房地产公司质量手册生产和服务提供.docx

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1、 房地产公司质量手册:生产和服务提供_物业经理人源 自物管学堂 房地产公司质量手册：生产和效劳供应 7.5生产和效劳供应 7.5.1生产和效劳供应的掌握 通过对工程开发全部业务流程进展有效的掌握，确保工程的整体开发质量，使工程开发运作满意社会和相关方的要求。 7.5.1.1市场调研和投资决策 a)筹划营销中心负责市场调研工作，收集整理有关信息，进展投资时机的查找和筛选，编制可行性讨论报告，充分运用猜测、可行性分析和决策技术，为公司的投资决策供应有效的依据。 b)对开发工程的决策，作为公司的重点业务活动进展掌握，严格执行市场调研和可行性讨论的有关规定，并在此根底上组织有关专家就其客观性、合理性、

2、科学性和投资决策进展充分的论证，建立投资决策监管机制。最终形成的投资决策方案要上报集团公司进展审批后确定。 c)工程决策立项后，由营销筹划中心负责组织编制“工程运作方案”，见产品实现的筹划掌握程序，用以指导整体运作的各个环节工作。 可行性讨论和投资决策的详细要求，执行可行性讨论和投资决策掌握程序。 7.5.1.2资金筹措 a)依据工程运作方案的筹划结果，由财务与资产经营部制定资金的筹措方式，确定投资主体，供应工程的开发建立费用。公司通过月度规划会、经济活动分析会等形式，定期对资金筹措的状况进展检查落实。 b)支持购置者的按揭贷款，由财务与资产经营部办理银行的按揭贷款手续。 7.5.1.3工程的

3、立项报批掌握 a)明确工程开发建立前期各项审批手续的办理程序、方法和职责分工，符合法律法规的要求。 b)依据上级主管部门办理各种审批手续的规定要求，供应相应的文件资料，满意审批必需具备的各种条件和要求。 c)工程部负责协调组织工程部完成各阶段审批工作所具备的工程施工方面条件，并供应相应的文件资料； d)财务与资产经营部负责完成资金方面的有关工作，供应相应的文件资料； e)筹划营销中心负责收集、整理、供应办理审批手续的各种文件资料，办理审批手续。 f)办理各种报批手续的过程，由办理部门负责记录，并将取得的相应的批示、证书、资料等根据规定做好移交和保存。 工程立项报批工作，要定期在公司的各种例会上

4、进展汇报协调，检查落实进展状况。关于立项报批的详细规定执行立项报批掌握程序。 7.5.1.4施工预备工作 a)工程部负责组织有关部门进展规划设计、施工和监理招标工作，签定合同，执行Q/TZH-WI-047工程招投标治理制度。 b)工程部负责协调工程部组织规划设计、施工和监理单位，做好有关的前期工作。 c)筹划营销中心负责依据法律法规和地方法规要求，进展拆迁、安置和补偿工作，执行Q/TZH-WI-046拆迁安置补偿实施方法。 d)公司的稽查小组对施工预备工作质量进展监视检查，工程部要准时做好汇报。 7.5.1.5施工过程掌握 a)工程部组织工程部、监理单位，对施工单位的施工组织设计、施工方案进展

5、审查，明确对施工工程的质量、进度要求。 b)工程部负责协调解决影响施工单位工期和质量的内外因素，供应良好的施工条件。 c)工程部定期对施工单位落实施工组织方案的状况进展抽查，对影响质量的关键部位施工进展监视检查。 d)对施工过程中的关键工序和重点大型设备的安装调试，由工程部作为特别作业过程进展重点掌握，加强监视检查的力度，实行相应的措施，实施有效的监控。 e)施工过程掌握的详细要求，执行工程施工掌握程序。 7.5.1.6工程监理掌握 a)工程部组织工程部，审查监理单位的工程监理大纲和工程监理实施细则，明确对工程的质量、工期和投资的监理要求。 b)由工程部对监理单位依据法律法规、技术标准、标准和

6、监理合同的规定进展工程监理的工作质量进展监视检查。 c )在施工过程中，由监理单位定期组织召开监理睬，编制日常监理报告，汇报工程监理的工作状况。 d)对工程施工各阶段中发生的质量问题，由工程部负责组织监理单位和施工单位，进展缘由分析，制定整改措施进展处理。 e)工程负责对监理公司完成工程监理的工作状况，通过监理例会、日常检查等形式进展监视检查。 工程监理掌握的详细要求，执行工程监理掌握程序。 7.5.1.7工程竣工验收 a)由工程部协调各工程部，组织设计单位、施工单位和监理单位，根据有关的法律法规规定，办理工程的竣工验收工作。 b)工程部负责收集、整理有关工程建立过程中的文件资料和质量记录，按

7、档案治理要求准时向综合部归档。综合部负责依据国家和地方工程建立档案治理要求，向有关的上级主管部门移交有关的档案资料。 c)对工程部组织工程竣工验收的工作质量，由公司的稽查小组进展监视检查。 工程竣工验收的详细要求，执行Q/TZH-WI-022工程质量验收治理制度。 7.5.1.8销售和交付掌握 a)筹划营销中心负责工程开盘前有关手续的办理工作，并制定销售规划和销售方案，报公司经营副总经理审核，总经理批准。 b)工程工程竣工验收合格后，由筹划营销中心负责收集有关的产权和技术资料，建立“成品房屋出入库台帐”，登记房屋的入库状况。 c)代建工程工程的交付，由工程部负责在工程竣工验收合格后，依据合同条

