物业管理业纳税评估手册(试行)7286.pdf

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1、 20 xx 年 7 月 目 录 第一章 物业管理概述.1 第一节 物业管理概述.1 一、物业管理的概念.1 二、物业管理的业务划分.2 三、物业管理的经营特点.3 第二节 物业管理收入确认.3 一、收入的概念及种类.4 二、物业管理费的测算.5 三、物业管理企业收入的确认.5 第二章 物业管理业涉及税种及计算.6 第一节 营业税及相关税费的计算.7 一、营业税相关规定.7 二、营业税的计算.8 三、城市维护建设税的计算.9 四、教育费附加的计算.9 第二节 企业所得税的计算.9 第三节 个人所得税的计算.1 0 第四节 房产税（城市房地产税）及相关税费的计算.1 0 一、房产税的计算.1 0

2、 二、城镇土地使用税的计算.1 0 三、城市房地产税的计算.1 1 四、土地使用费的计算.1 1 第五节 其他税种的计算.1 1 行业评估 物业管理业 1 一、车船使用税的计算.1 1 二、车船使用牌照税的计算.1 2 三、印花税的计算.1 2 四、契税的计算.1 2 第三章 物业管理业存在的涉税问题.1 3 第一节 物业管理业税务检查情况.1 3 第二节 营业税涉税问题.1 4 一、常见问题.1 4 二、特殊问题.1 7 第三节 个人所得税涉税问题.1 8 一、常见问题.1 8 二、特殊问题.1 8 第四节 企业所得税涉税问题.1 9 一、常见问题.1 9 二、特殊问题.1 9 第五节 房产

3、税（城市房地产税）涉税问题.2 0 一、常见问题.2 0 二、特殊问题.2 0 第四章 物业管理业纳税评估.2 1 第一节 物业管理业财务分析指标.2 1 一、财务分析概述.2 1 二、偿债能力.2 4 三、运营能力.2 7 四、盈利能力.2 9 第二节 物业管理业评估指标.3 1 一、营业税评估指标.3 1 二、个人所得税评估指标.3 4 三、企业所得税评估指标.3 5 第三节 物业管理业评估工作程序.3 6 一、评估工作.3 7 二、约谈工作.3 7 三、评估工作程序流程图.3 8 附录一：物业管理业常见涉税问题及评估指标对应表.4 0 附录二：北京市物业经营税费一览表.4 4 附录三：相

4、关法律规定.4 5 行业评估 物业管理业 2 行业评估 物业管理业 1 第一章 物业管理概述 第一节 物业管理概述 一、物业管理的概念（一）物业的概念“物业”一词由英语“Estate”或“Property”引译而来，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实生活中，我们所称的“物业”是一种狭义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物，及其相关的设备、设施和场地。（二）物业的分类 根据使用功能的不同，物业可以分为以下 4 类：1、居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。2、商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒

5、店、商业场所等。3、工业物业。包括工业厂房、仓库等。4、其他用途物业。包括车站、机场、医院、学校等。以上是国外通用的分类。在我国，有人根据实际情况，从商业物业和其他用途物业中，另外再分出一部分特殊物业，这些物业要经过政府特许经营。不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容。（三）物业管理的概念 物业管理，是指由专门的机构和人员对已竣工验收并投入使用的各类物业，以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合服务。物业管理服务，是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供与物业产权人、使用人相关的其他服务

6、。（参见关于对物业管理服务业务征行业评估 物业管理业 2 收营业税问题的通知京地税营1997386号）物业管理企业，通常称为物业管理公司。物业所有人，即产权人，亦称为业主。业主可以是个人、集体、国家。（四）物业管理的性质 物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。二、物业管理的业务划分 物业管理的客体是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。所以，物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。物业管理的性质也比较明确，主要

