房产评估的商业项目策划书5篇.doc

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1、 房产评估的商业项目策划书5篇 通过对润业苑工程的初步分析，我们感到这将是一个可塑性特别强的工程，通过专业的营销和筹划操作，它不但可表达出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。 我司经过长时间的市场调研，依据市场所反映出来的背景，结合自身所积存的阅历，提出切合市场销售的建议供贵司参考。 如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将依据详细资料供应一套系统的极具可行性的营销筹划报告，以飨贵司慧眼。 众成伟业房地产营销治理有限公司 名目 一、市场背景 二、工程分析 三、工程定位 四、客源定位 五、产品建议 六、推案策略 七、广告策略 八、销售执行 九、公司简介 十、合作模式 一、市场背景 济南房产

2、市场日趋标准，整体处于上升态势，在市场进展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下： (一)九九年之前，被动销售的暴利阶段： 客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购置存在肯定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严峻，不重视客源心理及市场进展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。 工程特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，不注意整体规划，且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。 销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，

3、不注意品牌的培育和树立。 (二)_年以后，振荡中走向标准的过渡阶段 客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性此时散户消费渐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销筹划理念渐渐承受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开头注意客源需求，渐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增加，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好进展前景，进而纷纷抢占济南市常同时由于政府对土地资源进展统一治理，地价开头上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一局部资金实力弱、治理不完善、开发理念陈旧的小企业将

4、面临严峻考验。 工程特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占据肯定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜亮，并且小区品质不断提升。 销售特色：价格趋于合理，市场消失整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场承受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。 在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化： 1、客户需求的变化 能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满意居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。 对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的根本根底上，更加注意楼盘的

5、共性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。 能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注意的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也特别注意。 2、市场环境的变化： 地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位进展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。 产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层进展较快，并渐渐为市场所承受。 其中： 小高层进展分三个阶段： (1)以九九年开发的小高层社区泉景_四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进展包装筹划，注意了前期宣传，引起巨大冲

6、击，前期销售到达良好的效果。 (2)以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入剧烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端渐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。 (3)市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向进展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。 3、开发商的变化趋势 开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。 营销方面：竞争的剧烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、

7、炒生态化、炒付款方式，到今日的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性筹划行为，必需注意前期预备工作，要熟识当地状况并与之结合，了解客户心态。 二、工程分析 1、根本状况： 本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid(科技商务中心区)山大路，这是市政府的重点工程，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的富强。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个进展区域的中间位置，交通便利，地段的升值潜力巨大。 2、区域消费力量分析： 经济水平： 整体消费群体主力仍为比拟注意生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。 随着周边生活设施的不断完善和齐全，

8、该区域将集中成为高档楼盘的聚拢之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。 3、客源定位： 由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，依据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差异作如下分析： 此类客源为本案客源之根底，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型： 私营业主：有较为雄厚的经济根底，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品尝、享受生活，对新理念有较强的承受度，但有着冷静的思索与推断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注意。 政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位安排的住宅，但盼望一个更为私密、

9、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。 高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品尝的生活气氛，以突显自己的价值。这局部客源对社区档次、配套、知名度等较为关怀。 年青胜利人士：此局部人有着敏捷的思索、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。 小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。 房产评估的商业工程筹划书2 一、工程建立说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业供应了利于企业建立开发，便利企业

10、员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的工程。 二、工程选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条大路旁，交通便利、地势平坦、四周环境优雅。距市中心2023多米。 三、工程建立市场的需求状况及开发策略定位 1、市场需求状况 (1)、百旺经济开发区已进入驻很多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建立肯定规模的、给企业供应便利条件的小区。 (2)、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 (3)、镇内较好地段新建房价，目前已到达2400元/。 2、开发策略定位 (1)、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内

11、。 (2)、建筑类型：门市、住宅、车库比例相宜，户型面积适合市场需求。 (3)、建筑风格、绿化、景观具有特色。 (4)、较好的施工质量。 (5)、科学的物业治理。 四、工程建立规模、小区规划、建筑风格 1、建立规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米(其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米)，住宅户型60-70平方米的占60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 (1)、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，便利

12、进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 (2)、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观有用(尤其沿街楼面)，建筑颜色搭协作谐，明朗，且有比照度。 (3)、小区的绿化、景观园林设计有特色，欣赏性强。设有体育、健身场地及设施。 五、环境影响、风险分析及防范措施 1、环境影响 符合国家环境爱护法律、法规和环境功能规划的要求。 2、风险分析 (1)、小区规划规模较大，超过当地的要求，造成开发房屋积压。 (2)、工地建立风险，工程建立及工期是本工程的主要工程建立风险，建立中招投标的实施胜利与否将直接关系到工程造价和质量，工程假如延期将影响工程的资金回收。 (3)、户型设计与市场需求不对接，造