8、款规定和验收状况，办理交付手续,编制“工程工程资料移交明细表”，进展有关文件资料的移交，双方签署“工程工程移交书”。 d)由筹划营销中心负责办理销售房屋的产权证书，并在销售中主动向顾客出示“五证两书”的文件。执行Q/TZH-WI-033房屋产权证书办理规定，对销售和出租房屋的交付，执行Q/TZH-WI-032房屋销售租赁治理规定。 e)工程的销售和交付工作，由筹划营销中心定期通过例会、专题会、专题汇报等形式，准时向公司进展汇报，落实进展状况。 7.5.1.9前期物业治理掌握 a)对外销售的楼盘在正式移交物业治理公司前，由筹划营销中心负责工程的前期物业治理工作，为用户供应良好的前期物业治理效劳，

9、包括： 1)房屋及附属设施的保养和维护； 2)安全保卫、环境卫生、院区绿化、车辆治理等； 3)协调用户的有关对外关系； 4)承受和处理用户的意见投诉。 b)前期物业治理的详细要求，执行前期物业治理掌握程序。 7.5.1.9售后效劳 筹划营销中心是售后效劳的主管部门，全面负责工程的各项售后效劳工作，仔细履行工程质量保修书的规定，定期走访用户，承受和处理用户的投诉意见，按工程质量保修书的规定，进展房屋及附属设施的保修。执行Q/TZH-WI-041顾客满足度调查及投诉处理规定。 7.5.1.10公司的稽查小组，对各部门完成生产和效劳供应过程的工作质量进展监视检查。 7.5.2生产和效劳供应过程确实认

10、 公司确定以下过程需要进展确认： a)工程开发的投资决策； b)工程的前期开发工作，以“五证两书”的办理为重点； c)工程的开发建立； d)社会周边关系的协调； e)各阶段的验收把关； f)房地产的市场营销。 对上述过程，公司将做为房地产开发中的重要环节进展重点掌握，并在7.5.1章节中做了具体的掌握要求，执行相应的文件规定。 7.5.3标识和可追溯性 7.5.3.1通过对产品标识的掌握，防止在使用中发生混淆，并实现对规定场合的追溯。各部门负责归口治理的重大业务活动的标识，工程部负责对外包单位的实物标识进展治理。 7.5.3.2产品标识治理的范围： a)在工程运作中的立项报批、产权交割、工程质

11、量验收等重要业务活动； b)关系到工程工程的重要质量特性的有关实物； c)施工单位的现场标识状况。 7.5.3.2标识的方法： a)重大业务活动以其所涉及的文件资料为标识，如：政府部门的文件、批示、签章、检验报告、证书以及工程运作中的各种质量记录。 b)公司的各类合同的修订，要对其版本号进展明确清楚的标识。 c)工程部定期对施工单位的材料设备、工程实物的标识及维护状况进展检查。 d)筹划营销中心负责组织工程部，到工程所在地的主管部门，办理楼宇门牌的命名、号码编排的手续。 标识方法的详细规定，执行Q/TZH-WI-016标识规定。 7.5.3.3产品可追溯性掌握 7.5.3.1公司对以下场合必要

12、时进展追溯： a)立项报批； b)产权交割； c)关键的材料设备的质量； d)关系到工程工程关键质量特性的因素，包括：关键材料设备、重点工序的规划、设计、施工、验收等环节及有关的施工图纸和技术资料。 7.5.3.2由总经理工作部负责对产品标识涉及到的文件资料建立相应的检索名目，依据追溯的内容，进展产品的追溯。 7.5.4顾客财产 对于顾客供应的财产（包括文件资料和实物财产），接收部门在接收前应予以验证和登记，依据公司产品防护的有关规定做好防护和维护工作，保证其正常的使用功能，并能得到正确使用。 公司为充分敬重顾客的隐私权，将顾客的有关信息资料，包括：住址、家庭状况、联系方式、银行帐号等信息，视

13、为顾客的财产，严格予以保密。 当发觉顾客财产发生丧失、损坏和不能正常使用的状况时，相关部门应马上通知顾客，准时实行弥补措施，并担当由此给顾客造成的经济损失。 7.5.5产品防护 7.5.5.1搬运 a)工程部负责对甲供材料和重点、大型设备的搬运进展掌握，在工程的掌握规划 中予以识别，依据类别、规格的不同，采纳适当的搬运方式和手段，保证物资质量在搬运中不受影响。 b)工程部负责对施工单位的搬运作业人员的资格证书、搬运设备的治理以及搬运过程进展监视检查。 c)凡属搬运不当造成质量问题时，要由验收人员做好接收记录，双方签字，划清责任，妥当处理，不得使不合格的物资进入施工、安装过程。 7.5.5.2贮

14、存 a)工程部负责重点对甲供物资和顾客供应的产品，做好贮存治理，实行有效措施，保证其在贮存过程中质量不受影响。 b)工程部监视检查施工单位贮存治理的状况。 c)当发觉物资在贮存过程中，消失腐烂变质、锈蚀严峻或变形损坏时，应马上隔离并标识，同时实行处理措施。 7.5.5.3防护 a)工程部在工程施工过程中，组织监理和施工单位作好工程建立中的防护工作。对完成的工序、分项、分部工程，由工程部组织监理和施工单位，确定防护的措施，对重点设备和影响房屋关键质量特性的部位等实行适当的防护措施，确保其质量特性不受到影响和破坏。由工程部组织监理单位对现场的防护状况进展检查，对检查中发觉的问题，由工程部准时通知责任单位，进展限期整改。 b)竣工阅历收合格的工程和已移交的工程工程或房屋，在物业治理公司进驻前，由筹划营销中心实行防护措施，确保工程工程保持原有的质量特性。对房屋的配电、弱电、空调、消防、通讯、给排水等系统的重点设备设施、房屋的关键部位实行适当的防护措施，保证其原有的使用功能，实行适当安全治安保卫和消防措施，防止发生人为破坏和火灾事故。/P