市民中心项目可行性研究报告.docx

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1、高区市民中心工程可行性争辩报告一、 前言南京高区作为国家级高技术产业开发区，自 1988 年成立至今，经过十余年的开发建设，初步建成以生物医药、 电子信息、机电一体化、航空材料四大产业为主的高技术研发基地和产业基地，开发建设了软件园、生物医药等一批特色园区。明确的产业进展目标，高标准的园区景观建设， 功能完善的公用设施和配套齐全的根底设施，良好的投资环境吸引了大批国内外企业进区进展。目前区内已引进企业千余家，其中国际 500 强企业数十家；成为南京的经济增长点之一。XX 年，南京高区按工业区布局原则编制了“高区泰山园区把握性具体规划”并获得批准。随着江北大交通格局 的不断改善，泰山园区作为“浦

2、口板块”东部城市组团的重 要组成局部，其城市空间形态已逐步由工业规划为主的产业 区演化为以高科技研发为主、城市配套并重的城区。鉴于 上述状况，XX 年上半年，高区对泰山园区的把握性具体规划进展了修编，同年获得市政府批准。XX 年以来，随着高区泰山园区周边地区房地产工程的大量涌入，浦口东部地区近 50 平方公里城市空间内缺乏城市公共设施配套的问题凸显，主要包括中小学配套、区域市民文化设施配套和区域商业、商务配套等。为避开浦口东部 地区再次消灭其他城市建区已消灭的问题，同时完善高 区的投资环境，吸引高端人才和技术创工程的入区进展， 高区拟将泰山园区柳州路两侧 1024 亩用地作为桥北地区城市市民、

3、教育和商务配套用地，完善和提升桥北地区和高 区的城市效劳功能。从区域城市的功能完善角度看，本区 作为地区级效劳中心，应表达为地区生活效劳的概念，容纳 地区主要的商业、市民文化休闲等内容；从城市景观系统来 看，本区将是构建浦口桥北地区城市空间的主要地区。二、 工程建设必要性建设市民中心、文化馆是高区用地空间布局优化的需要XX 年上半年，高区对泰山园区的把握性具体规划进展了修编工作，对产业构造进展了重调整，高区布局构造 的调整必定导致其用地构造的重整，从而产生了用地置换， 而产业布局构造的调整方式直接打算着城市用地布局的方向。随着高区扩园工作的进展，高区的进展态势也进一 步明朗化，其中，高技术生产

4、企业将进一步向三桥园区集 聚，桥北片区主要进展高技术研发企业与生活居住配套。1024 亩地块作为高区主要的生活配套用地，在本次高区空间布局优化中，被提出了更高的配套要求，依据南京建 地区公共设施配套标准规划指引，宜把握用地形成集中的地 区中心，结合轨道交通和公交枢纽站点在交通便捷的区域中心地带设置形成地区级公共设施中心，保证明现居民在步行 30 分钟、自行车 10 分钟、机动车 5 分钟以内可达，用地规模把握在 2025 公顷内，与地区公共绿地广场共同形成综合的地区级公共活动中心。因此在该地区形成市民、文化中 心是符合高区用地空间布局优化的需要的。同时，柳州路两侧 1024 亩用地位于桥北地区

5、的中心区位置，地理位置重要，随着市场经济的逐步推动，从市场经 济的原则动身，从土地价值论的视角来看，高区提出对该1024 亩用地进展规划调整，作为高区主要的生活配套用地，建设市民中心、文化馆是必要的，同时也符合经济进展 规律。建设市民中心、文化馆是该地区周遍建设进展的需要依据城市建设进展的一般规律，公共配套设施往往在居 住用地建成肯定规模后进展建设，在时间上有肯定的滞后性。相反，大规模的居住社区建成后对相关公共设施的配套 需求也会渐渐增加。表 1-1 浦口东部地区已建、在建居住工程一览表1024 亩用地位于浦口桥北片区的区域中心位置，局部用地肩负地区中心的职能。近年来，随着浦口桥北片区大量居住

