物业管理方案整体策划.docx

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1、物业管理方案整体策划 为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，需要制定并实施相应的管理方案。下面是我整理的关于物业管理方案整体策划,欢迎阅读. 物业管理方案整体策划1 一、指导思想 以省物业管理条例和市创建文明满足城市实施方法为依据，在巩固文明创建各项成果的基础上，根据“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深化开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满足度。 二、服务范围 社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社

2、区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面： (一)公共秩序管理。加强对辖区内的流淌摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。 (二)公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内(维护作业标段以外)公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。 (三)公共安全防范。帮助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。 (四)公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。 (五)公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。 (六)其他。其他需要协调解决的物

3、业服务项目。 三、基本原则 (一)居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照物业管理条例，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民看法，通过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关怀、最直接、最现实的利益问题。 (二)因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推动社区物业服务工作中的主导作用，依据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程详细实施，不断促进社区建设与物业服务的协调进展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采纳多种模式进行分类分层次管

4、理。 (三)便民利民的原则。要将推动社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，通过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、4050人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满足度。 四、工作任务 根据文明创建的标准和数字化城市管理的要求，把我区农夫安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行方案。今年实施的10个社区(小区)是：观沙岭街道金岭农夫安置小区、观沙岭街道黄泥塘农夫安置小区、咸嘉湖街道白鹤嘴社区安塑小区、咸嘉湖街道荷叶塘社区丽臣小区、西湖街道裕民农夫安置小区南片、西湖街道裕民农夫安置小区

5、北片、望岳街道道坡农夫安置小区、望岳街道上堆坊农夫安置小区、岳麓街道洋海塘农夫安置小区东片、岳麓街道洋海塘农夫安置小区西片。 五、工作思路 在推动社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。 (一)先整治后管理。根据“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再通过物业化服务的实施对其进行长效管理。 (二)先宣扬后实施。通过广泛深化的宣扬动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。 (三)先服务后收费。依据社区居民中失地农夫、破产

6、企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先供应优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取肯定的服务费，保证物业服务的正常运转。 六、组织领导 成立全区社区物业化服务工作领导小组。 组长： 副组长： 办公室主任： 办公室副主任： 成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。 各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。 七、责任分工 区政府办：负责协调解决企业办.职能分别的历史遗留问题; 区综治办：负责指导和支持做好治安防

7、控工作; 区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准; 区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作; 区局：负责牵头组织协调和监督考核工作; 区民政局：帮助做好特困、低保人员的就业工作; 区住房城乡建设局：负责行业指导工作; 区工商分局：负责对成立物业服务公司的和资质审批供应支持; 区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上赐予指导、支持和协作; 各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。 八、方法步骤 (一)预备阶段 1、2月份对全区未实施物业服务的农夫安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区(小区).。 2、3月上旬组织相关部门召开协调会，专题讨论开放式居民社区推行物业化

8、服务工作。 3、3月下旬组织召开工作部署会。 (二)实施阶段 1、4月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。 2、5月上旬组织参观，学习其他单位阅历做法。 3、5月下旬全力推动社区物业化服务工作。 (三)考核验收阶段 1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要内容。 2、6月份组织相关社区进行沟通讲评。 3

9、、8月份由区局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区(小区)实施物业服务后脏乱现象是否得到根本转变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满足为标准，对社区居民上门问卷调查，满足度未达到85%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除政府嘉奖资金和相应的绩效考核分值。 九、工作要求 (一)高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要意义 推行社区物业服务，是巩固文明创建成果、建设人民满足城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推动社区城市管理水平、创建文明城区的一个重要抓

10、手。要召开班子会，专题讨论和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强.治安、增加群众安全感的重要手段，也是加快推动建设人民满足城市的基本要求。 (二)充分预备，为全面实施社区物业化服务打下基础 一是要有充分的思想预备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确责任和标准，要克服一切畏难心情，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣扬发动。要进行广泛宣扬，努力争取居民的认可和参加。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参

