房地产市场调查报告(15篇).docx

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1、 房地产市场调查报告(15篇) “两港一城”建立热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃进展。目前房地产业在我区经济进展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;假如加上契税收入，则占到36%。随着经济的进展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中心和市间续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的进展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而讨论提出相应的对策推举，对持续我区房地产市场的持续安康进展，具有重要好处。 一、我区房地

2、产市场进展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37。3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489。9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业进展呈现以下特点： 1、房产投资持续较高增速 我区近年的大开发大建立态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍连续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42。2%，详细走势见图一。其中，住宅建立在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2。6%

3、、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;办公楼开发投资也持续了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二： 从商品房预售状况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50。6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15。5%和15。4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售消失了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6。5万平方米，与3月份相比均下降了44。3%。5月、6月连续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高

4、虽然今年年初开头，中心及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。 自年开头，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨20。5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。 二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场进展的影响 由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严峻，中心将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多

5、项有关政策，加强对房地产业的调控。中心和市的政策主要透过以下几方面来调控房市： 土地供给构造调整。建立部等七部委出台关于做好稳定住房价格工作的意见，规定各地要依据房地产市场变化状况，适时调整土地供给构造、供给方式及供给时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供给中的比例，着重增加中低价位一般商品住房和经济适用住房建立用地供给量;严控高档住房用地供给。 房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限治理，将个人住房贷款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

6、房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建立部联合发文，规定20xx年6月1日后，个人将购置缺乏2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20xx年6月1日以后购置非一般住房的，按3%全额征收契税。 房地产进展目标调整。20xx年市确立了“以居住为主、以市民消费为主、以一般商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。 房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增加房地产信息的透亮度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。 房地产供给构造调整。大力调整供给构造，加大配套商品房为主的中低价一般商品房供给。20xx年市规划开工建立配套商品房和中低价商品房

7、各1000万平方米。 从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建立带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业进展将消失必需程度的“缓刹车”效应。 但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，到达抑制投机行为、标准投资行为、鼓舞居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续安康进展，主要将起到以下几方面的作用： 合理掌握房地产投资开发量。透过调整房贷利率、税收政策，削减房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产

8、投资开发量。同时，透过严格土地供给，有效防止过度开发的状况发生。 缓解房地产业供求冲突。透过加大配套商品房和中低价商品房的建立量，调整房地产供给构造，满意一般老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求冲突。 适度平稳房地产价格。思索到“两港一城”建立效应初显、浦东板块效应显现、根底设施建立加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将连续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策方法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。 三、专心应对，持续我区房地产市场持续安康进展 总的来说，由于我区房地产市场进展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建立的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有

9、比拟大的进展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在进展中的房地产市场进入一个调整-稳固-提高的阶段，走向日趋成熟。为持续我区房地产市场的持续安康进展，当前要留意以下几点。 1、加强房地产价格监测工作 准时把握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续安康进展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前共性要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析猜测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动状况和缘

10、由等列入分析资料。一旦发觉价格特别波动，准时提出预警推举。 2、加强房地产工程的跟踪治理工作 建立房地产工程的跟踪联系网络，准时反应工程的进展状况，以便发觉问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业依据政府年度土地供给规划经营房地产开发工程，并根据统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建立和销售手续的办理。把好房地产工程的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、工程资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严峻打击。 3、有规划有步骤的规划房地产开发 结合我区经济进展和城镇建立总体规划来开发房地产，依据轨道交通等

11、根底设施建立来编制房地产开发规划，合理预留开发空间，以到达透过城市规划来引导房地产开发，带动经济进展的良好效果。加强对房地产市场的监控，透过房地产市场的信息透亮化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业把握市场状况，依据市场运行状况合理安排开发规划。 4、合理引导住房主体需求 中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推动的人群、进城务工的农夫工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满意这局部需求，市政府今年大力推动配套商品房和中低价商品房两类住房建立，同时加大廉租房的建立力度。我区要以此为契机，专心引导商品房开发向一般住宅建立倾斜，改善住宅供给，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合

12、我区开发建立和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。 房地产市场调查报告2 1西安房地产市场总体状况. 年西安市房地产市场在年快速增长的根底上连续保持稳定、快速、安康进展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活泼，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活泼，空置量持续削减。这一方面是由于20xx年是国家现代化建立第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五规划的开局之年，随着国家商品房建立步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推动，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高