6、大盘的间续开发，其对公共设施配套的需求也日益增加， 尤其是以地区性商业、市民、文化中心等配套设施需求较高。 这使建设地区性的市民中心、文化馆工程显得格外迫切。同时，依据 TOD 公共交通进展模式，以轨道交通站点为中心的周边辐射范围内地块价值有较大幅度的提升。由于轨 道交通线路确定在本地区设置两处站点，这对商业及人气的 集聚更为有利，为市民中心，文化馆的建设带来了市场经济 的驱动力，与整个浦口桥北片区的进展相互促进。 建设市民中心、文化馆是该地区宽阔人民群众精神文明建设的需 要浦口东部地区近 50 平方公里的城市内，至今为止还没有一块集中供市民进展市民休闲，文化熬炼的较大规模的公建设施，而整个区

7、泰山园区近期规划人口规模约 15 万人，远期为 35 万人，因此在该地区建设市民文化事业，促进浦口地区的精神文明进展，是浦口区城市进展迫切需要解决 的问题之一，选择在该地区建设市民中心、文化馆，在城市 建地区建立完备、安全、便捷、高效、舒适的公共效劳设 施配套体系，全面提升南京高区的规划建设水平和生活环 境质量，满足城市居民较高层面的公共效劳需求，建立发挥 区域辐射职能为目标供给效劳功能的设施，通过开展丰富多 彩的市民文化活动，利用精神文明的建设带动物质文明的发 展，更好促进南京浦口城区的进展。三、 建设条件市民中心、文化馆工程工程建设基地位于泰山园区 1024亩地块内。两地块相邻，市民中心建

8、设用地为 2-5 地块，地块北侧为 28 米 宽北苑路，东侧为 18 米 宽宝华路，南侧为 35 米 宽毛纺厂路，西侧为 46 米 宽柳州路， 并紧邻规划的江北轻轨线，用地面积 1.4 万平方米；文化馆建设用地为 27 地块，地块北侧为城市区级商业中心，东侧为 13 米 宽双垄河，南侧为 35 米 宽毛纺厂路，西侧为 18 米 宽宝华路，用地面积约 1.46 万平方米。两块用地现状根本平坦，交通格外便利，区位条件优越，适合建 设区域性公共设施工程。四、 工程设计依据南京市浦口区总体规划南京高区泰山园区把握性规划调整(宁政复XX82 号南京高区泰山园区 1024 亩地块把握性具体规划调整(XX

9、年南京建地区公共设施配套标准规划指引国家、省、市相关法规五、 工程设计目标总体指导思想以市民中心、文化馆为核心，进展规划设 计，把该地区建设成桥北地区型的商业办公、市民文化、 居住休闲的多功能综合区域，打造桥北地区的现代活力之源。市民中心拟建设市民活动中心的功能包括：演艺休闲功能、游艺 健身功能、阅览辅导功能、展览功能。设计应以“安康、和 谐”为设计理念，表达“活力、清爽”主题。重视功能和形 式上的统一，使其在功能和景观上成为地区的亮点；要有特点，富有动感，创导时尚潮流；同时又要留意审美共性与独 特品尝的创设计及与四周建筑景观的协调性。文化馆拟建设的文化馆应可作为区级竞赛场，包括篮球馆、游 泳

10、训练馆及分室外篮、排球、网球场地，文化馆的设计，既 要满足国家标准竞赛的要求，又要满足地区文化事业的进展，与本地区总体规划、现有建筑风格保持全都，并有所突 破。要充分考虑赛后场馆利用的需求，延长运动理念，使其 成为多功能的文化、市民活动中心。建筑设计应以“清爽、 活泼”为设计理念，表达“活力、安康”主题。重视第五立面的设计，使其在功能和景观上成为地区的亮点；要有特点， 富有动感，创导时尚潮流；同时又要留意审美共性与独特品尝的创设计及与四周建筑景观的协调性。六、 规划设计构思总图布局依据功能要求及总用地特征，在市民中心 2-5 地块上宜将阅览辅导功能和展览等较安静功能用房布置在南面，将对 外联系