13、成房屋积压。 (4)、周边企业入驻数量缺乏，需求量不大。 3、防范措施 (1)、充分进展市场调查(户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等)。确定合理开发规模及户型面积分类。 (2)、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。 (3)、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。 (4)、加强对园区企业的招商引资及周边企业的调查，加速有关配套设施的建立。 六、建立本钱、销售、税金、利润估算 1、建立本钱估算： (1)、住宅按900元/(砖混)：58485900元/=52636500元。 (2)、商业建筑1200元/(框架)：17683.981200元/=21220776元。 (3)

14、、车库、物业等1100元/：车库7922.88，物业450(其它640)，计：90131100元/=9914300元。 (4)、土地本钱：270元/41568.8=11223576元，单位建筑面积地本钱：132.5元/。 (5)、前期费：规划设计费：3元/(含外网竖向)， 审图费：2元/，防雷检测费：1元/， 测绘费：2.72元/，质量监视费：1元/， 环保相关费、环保评估费、工程立项报告费：0.6元/， 公司费用(工资、款待费等，计180万元)21.29元/， 广告费：100万元，即11.82元/; 其它费(暂设、围挡、临时道路、水、电等)：65元/。 土地契税(5%)：56万元，即6.62

15、元/， 消防治理费：2元/，设计费：8元/， 勘察费：1元/，监理费：6元/ 质检费：2元/， 总计：134.5元/。 (6)、小区配套费： 小区道路(含照明)，30元/。小区绿化景观，15元/。小区外网：给水10元/、排水10元/、雨水10元/、消防20元/。小区供热一次费：40元/。小区供电：90元/。(含有线电视、电话、网线、监控)。消防：40元/。人防：35元/。 上述计300元/(建筑面积)。 (7)、住宅本钱计：900+132.5+134.5+300=1467元/， 总费：146758485=85797495元。 商业本钱计：1200+132.5+134.5+300=1767元/，

16、 总费：176717683.98=31247592元。 车库本钱计：1100+132.5+134.5+300=1667元/， 总费：16679013=15024671元。 总计：132069758元，计6.65%贷款利息， 总计：140852397元。 2、销售估算： (1)、住宅：按2300元/58485=134515500元; (2)、商业：按3800元/17683.98=67199124元; (3)、车库：按2700元/9013=24335100元; (4)、总计：226049724元。 3、利润估算： (1)、销售利润：226049724-139202324=86848200元。 (2

17、)、税金：暂按下三项计： 营业税：5% 5%226049724=11302486元。 所得税：25% 25%86848200=21712050元。 城建、教育附加税8%： 8%11302486=904198元。 (3)、税后利润： 86848200-11302486-21712050-904198=52929466元。 七、工程资金运作 1、工程初期投资 (1)、土地费：270元/415068=1122.3万元 (2)、前期立项、规划、勘察、设计、审图、消防审查、公司费用、广告费等计：420万。合计：1542.3万元。 2、工程的融资 (1)、对工业园区已建厂房1-2#，6-11#租赁、出售。

18、 (2)、对工业园区规划厂区进展租赁、出售。 (3)、查找共同开发的合作伙伴，对方出资，我方出地，负责立项、规划、设计、施工、监理、竣工、归档等全方位效劳，到达利益双赢。 (4)、房屋销售过程融资。 (5)、银行抵押贷款。 八、工程实施原则及建立周期 1、工程实施原则 (1)、严格执行建立程序，统筹安排各项工作。 (2)、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。 (3)、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。 2、建立周期 (1)、2022年3月20日-3月25日，地质勘察。 (2)、2022年2月1日-4月1日规划、设计及施工图设计阶段。 (3)、2

19、022年4月1日-4月15日审图、图纸交底。 (4)、2022年4月15-10月25工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。 九、销售筹划 1、销售宣传的重点区域：金城江区 2、准时开展销售宣传，预备工作(2022年1月1日-3月1日)，3月1日开头正式销售宣传。 3、销售中心办公室，内有小区规划图(景观、园林)沙盘，各种户型沙盘展现(2022年2月20日做完)。 4、多方位广告宣传 (1)、网上宣传：平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。 (2)、通过媒体(报纸、播送、电视)，销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。 5、与百旺经济开发区、金城江区协商，由金城江开往东江镇、空气家苑小区