11、加社区物业服务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实责任。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作责任，要把责任落实到详细事、详细人身上，要有详细要求和质量标准。 (三)全力支持，为顺当实施社区物业化服务供应保障 一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区(小区)明确经费10万元，区和街道各支配5万元。区和街道先期各拿2万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要动员广阔社区居民乐观参加社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要形成

12、。要努力形成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，赐予足够的支持。 物业管理方案整体策划2 一、指导思想 以.为指导，以体制机制创新为核心，根据行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理掩盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。 二、职责任务 (一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系 根据“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放

13、的部分职能，详细落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。 1。街道物业管理办公室职责 (1)会同主管部门参加辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业修理资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。 (2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核看法;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。 (3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿供应物业基本服务。 (4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

14、(5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。 (6)组织建立辖区物业管理的领导机构。 2。社区居委会职责 (1)指导成立业主大会筹备组，派代表参与筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。 (2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的打算，对业主委员会的决议提出建议和看法。 (3)协作街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。 (4)成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量

15、进行日常监督，并准时把信息反馈给街道物业管理办公室。 (5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。 3。物业管理服务中心职责 (1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。 (2)接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人看法，提出整改措施并落实;定期参与业主大会，为业主、使用人供应优质服务。 (3)受理业主来访、查询、托付、投诉等事宜，能解决的准时解决。 (4)建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。 (5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境爱护宣扬工作。 (6)定期检查保养公用设施设备，对下水

16、道、化粪池适时组织疏通清理，发觉问题准时解决。 (7)每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发大事实行必要措施并准时向有关部门报告。 (8)对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。 (9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。 (二)完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化 1。已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审供应基本看法;参加优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。 2。单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，

17、准时将各级有关检查考评状况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。 3。不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿供应基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务托付合同，进行基本业务规范管理。 4。对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设肯定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。 (三)加大帮扶力度，推动物业管理持续健康进展 一是加大对小区居民的宣扬力度，增加居民花钱买服务的意识。组织社委会帮助物业公司

18、收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是乐观争取上级部门支持。帮助搞好出新小区房屋修理、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理制造条件、供应支持。三是鼓舞具有肯定实力的物业管理企业参加竞争。提高市场份额，推动物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。 三、组织领导 领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担当，联系电话：52400834。 四、机构设置 为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，详细负责

19、物业管理过程中的事务处理。 1。街道物业管理冲突投诉调解站 站长：储德顺 成员：陶芸 2。街道物业管理应急修理服务站 站长：丁勇 成员：加盟企业 3。街道物业管理服务中心 常务主任：谢洪 成员：袁洋王子成孙桂勇杨日富 徐长祥周明福陈杰丁勇 孙子明陶芸徐雅珍干程 4。社区物业管理监督小组 各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并准时把信息反馈给街道物业管理办

20、公室。 五、实施步骤 1。制定方案阶段(6月12日前) (1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等状况。 (2)外出调研，深化试点单位调研住宅小区属地化管理阅历。 (3)落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。 2。宣扬发动阶段(6月20日前) (1)召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。 (2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区乐观分子，进行广泛宣扬发动，提高社区居民对实行物业管理的熟悉，乐观帮助物管公司开展工作。 3。全面实施阶段(6月21日6月30日) “两站一中心一小组”全面开展工作，切实

21、为社区居民开展物业服务。 六、工作要求 1。加强领导，提高熟悉。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐.建设、推动文明城市创建的高度动身。仔细领悟物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，细心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。 2。强化宣扬，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣扬实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。实行散发宣扬单、印制便民手册、宣扬板报等方式，乐观引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全.共同关怀、支持、参加住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。 3。明确职责，落实

22、要求。各职能科室要齐抓共管，相互协作，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力气落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要仔细组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺当进行。 4。突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特殊对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延长服务内容。同时，街道将实行争取一点，自筹一点的方法，对老旧小区物业管理赐予必要投入。 物业管理方案整体策划3 为了贯彻执行重庆市物业管理条例，规范我办物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区

