论房屋借名登记中事实权利人的保护(2)23120.pdf

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1、论房屋借名登记中事实权利人的保护 摘要 房产借名登记是指实际购房人借用他人身份购买房屋并登记。在房产借名登记中借名人是实际出资购房的真实权利人，出名人就是将名字借给他人购房登记的名义登记人。根据我国物权法第 9 条的规定登记是不动产物权变动生效要件。房屋作为不动产的典型代表，房屋的所有权变动只有经过登记才能生效。在现实生活中存在着诸多房产借名登记的情况,房产借名登记引发的房产权属纠纷也成为一个社会热点问题。在房产借名登记纠纷中对真实权利人利益的保护要根据是否涉及善意第三人的利益而采取不同的措施，同时法律不应承认在违法情况下订立的房产借名合同的效力。法律应对房产借名登记中真实权利人利益加以保护，

2、这将有利于避免物权公示绝对化以及平衡真实权利人与第三人的利益，也将有利于进一步完善我国不动产登记制度。关键字：借名登记；法律物权；事实物权；真实权利人；利益保护 一、引言 随着近年来房地产市场的大力普及，房地产价值不断攀升，房地产争议越来越多。房价上涨迫使国家出台一些适当规范和控制的政策，包括经济适用房政策和限制房地产购买政策等。因此，很多人借用别人的名义登记买房以享受优惠价格或获得买房许可，通过这种买房方式，将享受房子的合法权益。但由于所有权与事实所有权分开，这导致了很多争议。主要争议在于名义购买者想要事实拥有房屋而不想将其转让给事实投资者。虽然物权法 明确规定房地产产权的所有权和内容，是根

3、据房地产登记簿的登记人进行确定的，但是有大量的房地产登记名称和事实的权利人在现实生活中并不一致。由于国家政策的调整，借名买房的现象频繁发生，导致房地产纠纷逐渐开始受到各界的关注。在我国的司法实践中，出现了大量的房地产借名登记合同。买房人出于不同目的，合同当事人以私人协议的方式以一方的名义购买房屋并进行登记，但另一方享有住房，处置和其他权利的事实权利，从而导致房地产中记录的权利登记和房地产权利的真实状态是不一致的，即合法权利人与客体权利的分离，这种情况下的合同不仅使当事人的权利面临重大风险，而且危及中国房地产统一登记秩序，对房地产交易安全产生负面影响。二、我国司法实践对房产借名登记案件的处理现状

4、（一）消费者权益保护案例分析 在崔丽茵、白佳连和于婷的所有权确认纠纷的再审案件中，天津河北区人民法院撤销了原审判裁决无效的判决，并认定原被告双方签署的购买房屋协议有效。人享有房屋所有权，名义权利人与原告在规定期限内转让房屋产权。再审法院认为，事实权利人和名义权利人签订了以名义购买房屋的协议，同意由事实权利人支付，以事实权利人的名义购买房屋，并办理房屋借名的购买。在条件完成后，房屋将转让给权利持有人的名称。虽然有争议的房子是一个负担得起的房子，这个协议是真正意义上的各方。协议内容不违反法律、行政法规，不损害社会公共利益。与上述案件一样，在陈东庆、王玉珍、王小平归案再审中，江苏高级人民法院驳回了对

5、名义权利人的复审申请。双方签订的转让协议是借名购买协议，争议房屋是单位筹资房屋。双方采用了优惠采购政策。但是，协议不违反法律、行政法规的禁止，也不损害国家、集体、第三人的利益。因此，不影响购买房屋协议的有效性。根据物权法第十七条，不动产登记是财产所有权和内容的基础。但是，如果有足够的证据推翻不动产登记簿记载的权利，应当根据事实情况确定所有权。根据双方签订的借名购买协议，名义权利人将购买价格指数转让给事实权利人，事实权利人将实际支付房屋付款，事实享有房屋所有权和所有处分权。票据、租赁、出售等票据足以证明双方购买房屋的关系。据此，法院判定事实权利人为房屋所有人，房屋被事实转让，事实权利人有权处分房

6、屋。（二）处理现状 1.房产借名登记合同无效，判决出名人为房屋所有人 法院认定房产借名登记合同无效，并且确认房屋的产权归出名人享有，这类判决结果通常针对的是借名购买保障性质的住房，当然，也存在少数借名购买普通性质商品房，法院判决合同无效的情形。人民法院判决借名买房协议无效的理由主要有：首先，虽然双方当事人并未签订借名买房合同，但是原告方（即借名人）提供了相关的录音证据，以及可以证明购买房屋的主要票据，如购房发票、公共维修基金票据、契税完税发票、国有土地有偿使用费专用收据等，据此认定双方当事人间存在事实上的借名买房关系。其次，双方借名购买的房屋性质系经济适用房，但经适房是政府提供的具有保障性质的

