日清； 3.确保雨、污水管道的通畅，定期清掏化粪池； 4.加强二次供水设施设备的治理，保证水质符合卫生防疫标准； 5.定期对鼠、蟑、蚊蝇、蚂蚁进展消杀以及其它虫害的预防； 二

33、、效劳措施： “XX小区”为下沙出口加工区企业政府指定廉租型小区之一，住户需要安静、清洁、舒适的居住环境。为保证日常公共区域的保洁工作不影响正常的生活秩序，我司将采纳“零干扰”保洁效劳措施，在每天住户上下班之前进展主要通道的门面保洁，人流量少时进展各部位精细保洁作业的方式。 1作业治理措施：制订具体的保洁工作规划，其中包括：保洁部位、工作频率、保洁方式等；实行定人分区清洁负责制；每天有专人对保洁作业质量进展检查、督导。 2制订具体的日常保洁工作时间流程： 1）上午：7：00-8：00 下午：13：30-16：00 外围公共场所、主次干道、绿地、楼梯通道及门、电梯轿厢的清洁、拖洗； 2）上午：8

34、：00-8：30 下午：2：30-3：00 收集垃圾，清洗垃圾桶； 3）上午：8：30-11：00 下午：3：00-4：30 各楼层电梯间、通道、楼梯间地面、墙壁的整体清扫、拖擦；公共部位门窗、信报箱及电梯轿厢保洁保养； 3保洁作业内容 1）在园区庭院合理设置果皮箱，并进展垃圾分类收集；作到日产日清。 垃圾每天清运两次，垃圾桶每天清洗一次，并保持清洁、无异味。 2）物业主管及领班每天对公共区域的保洁进展不少于两次的工作检查，发觉不合格项当天催促进展整改，并复查整改结果，直到达标为止。 3）加强各管道的疏通，每年疏通一次；雨水、污水井每月检查一次，视检查状况准时清掏；化粪池每月检查一次，半年清掏

35、一次，发觉特别随时清掏； 4）准时去除道路积水。 5）制定二次供水治理制度，每年清洗消毒水箱、水池不少于二次。 6）依据季节及有害生物的生长特性状况制订消杀规划，定期进展蚊虫、蟑螂、鼠和白蚁消杀工作；传染病高发期每天对公共场所，电梯轿厢喷药消毒。 三、效劳作业标准 1.有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁； 2.工作要求到达以下标准： 1）无杂物、垃圾、积水、污渍，目视洁净； 2）天花板无灰尘、蜘蛛网、污渍； 3）玻璃门窗无灰尘、污渍、水渍、手印，玻璃透亮； 4）墙面、扶手、消防栓管、电表箱、信报箱无积灰、乱张贴； 5）人行、车行通道洁净，无污迹； 6）楼梯台阶面洁净，无杂物、污

36、渍； 7）公共部位无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象； 8）管线无污迹、无积灰，油漆无脱落、无锈迹； 9）灯具、灯座、灯盖、灯罩、无积灰； 10）管道标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘； 11）垃圾、果皮桶无满溢现象，桶内外无污渍。 3. 水质符合卫生防疫要求；到达二次供水合格单位标准。 4.雨、污水管道无堵塞；雨、污水井底部无沉淀物，内壁无粘着物；井盖无 污迹；化粪池无积物浮于面上，出入口通畅； 5.电梯轿厢四壁洁净无明显灰尘、手印、污迹，无乱张贴； 6.灯具、天花板无明显灰尘；地面洁净、无污迹。门轨无灰尘、砂土； 7.店铺治理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；

37、8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜的现象； 9.房屋外墙无污染（限定2.5米可触摸处）； 10.地面、墙面石材清洁保养到达光滑光明，无明显划痕，无污迹，无粘附 物，无灰尘。 12. 小区内目视无苍蝇滋生地；无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不 超过1%； 四、台风、暴雨期间保洁应急方案： 1依台风、暴雨预报，遵照政府部门及公司布置做好预防措施及预备。 2准时清理小区内各类杂物及垃圾； 3检查清理屋顶、地面雨水沟、管、渠。去除全部可能造成管道堵塞的东西； 4. 台风、暴雨期间巡察小区各主要管道的排水状况，发觉堵塞准时疏通； 5. 台风、暴雨过后准时清理各部位的垃圾、杂物。 第五节绿化养护和治理