11、效劳性较强的休闲市民，游艺健身等功能布置在北 面，在南北楼中间布置市民广场和主次入口，同时与文化馆 形成东西向的轴线，穿越至双垄河，形成开放空间。在文化 馆 2-7 地块上将主场馆设置在地块的中心，训练场馆结合北侧的城市绿地设置，成为城市休闲景观中的一局部。打破南北空间的单调秩序；同时为西部及东北部城市景观的渗通制造条件，有利于集中绿化的对应围合，也有利于 双垄河滨水景观对市民中心景观的渗透。 七、 规划设计任务及要求市民中心1、规划建筑设计概况拟建设市民活动中心的功能包括：演艺休闲功能、游艺 健身功能、阅览辅导功能、展览功能。总建筑面积约 2. 8 万平方米 ，建筑高度小于 50 米 。2、

12、规划建筑设计依据1） 市民馆建筑设计标准2） 电影院建筑设计标准(JGJ58-8)3） 民用建筑设计通则(GB50352-XX)4） 建筑设计防火标准5） 高层民用建筑设计防火标准6） 其它相关法规标准7） 业主对工程的要求及设想3、规划建筑布局根本原则1） 与总体规划体系的合理连接，功能分区合理；2） 充分考虑与大规划的结合，做到可持续进展；3） 尽量合理利用庭院空间，结合地区市民元素，营造 绿色建筑；4） 合理组织交通流线、解决停车问题，各功能之间联 系严密，又互不干扰；5） 制造有节奏和韵律天际轮廓线；6） 留意规划布局的层次感和梯度感设计，达成和谐统一。4、规划建筑功能配置1） 观演休

13、闲局部主要包括 300500 座影视厅两个，舞厅、多功能厅各一个，咖啡室、茶室各一个，KTV 消遣室一个，集中餐饮一处。2） 游艺健身功能局部中型游艺室两个；棋牌室、儿童活动室、老人活动室假设 干，健身馆、文化馆、瑜伽馆等；乒乓球室、台球室、壁球 室等。3） 阅览辅导功能局部图书阅览室两间；儿童阅览室一间；电子阅览室一间； 视听、书法、美术、舞蹈、戏曲等辅导用房。4） 展览功能局部小型展厅两个、综合大型展厅一个。5关心用房包括办公治理、清洁、消防、把握等。 6室外需考虑承办地区性市民活动时的场地。文化馆1、规划建筑设计概况拟建设的文化馆应可作为区级竞赛场，包括篮球馆、游泳训练馆及分室外篮、排球

14、、网球场地，文化馆的设计，既 要满足国家标准竞赛的要求，又要满足地区文化事业的发 展，与本地区总体规划、现有建筑风格保持全都，并有所突 破。要充分考虑赛后场馆利用的需求，延长运动理念，使其 成为多功能的文化中心。总建筑面积约 2. 5 万平方米 ， 建筑高度小于 24 米 。2、规划建筑设计依据1） 文化建筑设计标准(JGJ31-XX)_2） 民用建筑设计通则(GB50352-XX)3） 建筑设计防火标准5） 其它相关法规标准6） 业主对工程的要求及设想3、规划建筑布局根本原则1) 与总体规划体系的合理连接，功能分区合理；2) 充分考虑与大规划的结合，做到可持续进展；3) 尽量合理利用庭院空间