7、住房，对于建设标准、供应对象和销售价格都有严格的限制。本案的口头借名购买经济适用房的协议属于以合法形式掩盖非法目的。因此，该借名买房协议无效。判决依据是民法通则第五十八条、合同法第五十二条。法院认定借名人在明知诉争房屋属经济适用房的情况下，仍订立借名买房合同，存在一定过错；但考虑到本案事实以及借名人已在系争房屋居住多年，而且房地产市场的状况较为特殊，判令借名买房合同无效会对借名人信赖利益造成损失，因此，判决出名人酌情赔偿借名人相应损失。借名人为规避限购政策，利用出名人名义购买房屋，并申请了首套购房贷款。房屋关系国计民生，不仅是经济问题，还关系到社会稳定。政府出台限购令、限贷令是为了限制各种炒房

8、以及投资性购房行为，从而抑制房价过快上涨，体现了社会公共利益。根据合同法第 52 条第四款以及第 56 条，双方当事人订立的借名买房协议无效，并且自始没有法律约束力。2.房产借名登记合同有效，判决借名人为房屋所有人 对于借名购买普通性质的商品房，如果双方当事人存在房产借名登记合同，法院一般认定合同有效，而且房屋产权归借名人享有，判令出名人在一定期限内协助借名人办理房屋产权过户手续。值得注意的是，对于借名购买保障性住房的合同，一些地方法院亦倾向承认此类合同的效力。在崔立因与白家连、隋婷所有权确认纠纷再审案中，天津市河北区人民法院撤销了原审判决借名购房协议无效的判决，认定原、被告签订的借名买房协议

9、有效，借名人享有房屋所有权，出名人在指定期限内配合原告进行房屋产权过户。再审法院认为：借名人与出名人签订借名买房协议，约定由借名人出资，以借名人名义购买房屋并办理购房贷款，条件成就后将系争房屋过户至借名人名下，虽然系争房屋为经济适用房，但此协议系双方当事人真实的意思表示，协议内容不违法法律、行政法规的强制性规定，也不存在损害社会公共利益的情形 三、房产借名登记中事实权利人的保护存在问题 （一）公示公信原则随意扩大的问题 在没有第三方利益的情况下，实物权利的所有权只是买方和登记购买者之间的物权纠纷，与第三方的利益无关，没有所谓的权利。交易，没有保护交易安全问题。法律应该尊重事实。事实购买者是房屋

10、的所有者，事实购买者可以申请登记异议以确认其所有权。此时，保护真实买家的利益并不违背宣传和公信力的原则。宣传和公信力的原则旨在稳定整个社会交易秩序，保护市场交易的安全。它的作用不能随意扩大，也不应在合同当事方之间加以规范。事实购买者与合法购买者之间的权利和义务由委托合同确定。内部物权纠纷应根据委托合同解决。合法的物权所有者不能通过宣传和公信力的原则来对抗房屋的物权所有权。在房地产制度中，事实权利人享有异议登记权，反对合法的物权。事实权利人可以依法对行使合法权利提出若干限制。（二）不保护善意第三人的问题 当房屋所有权涉及第三方时，就会出现交易订单问题，应考虑保护善意第三方和交易安全。房屋登记以名

11、义购买者的名义进行，房地产登记具有宣传效果，真正的第三方有充分理由根据登记册中的记录推定登记购房者是房屋的真正所有人。郑磊和吴崇凡房地产登记纠纷在判决的上诉案件中，有房地产所有者和名义买家之间的两个主要争议权利是内部冲突，与第三人是没有关系的，第三人没有义务知道合法财产权和不动产地位是否一致。其中，善意第三人可以根据 中华人民共和国物权法 善意取得制度的有关规定取得应有的权利。此时，真正的买家和真正的第三方之间会存在利益冲突。如果法律不能同时满足他们的利益，我们必须在两者之间做出选择。根据公开和公信的原则，如果第三方在信任宣传的基础上进行交易，则可以在不被真实权利人追究的情况下获得实物权利。（