7、是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。不同的物业管理公司所服务的对象不尽相同，因而承担的业务也有差别，但归结起来，大致如图所示：行业评估 物业管理业 3 三、物业管理的经营特点 商业物业与居住物业是日常税务检查工作中检查最多的两个物业类型，因此，在此仅对商业物业和居住物业从以下四方面做一个介绍。商业物业 居住物业 特点、需要良好的商业氛围、使用价值的长期性、追求设施的先进性、寿命的差异性、有很高的租赁比例、居住性、以出租为主的商业物业价值不 、舒适性 能库存、安全性 、耐久性 分类、办公物业、普通住宅、酒店物业、花园洋房、商贸物业、公寓、娱乐休闲物业、别墅 管理模式、自建自营 以委托经营为主

8、、自营与专业物业管理相结合 、委托经营 管理内容、制定管理计划、企业组织的构建与管理目标、方、签定物业管理委托合同，启动物 针策略的制定 业管理工作、管理项目的接管与前期管理、制定租金收取办法、物业管理的各项日常管理、协调与业主和承租人的关系、投诉、纠纷与紧急事故的处理 、考核、评估与质量管理 、协助政府进行社区管理，推进 全社会的文明和进步 第二节 物业管理收入确认 行业评估 物业管理业 4 一、收入的概念及种类（一）营业收入的概念 营业收入，一般是指企业在生产经营过程中，由于销售商品、产品或提供劳务等收到的收入。物业管理企业的营业收入，是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的收入

9、。包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益等。（二）区分主营业务收入和其他业务收入的原则 根据物业管理企业的经营特点，我们可按以下原则对物业管理企业的营业收入进行分类：凡是为物业产权人、使用人提供服务，为保持房屋建筑物及其附属设备完好无损而进行的维修、管理所取得的收入，作为主营业务收入；凡主营业务收入外，从事交通运输、餐饮服务、商业贸易等活动所取得的收入作为其他业务收入。1、主营业务收入包括：物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入等。（1）物业管理收入，是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。（2）物业经营收入，是指企业经营业主管理

10、委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入。如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等公用设施收入。（3）物业大修收入，是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。2、其他业务收入包括：中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。（1）房屋中介代销手续费收入，是指物业管理企业受房地产开发商的委托，对其开发的房屋从事代理销售活动而取得的代销手续费。(2)材料物资销售收入，是指物业管理企业将不需用的材料物资对外销售所取得的收入。(3)商业用房经营收入，是指物业管理企业利用业主

11、委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动所取得的收入。如开办商店、饮食店、美容美发、彩扩中心、歌舞厅等为物业产权人、使用人提供方便取得的经营收入。行业评估 物业管理业 5(4)无形资产转让收入形式既有所有权转让，也有使用权转让；有入账的无形资产转让，也有未入账的无形资产转让，在物业管理会计中为简化核算，均作为其他业务收入处理。二、物业管理费的测算 物业管理企业计算物业管理费，计算公式如下：x=xi（i=1，2，3，n）其中：x=公共性服务收费标准，单位为 元/（月 m2）xi=各分项费用收费标准，单位为元/（月 m2）i=分项项数 =各项费用算术求和 三、物业管理企业收入的确认

12、 营业收入的确认应遵循实现原则。所谓实现原则是指企业在出售商品、产品或提供劳务时确认营业收入实现的原则。以权责发生制为基础，按实现原则确行业评估 物业管理业 6 认营业收入必须同时满足两个基本条件：其一，发出商品、产品或提供劳务，即与营业收入有关的交易形式已经发生，实现了商品所有权的转移；其二，收到价款或取得收取价款的凭证。只有在同时具备上述两个基本条件时，才能确认营业收入的实现。物业管理企业依据我国企业财务通则和企业会计准则，制定了物业管理企业财务管理规定。在规定中，将物业管理企业经营收入确认原则规定为“企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现”。同时，

13、根据物业管理企业的经营特点，对营业收入的确认原则又作了两方面具体补充规定：（一）企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或协议规定的付款日期作为营业收入的实现。在这一日期，无论企业是否实现收到价款，均应作为营业收入处理。如公共性服务费收入和公众代办性服务费收入，平时均采用预收方式，按照这一原则，必须采用权责发生制原则每期结转收入，不能以收付实现制代替权责发生制。（二）物业大修收入，应当根据业主委员会或者物业产权人、使用人签订认可的工程价款结算账单确认营业收入的实现。物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托，对住宅小区和商业楼宇等进行物业大