38、一、效劳内容： 1.加强绿化日常治理，包括水分治理、施肥、修剪、病虫害防治、除草等； 2.对老化、死亡、非人为损坏植物准时补种或更换； 3.负责小区园林小品的养护； 二、绿化日常养护 1. 制定小区绿化治理制度，合理配置绿化作业人员，实行岗位责任制；根 据季节变化制订每月的绿化管养规划； 2. 利用现有条件进展植物种植绿化，布置草树木品种和数量； 3. 在保证现有绿化水平的档次上，合理选种和配置； 4. 在适当的地方公告植物名称、产地、种植季节、生长特征和治理方法 等； 5. 依据季节的变化，适时摆放盆花，美化环境； 6. 定期对植物进展培土、施肥、除草、修枝、剪叶、补苗、浇水，大型灌 木修剪

39、成型； 7. 对枯死的植物准时补种或更换； 8. 定期喷洒药物，预防病虫害； 9. 保持绿化地清洁； 10. 维护栏杆、园路、桌椅、井盖和牌饰等园林设施； 11. 每月月底前做好月绿化工作规划/操作记录表，交治理人员存 档； 12. 物业效劳中心物业主管负责对绿化工作进展作业指导、日常巡查、不定 期抽检，并记录于绿化工作检查表。发觉缺乏之处应准时催促改正，组织返工，保持小区内环境干净。 三、养护质量标准 1. 保证绿化的各项指标到达绿化居住小区标准标准； 2. 绿化充分，植物配置合理，作到黄土不露天； 3. 作到花草结合，常绿树与落叶树结合，乔木与灌木相结合，建筑小品与 艺术雕塑品的配置相结合

40、，做到植物常青，花常开； 4. 盆花摆放整齐、美观，与周边环境相相宜；按时予以更换； 5. 大型灌木修剪准时，美观； 6. 园林植物到达：强健生长保持良好状态。树冠完整、美观，修剪适当， 主侧枝分布均匀，内膛不乱，通风透光，树木无钉栓、捆绑现象。叶子强健：叶色正常，叶大而肥厚、在正常的条件下不黄叶，不焦叶、不卷叶、不落叶，叶上无虫卵、虫网、灰尘；枝干强健：无明显枯枝、死杈、枝条粗大； 7. 草坪掩盖率应根本到达100；草坪杂草掌握在10以内；生长茂密； 每年修剪2次以上；无病虫害。草地纯度达90%。 8. 保持绿化地清洁，草坪和灌木林内不留物、不积水、不死苗、不被偷 窃，保持花草树木良好生长。

41、 9. 行道树和绿地内无死树，树木修剪合理，树形美观，妥当解决树木与电 线、建筑物、交通等之间的相互影响。 10. 栏杆、园路、桌椅、井盖和牌饰等园林设施完整，做到准时维护和油 饰。 11. 绿地、草坪内无堆物堆料、搭棚或侵占现象，无人为损坏； 12. 行道树树干上无刻画的现象，树下距树干2米范围内无堆物堆料、搭棚 设摊、圈栏等影响树木养护治理和生长的现象； 13. 绿地不转变使用用途和破坏、践踏、占用现象； 14. 绿化垃圾(如：树枝、树叶、草沫等)重点地区路段做到随产随清，其它 地区和路段做到日产日清； 15. 植物公告牌设置合理，字迹清楚，无损坏； 16.绿化工作规划/操作记录表记录完整

42、，齐全。 四、绿化防台风应急预案： 1.依台风、暴雨预报，遵照政府部门及公司布置做好预防措施及预备。 2.巡查小区各类植物，对树冠较大的植物进展必要地修剪；必要时对高大性 植物进展加固、培土； 3.去除枯枝、杂物； 4.检查清理绿地排水沟渠； 5.台风、暴雨后准时清理被损坏的残枝、落叶，扶正倾斜的树木； 第六节治安防范 一、效劳内容： 1实行24小时值班及定时巡逻秩序维护作业； 2.对出入小区的外来人员实行询查、登记治理； 3.对搬出小区的物品实行严格掌握； 4.发生紧急大事，准时到达现场实施救助； 二、效劳措施 1.门卫值勤 秩序维护治理将是本工程的治理重点，我们坚持“人防、技防”相结合的原则，在小区东面设1个主出入口，北侧设次出入口（自由港工地：遇紧急状况时开通），对小区实行“全封闭式治理”；小区出入口24小时均设有秩序维护员执勤，亲密留意责任区域的进出人员，杜绝外来闲杂人员进入楼宇。 秩序维护员执勤实行立岗值勤，主动于业主/住户打招呼、问好。每天重点时间（7：00-9：00、11：00-13：00、17：00-19：00）主要出入口实行双岗值勤，其他时间加强小区内外的巡逻检查。 对外来访问人员