20、的相关公交车，在小区门前设站。 十、工程立项结论 通过以上论述，该小区建成后，能够到达对工业园区的企业有利生产，便利生活。能够起到促进中小企业入驻工业园区，拉动百旺经济开发及金城江区经济作用。 本工程在周边企业入驻具有肯定数量，且有相应配套设施，户型平面布局合理，户型面积相宜，建筑风格高雅，颜色搭协作谐，欣赏性强的景观园林，优良的施工质量，科学的物业治理，把握好销售市场，其工程是可行的。 房产评估的商业工程筹划书3 一、筹划缘起 东部旅游节日在即，全城热销海岸生活 7月22日，在_省文化厅和_市_区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”马上召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人

21、背景下，_的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的间续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处静静入伙等好消息启发人们，_需要宣传，_需要更加时尚的海风吹拂。 二、合作优势 _周刊，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航 同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本_周刊正式创刊。_周刊是_市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外全都好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢送。用精致的图片、美丽的文字、准确的筹划，_周刊为_生活传递信息。 三、媒体互动 _周刊与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式 为了充分传达东部海岸

22、生活气息，更加精确锁定白领、金领人士置业_，_周刊与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布_、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开拓液晶电视广告。凡在_周刊投放特别版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，到达其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。 四、报道方法 全景描绘_生活，为置业东部展现立体画卷 1、介绍_简史:概括山海_，几年巨变 2、描述旅游东部:到处美景到处家的环境 3、谱写豪宅颂歌:倾听海、山无与伦比的天籁 4、展现成熟配套:记录时尚小镇故事 5、图说东方夏威夷:动感都市的社区广告 五、其他协作 全面互动，

23、_周刊期盼合作 1、采访国土局、交易中心领导介绍_规划与进展蓝图 2、组织看楼专车免费效劳 3、赠送老板、总经理专访文章 4、请中介公司、专家畅谈置业_的多重优势 5、其他合作另行协商 房产评估的商业工程筹划书4 一、_楼市分析 共性化、形象化竞争日益剧烈，将成为_市地产进展的潮流。物业工程要取得优异的销售业绩，就必需把握时机，尽竭利用自身的共性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富共性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 二、工程物业概述 三、工程物业的优势与缺乏 优势： 位置优越，交通便捷 位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。 交通

24、便捷：公共交通比拟便捷，有三趟公交线路途径本案 区内康体、消遣、休闲设施一应俱全 室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场 室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊 小户型 房厅、房厅，面积平方米之间的小户型，以及供应菜单式装修，对于事业有成、家庭构造简洁、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。 缺乏： 环境建立缺乏吸引性景观 环境建立缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满意区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满意居住的需要，还要满意居住者特别的心理需求) 物业治理缺乏特色效劳 物业治理方面未能依据目标购

25、房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色效劳，使花园在效劳方面缺乏了应有的共性和吸引力。 四、目标购房群 年龄在岁之间经济富有有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人 家庭构成：口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 年龄在岁之间事业蒸蒸日上月收入在元以上时尚、享受在北城工作的治理者或小私营业主 家庭构成：口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年 五、工程物业营销阻碍及对策 阻碍： 花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。 区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。 对策： 把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特殊单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量出售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的

26、落差以及增值赠送来促进销售。 商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其缘由有二。 一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心太近。 故对策有二： 1、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售; 2、依据区内居民的职业特点、年龄构造、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品尝的酒廊、咖啡厅等。 六、形象定位 依据物业工程的自身特点和目标购房群特别的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业工程定位为：凸显人生至高境地，完善人生超凡享受的特别住宅。 主体广告语： 辉煌人生，超凡享受 花园供应的(给您的)不止是满意满足的住宅 辉煌人生 花园的目标购房群大局部是事业有成的中青年老板和治理阶

27、层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。 房产评估的商业工程筹划书5 一、工程简介： 凤凰城工程位于_房地产市场的东南板块，在_路南，_路、_路(在建)和_路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，消失了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺当的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多

28、层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额估计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证估计_年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及根本竞争格局： a、东南板块及_路商圈。 _房地产市场的东南板块主要由三局部组成

29、：_路沿线、_路南段沿沿线、_路与_国道沿线。 _路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在_路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 _路南段沿线目前竞争特别剧烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 _东路与_国道沿线是_年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎全部的楼

30、盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。 b、小户型市场概况。 自_年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态快速进展起来。尤其是_年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地消失了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已胜利实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的状况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且熟悉到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全全都。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比拟，我们没有优势。 房产评估的商业工程筹划书