14、修理等工程施工活动，由物业管理企业自行出具工程价款结算账单，但必须经委托方签章认可后，才能作为营业收入处理。第二章 物业管理业涉及税种及计算 物业管理企业是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境的科学管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。我国目前物业管理企业所涉及的地方税共 13 种，其中主要税种有营业税、企业所得税、个人所得税。行业评估 物业管理业 7 第一节 营业税及相关税费的计算 一、营业税相关规定（一）计税依据 根据关于对物业管理服务业务征收营业税问题的通知（京地税营1997386号）的规定，物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤

15、）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。对其从事物业管理服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金额），应按照“服务业”税目 5%税率计算征收营业税。（二）物业管理企业代收费用的相关规定 根据 转发国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知（京地税营200059号）的规定：1、对物业管理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财政部关于印发住宅共用部位共用设施设

16、备维修基金管理办法的通知（建住房1998213号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”。2、对物业管理企业代收的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，凭其持有的北京市财政局统一监制 北京市住宅维修基金专用发票 或北京市住房资金管理中心（含所属分中心）为其出据的住房维修基金交存书上注明的实际发生额认定。3、对物业管理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房租委托方实际房租转交结算发生额认定。4、对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。5、物业管理企业从事物业管理服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专用发票。行业

17、评估 物业管理业 8 二、营业税的计算（一）管理性质的收入缴纳营业税的计算 1、物业管理公司以下四项收入，均属于提供劳务而获得的收入，属于营业税中“服务业”税目，按5%征收营业税。（1）物业管理公司为业主提供服务而收取的管理费。（2）物业管理公司为业主提供服务而收取的服务费。如：保洁费、停车费、保安费、公共设施养护费等。（3）收取的维修费用，包括维修材料费及人工费。（4）居民租住共有住宅的租金收入。2、物业公司收取业主的装修保证金，如果到期退还给业主及租住户的，不征收营业税；如果到期不退还或作为业主装修违规行为予以没收的，属于物业管理公司管理性收入之外的价外费用收入，均应并入该物业公司营业额，

18、征收 5%的营业税。3、物业管理公司向房屋业主收取的公共维修基金，所有权属于业主管理委员会，物业公司仅是代管使用，专款专用，按时列支，暂不征收营业税。如果物业公司从维修基金中以提供维修劳务形式提取劳务收入，则应征 5%的营业税。（二）代办性质的收入缴纳营业税的计算 以下两项均属物业公司提供代办服务而取得的服务性收入，按 5%征收营业税。1、代办购物手续费。2、代办收费取得的收入。如：为房屋业主代收代缴水、电、煤气、电话费等各项业务而收取的手续费。（三）多种经营取得收入缴纳营业税的计算 1、物业公司下属的中介咨询机构的咨询劳务收入。2、物业公司兼营的餐饮服务收入。3、物业公司举办的娱乐业务场所的

19、收入。4、物业公司下属的独立核算的商店销售货物取得的收入。上述 1、2 项收入，属于服务业收入，按 5%征收营业税。3 项收入属于娱乐业收入按 5%20%税率征收营业税。4 项收入属于增值税征收范围，征收增值税。行业评估 物业管理业 9 值得注意的是，当物业公司兼有不同税目应税行为时，应分别核算不同税目的营业额，未分别核算的，从高适用税率。计算公式:应纳税额=营业额税率。三、城市维护建设税的计算 根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国发1985第 19 号）的规定，城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式：应纳税额=营业税税额税率。不同地

20、区的纳税人实行不同档次的税率。（一）纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为 7%。（二）纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为 5%。（三）纳税义务人所在地不在 1、2 项范围内的，税率为 1%。四、教育费附加的计算 根据北京市税务局转发 北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知的通知（京税三1994217号）的规定，教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，附加率为 3%。计算公式：应交教育费附加额=营业税税额附加率。第二节 企业所得税的计算 根据中