15、，结合地区市民元素，营造绿 色建筑；4) 合理组织交通流线、解决停车问题，各功能之间联系 严密，又互不干扰；5) 制造有节奏和韵律天际轮廓线；6) 留意规划布局的层次感和梯度感设计，达成和谐统一。4、规划建筑功能配置1） 篮球馆局部1 篮球馆要求可承办区级篮球、排球单项竞赛，按中型竞赛场地 设计，场地 44x34 米约 1500 平方米，周边可考虑设局部活动席用于文艺观演，能够容纳观众 5000 座。2 观众用房包括休息室、厕所、效劳外卖、开水间等。 3 运发动裁判用房运发动室，更衣、休息、浴厕 4 套；医务室，裁判用房等。4 竞赛治理及媒体用房包括办公及会议室，记者闻室，贵宾室、记时记分室、

16、 播送电视转播录制室、灯光消防把握室、文化器材库、泵房空调机房等。2） 游泳训练馆局部1 游泳池设 25x21x1.22 米深 8 泳道游泳池一座，游泳馆内可不设观众席，可在馆的上空外围设夹层观摩廊。2 关心用房包括满足训练人数 200 人的更衣淋浴间，水处理和水泵设备房，医务、器材、治理、办公等用房假设干。3 训练馆包括球类训练馆、体操训练场、乒乓球训练房、健身房、 更衣淋浴厕等。八、 建设时序依据总体规划的安排和建设工程的自身条件， 高区泰山园区市民中心、文化馆建设拟分为三个步骤进展。第一步：对该两个工程进展设计招投标，选择综合实力强，设计阅历丰富的国内知名甲级建筑设计单位。拟邀请东南大学

17、建筑设计院，同济大学建筑设计院，南京大学建筑设计院，现代集团上海华东建筑设计院，江苏省城市规划设计争辩院五家，于 3 月 19 日 完成招标工作。其次步：对现有场地进展适当平坦，便于与周边规划道路，河流的连接，合理组织基地雨水排水；建设围墙、整治和种植绿化，形成通透的围墙，沿路成排树木、绿地，开放双垄河边的滨水休闲空间等； 同时“水、电、气、路”一步到位，预留管位，接口，形成完善的道路系统、给排水系统、供电、煤气、通讯网络等； 建设市民中心，文化馆主场馆。第三步：在其次步根底上补充完善，建设市民中心、文化馆工程及配套用房。九、 效益分析高区泰山园区市民中心、文化馆的建立，将在多方面 发挥它巨大

18、的社会效益和经济效益。社会效益：泰山园区市民中心、文化馆的建设是有利于 人民的市民事业，是浦口高区重要的文化市民硬件设施。它是以社会效益为主，为促进该地区精神文明建设和社会发 展做奉献。建设市民中心、文化馆，在该地区建立完备、安 全、便捷、高效、舒适的公共效劳设施配套体系，全面提升 了该地区的规划建设水平和生活环境质量，满足了当地城市 居民较高层面的公共效劳需求、发挥区域中心辐射的职能， 为整个区供给效劳功能，都将获得巨大的社会效益。经济效益：市民中心、文化馆是一个城区必不行少的 配套效劳设施，随着地区经济的不断进展，市民文化的休闲 活动越来越成为当今人们生活中主要消遣方式，同时随着市 民种类

19、的渐渐繁多、08 年奥运会的降临、全民健身的普及和开放，更多的人乐观的参与进这项市民文化的盛事之中。市 民中心、文化馆的建立最直接的效益就是通过组织和为宽阔 群众的业余市民生活和文化熬炼活动供给基地，获得经济效 益；同时通过完善和提升桥北地区和高区的城市效劳功能，提上升区的投资环境品质，吸引高端人才和技术创 工程的入区进展，从而制造间接的经济效益。十、 资金来源十一、 投资估算编制依据1、江苏省现行建筑安装工程预算定额及费用定额；2、相类似工程的造价及现行材料及设备价格；3、本案单体设计招标文件;4、有关政策法规；建安工程费工程建设相关费用 其它不行预见费 x 10% = 2764 万元投资估算合计为： 30404 万元附录一 1024 亩地块把握性具体规划图