2020资产评估师考试教材讲义-资产评估报告的基本内容44026.pdf

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1、第 02 讲 资产评估报告的基本内容 第二节 资产评估报告的基本内容 内容概要 通常包括：一、标题及文号、目录 标题格式要求：“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”。文号格式要求：包括资产评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号。例如：评报字2014第 09 号，抵预评报（2014）122号 二、资产评估报告声明 （一）编制依据 本资产评估报告依据财政部发布的 资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的 资产评估执业准则和职业道德准则编制。（二）按规定使用 （1）依法依范围使用 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告

2、；（2）违规使用不担责 委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员 不承担责任。（三）界定报告使用人（三类报告使用人）资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。（四）理解评估结论（不等同、不保证）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。（五）原则及法律责任（依法守德担责）资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规

3、和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。（六）报告关注点（假设特别事项限制）资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。（七）其他需要注意的 准则的要求仅是一般性声明内容，资产评估专业人员在执行具体评估业务时，还应根据评估项目的具体情况，调整或细化声明内容。三、资产评估报告摘要 摘要应当与评估报告揭示的 结果一致，不得有误导性内容 四、资产评估报告正文 （一）委托人及其他资产评估报告使用人（第五章第一节）阐明委托人和其他评估报告使用人的身份，包括名称或类型。可确指的法人、自然人，如某某公司、某某自然人；不确指的

4、一类群体，如国有资产管理部门、证券市场投资人等。（二）评估目的 资产评估目的是指评估委托人要求对评估对象的价值进行评估后所要从事的行为。为什么要进行资产评估，是资产评估工作进入实质性阶段后首先要考虑的重要因素。第四章第一节 p73，第五章第二节 特定目的贯穿评估的全过程 影响对评估对象的界定、价值类型的选择等 必须首先明确的基本事项 评估目的应当唯一，结论服务于评估目的 合理的描述 为+委托方+经济行为+提供价值参考 例如：为 XXX公司核定搬迁补偿损失提供价值参考 例 1 XX 股份有限公司拟处置部分债权价值，为确定评估基准日 XX 股份有限公司在持续经营前提下部分债权的价值，为上述经济行为

5、提供价值参考依据。例 2 本次资产评估的目的是公允反映 XX 集团投入到拟设立的股份有限公司的资产、负债和净资产在评估基准日的公允价值，为 XX 集团以实物资产出资提供价值参考意见。该经济行为已经得到 XX 省人民政府办公厅“关于省 XX 集团有限公司重组上市问题的复函”（粤办函2002373号）的批准。目前，XX 集团重组设立股份有限公司工作正在推进过程中。实现本次评估目的后，设立的股份公司将由 GD 集团控股，是 XX 省唯一一家拥有并经营 220kV及以上电压等级的高压输电线路、变电站和其他与高压输电有关资产，并代管广电集团的配电、购电和调度资产和业务的电网公司。（三）评估对象和评估范围

6、 资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况。1.企业价值评估 一般的描述 评估对象为涉及上述经济行为的 XX 公司的部分（或 XX）资产。评估范围为 XX 公司申报的用于抵押的设备。评估对象为 XX 公司的股东全部权益。评估范围为涉及 XX 公司的全部资产及相关负债，资产类型具体包括：流动资产、非流动资产、流动负债。其中非流动资产具体包括固定资产、在建工程、固定资产清理、无形资产、递延所得税资产。例 3 评估对象为 B 公司 100%的股权。评估范围为涉及 B 公司的全部资产及相关负债，资产类型具体包括：流动资产、非流动资产、流动负债。其中非流动资产具体包括固定资产、

7、在建工程、固定资产清理、无形资产、递延所得税资产。2.单项资产评估 资产类别 评估对象 金融不良资产 可能是债权资产，也可能是用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权类资产和其他资产 无形资产 单项无形资产或者无形资产组合的财产权益 机器设备 单台或设备组合对应的全部或者部分权益 实物期权 主要包括增长期权和退出期权等 例 4 评估范围界定不清晰、不严谨 如企业某项业务的资产转让，评估描述为“该项业务的相关资产”，仅写“相关”不严谨，应当明确该“相关”是由“谁申报、谁确认”的范围 （四）价值类型 例 5 H 公司所拥有的与 XX 技术相关的无形资产作价投资资产评估报告披露：“本报告评估结论的价值