23、居民的生活和工作环境，现结合我办实际，制定物业管理工作实施方案。 一、组织领导 组长：张劲松(牌楼街道办事处主任) 副组长：张成兵(牌楼街道办事处副主任) 成员：幸坤权(牌楼办事处社区服务中心主任) 骆霞(牌楼街道办事处科科长) 陈守元(印盒石社区主任) 陈联国(.岩社区主任) 黄东方(万安社区主任) 潘中英(太平社区主任) 王明(石峰村主任) 叶平(大河沟社区主任) 周君(搭马桥社区主任) 何永凤(袁家墩社区主任) 何小燕(牌楼社区主任) 领导小组下设办公室在社区服务中心，幸坤权兼任办公室主任。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调关心社区居委会解决有关问题，各社区要

24、成立社区服务站，作为社区基层的物业管理协调机构。 二、规划与目标 1、小区依据需要与合理原则，全办城建规划为176个物业管理小区，(其中基础条件较好的居民区(一类小区)个;单位型居住区(二类小区)个;目前，各方面尚不具备条件的小区(三类小区)个。 印盒石社区17个，其中一类小区1个，二类小区12个，三类小区4个。 .岩社区19个，其中一类小区4个，二类小区5个，三类小区10个。 万安社区31个，其中一类小区2个，二类小区8个，三类小区21个。 石峰村1个，其中一类小区个，二类小区个，三类小区1个。 太平社区30个，其中一类小区5个，二类小区9个，三类小区16个。 大河沟社区20个，其中一类小区

25、3个，二类小区3个，三类小区4个。 搭马桥社区29个，其中一类小区个，二类小区8个，三类小区21个。 袁家墩社区21个，其中一类小区4个，二类小区6个，三类小区11个。 牌楼社区8个，其中一类小区2个，二类小区4个，三类小区2个。 2、工作目标。社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切利益和.的稳定与进展，加强社区物业管理有利于提高城市管理水平和改善居住环境，而且对于我区创建国家卫生城市、文明城市和一流人居环境具有重要意义。我办物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣扬力度，让社区居民充分熟悉到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持;在辖区物业管理小区逐个召开业主大会，成

26、立业主委员会，力争在2022年底，逐步实现规范化的物业管理，以全面提升城市管理水平。 三、实施步骤 1、制定方案(2022年8月1日8月30日。组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，讨论争论，在征求有关单位和社区居民看法的基础上，划定物业管理小区、制定社区物业管理实施方案。 2、宣扬部署(2022年9月1日9月30日)。对社区物业管理工作动员部署。运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣扬力度，使社区居民充分熟悉实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。 3、抓好试点(2022年10月1日10月30日)。确定大河沟社区、牌楼社区、太平社区为物业管理的试点社区。

27、4、总结推广(2022年11月1日11月30日)。总结试点工作阅历在各社区加以推广，试点中的问题和不足之处加以修正和改进，在详细实施过程中搞好分类督促指导，推动(重庆市物业管理条例)在我办的全面落实。 四、主要措施 1、物业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，讨论部署阶段性工作等。 2、建立街、居二级目标管理责任制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理的第一责任人，对社区物业管理工作做到亲自规划部署，常常了解状况，乐观协调解决问题，确保全办物业管理工作有方案有步骤地推动。 3、强化考评，严厉纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会对推动物业管理工作的

28、状况进行督促检查和评比，对物管工作落实好的社区和表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映剧烈，不仔细宣扬条例，不主动划定物业管理区域，不乐观支持业主成立业主委员会或协作有关部门推动物业管理工作的单位，要准时督导，责令限期改正，典型的要予以通报批判或组织处理。 物业管理方案整体策划4 一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥，力促某

29、小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、有用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈 运行机制 组织结构图 经营环境图 四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。估计16名员工(按整个小区交付时设计)。序号岗位人数主要职责怪注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1详细经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1详细物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电修理

30、服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工聘请后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、经营猜测a)经营收入：19。14万元(年度，以下省略)l物业管理费：11。34万元应收 12。6万元30000120。35=126000(元) 估计收入11。34万元(收缴率90%)l修理服务费：0。5万元l特约服务：5。8万元l其他收入：1。5万元b)支出：20。25万元l人员工资福利：14万元l办公费用：2。5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)l修理保养费用：1。5万元l税金：1。05万元l不行预见费用：1。2万元c)润亏