21、华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则（财法字1994第 3号发布）的规定，企业所得税的征税对象是以物业管理以及代理所取得的收入和其他所得，税率为 33%。基本计算公式：应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额，应纳税额=应纳税所得额税率。企业所得税还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在 3 万元（含 3 万元）以下的，暂减按 18%的税率计算缴纳所得行业评估 物业管理业 10 税；年应纳税所得额超过 3 万元至 10 万元（含 10 万元）的，暂减按 27%的税率计算缴纳所得税。第三节 个人所得税的计算 物业管理公司个人所得税的计税依据主要包括工资薪金所得和劳务所得。应注意物业管理企业将临

22、时工人劳务所得按工资薪金所得代扣代缴个人所得税问题。第四节 房产税（城市房地产税）及相关税费的计算 一、房产税的计算 如果企业拥有房产产权，需缴纳房产税，如果企业拥有土地使用权，需缴纳城镇土地使用税。如果单位属于外商投资企业或外国企业，则应相应缴纳城市房地产税和外商投资企业土地使用费。根据中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人，按照房产原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值（评估值）减除 30%的余值为计税依据，税率为 1.2%。计算公式：年应纳税额=房产原值（评估值）*（1-30%）*1.2%

23、。二、城镇土地使用税的计算 根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第 17 号发布）的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。计算公式：年应纳税额=（各级土地面积*相应税额）。北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额 10 元；二行业评估 物业管理业 11 级土地每平方米年税额 8 元；三级土地每平方米年税额 6 元；四级土地每平方米年税额 4 元；五级土地每平方米年税额 1 元；六级土地每平方米年税额 0.5元。三、城市房地产税的计算 根据中华

24、人民共和国城市房地产税暂行条例（中央人民政府政务院政财字第 133号令公布）规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税按房产原值计税，税率为 1.2%，对其缴纳的税款给予减征 30%的照顾。计算公式：年应纳税额=房产原值*税率*（1-30%）。四、土地使用费的计算 根据北京市人民政府发布 北京市征收外商投资企业土地使用费规定 的通知（北京市人民政府令 1992年第 13 号）规定，外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业（出让方式取得土地使用权者除外），按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度

25、、基础设施完善程度等，征收的一项费用。需要说明的是，外资企业使用“未经出让”的土地应征收土地使用费，外资企业以各种方式使用已经出让程序的土地不缴纳土地使用费。按照外商投资企业的实际占用土地面积，以及所适用的土地使用费的单位标准确定，计算公式：应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。第五节 其他税种的计算 一、车船使用税的计算 如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具的内资单位和个人还需缴纳相应的车船使用税。根据中华人民共和国车船使用税暂行条例（国发198690号）规定，车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船行业评估 物业管理业 12 舶，按照座位、

26、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。计算公式：乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额 载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额 摩托车应纳税额=应税车辆数量*单位税额 二、车船使用牌照税的计算 根据中华人民共和国车船使用牌照税暂行条例（政密字第 714号令公布）的规定，车船使用牌照税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按照种类、吨位和规定的税额，向外商投资企业或外国企业及其他经济组织、驻京代表机构和外籍个人、港、澳、台胞征收的一种财产行为税。计算公式：乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额 载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额 三、印花

27、税的计算 根据中华人民共和国印花税暂行条例（中华人民共和国国务院令第 11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种应税凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。计算公式：应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。四、契税的计算 企业承受房地产时还需及时缴纳契税。根据 中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第 224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。北京市契税税率自 2002年 7 月 1 日起，由原 4%调整为 3%。计算公式：应纳税额=计

28、税依据税率。行业评估 物业管理业 13 第三章 物业管理业存在的涉税问题 第一节 物业管理业税务检查情况 为了增强纳税评估工作的有效性和针对性，从 2003年我市地税系统实施税务检查的物业管理公司中，随机抽取了 50 个案例进行统计分析。在被抽取的 50个案例中，有问题 46 户，有问题率达到 92%，如图 3-1 所示。在检查有问题的46 户中，最高查补税款 114 万元，最低查补税款 3400元，平均查补税款 15 万元。从查补税款分布看，营业税占 71.32%，企业所得税占 17.66%，个人所得税占 6.57%，其他税种合计占 4.45%，如图 3-2 所示。由此看出，物业管理企业主要