12、三）案件类型的界定、判决依据及理由存在差异 从以上房产借名登记案件中可以看出，不同法院对相同性质的案件类型界定不同，有归为所有权确认纠纷的，有归为房屋买卖合同纠纷的，也有归为返还原物纠纷的。可见，对于房产借名登记案件类型界定较为混乱。在判决依据及理由上，通常区分不同类型的合同。对于借名购买并登记普通性质住房的，大多数法院认可其效力，借名人为房屋所有权人，出名人配合借名人办理房屋过户手续，理由是合同系双方当事人真实的意思表示，基于诚实信用、公平原则，应当按照合同约定履行；主要依据是合同法第 60 条、107 条、物权法第 7、17、19、33 条。但是，也有少部分法院并不认可双方当事人间的房产借

13、名登记合同，认为出名人是房屋的当然所有人，主要依据是物权法第 17 条。对于借名购买并登记保障性住房的，不同法院存在较大分歧。一些法院判决房产借名登记合同无效，具体理由也存在差异：有认为以合法形式掩盖非法目的的；有认为损害社会公共利益的；有认为属于恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；也有少数法院认为法律、行政法规强制性规定的，依据为合同法 52 条其中的各款。（四）对借名登记合同效力认定不一致 综合所搜索到的房产借名登记案例，不同法院对于此种类型合同效力的认定存在出入。对于借名购买并登记普通性质的住房，若不违反任何法律法规以及政策，若有充分证据证明存在借名登记关系，法院一般认可其效力；但若

14、借名购买普通性质住房违反国家或地方政策，例如部分城市的限购令、限贷令，法院判决存在较大分歧，有认为当然无效的，也有认为并不违反强制性规定因而承认此类合同效力的。对于借名购买并登记保障性质住房的，各地法院的判决也有较大差异。部分法院认定此类合同无效，理由大致有以下几种：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益。另一部分法院认为此类合同有效，理由是合同系双方当事人真实的意思表示，而且并不违反强制性的规定，对公共利益也未造成损害。可见，不同法院在认定借名购买政策性住房合同的效力上，有着较大的分歧。（五）对借名登记房屋的归属存在不同认识 我国 物权法 并未接受物

15、权行为理论，也不承认物权行为的无因性。因此，物权行为的效力受到作为原因的债权行为效力的影响，债权行为会影响物权变动的效力。原因行为的无效或撤销，会导致物权变动本身受到影响，；只有当债权行为有效，据此而发生的物权变动才具有效力。在审判实践中，不同法院判定借名登记房屋的归属，取决于房产借名登记合同是否有效。若合同有效，那么按照合同的约定，出名人只是房屋的名义所有人，借名人享有实际权利，不动产登记簿上记载的事项与实际状况不一致，借名人有权申请更正登记或要求出名人配合办理过户手续，为房屋的所有人。若合同无效，那么双方之间不存在借名登记关系，且借名人无充分理由证明不动产登记簿确有错误，按照不动产登记，出

16、名人为房屋所有人，至于借名人所出购房款，可与出名人另行处理。所以对房产借名登记合同效力的认定不同，也导致了对房屋归属存在不同的认识。三、完善房产借名登记中事实权利人的几点建议（一）排除合同法52 条规定的合同无效情形 如果双方订立的合同缺乏合同有效性的必要条件，则双方达成的协议在法律上不具有任何效力。无效合同应以绝对无效原则为依据，但相对无效除外，并应限于法律明确规定的情形。根据合同法第五十二条，有五种主要类型的无效合同。如果双方签订的合同属于上述任何一种情况，则合同从一开始就是自然无效的。借名人与出名人签订了房产借名登记合同，但是这一合同如果存在合同无效的情形，例如事实权利人出于非法目的，具

17、体诸如洗钱、避免法院的强制执行等，这种情形属于合同法第 52 条第三款规定的“以合法形式掩盖非法目的”，即使签订合同这种方式是符合法律规定的，但是缔约内容和目的是非法的，目的在于转移赃款、隐匿财产、逃避债务，侵害国家、集体或者第三人利益，即使双方当事人订立了房产借名登记合同，借名人支付了购房款，房产借名登记合同自始、当然无效，双方在合同中约定的各项权利自然得不到法律的任何保护，无效的房产借名登记合同中的事实权利人自然也不值得法律保护。（二）排除善意第三人受让房屋并支付合理对价情形 中国物权法第十六条规定：不动产登记是物权的所有权和内容的依据。登记是不动产的法定宣传方法，物权公示和公信力原则是我