8、类型为委估无形资产的投资价值。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。”分析从评估目的、市场条件、评估对象等分析，报告使用人不能理解投资价值选择理由、投资价值是如何体现的。信息披露不充分。例 6 A 股份有限公司和 Y 公司共同成立的合资公司购买 XX 知识产权及相关权益项目资产评估报告报告披露：“A 股份有限公司的子公司 HL 有限公司和 N 股份公司基于其自有市场资源，帮助合资公司在海内外市场销售和经销 EFG产品。”在该报告的价值类型中披露：“根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各

9、自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。”“A 股份公司和 Y 公司商标许可：A 股份公司将其持有的 IUA商标及 Y 公司将其持有的 VCB商标无偿许可给合资公司使用。合资公司生产和销售的产品以及提供的相关技术支持、维护、专业、咨询、研发和集成服务中，均可免费使用包含若干种 IUA和 VCB商标、标识或其他商业标记的组合的某产品。”分析该报告委托方是 A 股份公司，因利用了 A 股份公司基于其自身市场资源，利用市场资源和商标品牌带来的是经营协同，这与报告披露的市场价值定义完全不符。应属于 投资价值类型比较恰当。例 7 X 股份有限公司拟编制 20

10、17年 12 月 31 日合并报表进行减值测试涉及 Y 公司 2017年 12 月 31日会计报表所记载的著作权对应的资产组资产评估报告书在“价值类型”部分披露，“本项目的评估结论是为委托方编制合并会计报表对相关资产进行减值测试时提供参考依据。依据企业会计准则第 8 号资产减值第六条资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。故本项目选取的价值类型为可收回价值。“分析资产减值测试中关于资产公允价值的

11、确定，首先应遵循会计准则而不是评估准则。以财务报告为目的的评估指南第十八条执行以财务报告为目的的评估业务，应当根据会计准则或者相关会计核算与披露的具体要求、评估对象等相关条件明确价值类型。会计准则规定的计量属性可以理解为相对应的评估价值类型。”该报告中对于价值类型的选择和披露是合理的。（六）评估依据 应说明评估采用的：法律依据 准则依据 权属依据 取价依据等 1.权属依据 本身是个法律问题 界定或发表意见需履行必要 法律程序 具有专业能力与专业资质人士（如律师）或部门（如产权登记部门）进行 2.权属依据通常包括（了解）：国有资产产权登记证书，投资人出资权益的证明文件 与不动产、知识产权资产、资

12、源性资产、运输设备等动产相关的权属证书或其他证明文件 债权持有证明文件 从业资质或经营许可证书等 权属文件作为取价依据的 例如：房屋产权证明上注明的房产面积、结构等 重要的取价依据 取价依据 评估依据的披露应掌握以下原则：（1）表述方式应当明确、具体，具有可验证性。任何评估报告阅读者可以根据报告中披露的评估依据的名称、发布时间或文号 找到相应的评估依据。例如，取价依据应披露为“XX 省建筑工程综合预算定额（XX 年）”，而不是“XX 省及 XX 市建设、规划、物价等部门关于建设工程相关规费的规定”。（2）评估依据具有代表性，且在评估基准日是有效的。实务中问题（可以出题）：问题 举例 1.列示过期的评估准则 某评估表述“根据企业价值评估指导意见（试行）”2.列示错误的评估准则 报告中列示矿业权评估指南（2006修订）而说明描述为矿业权评估准则或矿业权评估参数指导意见 3.列示不相关的技术规范 某项目没有房屋，却在评估报告中列示房屋定额依据 4.不列示应当列示的评估依据 某涉矿国企转让股权，未列示矿业权评估依据 5.列示的评估依据不可验证 某火力发电其企业股权转让项目，列示的电力建设工程预算定额火电厂建设工程预算定额，缺乏年份 6.列示的评估依据名称不准确 某项目列示的土地估价依据为土地评估规范 7.错误列示评估依据 根据某某讲课资料