13、速增长，说明白西部大开发的政策效应已经表达和群众对西部大开发的信念和支持；20xx年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成状况也处于进一步调整过程。从资金来源上看：20xx年房地产开发资金来源构造中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。自有资金占总投资的40.78%，较年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。 随着国家商品房建立步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推动，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明白西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另

14、一方面由于国家连续重点扶持房地产业，连续采纳优待政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年预备政府积极整顿和标准房地产市场，培育品牌，转变房地产市场治理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明白西安的房地产市场将告辞成长期，迈进成熟期，走向标准，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。 将来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳进展的态势，产业成熟期的?D些特征将逐步涌现，不再消失大起大落的局面，并保持肯定的增长速 2、西安宏观经济大势向好 20xx年以来，西安国民经济连续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达116，实现国内生

15、产总值343亿元，其中第一产业增加值186亿元，比去年同期增长34，其次产业增加值1495亿元，同比增长155，第三产业完成增加值1749亿元，比去年同期增长93。到6月底，全市完成固定资产投资6074亿元，同比增长3031。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增长83，城乡居民储蓄存款余额73452亿元，比年初增长869。 3、房地产市场开发供给状况 20xx年上半年，西安市商品房完成投资1020亿万元，比去年同期增长2073。分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为069，商服房类为1830，一般住宅类为61.64，办公楼类为19.37；比去年同期公寓别墅类下降

16、8604，商服房、一般住宅、办公楼类分别增长11767、106和5.4倍。 20xx年上半年西安市商品房施工面积9404万平方米，比去年同期增长4484；商品房竣工面积7337万平方米，比去年同期增长6840；商品房新开工面积2045万平方米，比去年同期增长2554。 从物业来看，公寓别墅类、商服房类、一般住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为：583、973、70.64、1381，比去年同期分别增长3105、7199、4210、4957； 新开工面积公寓别墅类、商服房类、一般住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的比例分别为：099、2473、5946、1482，比去年同期分别

17、增长一9417、19512、3981、2658。 从资金来源看，上半年自有资金32244万元，占总投资额的3161；借贷资金48O19万元，占总投资额的4707；预售资金21743万元，占总投资额的2132。从所占比例与去年相比来看，自有资金所占比例上升明显，预售资金也增长较快，借贷资金所占比例呈下降趋势. 4、市场销售 上半年，西安市商品房成交活泼，市场销售连续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达9037万平方米，比去年同期增长了5298。其中售给个人的7960万平方米，占商品房销售总面积的8808，个人购房连续呈上升趋势，占

18、商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额3028亿元，比去年同期增长8294。 20xx年8月末及9月中旬西安相继举办了两次房展会，为销售旺季“推波助澜”。9月份的商品房成交量并没有令人绝望，总共成交了670713平方米，是今年各月份销售的最好成绩，较上期上升了10.04%,较去年同期增长78.53%。一般住宅照旧独领风骚，占到总销售量的88.7%，较8月份所占份额上升了7.5%；商品用房较上期呈下降态势，商品用房占到总销售量的7.8%，较上期下跌7.7%；写字楼占成交面积的2.9%，较上期上浮0.9%；别墅有小量交易，占总成交量的0.2%。 从市场销售状况来看，西安商品房销售从20xx年

19、以来的持续快速增长，加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势，说明白随着住房制度改革和货币分房政策的实施，住房的有效需求增多，一些潜在需求也浮出水面。假如西安住宅二级市场全面开放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二级市场能得到了较好的联动，将会为西安楼市制造越来越多的需求空间，商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。 房地产市场调查报告3 在东莞新一轮城市建立高潮的带动下，全市房地产业连续稳步、安康、持续进展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更

20、加理性，因此讨论购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进展了“东莞市住房消费状况讨论”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度动身，对民众对住房需求特点以及置业特点等进展了较为分析和讨论。以此作为我司常平工程下阶段销售的市场依据。 高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平(20xx20xx)经济进展战略猜测：20xx年、20xx年和20xx年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20xx年、20xx年和20xx年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 常平的城市定位及重心南移的

21、决策，使镇区南部迎来了前所未有的进展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。 依据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20xx年、20xx年和20xx年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20xx年、20xx年和20xx年根底设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20xx年、20xx年和20xx年城镇建立用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建立用地进展方向为主要向南，并适当向东进展，实行生活内聚、产业外延的拓展方式。 生态住宅将成为开发商及消

