年农业局长农村经营管理会上讲话.docx

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1、 年农业局长农村经营管理会上讲话 2023年农业局长农村经营治理会上讲话 依据省农村工作指导员领导小组办公室的安排，由我向各位指导员介绍有关农村经营治理的工作。 马克思政治经济学认为，生产力打算生产关系，生产关系对促进生产力进展有反作用。农村经营治理是马克思政治经济学原理在农业和农村工作中的应用，其根本任务是调整优化农业和农村根本要素之间的关系，促进农业和农村生产力的进展。因此，农村经营治理工作是农业和农村工作的重要组成局部，特殊是在规划经济体制向市场经济体制转轨过程和统筹城乡经济社会进展中显得更为重要。 新中国农业和农村经济进展，选择的是生产力改造和生产关系改造相结合的路子。生产力改造主要是

2、以推动农业科学技术应用，提高农业产量和改良农产品品质。生产关系改造中，通过制度和机制创新，调动人的生产积极性，解放生产力。当代经济学家吴敬连认为，制度重于技术，制度也是生产力。 农村经营治理涉及面很广，从现阶段来看，主要是四大治理：农村土地承包治理、农夫负担监视治理、农村集体资产和财务治理、农夫专业合作经济组织治理。治理的对象主要集中在村一级。下面我分四个方面进展介绍。 一、关于农村土地承包治理 （一）我国农村土地的根本制度：集体全部制根底上的家庭承包制 土地问题是中国革命和建立的主要问题。解放初期的土地改革就是废除封建地主土地全部制，实现耕者有其田。以后通过农业合作制，实行对农业的社会主义改

3、造，建立了土地的集体全部制。党的十一届三中全会以后，农村普遍实行家庭承包经营，使土地经营权和全部权分别，从而奠定了我国农村土地的根本制度。 党的*届三中全会指出，家庭承包制是农业生产特点打算的，不仅适应目前的生产力进展水平，农村生产力进展水平提高以后也适应。公布了农村土地承包法，从*年3月1日起正式实施。党的*届三中全会进一步强调土地家庭承包经营是农村根本经营制度的核心，要长期稳定并不断完善。 （二）农村土地承包法：二种承包方式和四种解决纠纷途径 1、两种承包方式：家庭承包、其他形式的承包。 （1）家庭承包方式： 承包双方当事人分别是村集体经济组织和本组织的农户。承包的客体是耕地、草地和山林。

4、承包原则是以家庭为单位，户户公平承包。县级以上政府发放承包经营权证确认。 在土地承包期内，法律规定三个“不得”，二个“可以”： 不得收回。但三种状况除外：一是全家迁入大中城市，转为非农户口的；二是全家人死亡的，可以收回其承包的耕地和草地，但山林也不能收回。三是农夫自愿要求交回承包地的，但要提前半年以书面形式通知发包方，一旦发包方同意收回，承包方在本轮承包期内不得要求再承包。 不得调整。但自然灾难等缘由引起人地冲突的可以调整。 不得变更。不能因承办人、负责人变动或集体经济组织合并（分立）而变更或解除。 可以流转。土地流转的原则是：依法、自愿、有偿。 可以继承和分割。一是指承包收益可以继承。二是承

5、包经营权依据不同的土地享受继承权：耕地和草地不能继承承包经营权；山林可以继承承包经营权。分割是指家庭发生变化时承包经营权作为家庭财产权进展分割。 （2）其他方式的承包，也称专业承包 双方当事人是村集体组织和个人与组织。本组织内的人有优先权，承包给组织外的人要经本集体2/3的人或代表同意，报乡镇政府批准，并对承包人进展资信调查。承包客体是四荒资源和茶园、果园、水面等。承包实行效率优先，兼顾公正的原则。承包收益和承包经营权都可经以继承直到期满。 篇2：麻醉药品和精神药品经营治理方法（试行） 关于印发麻醉药品和精神药品经营治理方法（试行）的通知 国食药监安2023527号 2023年10月31日 公

