2020资产评估师考试教材讲义-资产准则43324.pdf

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1、第 03 讲 资产准则 （二）资产准则 1.国际评估准则 200企业及企业权益 （1）概述和引言 引言：明确企业价值组成、商誉。单项资产或负债时，遵循该类型资产或负债使用的准则。确定价值层次，如 企业价值、投入资本价值、经营价值和权益价值。（2）价值类型 应选择 一种或多种恰当价值类型。可选择国际评估准则定义的，也可选择依据法律法规或其他规定定义的。（3）评估途径和方法 本准则对评估途径和方法的阐述基于“国际评估准则 105评估途径和方法”。（应用时满足这个准则要求）根据评估对象的特点，对 市场途径、收益途径、成本途径进行细化。（4）企业和企业权益的特殊考量 需要考虑的特殊因素包括但不限于：所

2、有权、业务信息、经济和行业考量、经营和非经营性资产、资本结构考量。2.国际评估准则 210无形资产 （1）概述和引言 引言：说明了无形资产主要类型和评估目的。分类 【例题多选题】（2018年考题）根据国际评估准则 2017的国际评估准则 210无形资产，可确指无形资产的类别包括（）。A.艺术相关类 B.客户相关类 C.营销相关类 D.合同相关类 E.商标相关类 正确答案ABCD 答案解析无形资产分为可确指无形资产和不可确指无形资产（主要指商誉）。可确指无形资产主要分为五类：营销相关类、客户相关类、艺术相关类、合同相关类和技术相关类。评估师的责任 评估师的责任包括理解一项评估的目的、确定无形资产

3、是否应该评估和是分离还是资产组。评估目的 评估目的包括 包括但不限于财务报告目的、税务报告目的、诉讼目的，其他监管或法律事项可能要求的事项如强制购买、强制征用，在综合咨询、抵押借贷和交易支持约定中被要求评估无形资产价值。（2）价值类型 评估师在执行无形资产评估业务时，应遵循“国际评估准则 104价值类型”，选择适当价值类型。采用的价值类型由国际评估准则理事会以外的实体/组织定义，必须了解和遵从评估基准日与这些价值类型相关的规定、案例法和其他解释性指引。（3）评估方法 “国际评估准则 105评估途径与方法”中所描述的三大评估方法 均可以应用于无形资产评估。市场途径 到由于无形资产多样性的特点，很

4、难在市场上找到类似资产的交易信息。对于获得相似资产交易信息的，通过对比大量类似资产的交易情况来为评估对象价值提供依据，例如分析类似资产的收益率等。收益途径 无形资产评估 最常用方法，包括 超额收益法、许可费节省法、增量收益法或有无对比法、绿地法和分销商法。成本途径 成本途径下无形资产的价值，是基于相似资产或提供相似服务潜能或效用资产的（更新）重置成本来确定。重置成本的计算可考虑市场类似资产价格信息。适于自创无形资产或无法确定未来现金流量的评估（自创软件、网站、人力资源价值等）（4）特殊考量 应考虑的特殊考量 包括但不限于：折现率/无形资产回报率、无形资产的经济寿命、税收摊销收益。3.国际评估准

5、则 300厂房和设备 （1）概述和引言 引言：说明了机器设备评估所考虑的因素和无形资产的关系。机器设备评估通常需要考虑一系列与资产本身、环境和潜在经济价值有关的因素。资产本身 与资产有关的因素包括资产的技术规格、剩余物理寿命、资产状况、运输成本、辅助资产的任何可能损失。环境 与环境有关的因素包括原材料和产品市场的位置、对限制产能或增加生产成本产生影响的任何环境或法律因素 潜在经济价值 与经济有关的因素包括实际或者潜在的资产获利能力、影响机器设备产品需求的宏观或微观经济因素、可以获得更多利益的资产其他潜在用途 机器设备与无形资产 如果价值中包含无形资产，无形资产对价值有重要影响，则需考虑无形资产

6、价值 例如，一些模具的价值与相关知识产权密不可分，操作软件、技术数据、产品记录、专利等均有重要影响。（2）价值类型 评估师在执行机器设备评估业务时，应当选择恰当的价值类型。可选国际评估准则定义的，也可选依据法律法规或其他规定定义的。在机器设备评估中，价值类型的选择极其重要，高度专业化的设备对于价值前提极为敏感。（3）评估途径和方法 基本准则所规定的三种评估途径同样适用于机器设备评估。市场途径：适于 通用设备评估，例如机动车辆；收益途径：适于 能确定现金流量，与无形资产贡献难以分开的，则不适用；成本途径：运用 比较广泛，特别是单项设备评估。（4）特别考量 机器设备评估需要考虑的特别考量主要是 融