22、费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中20xx年常平镇建成区绿化掩盖率不小于50%，人均公共绿地面积到达12平方米以上，城市绿地系统构造为“一轴、两带、三心、五点”。规划 常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建立成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 房地产市场调查报告4 当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制根本确立，房地产市场体系逐步建立，群

23、众消费热忱高涨的环境下，保持了持续快速的进展势头，已经成为国民经济的支柱产业。XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业进展以及扩大社会就业更为亲密相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建立、改善人民生活、促进经济进展等方面发挥了巨大作用。 我县的房地产业从1998年开头，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长

24、和进展的重要力气。 为进一步促进我县房地产市场持续安康地进展，现对我县房地产市场现状、进展前景、存在的问题及相关建议分析如下： 一、房地产市场现状 (一)房地产市场供应状况 1、房地产开发企业蓬勃进展，民营企业快速崛起。 由于我县的房地产市场启动较晚，进展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了XX年底已进展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。

25、民营企业进展快速，成为我县房地产投资增长的主要动力。 2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力气。 作为一个新兴行业，我县的房地产业进展非常快速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开头，受城建规模扩大，根底设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳动式进展。XX年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，XX年为3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再

26、创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力气。应当说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。 3、商业营业用房建立投资增幅较大，商品住宅建立投资主体地位突出。 “xx”末期，在国家把住宅建立培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了一般住宅为主的开发建立力度，并获得了长足的进展。据统计部门数据显示，XX年-XX年，住宅建立投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建立投资增幅呈递增趋势，住宅建立投资呈下降趋势

27、，但其主体地位依旧突出。 4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。 近三年来，我县的房地产市场进展势头迅猛，房地产交易特别火爆，房地产开发工程用地投放量逐年上升。XX年全县总投放为16亩;XX年总投放为98亩，是上年的6倍;XX年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让渐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。XX年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，XX年为10.59亩，XX年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。 5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度渐渐提高。 受城乡二元格局的影响，始终以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间

28、的房地产开发水平差距非常明显。XX年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。 因受近几年规划掌握的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年削减。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投资的削减，有利于促进住宅商品化程度的渐渐提高。 6、房地产开发建立资金到位状况抱负，定金、预付款占投资资金的比重上升。 近几年，一方面由于房地产销售市场状况比拟抱负，房地产资金回笼较快，另一方面也由于金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位状况比拟抱负，在各类投资中的资金保障程度最高。 在房地产开发投资资金中，自筹资金、

29、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于肯定主导地位。从各类资金的动态状况看，国内贷 款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。XX年至XX年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。 (二)房地产市场需求状况 1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。 近年来，我县房地产市场有了很大进展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。XX年-XX年销售面积分别为32646m2、3536

30、2m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从XX年开头，预售面积超过了销售面积。XX年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。 在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。 2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。 随着住房体制改革的逐步推动，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。XX年，全县个人购房面积达296

31、72.2m2，占销售面积的83.9%;XX年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场进展的主导因素。目前，个人购置房屋的类型以住宅为主，XX年个人购置住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购置对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，根本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。 3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。 因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在肯定程度上提高了开发本钱。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，XX

32、年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。 4、存量房交易活泼，房改房成为“生力军”。 自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活泼，交易面积逐年“放大”，XX年共成交184起，面积16396.17m2，XX年共成交243起，面积20405.54m2，XX年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的“生力军“。 房改房的上市，不仅增加了住房市场的供应量，给买房

33、人更多的选择，而且制造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。 二、当前我县房地产市场存在的主要问题。 (一)房地产市场缺少行业进展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供给、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在肯定的无序化和较大的风险性。 (二)市场化运作不标准，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公正竞争行为严峻扰乱了房地产市场秩序。 (三)房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。局部企业资金实力缺乏，主要依靠金融贷款和定金、预付金进展开发，加大了投资风险。 (四)房地产开发企业行为不标准，如未取得许可证擅

34、自开工建立及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依旧存在。 (五)城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依旧存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来肯定影响。单体的开发仍旧存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。 (六)市场配套体系不完善，物业治理和房地产中介效劳滞后于房地产业的进展。 (七)住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建立尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。 (八)房地产开发构造不合理，住宅品种单一，难以满意不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，消失供大于求的现象。 三、房地产市场进展趋势

