房屋买卖合同模板九篇.docx
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1、 房屋买卖合同模板九篇房屋买卖合同 篇1 原告：陈瑶瑶 女 汉族 1988年01月24日诞生 身份证号：1101045 住址： 联系电话： 被告：张春鹏 男 汉族 1969年08月10日诞生 身份证号：8103430 住址： 联系电话： 案由：房屋买卖合同纠纷 诉讼恳求： 1、恳求法院依法判决被告履行房屋买卖合同义务，将北京市朝阳区广渠路28号210号楼16层1908A的房屋全部权过户给原告; 2、恳求法院依法判决被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币20xx00元; 3、本案诉讼费及其它相关费用由被告担当。 事实与理由： 20xx年7月25日，原告经北京市嘉禾家美房地产经纪有限公司
2、介绍，与被告签订了关于北京市朝阳区广渠路28号210号楼16层1908A的房屋买卖合同，并于当日交付了购房定金人民币50000元。 双方同意，被告应协作原告在合同签订后一个月内(即20xx年8月25日前)办理完毕该房屋过户事宜，原告亦屡次督促被告履行合同义务，进展网签及后续房屋过户事宜，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。根据商定，被告拖延逾期办理过户手续视为违约，被告应支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币20xx00元. 原告购置本房屋是为年底结婚作为婚房使用，被告迟迟不履行房屋过户义务已经给原告造成了诸多损失，无奈之下诉至法院，恳求法庭依法判决被告根据合同履
3、行义务，将房屋过户给原告，并赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。 此致 北京市朝阳区人民法院 原告： 日期： 房屋买卖合同 篇2 案情介绍 本案讼争房屋是第一被告甲和其次被告乙两夫妇共同共有房屋。20xx年8月甲、乙托付本市某房地产中介公司上市出售该屋，同月29日下午原告丙经中介公司经纪丁介绍并带至讼争房屋观察，并于次日下午与甲签订协议书。该协议书订明：甲、丙商定成交甲之房屋（即讼争房屋），价额为30万元人民币；20xx年9月5日去房屋交易所及丁处交易，丙于20xx年9月22日前把房款30万元交齐；20xx年8月30日下午二时成交，甲不得将房屋再卖给别人。协议书签订后，丙没有依约于20xx年9
4、月5日到中介公司丁处及交易所交易，亦没有交纳中介费。20xx年9月6日两被告经丁介绍与他人签订了该房屋的买卖协议，并于同月18日到房管局登记备案。 审判结果一审法院认为，甲出卖房屋的行为，虽未经乙同意，但相对人丙有理由信任甲有代理权，因此构成表见代理，协议书有效。由于原告没有依约于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司与两被告进展交易，两被告因此而连续托付中介公司出售房屋，两被告的行为是在原告履行不当时拒绝自己的履行，属于行使同时履行抗辩权，应予支持。原告认为两被告没有依约将房屋售予，应担当违约赔偿责任的恳求不予支持，由于违约首先在于原告，两被告行使同时履行抗辩权，即使原告有损失，也应由其自
5、行担当。为此，判决驳回原告的诉讼恳求。 二审法院认为，甲出卖与乙之共有房屋，未经乙书面同意，其合同依法应为无效。为此，判决驳回上诉，维持原判。 评析关于本案的一、二审判决，在理论上都有一些瑕疵。本文试作探讨。 一、协议书的性质 本案的协议书是房屋买卖合同，其签订即意味着在当事人之间完成了要约、承诺的合同程序，故应为成立。合同法第12条第1款规定：“合同的内容由当事人商定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住宅；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者酬劳；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”这里规定的是合同的一般条款，并不意味着合同必需具备
6、的“主要条款”。“主要条款”说曾被规定在经济合同法第12条第1款，在实践中一些地方的法院也会据此认定不具备上述条款的合同为无效合同，这种观点并不正确。我国现行法，究其实旨，系采国际通行作法，将无效合同限定在损害国家利益和违反法律、行政法规制止性规定的范围之内。 笔者认为，关于合同条款的争论，主要是针对合同是否成立的问题。从上述“主要条款”的角度动身，合同是否应当有一个“必备条款”的问题呢？这是有的。当事人、标的及其数量是合同的必备条款。否则，连谁是交易人都不清晰，就无法确定权利的享受和义务的担当，发生纠纷也难以解决；没有标的和数量，合同根本不行能成立。其他的条款则均仅为一般条款，不是合同的必备