6、布 各省、自治区、直辖市食品药品监视治理局（药品监视治理局）： 为加强麻醉药品和精神药品经营治理，依据麻醉药品和精神药品治理条例，我局制定了麻醉药品和精神药品经营治理方法（试行），现印发给你们。请将本方法通知到行政区域内有关麻醉药品和精神药品经营企业，并遵照执行。 本方法自公布之日起施行。 本方法施行前经批准从事麻醉药品、第一类精神药品经营的企业，应当自本方法施行之日起6个月内，依照本方法规定的程序申请办理定点经营手续。原经批准从事其次精神药品批发和零售的企业，应当自本方法施行之日起6个月内，依照本方法规定的程序和要求重新申请有关许可；其中，不符合麻醉药品和精神药品治理条例规定条件的药品零售企

7、业，自本方法公布之日起不得再购进其次类精神药品，企业原有库存登记造册报所在地设区的市级药品监视治理机构备案后，按规定售完为止。 国家食品药品监视治理局 二五年十月三十一日 麻醉药品和精神药品经营治理方法 （试 行） 第一章 总 则 第一条 为加强麻醉药品和精神药品经营治理，保证合法、安全流通，防止流入非法渠道，依据麻醉药品和精神药品治理条例，制定本方法。 其次条 国家对麻醉药品和精神药品实行定点经营制度。未经批准的任何单位和个人不得从事麻醉药品和精神药品经营活动。 其次章 定 点 第三条 国家食品药品监视治理局依据麻醉药品和第一类精神药品全国需求总量,确定跨省、自治区、直辖市从事麻醉药品和第一

8、类精神药品批发业务的企业（以下称全国性批发企业）的布局、数量；依据各省、自治区、直辖市对麻醉药品和第一类精神药品需求总量，确定在该行政区域内从事麻醉药品和第一类精神药品批发业务的企业（以下称区域性批发企业）的布局、数量。国家食品药品监视治理局依据年度需求总量的变化对全国性批发企业、区域性批发企业布局、数量定期进展调整、公布。 第四条 国家食品药品监视治理局和各省、自治区、直辖市药品监视治理部门在确定、调整定点批发企业时，依据布局的要求和数量的规定，应当事先公告，明确受理截止时限。当申报企业多于规定数量时，根据对企业综合评定结果，择优确定。 第五条 申请成为全国性批发企业，应当向所在地省、自治区

9、、直辖市药品监视治理部门提出申请，填报申报麻醉药品和精神药品定点经营申请表（附件1），报送相应资料（附件2）。省、自治区、直辖市药品监视治理部门应当在5日内对资料进展审查，打算是否受理。受理的，5日内将审查意见连同企业申报资料报国家食品药品监视治理局。国家食品药品监视治理局应当在35日内进展审查和现场检查，做出是否批准的打算。批准的，下达批准文件。企业所在地省、自治区、直辖市药品监视治理部门依据批准文件在该企业药品经营许可证经营范围中予以注明。药品监视治理部门做出不予受理或不予批准打算的，应当书面说明理由。 第六条 申请成为区域性批发企业的，应当向所在地设区的市级药品监视治理机构提出申请，填报

10、申报麻醉药品和精神药品定点经营申请表（附件1），报送相应资料（附件2）。 设区的市级药品监视治理机构应当在5日内对资料进展审查，打算是否受理。受理的，5日内将审查意见连同企业申报资料报省、自治区、直辖市药品监视治理部门。省、自治区、直辖市药品监视治理部门应当在35日内进展审查和现场检查，做出是否批准的打算。批准的，下达批准文件（有效期应当与药品经营许可证全都），并在药品经营许可证经营范围中予以注明。 药品监视治理部门做出不予受理或不予批准打算的，应当书面说明理由。 第七条 国家食品药品监视治理局在批准全国性批发企业以及省、自治区、直辖市药品监视治理部门在批准区域性批发企业时，应当综合各地区人口

11、数量、交通、经济进展水平、医疗效劳状况等因素，确定其所担当供药责任的区域。 第八条 全国性批发企业应当具备经营90%以上品种规格的麻醉药品和第一类精神药品的力量，并保证储藏4个月销售量的麻醉药品和第一类精神药品；区域性批发企业应当具备经营60%以上品种规格的麻醉药品和第一类精神药品的力量，并保证储藏2个月销售量的麻醉药品和第一类精神药品。 第九条 申请成为特地从事其次类精神药品批发企业，应当向所在地设区的市级药品监视治理机构提出申请，填报申报麻醉药品和精神药品定点经营申请表（附件1），报送相应资料（附件3）。药品监视治理部门应当根据第六条规定的程序、时限办理。 第十条 全国性批发企业、区域性批