31、：-1。11万元d)物业接管期间前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)e)公共性服务费构成测算：21。962万元/年，0。61元/月m2 (1)员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理1120222022经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600 工资总额合计：9600元/月;115200元/年福利：11520223%=26496(元/年)合计：14。17万元/年 (2)公用设施设备修理及保养费：1。5

32、万元 (3)绿化管理费：绿化率45%1。04万m21元/年m2=1。04万元 (4)清洁卫生费：2人12月80元/月人=0。192万元 (5)安全护卫费：7人200元/年人=0。14万元 (6)办公费：按管理人员工资总额25%计算 5。52万元25%=1。38万元 (7)固定资产折旧费：按10%计算即1万元 (8)税费：按营收5。5%缴纳即1。052万元 (9)保险费：暂不投保(10)合理利润：按营收8%计算1。36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，削减支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0

33、。35元/月m2。 六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参加工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。b)物业接管验收l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;l房屋幢、户编号已经有关部门确认;l落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;l接管小组按图纸资料移交清单，技术资料进行对比检查，发觉产权、技

34、术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，恳求赐予帮助解决。l接管小组按设备移交清单，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对比检查，发觉接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，恳求赐予帮助解决。l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发觉的问题应准时督促有关单位快速解决。l在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明缘由，准时上报开发商，恳求尽快解决。l抄水、电、气表的底数，记录备案。l接管验收中若发觉问题，应明确记录在案，商定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l接管验收符合要求后，

35、物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。l当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。 七、入伙 1、预备工作l治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;l车辆管理：增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;l垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格; 2、协调工作l与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证

36、住户入住后的水、电、气等的供应。l代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，便利业主。l与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。 3、入伙现场入伙预备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。进行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。留意事项：避开后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。 八、物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必需在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的建筑装饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定。依据

37、上述规定，业主在装修前必需向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取装修管理规定，依据商定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需照实填写装修施工内容，并注明托付施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。 九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程修理、配套、改造必不行少的依据，也是更换物业管理企业时必需移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的进展和使用需求的提高，楼宇

38、设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了修理必不行少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术修理资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是根据资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。 十、日常管理 (一)房屋管理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡察跟踪监督走访回访熟识收费财务频度天一天内办完二遍

39、/天，入伙期间6h/天，毁灭违章于未然每周三次100%标准精确符合规定，无危及安全、外观无转变、用途无转变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1以下。无违章装修准时听取业办法见、满意业主合理要求，业主满足率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭状况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序8：008：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00跟踪监督、巡察、走访、整理档案 (二)绿化管理工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗工作要求冬春

40、季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜;夏秋季每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，依据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严峻者重点防治每月一遍，严峻者半月一遍8h/天春夏季一遍，严峻者随缺随补标准匀称，保持绿色长势良好匀称，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050mm长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上程序7：009：30浇水、施肥;9：3011：30除杂草、整形、保洁;13：3015：30除杀虫、补缺、保洁;15：3017：00浇水、施肥 (三)房屋及公用设施修理、养护运作一览表工作内容装修审查、监督

41、巡察清理室内修理室外修理及养护道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯频度8h内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，准时修理每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外准时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修标准符合规定，无危及安全、外观，无转变用途熟识房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费

42、不索要小费、好处，回访率100%，业主满足率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好干净无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序8：008：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00跟踪监督、养护修理、巡察、走访、整理档案工作内容定岗检查流淌检查学习与训练消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发大事学习法规训练训练频度24h每周一遍24h，每20分钟一遍24h5分钟内到达现场每周一次，每次1h标准人车进出有序，车

43、辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章实行正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练 (四)安全护卫、停车管理 (五)保洁管理工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂频度二遍/天14h/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上全部公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，干净无味无污积，垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下程序5：007：00地面清扫;7：008：00清运垃圾;8：0010：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13：3015：00清运垃圾;15：0016：00地面清扫保洁 物业管理方案整体策划