7、条款。从合同成立的角度，只是合同程序，其事项作如何商定，并不涉及到条款的实质内容，因而也不打算合同效力。假如已经具备必备条款，则应认定其为合同，而非预约；此点为两者的根本区分。在本案中，协议书的内容，可逐项分析如下： 第一，当事人是否具备。买、卖双方分别为丙和甲。由于只是合同程序，套用诉讼法上的用语，是“程序上适格”，而不管出卖人甲是否有处分权或者买受人丙是否有民事行为力量，即不涉及其实质内容。因此，协议书的当事人已经具备。 其次，标的和数量是否明确。标的商定为讼争房屋。因此，协议书的标的和数量均已明确。基于此二点，房屋买卖合同已经成立。有观点认为其不具备地方规章中规定采纳的格式合同形式，因而
8、不能认为是房屋买卖合同，笔者认为这种观点拘泥于合同形式，并据此否认当事人的意思表示，违反私法自治原则，因而是不正确的。 第三，除上述必备条款外，协议书还商定有以下条款：交易价款为30万元人民币，由买受人丙于20xx年9月22日前把房款30万元交齐；出卖人甲不得将该房屋再卖给别人；详细交易时间为20xx年9月5日。这些条款均不影响房屋买卖合同的成立。 二、协议书的效力 合同效力的取得，不是来源于当事人的商定，而是由法律所给予的，反映出法律对该商定的价值推断。所谓合同的生效，是指只要合同具备肯定的要件后，便能产生法律上之效力。合同法第44条第1款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该规定至少在
9、概念上区分了合同的成立与合同的生效。合同的成立必需具备成立要件，前已述及；但合同成立后，能否发生法律上之效力，能否产生当事人所预期的法律效果，则非合同当事人意志所能打算。只有符合生效条件的合同，才能受到法律的爱护。合同法第8条和第44条第1款中所称为“依法成立的合同”，应当理解为既具备成立要件、又具备生效要件的合同。 民法通则第55条规定：“民事法律行为应当具备以下条件：（一）行为人具有相应的民事行为力量；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这里规定的是民事法律行为的一般生效要件。在本案中，就前二项而言，协议书均已具备；就第三项而言，协议书是否属于具有违法性的合同，其可能影
10、响的因素，主要有如下两个方面： 第一，是否经登记。合同法第44条第2款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”依据城市房地产治理法第60条第3款前段规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人房产治理部门申请房产变更登记”。因此，房屋买卖合同必需经过登记才能生效，如未登记的，即不生效力（区分于无效）。这也是为什么要求房屋买卖合同必需具备地方规章中规定采纳的格式合同形式的缘由，也是为什么双方商定其详细交易时间的缘由。但是，对于未以格式合同形式消失的、又未经法定登记手续的、由当事人“草签”的合同，在当事人之间是否生其效力，法律并没有为我们指示出来。这里说的是一
11、般合同程序对合同效力的影响的问题。 其次，共有人是否同意。城市房地产治理法第60条规定：“以下房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”。二审判决理由即据此认为协议书为无效合同。但是，同样从这个角度 动身，甲单方处分其与乙共同共有的房屋，应属无权处分；无权处分所订立的合同并非固然无效，如合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由此可见，未经其他共有人书面同意的房屋买卖合同，并非固然无效，实属效力未定的合同。从二审判决理由中，并未表达出对此点的关注，知其考虑未及周详。这里说的是特别合同程序对合同效力的影
12、响的问题。 在第一个问题上，合同法第44条第2款所规定的“应当办理批准、登记等手续生效的”合同，类型繁多，不一而足。其中，有的合同从其形式上的”确需要办理上述手续方可生效的，是其合同程序的一个内容，例如中外合资经营企业法和中外合作经营企业法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必需经过有关部门审批后，才具有法律效力。有的合同则是将产生物权变动的登记要件视同为合同的生效要件，例如，担保法第41条规定，应当办理抵押物登记的，抵押合同自登记之日起生效，其中的“抵押物登记”，学理上称之为抵押权登记。房地产买卖合同的登记手续。亦同此理。 在其次种状况下，假如合同订立后仅仅未经登记，是否产生拘束当事人的
13、效力呢？从上述规定来看，应采否认说，即合同应在当事人之间为不生效。如就本案而言 ，协议书不生效（区分于无效）。但是这样一来，实践中许多已经成立的“草签”合同，即因不能拘束当事人而造成应受爱护的利益未获爱护，必定会助长不诚恳交易的风气，对社会造成的损失（包括经济损失和文化损失）将无法估量。在采否认说的前提下，只有缔约过失责任制度可以救济受损失方，这是不能全面爱护其利益的。因此，应采确定说，在此状况下的合同不以物权变动的登记为生效要件。由梁慧星先生主持起草的物权法草案建议稿第7条规定：“以发生物权变动为目的的缘由行为，自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当担当违约责任。