12、发企业可以从事其次类精神药品批发业务。如需开展此项业务，企业应当向所在地省、自治区、直辖市药品监视治理部门申请变更药品经营许可证经营范围，企业所在地省、自治区、直辖市药品监视治理部门应当在其药品经营许可证经营范围中加注（其次类精神药品原料药或其次类精神药品制剂）。 第十一条 申请零售其次类精神药品的药品零售连锁企业，应当向所在地设区的市级药品监视治理机构提出申请，填报申报麻醉药品和精神药品定点经营申请表（附件1），报送相应资料（附件4）。 设区的市级药品监视治理机构应当在20日内进展审查，做出是否批准的打算。批准的，发证部门应当在企业和相应门店的药品经营许可证经营范围中予以注明。不予批准的，应

13、当书面说明理由。 第十二条 除经批准的药品零售连锁企业外，其他药品经营企业不得从事其次类精神药品零售活动。 第十三条 各级药品监视治理部门应当准时将批准的全国性批发企业、区域性批发企业、特地从事其次类精神药品批发的企业和从事其次类精神药品零售的连锁企业（含相应门店）的名单在网上公布。 第三章 购 销 第一节 麻醉药品和第一类精神药品的购销 第十四条 全国性批发企业应当从定点生产企业购进麻醉药品和第一类精神药品。 全国性批发企业应当在每年10月底前将本年度估计完成的麻醉药品和第一类精神药品购进、销售、库存状况报国家食品药品监视治理局。 第十五条 全国性批发企业在确保责任区内区域性批发企业供药的根

14、底上，可以在全国范围内向其他区域性批发企业销售麻醉药品和第一类精神药品。 第十六条 全国性批发企业向医疗机构销售麻醉药品和第一类精神药品，应当向医疗机构所在地省、自治区、直辖市药品监视治理部门提出申请，药品监视治理部门应当在统筹、确定全国性批发企业与区域性批发企业在本行政区域内的供药责任区后，做出是否批准的打算。 第十七条 区域性批发企业可以从全国性批发企业购进麻醉药品和第一类精神药品。 第十八条 为削减迂回运输，区域性批发企业需要从定点生产企业购进麻醉药品和第一类精神药品的，应当向所在地省、自治区、直辖市药品监视治理部门提出申请，并报送以下资料： （一）与定点生产企业签订的意向合同； （二）

15、从定点生产企业购进麻醉药品和第一类精神药品的品种和理由； （三）运输方式、运输安全治理措施。 药品监视治理部门受理后，应当在30日内做出是否批准的打算。予以批准的，应当发给批准文件，注明有效期限（有效期不超过5年），并将有关状况报国家食品药品监视治理局；不予批准的，应当书面说明理由。 区域性批发企业应当在每年10月底前将本年度估计完成的直接从生产企业选购的麻醉药品和第一类精神药品购进、销售、库存状况报国家食品药品监视治理局。 区域性批发企业直接从定点生产企业购进麻醉药品和第一类精神药品，在运输过程中连续12个月内发生过两次丧失、被盗状况的，所在地省、自治区、直辖市药品监视治理部门应当取消其直接

16、从定点生产企业购进麻醉药品和第一类精神药品资格，并在3年内不再受理其此项申请。 第十九条 区域性批发企业在确保责任区内医疗机构供药的根底上，可以在本省行政区域内向其他医疗机构销售麻醉药品和第一类精神药品。 其次十条 因医疗急需、运输困难等特别状况，区域性批发企业之间可以调剂麻醉药品和第一类精神药品，但仅限详细大事所涉及的品种和数量。企业应当在调剂后2日内将调剂状况分别报所在地设区的市级药品监视治理机构和省、自治区、直辖市药品监视治理部门备案。 其次十一条 由于特别地理位置缘由，区域性批发企业需要就近向其他省级行政区内取得麻醉药品和第一类精神药品使用资格的医疗机构销售麻醉药品和第一类精神药品的，