29、涉税问题集中在营业税和企业所得税上。图 3-1有问题92%无问题8%有问题无问题行业评估 物业管理业 14 第二节 营业税涉税问题 上一节所述查补税款中营业税占到 71.32%，下面我们进一步对营业税涉税问题进行分析。首先，按照营业税涉税问题发生频率，分为常见问题和特殊问题，其中常见问题占 81.41%，特殊问题占 18.59%，如图 3-4 所示。一、常见问题（一）未按规定结转营业收入 69.50%3.04%11.91%3.34%5.04%2.02%5.15%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%问题一问题二问题三问题四问题五图3-4常

30、见问题特殊问题图3-271%18%7%4%营业税企业所得税个人所得税其他税种行业评估 物业管理业 15 全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴营业税。在这类问题中，物业管理公司将收入计入“预收账款”造成少缴税款的占36.4%，计入“其他应付款”的占 42.4%，计入“应付账款”和“长期应付款”的占 12.15%，计入“应收账款”及“其他应收款”的占15.2%。如图 3-3所示。图 3-3 案例 1：某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费 2848

31、702.25元（其中 2000年 1 月至 12 月代收 2271986.25元，2001年 1 月至 12 月代收 576716元），计入“其他应付款”科目，未缴纳营业税。违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”及第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”的规定，造成少缴营业税142435.11元。案例 2：检查人员在对一家物业管理公司实施税务检查时，发现该单位一直以来，将预收的物业综合管理费记

32、入“预收账款”科目，未及时计算缴纳营业税。截止 2002年 9 月，该帐户贷方余额为 794947.08元。该行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的36.40%42.40%12.15%15.20%计入预收账款计入其他应付款计入应付账款、长期应付款计入应收账款、其他应收款行业评估 物业管理业 16 劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例缴纳营业税。”，第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，和第九条 营业税的纳税

33、义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天 的规定，造成少缴纳营业税 39747.35元，城建税 2782.31元，教育费附加 1192.42元。案例 3：经检查发现，（1）某物业管理公司分别于 2001年 3 月 6 日、7 日收取东航物业管理中心物业管理费收入 49017.61元和 7736.24元，计入“应收帐款”科目，未计营业收入,未申报缴纳营业税。（2）该单位 2001年 5 月 17 日收取房屋出租收入 20000元，计入“应收帐款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税。上述行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定

34、的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业税规定的税率计算应纳税额。应纳税额=营业额税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为 5%。另据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。”征收教育费附加的暂行规定第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，应当依照本规定缴纳教育费附加。”鉴于以上规定，

35、造成应缴未缴营业税 3837.69元，及城建税 268.64元和教育费附加 115.13元。（二）收入直接冲减支出类科目 物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目，逃避纳税。案例 4：某物业公司 2000年和 2001年支付给供电局的公共区域的电费分别为 1144773.28元和 1405543.3元，冲减了物业管理费收入，违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”和国税发1998217号国家税务总局关于物业管理企

36、业的代收费用有关营业税问题的通知 规定：“物行业评估 物业管理业 17 业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税服务业税目中的代理业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”造成少缴纳营业税 127515.83元。二、特殊问题（一）价外费用未作计税依据 物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。（二）应税收入直接转入税后所得 物业管理公司取得应税收入转移到“营业外收入”

37、科目，逃避纳税。案例 5：北京某物业管理有限责任公司在收取物业管理费的同时，另按物业管理费 5.5%收取业主税金，2000年收取业主税费合计 15313.74元，2001年收取业主税费合计 20051.4元。该企业 2000年 7 月和 9 月分别收取代理业务劳务费 319.84元和 4526.46元，记入“营业外收入”科目。2001年 6 月代收款项手续费共计 28208.11元记入“营业外收入”科目。以上各项均未按规定缴纳营业税。根据中华人民共和国营业税暂行条例第一条、第四条:“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。”第五条：“纳税人的营业额为