7、资安排，通常机器设备价值与资金来源无关，但某些情况下，机器设备评估应考虑融资方式和融资的稳定性，比如经营租赁项目。4.国际评估准则 400不动产权益 重点对不动产权益的类型、结构和评估方法进行了规定和说明。（1）概述和引言 引言：主要说明了不动产权益的含义和三种基本类型。不动产权益是指对土地和建筑物的一种拥有、控制、使用或占用的权利。不动产权益存在三种基本类型 基本类型 描述 最高权益 所有者拥有土地和地上附着物的全部权利 次级权益 一定时期内拥有土地和地上附着物排他控制权，例如通过租赁合同获得的权益 有使用权 拥有土地和地上附着物使用权，但不拥有排他使用权或控制权 （2）价值类型 选择恰当的

8、价值类型,应当考虑不动产的 最高最佳利用可能会不同于其当前的利用方式，这对于可以改变利用方式或具有开发潜能的不动产权益十分重要。（3）评估方法 三种基本的评估方法都适用于不动产权益评估。市场途径 市场法是不动产权益评估 主要方法 市场法评估需要找到 近期可比交易案例 交易案例与评估对象之间的差异性从以下几个方面考虑：被评估资产的权益类型、各自的地理位置、土地的质量或者房屋的使用年限和规格、每项资产的授权使用范围、交易环境、价值类型和交易时间。收益途径 具体方法：收入资本化法和现金流折现法。折现率选择：评估结果是针对特定所有者或潜在所有者的，折现率应反映其所 要求的收益率或加权资本成本；评估结果

9、是市场价值，折现率应参考市场中不动产权益的收益率。成本途径 适于既没有交易价格，也不产生现金流的情况，存在交易价或现金流，可作为次要或佐证的方法。请务必加微信 lilymeng666更新有保障！精准押题加微信！（4）特殊考量 主要考虑权益等级和租金。不同类型权益的价值不同，评估时应注意权益构成。评估基于租约的不动产权益时，需考虑 合同租金以及合同租金与市场租金之间的差别。5.国际评估准则 410开发性不动产 规定内容：开发性不动产概况 开发性不动产价值的情况 需要考虑的特别事项 （1）概述和引言 引言：开发性不动产的定义和特性。开发性不动产是指以 最高最佳使用原则重新开发或在评估基准日准备改善

10、的一项权益。通常包括：在以前未开发的土地上兴建建筑物 在以前未开发的土地上建设基础设施 重建已开发土地 改建现有建筑物或构筑物 在法定计划中用于开发的土地 在法定计划中用于更高价值使用或更高密度使用的土地 （2）价值类型 选择恰当的价值类型。（3）评估方法 基本准则中的三种基本评估途径同样适用于该项评估。主要使用两种方法：市场法和剩余法。剩余法结合了三种评估方法，利用完成后的总开发价值减去开发成本、开发者利润，得到该开发性不动产的剩余价值。（4）特殊考量 主要是对以下内容的特殊考虑：剩余法、拟议项目、担保贷款、财务报告 剩余法评估市场价值会涉及以下基本要素：资产完工价值、建筑成本、咨询费用、营

11、销成本、时间计划、资金成本、利润以及折现率 对拟议项目考虑来自需要分析有关不动产是否适合拟议的发展，一些事项可能在估价师的知识和经验内，但有些可能需要来自其他专家的信息或报告。6.国际评估准则 500金融工具 （1）概述和引言 金融工具是一种在特定的当事人之间形成的，为获得或支付现金或其他财务安排的权利或义务的合约。金融工具评估的目的 包括但不限于：收购、兼并和出售，财务报告和审计，监管要求，内部风险和合规程序，税收和诉讼。金融工具不同于其他资产，在 调查和遵循、信息披露上都有更严格的要求。（2）价值类型 金融工具价值评估可以选择国际评估准则定义的价值类型，也可以选择依据法律法规或其他规定定义

12、的价值类型 （3）评估途径和方法 市场途径 有相同金融工具近期交易价格，通常 不需做任何调整。观察到的金融工具与被评估资产不相似，或信息不是近期的导致相关度不高，则可能有必要对价格信息调整。收益途径 折现率的确定要考虑资金时间成本和相关风险，包括：工具合约的条款和条件、信用风险、流动性和市场性、法律环境风险、金融工具的税收法规等 成本途径 遵守“国际评估准则 105一一评估途径和方法”。（4）特殊考量 金融工具评估特别事项主要考虑：评估输入、信用风险、流动性和市场活跃度、控制环境。金融工具的评估，信用风险至关重要，从以下方面分析：自身信用风险、交易对手风险、抵押品、金融工具优先级、杠杆、净额结算协议和违约保护