17、应当向所在地省、自治区、直辖市药品监视治理部门提出申请，受理申请的药品监视治理部门认为可行的，应当与医疗机构所在地省、自治区、直辖市药品监视治理部门协调，提出明确的相应区域性批发企业供药责任调整意见，报国家食品药品监视治理局批准后，方可开展相应经营活动。 其次十二条 麻醉药品和第一类精神药品不得零售。 其次节 其次类精神药品的购销 其次十三条 从事其次类精神药品批发业务的企业可以从其次类精神药品定点生产企业、全国性批发企业、区域性批发企业、其他特地从事其次类精神药品批发业务的企业购进其次类精神药品。 其次十四条 从事其次类精神药品批发业务的企业可以将其次类精神药品销售给定点生产企业、全国性批发

18、企业、区域性批发企业、其他特地从事其次类精神药品批发业务的企业、医疗机构和从事其次类精神药品零售的药品零售连锁企业。 其次十五条 药品零售连锁企业总部的药品经营许可证经营范围中有其次类精神药品工程的，可以购进其次类精神药品；其所属门店药品经营许可证经营范围有其次类精神药品工程的，可以零售其次类精神药品。 其次十六条 药品零售连锁企业对其所属的经营其次类精神药品的门店，应当严格执行统一进货、统一配送和统一治理。药品零售连锁企业门店所零售的其次类精神药品，应当由本企业直接配送，不得托付配送。 第四章 管 理 其次十七条 企业、单位之间购销麻醉药品和精神药品一律制止使用现金进展交易。 其次十八条 全

19、国性批发企业向区域性批发企业销售麻醉药品和第一类精神药品时，应当建立购置方销售档案，内容包括： （一）省、自治区、直辖市药品监视治理部门批准其为区域性批发企业的文件; （二）加盖单位公章的药品经营许可证、企业法人营业执照、药品经营质量治理标准认证证书复印件； （三）企业法定代表人、主管麻醉药品和第一类精神药品负责人、选购人员及其联系方式； （四）选购人员身份证明及法人托付书。 其次十九条 全国性批发企业、区域性批发企业向其他企业、单位销售麻醉药品和第一类精神药品时，应当核实企业或单位资质文件、选购人员身份证明，无误前方可销售。 第三十条 全国性批发企业、区域性批发企业向医疗机构销售麻醉药品和第

20、一类精神药品时，应当建立相应医疗机构的供药档案，内容包括麻醉药品和第一类精神药品购用印鉴卡、“麻醉药品和第一类精神药品选购明细”等。 第三十一条 医疗机构向全国性批发企业、区域性批发企业选购麻醉药品和第一类精神药品时，应当持麻醉药品和第一类精神药品购用印鉴卡，填写“麻醉药品和第一类精神药品选购明细”，办理购置手续。销售人员应当认真核实内容以及有关印鉴，无误前方可办理销售手续。 第三十二条 药品监视治理部门发觉医疗机构违规购置麻醉药品和第一类精神药品时，应当准时将有关状况通报同级卫生主管部门。必要时，药品监视治理部门可以责令全国性批发企业或区域性批发企业暂停向该医疗机构销售麻醉药品和第一类精神药

21、品。 第三十三条 全国性批发企业、区域性批发企业应当确定相对固定人员和运输方式，在办理完相关手续后，将药品送至医疗机构。在医疗机构现场检查验收。 第三十四条 全国性批发企业、区域性批发企业和特地从事其次类精神药品批发业务的企业在向其他企业、单位销售其次类精神药品时，应当核实企业或单位资质文件、选购人员身份证明，无误前方可销售。 第三十五条 零售其次类精神药品时，应当凭执业医师开具的处方，并经执业药师或其他依法经过资格认定的药学技术人员复核。处方保存2年备查。 第三十六条 不得向未成年人销售其次类精神药品。在难以确定购药者是否为未成年人的状况下，可查验购药者身份证明。 第三十七条 全国性批发企业