18、国物权法的重要原则之一。根据这一原则，记录在房地产登记册中的人被推定为权利人，即该权利的推定有效性。即使房地产登记册中记录的权利与权利的事实状态不一致，如果第三方信任房地产登记册中的记录并在此基础上进行交易，法律也承认与此相同的法律效力。物权的事实状态。在这种情况下，作为市场秩序的体现的第三方根据物权的公开方式表达的物权所有权进行交易。如果不对其加以保护，那么会对不动产物权交易秩序带来极大的危害，而且不符合市场经济便捷、高效的要求。因此，法律对于事实权利人与善意第三人的利益保护进行了取舍，在此情形下优先保护善意第三人，从而维护不动产物权的动态的交易安全。（三）排除无充分证据证明房产借名登记合同

19、存在的情形 根据民事诉讼法第 64 条和最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第 2 条，当事人有义务提供证据证明其主张以及驳斥对方主张的事实。否则，承担举证责任的一方必须承担举证责任。利润的后果。一般而言，主张举证责任的是民事诉讼法关于当事人举证责任的简要规定。房地产借名登记行为一般发生在亲友之间，双方出于信托一般不会签订书面合同，如果权利人与名义权利人之间的事实只是房地产借名登记口头协议，则没有书面合同支持他们的索赔，没有其他相关证据证明双方借钱买房，并不能出示房屋的登记关系，或提供的证据不能形成完整的证据链，不足以证明双方房地产借名登记的关系，那么他们的权益不能受法律保护。住房作为一种特

20、殊的房地产，具有很大的经济价值，也是普通人最重要的财产。作为一个具有完整能力的人，事实权利人应该了解以他人的名义登记房产权所带来的风险。因此，对于可能存在的风险，权利人是自愿违约的。事实权利人声称双方之间存在房地产登记关系，自然承担着无法证明的不利后果。（四）统一房产借名登记处理方法 如果当事人提出所有权确权纠纷或返还原物纠纷，部分法院根据物权法第 16、17 条的规定，按照不动产登记簿中的记载径直将房屋判归出名人所有，认为不动产登记具有绝对证明效力；另有法院根据物权法第 19 条，判决房屋归借名人所有，追求客观真实，最大程度保护事实权利人的利益，但似乎忽视了作为物权法的核心原则的物权公示原则

21、，也混淆了债权关系与物权关系。另外，也有法院将此界定为合同纠纷，但是在合同效力的认定上，存在着较大的分歧，主要理由是合同法第 52 条中有关合同无效的各种情形。在房产借名登记案件的处理上，首先应当确定房产借名登记合同的效力。房产借名登记是否有效，需按照合同生效的一般要件加以判定，自不言待。此类合同效力之所以会产生较大的争议，主要在于双方当事人意思表示是否真实，是否违反法律、行政法规的强制性规定，损害国家利益或社会的公共利益。笔者认为，要回答上述问题，必须对房产借名登记合同进行类型化的区分。对于普通性质商品住房而签订的房产借名登记合同，在现行法律法规之下，似不存在违反法律法规强制性规定的情形，而

22、且此类合同一般只涉及借名人、出名人利益，与社会公共利益并无关联，将此类合同归为无名合同更为恰当。五、结论 自我国物权法中不动产统一登记制度实施以来，房产借名登记合同逐渐在实践中产生，并有日益增多之趋势。我国目前的立法现状和审判实践对于事实权利人的保护较为不利。公平正义是法律的价值追求，意思自治又乃民法之基本精神，保护事实物权有法理的正当性和现实的必要性。本文的逻辑架构是从债法和物权法两大角度入手，为事实物权人提供救济，以平衡房产借名登记中不同当事人的利益。从债法视角而言，在社会中长期存在并反复实施的交易行为，虽然可以通过立法或者司法行为强制否定其效力，但是这一类行为不会因此而彻底地消失在社会中

23、，若法律一味否定其效力，反而会使得从事交易行为的当事人之间缺乏具体的权利义务规范，以致产生更为严重的法律纷争。房产借名登记合同属无名合同，应当将其回归为一般法律行为来判定其是否有效，若在个案中无违反法律强制性规定及公序良俗的情形，似应承认此类合同的有效性。本文的创新之处：一、文章从债权和物权两个方面分析房产借名登记所引发的法律关系，对房产真实权利人利益保护进行深入研究。二、本文通过分别从理论方面和实践方面论述了对房产借名登记中真实权利人利益保护的依据。通过理论依据与实践依据相结合，使得本文更加具有说服力。三、本文对如何保护房产借名登记中真实权利人利益提出了具体的可行性的对策，根据房产借名登记纠纷中是否涉及善意第三人而具体分析。