38、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”第九条:“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”的规定，并根据营业税税目税率表“服务业-其他服务业”依照 5%的税率征收营业税的规定，该企业应按照规定缴纳营业税共计 3409.96元。（三）暂收款项未申报缴纳营业税 物业管理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、使用人入住时或入住后准备装修时，企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营业税。（四）从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入”不符 行业评估 物业管理业 18

39、 按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载的“营业收入”不符。（五）房屋销售收入未缴营业税 房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成立物业管理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税。第三节 个人所得税涉税问题 一、常见问题（一）劳务报酬不申报纳税或按工资薪金申报纳税 未签订劳务合同的临时工作人员的劳务报酬，为物业管理公司提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金，物业管理公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税，而不是按劳务报酬的税率代扣代缴税款。案例 6：某物业公司 2001年支付给临时聘用人员的劳务报酬，金额为 18720元，是按照工资、薪金所得

40、税目计算缴纳个人所得税，应按劳务报酬所得税目补缴个人所得税。根据 中华人民共和国个人所得税税法 第一条、第二条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发200347号文件国家税务总局关于贯彻 及其实施细则若干具体问题的通知 第二条第三款的规定，补缴个人所得税 1584元。（二）不全额申报纳税 按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税，而是计入“其他应付款”等往来科目，逃避缴纳个人所得税。二、特殊问题（一）出差补助未缴纳个人所得税。行业评估 物业管理业 19（二）发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税。第四节 企业所得税涉税问题 一、常见问题（一）不应扣除的费用计入

41、成本、费用类科目，少缴企业所得 税 例 7：某物业管理公司 2000年 1 月至 2001 年 12 月支付管理人员误餐补贴73656元计入“管理费用”，未计入工资总额（该单位人均月工资已超过 960元），应调增利润。根据 北京市地方企业所得税税前扣除办法 第三十条第一款：“.误餐补贴应作为工资薪金支出”之规定，应补缴企业所得税 24306.48元。（二）未结转营业收入，少缴企业所得税 全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴企业所得税。二、特殊问题（一）以收抵支，逃避缴纳企业

42、所得税 物业管理企业取得的租赁收入、特许权使用费收入、教育费附加返还、国家补贴收入、资产的盘盈、财产及现金的溢余等，以收抵支或收入不入账，逃避22.71%18.33%47.82%11.14%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%问题一问题二图3-5常见问题特殊问题行业评估 物业管理业 20 缴纳企业所得税。（二）重复列支成本、费用 在成本、费用中预提某项尚未发生的支出，当某项支出发生时又列入成本、费用科目，造成重复列支，少缴企业所得税。第五节 房产税（城市房地产税）涉税问题 一、常见问题（一）企业拥有已竣工的房产产权，未记入“固定资产”科目，未按规定缴纳房产税（

43、城市房地产税）。（二）企业拥有未竣工但已达到使用状态的房产产权，并已开始投入使用，未按规定缴纳房产税（城市房地产税）。二、特殊问题 企业代理业主经营出租业务，代收租金，未按规定代扣代缴房产税（城市房地产税），营业税，印花税等相关税金。24.15%12.55%53.71%9.59%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%问题一问题二图3-6常见问题特殊问题行业评估 物业管理业 21 第四章 物业管理业纳税评估 第一节 物业管理业财务分析指标 一、财务分析概述（一）财务分析的概念 财务分析是指以财务报表和其他资料为依托和起点，通过一定的分析方法，系统分析和

44、评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，揭示有关指标之间的关系、变动情况及其形成的原因，以反映企业在经营中的利弊得失，为会计报表的使用者提供更相关和全面的财务信息。财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成对特定决策有用的信息，减少决策的不准确性。税务机关也可以通过财务分析，了解企业的运营情况，通过财务指标的计算判断企业是否存在涉税疑点。（二）财务分析的方法 财务分析的方法，主要有比率分析法和趋势分析法两种。比率分析法是指在同一期会计报表上，将不同项目、不同类别或不同报表的有关项目之间，用比率来反映它们的相互关系，并据以分析企业的财务状况和经营成果。趋势分析法是指将一个企业连续若