22、、区域性批发企业、特地从事其次类精神药品批发业务的企业和经批准从事其次类精神药品零售业务的零售连锁企业配备的麻醉药品、精神药品治理人员和直接业务人员，应当相对稳定，并每年承受不少于10学时的麻醉药品和精神药品治理业务培训。 第三十八条 全国性批发企业、区域性批发企业、特地从事其次类精神药品批发业务的企业和经批准从事其次类精神药品零售业务的零售连锁企业应当建立对本单位安全经营的评价机制。定期对安全制度的执行状况进展考核，保证制度的执行，并依据有关治理要求和企业经营实际，准时进展修改、补充和完善；定期对安全设施、设备进展检查、保养和维护，并记录。 第三十九条 全国性批发企业、区域性批发企业、特地从

23、事其次类精神药品批发业务的企业和经批准从事其次类精神药品零售业务的零售连锁企业应当根据要求建立向药品监视治理部门或其指定机构报送麻醉药品和精神药品经营信息的网络终端，准时将有关购进、销售、库存状况通过网络上报。 第四十条 企业对过期、损坏的麻醉药品和精神药品应当登记造册，准时向所在地县级以上药品监视治理部门申请销毁。药品监视治理部门应当自接到申请起5日内到现场监视销毁。 第五章 附 则 第四十一条 申请人提出本方法中的审批事项申请,应当向受理部门提交本方法规定的相应资料。申请人应当对其申报资料全部内容的真实性负责。 第四十二条 罂粟壳的经营治理根据国家食品药品监视治理局另行规定执行。 第四十三

24、条 本方法由国家食品药品监视治理局负责解释。 第四十四条 本方法自公布之日起施行。以往公布的有关麻醉药品、精神药品经营治理规定与本方法不符的，以本方法为准。 附件1： 申报麻醉药品和精神药品定点经营申请表 企业名称 药品经营许可证号 企业地址 邮 政 编 码 申报定点类别 企业申报事由及自查状况： 受理部门检查状况： 检查人签字： *年*月*日 受理部门审查意见： 盖 章： *年*月*日 附件2： 申请成为全国性（区域性）批发企业 应当报送的资料 一、加盖企业公章的药品经营许可证、企业法人营业执照、药品经营质量治理标准认证证书复印件；企业如拟由分支机构担当经营活动，应当出具法人托付书； 二、连

25、续三年在全国（本地区）药品经营行业中，经营规模、销售额、利税率、资产负债率等综合指标位居前列的证明材料； 三、具有药品配送力量，一般药品的销售已经形成全国性（本地区）经营网络的说明材料；申请成为全国性批发企业还应当供应已建立现代物流体系的说明材料； 四、加盖企业公章的储存仓库产权或租赁文件复印件，储存设施、设备名目，安全设施明细，安全运输设备明细； 五、企业以及其工作人员最近2年内没有违反有关禁毒法律、行政法规规定行为的状况说明； 六、麻醉药品和第一类精神药品经营独立机构（专人）的设置状况以及企业负责人、质量负责人、麻醉药品和第一类精神药品经营治理负责人状况； 七、麻醉药品和第一类精神药品经营

26、安全的治理制度； 八、企业安全治理和向药品监视治理部门或其指定机构报送经营信息的网络说明材料和操作手册； 九、会计师事务所出具的财务资产负债表。 附件3： 申请成为特地从事其次类精神药品 批发企业应当报送的资料 一、加盖企业公章的药品经营许可证、企业法人营业执照、药品经营质量治理标准认证证书复印件；企业如拟由分支机构担当经营活动，应当出具法人托付书； 二、经营规模、效益等综合指标评价在本地区药品经营行业中位居前列的证明材料； 三、已初步建立现代物流体系和配送力量，一般药品的销售已经根本形成区域性经营网络的说明材料； 四、企业及其工作人员最近2年内没有违反有关禁毒的法律、行政法规规定行为的状况说

27、明； 五、企业负责人、质量负责人、其次类精神药品经营治理特地人员状况； 六、其次类精神药品经营安全的治理制度，安全设施明细； 七、企业安全治理和向药品监视治理部门或其指定机构报送经营信息的网络说明材料和操作手册。 附件4： 申请零售其次类精神药品的零售连锁企业 应当报送的资料 一、加盖企业公章的药品经营许可证、企业法人营业执照、药品经营质量治理标准认证证书复印件； 二、拟从事其次类精神药品零售的门店名单，加盖公章的门店药品经营许可证、营业执照复印件，以及本企业实行统一进货、统一配送、统一治理的状况说明； 三、企业和门店负责人、质量负责人、特地治理其次类精神药品经营人员状况； 四、企业、门店经营