35、(一)行业趋于整合，构造面临调整，价格相对稳定。 1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。 随着城市建立规模的不断扩大，根据生态城市化建立要求以及城市治理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向进展，这势必加剧企业间资金、规模、治理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续安康进展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和进展带来了历史性的考验和挑战。为谋求进展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于标准整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心力量。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺

36、乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危急。 2、房地产开发构造将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。 随着人们居住消费观念的转变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的进展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。 我县房地产起步较晚，目前处于进展阶段，前几年住房开发工程针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对富裕，而且换房以改善居住条件的要求也非常迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已根本消耗了这一群体的购置力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的其

37、次、三次换房。 而目前，尚未购房的和大局部房改房住户这些中低收入消费群体，因供需冲突仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参与房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估量约有800户左右;全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近XX套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的进展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需冲突呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年

38、的开发主流。 同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建立“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让全部人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。 3、供需趋于平衡，价格相对稳定 因前几年对市场释放的需求估量缺乏，商品住宅的供给不够，造成了供小于求的冲突，也在很大程度上影响了价格的上升。XX年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。XX年的供给量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25

39、413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所转变。 从房地产开发土地供给上看，XX年为4.94公顷，XX年为14.55公顷(包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷)，XX年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑XX年南湖地块一期建立将开工，实际的开发面积将不会削减。另土地储藏目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充分，保证了今后几年的土地供给。从需求上看，市场的消费潜力依旧较大。随着政策的兑现，开发构造的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产

40、市场供需将趋于平衡。 另据XX年11月对11家开发企业的调查资料显示，XX年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。 (二)进展动力十足，进展前景宽阔。 1、城市化进程的不断推动，给市场进展供应持续动力。 县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的“一个中心两个副中心“的规划布局构造，城市形态由原来的团状进展转变为组团式带状进展。这将有效地拓展城市进展空间，加快旧城

41、改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的进展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化进展已成为可能。加快城市重大设施的配套建立，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口进展的购房需求量将持续增长。 按县城城市总体规划(XX-20xx)对人口规模的猜测，规划近期(至XX年)县城城市人口规模将进展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至XX年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场进展供应了

42、持续的动力。 2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。 生态立县战略确实立，为我县指明白一条生态爱护和经济进展并存的可持续进展道路，是我县实现跨越式进展的历史选择和必定途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增加，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建立稳步推动，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，根本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟识和憧憬。 一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居

43、环境，将吸引大批憧憬优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内规划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的进展将极大地带动城市化进展，也为我县房地产市场的进展带来了宽阔的进展前景。 四、政策建议 (一)建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业安康进展。 尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，准时向社会通报本县房地产市场供求、构造、价格、涨幅、空置数

44、量、投资动向等状况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进展调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。 (二)加强政府宏观调控，努力解决供需冲突，实现供需平衡。 保持房地产开发的适度规模，根本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济进展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的协作作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。 规划方面应发挥导向作用，通过城市建立方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效掌握房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发构造(如针对目前商业用房供给过多的现状，规划设计条件可以在

45、今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼);有规划地进展旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;掌握单体开发建立有利于开发的规模化;掌握私人建房有利于住宅的商品化。 土地方面要科学编制房地产开发工程的土地供给规划，建立构造合理、总量平衡的各类房地产工程年度土地供给规划体系。进一步完善土地储藏机制，加强城市闲置土地、政府保存用地或暂不宜进入市场交易地的收购储藏，并依据市场需求和城市建立需要逐步投放市场。以增加政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，标准房地产开发行为。 金

46、融方面要掌握总量，合理调整信货支持，实行差异政策，以掌握房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极供应土地收购储藏的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格掌握经营不标准、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，连续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。 (三)完善市场监管制度，加大违规查处力度，标准市场秩序。 各职能部门就应严格履行治理职责，完善市场监管制度。加强资质治理和注册资金治理，把好“入门关”;加强房地产开发工程审批治理，把好“发证关”;加强房地产交易的动态治理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的转变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发觉一起查处一起，绝不姑息。 (四)坚持市场化导向，制造公正竞争环境，标准市场化运作。 不管土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必需进入市场交易，实行招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在