45、干期的会计报表，比较各项目前后期的增减方向和幅度，从而揭示企业财务状况和经营成果的增减变化及发展趋势。趋势分析法可用绝对指标，也可用相对指标。（三）财务分析的内容 财务分析的数据主要来源于企业定期编制的各种会计报表。根据报表使用者的目的和侧重点不同，财务分析的内容主要包括：偿债能力分析、盈利能力分析、运营能力分析、发展趋势分析。1、偿债能力分析。它是指企业偿还各种短期负债和长期负债能力的分析。企业偿债能力的高低是债权人非常关心的，而处于企业安全性的考虑，也受到管行业评估 物业管理业 22 理者和股东的普遍关注。2、盈利能力分析。它是对企业获取利润的能力和盈利分配情况所做的分析，包括利润的目标分

46、析、构成分析和质量分析等。盈利能力分析是财务分析的重要内容之一，是企业有关各方都关注的。3、运营能力分析。它是对企业总资产和部分资金的使用效率和周转情况所做的分析，常用一系列周转率衡量。资产的周转速度快，反映企业资产流动性好、偿债能力强，受到债权人的关心，而资产周转速度又与盈利能力有关，得到投资者和管理者的重视。4、发展趋势分析。它是通过会计报表进行多期比较、企业间比较、目标分析以及各种综合分析，来研究企业的财务状况和经营成果的发展趋势，帮助企业管理者规划未来，为投资者和债权人提供决策依据。（四）财务分析的一般步骤 财务分析的一般步骤如下：1、明确分析的目的；2、收集有关信息；3、根据分析目的

47、把整体的各个部分分割开来，予以适当安排，使之符合需要；4、研究各部分的特殊本质；5、进一步研究各部分的联系；6、解释结果，提供对决策有帮助的信息。行业评估 物业管理业 23 表 4-1 资产负债表 编制单位:*物业管理有限公司 2000年12月31日 单位:元 资产 行次 年初数 期末数 负债及所有者权益 行次 年初数 期末数 流动资产：流动负债：货币资金 1 85000 148150 短期借款 68 30000 5000 短期投资 2 15000 15000 应付票据 69 应收票据 3 应付账款 70 2000 11360 应收股利 4 预收账款 71 30000 2000 应收利息 5

48、代收款项 72 4000 4000 应收账款 6 26865 20895 应付工资 73 2500 2500 其他应收款 7 500 500 应付福利费 74 2000 2700 预收账款 8 应付股利 75 0 1000.4 应收补贴款 9 应交税金 76 2400 15820.6 存货 10 11500 20260 其他应交款 80 700 765.4 待摊费用 11 400 400 其他应付款 81 400 400 一年内到期的长期债券投资 21 预提费用 82 2000 2750 其他流动资产 24 预计负债 83 流动资产合计 31 139265 195205 一年内到期的长期负债

49、86 长期投资：其他流动负债 90 长期股权投资 32 100000 100000 流动负债合计 100 76000 48296.4 长期债权投资 34 长期负债：长期投资合计 38 100000 100000 长期借款 101 90000 90000 固定资产：应付债券 102 固定资产原价 39 90000 50000 长期应付款 103 减：累计折旧 40 20000 10000 专项应付款 106 固定资产净值 41 70000 40000 代管基金 107 30000 47500 减：固定资产减值准备 42 其他长期负债 108 固定资产净额 43 70000 40000 长期负债合

50、计 110 120000 147500 固定资产清理 46 递延税项：固定资产购建支出 47 55000 55000 递延税款贷项 111 固定资产合计 50 125000 95000 负债合计 114 196000 195796.4 无形资产及其他资产：所有者权益：无形资产 51 20000 18000 实收资本 115 200000 200000 长期待摊费用 52 20200 18200 减：已归还投资 116 其他长期资产 53 实收资本净额 117 200000 200000 无形资产及其他资产合计 60 40200 36200 资本公积 118 递延税项：盈余公积 119 5000