28、其次类精神药品的安全治理制度，安全设施明细； 五、企业安全治理和向药品监视治理部门或其指定机构报送经营信息的网络说明材料和操作手册。 篇3：商场后期经营治理方案 商场后期经营治理方案 商业规划是商业房地产工程开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，也可为工程建成运营后真正实现长期富强奠定坚实的根底。反之，假如业态组合定位不符合工程所在城市商业进展现状的实际需要，将导致工程投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。 工程开发前期明确业态组合的定位，还对工程

29、的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产工程的业态组合有哪几种常用方式？ 商业业态指的是经营者为满意不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、效劳功能、立店规模、选址、目标顾客、商品构造、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中心选购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开头

30、向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性效劳，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文争论的范畴。 商业房地产工程的业态组合指开发商依据工程城市现有业态状况和对将来商业进展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产工程实现销售和该工程作为商业地产日后能够胜利运营而对工程各功能分区和各楼层的业态所进展

31、的规划。业态组合定位必需在工程开发前期完成。 单体商业房地产工程业态组合的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合工程地实际需要的新业态，以造成对原有业态的剧烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必需有足够大的规模，以至于35年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将工程打造成新的商业中心； 2、要有主流业态和核心店，保证工程开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营本钱，提高利润率，预防风险； 3、现代百货公司和大型综合超市比拟适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要留意它们的错位经营； 4

32、、首层和二层尽可能采纳产权清楚、便于日后治理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必需考虑采纳适合进展产权分割的方法，将工程化整为零进展销售，确保回笼开发资金； 5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保工程运营胜利有利，但其要求租金相对较低，简单形成“租售”冲突； 6、现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必需从首层开头配置，公摊面积最少40%。其与大型综超相像，将在肯定程度上导致局部潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综超业态时必需留意的。 以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购置力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产工程，其规

33、模宜在总建23万平方米，层数掌握在34层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈非常富强的条件下也可建5层。但总建一般应掌握在4万之内。开发商应糊涂地熟悉到，商业工程总建过大，开发风险便突然放大。另据讨论,人们对单体商场面积的心理最大承受力量为 1.7 万，生理最大承受力量为 2.3 万，超过这个“疲惫度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为 70008000，在日本，超过 6000 就要受到“大店法”的规制。需要警觉的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现很多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发56万，甚至在只有40万城

34、市人口的城市也盖起多个10万的商业巨盘！人们有理由担忧，我国上世纪90年月初期曾掀起“大商场热”至90年月后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。 建筑规划方面，工程的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，留意供应美丽购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注意竖向交通的易达性，制造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流淌线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，由于中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这

35、里人流集中，流量大，最有可能鼓舞层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采纳透亮材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中心空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建立到位。大多数状况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。 依据工程总建的大小和层数的不同，业态组合方式建议如下： 一、在首层面积为40005000，层数为4层，总建在1.6万2万时，业态组合方式有： 组合（1）：1F+2F+3F为内置步行街，4F为专业卖场。 其中，1F为

36、流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设12个便利快餐冷饮店，2F、3F以服装步行街为主。4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场（家电、手机、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场；将3F、4F临街局部设计为通透立面，用大幅透亮落地玻璃配以光明灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并进展分割销售。而这种可凭栏远眺的餐饮消遣景观区还会具有特别不错的卖点。之所以强调对3F、4F的分割销售，是由于工程总建规模小，可供销售的面积最大也只有2万，为提高开发商的投资收益，必需尽可能提高分割销售商铺的比例。 该组合的缺点是缺少核心店。但由于内置步行街将流行

37、时尚和服装专卖集中经营，供应了舒适光明的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受经营者和消费者的欢送。同时，该组适宜合划小商铺面积，便于掌握总价，从而利于推盘销售。必需强调指出，从定价策略和解决“租售”冲突、利于开业后运营治理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产工程首选和主要的组合模式。虽然内置步行街这种业态目前在地级市中还不多见，但它无疑将成为将来流行的趋势。 组合（2）：1F+2F2/3为内置步行街，2F1/3+3F为大型综合超市，4F为专业卖场。 此组合的用意在于借大型综超可以有效积聚人气来提升工程的品质。大型综超应成为本组合的核心店。但其必需

38、从2F开头引导人流并输送至3F，否则，将大型综超直接设置在3F有较大经营风险。 组合（3）：1F+2F为现代百货公司，3F为内置步行街，4F为专业卖场。若工程地商圈特别成熟，人气特旺，也可考虑将4F设计为局部或全部内置步行街。 对于组合（2）和组合（3），由于作为内置步行街的可供销售的商铺面积太少，必需明确：1、大型综超和百货店的面积必需分割列入销售；2、首层面积一般应不小于4000；3、与组合（1）类似，将3F、4F的临街局部包装成观景餐饮进展销售。 以上三种组合是针对工程总建不大的特点而进展的设计。对开发商而言，总建小，工程整体运作所需投入的资金自然就少。但是，对于总建规模太小的工程，如若

39、不能借助现有商业地产形成猗角，错位经营，相互支持，积极稳固原有的中心商圈地位，而工程自身规模又缺乏于构筑新商圈的话，为避开工程开业后的经营风险，还是建议开发商慎重开发。 二、在首层面积为60001万，层数为34层时，其业态组合方式可考虑： 组合（4）：1F+2F3/4为内置步行街， 2F1/4+3F为大型综合超市，4F为专业大卖场（如家居城），其中，3F、4F的临街局部为通透亮亮的餐饮消遣景观区。 此组合可供应便于分割销售、三层以下的商铺面积至少近2万，且首层面积较大，利于工程推盘销售。固然，大型综超应成为核心店。 组合（5）：1F为现代百货公司，2F+3F为内置步行街，4F为专业大卖场，其中

40、，3F、4F临街局部为通透亮亮的餐饮消遣景观区。还可依据周边商业物业竞争状况，考虑从2F引入生鲜副食洗化超市概念，并连同3F的一部开拓为超市。 三、在首层面积超过1万，层数为3层，总建筑面积超过3万时(如当地城市人口基数浩大、现有商圈富强，或开发商有较好的银企关系，为今后融资“变现”考虑，也可建4层,总建超过4万)，因其首层面积和总建筑面积较大，业态组合有较多的选择余地，组合方式建议为： 组合（6）：1F为内置步行街，2F为大型综超，3F为专业卖场，其中，将3F临街局部作为观景休闲餐饮。 组合（7）：1F为百货公司，2F为内置步行街，将2F和3F的一局部辟为生鲜副食洗化超市，3F的临街局部作为

41、观景休闲餐饮，其余局部作为专业卖场。 一般说来，组合（4）至组合（7）的工程堪称当地“商业航母”。如总建规模到达3万以上时，该工程在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping mall业态（固然，这种地级市的mall实在无法与京、沪、穗动辄数十万平米的大mall相提并论）。这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和效劳设施的多功能综合体，它具有“一站式、多功能、休闲性”特点,效劳功能齐全，不仅满意购物需要，而且也满意休闲、消遣、文化和餐饮等需求。因此，在进展业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。 需要强调指出，本文所争论的业态组合设计都是实操阅历的

42、总结，它仅仅是供应了若干思路： 首先，作为一个具有社会责任感的开发商在思索业态组合时，其关注的焦点应当是售楼和经营并重。因此，室内步行街始终是这些方案的核心组成元素。 其次，利用大型综合超市和现代百货公司作为主力店来聚拢人气，形成商气，以到达提升工程品质的目的，是解决业态组合问题的重要手段。但是，这种设计所带来的问题是，由于这两种业态所需经营面积大，公摊面积最少40%，虽然可以从产权形态上分割，但交房时究竟不能从实物形态上分割，将在肯定程度上导致局部客群不能承受此类商铺而影响售楼。固然，假如开发商倾力引进知名品牌百货公司或大型综超，细心包装工程，制定适宜的售价政策（首层定位为百货公司业态其售价一般比首层定位为内置步行街的低，但此时可适当调高2F内置步行街的售价。），处理好买卖合同、租赁合同和招商合同间的法律关系，租赁期适当延长（应考虑在1020年），规划这两种业态的楼层也是可以分割销售的。 第