14、”1故对本案的协议书效力的打算，应以此为依据。一、二审的判决理由避开了这个问题，不知道是否有意识的。 对其次个问题的探讨，则牵涉到对案情的进一步分析，尤其是对当事人行为的解释。这是一、二审判决理由的主要分歧所在。一审判决理由认为，甲的行为构成表见代理，故协议书应为有效合同。首先，两被告一起到从事房屋买卖的中介公司挂牌，对其共同共有的讼争房屋进展出售。其次，作为第一被告甲是其次被告乙的丈夫，两被告均是讼争房屋产权登记人；再次，协议书的订立是在两被告家中进展的。上述三点足以使丙认为可以甲以其自己的名义并代理乙处分讼争房屋。因此，虽然乙没有在协议书上签名或者提出书面同意，但甲的表见代理成立，故协议书
15、应为有效合同。二审判决理由则径以甲未取得乙的书面同意，认定协议书无效。 笔者认为，在本案中，并不是甲的行为构成表见代理，而是乙的行为构成“视为同意”。关于“视为同意”是否属于表见代理的争辩，在我国由来已久。笔者采区分说，认为表见代理为拟制之有权代理，“视为同意”为推定之有权代理之间。在表见代理，合同法第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由信任行为人有代理权的，该代理行为有效。”在“视为同意”，民法通则第66条第1款第3句规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”两者的区分主要在于其中之价值推断不同，表见代理
16、系以善意第三人的值得爱护、保障交易安全动身，“拟制”出拘束被代理人的交易效果，并不考虑被代理人的过失状况：“视为同意”则系以被代理人的不值得爱护动身，“推定”出拘束被代理人的交易效果，必需考虑被代理人的过失状况，而不考虑相对人的过失状况。 在本案中，一审判决一方面确认，乙系与甲一起到中介公司将其二人共同共有的房屋挂牌出售的；而且丙与甲协商买卖事宜时，乙也在场。因此，乙对讼争房屋的出售给丙，是处于明知的状态。另一方面又认为，乙所辩称之协议书订立时其表示坚决反对，但没有供应有关证据予以证明；即认定乙对甲与丙订立协议书，当时并无实行任何明示阻挡的行为，因而不存在其明知而表示反对的事实。由此最直接推出
17、的结论只能是：乙明知其与甲共同共有的房屋出卖给丙而不表示反对，应当视为同意。二审判决理由并不考虑上述本案的实际交易状况，径以甲未取得乙的书面同意，认定协议书无效“一棍子打死”；这在对案情的理解上略嫌简洁化，对条文的解释亦略嫌僵化。综上所述，尽管协议书上只有甲和丙的签名，但仍旧应当认其为有效，可以拘束甲和乙、丙。 三、协议书的处理 平常，我们谈无效合同的处理比拟多，直接谈有效合同的处理比拟少。就有效合同的处理而言，多在违约损害赔偿责任的追究上，对其他责任形式的追究乃至合同的最终处理，往往欠缺周详的考虑。在本案中，一审判决理由认为，协议书有效；由于丙没有依约于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公
18、司与两被告进展交易，两被告因此而连续托付中介公司出售房屋，两被告的行为是在丙履行不当时拒绝自己的履行，属于行使同时履行抗辨权，应予支持。从本案事实可知，讼争房屋确实于20xx年9月6日由两被告售予他人。但是，抗辩权的行使，能否导致合同拘束当事人的效力毁灭，即发生终止合同权利义务的效果呢？这里面牵涉到我们对抗辩权的性质如何熟悉的问题。 依一方当事人的行为产生毁灭合同效力的权利，属于形成权。而所谓抗辩权，则是指权利人用以对抗相对人之恳求权的权利。在学理上，有认为抗辩权为形成权之一种的。但是，抗辩权原则上只有停顿恳求权行使之效力，其作用在于防备，而不在于攻击；因此，抗辩权之行使也必需待相对人之恳求，
19、无相对人之恳求即无抗辩权之行使。而形成权之行使，不以相对人的意思为转移，其作用在于攻击。因此，抗辩权不属于形成权。在本案中，于合同商定的交易日期20xx年9月5日，丙并未前往交易，于此后，两被告拒绝与其续行交易，并非行使同时履行抗辩权；由于，两被告的“拒绝抗辩”，并不会发生毁灭有效合同对双方当事人拘束力的形成效力。因此，两被告拒绝与丙续行交易并将论争房屋售予他人，应当认为系行使形成权，即毁灭有效合同对双方当事人的拘束力。从一审判决理由来看，其并没有涉及到有效合同的最终处理问题，并不妥当。 从毁灭有效合同对双方当事人的拘束力的问题意识点动身，笔者认为两被告是行使合同解除权。这里不是从合同法第94
20、条第4项所规定的“违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除权加以考虑，而是从交易本身加以考虑的。由于两被告是在中介公司挂牌出售讼争房屋的，使其交易具有公开性与急迫性；因此，双 方当事人所商定的交易日期条款，应当视为合同的根本条款，如有违反即构成根本违约；双方当事人于此默示的合同效果为，假如丙不于该交易日期前往交易的，即为自动放弃交易，该合同可视为固然解除，唯其结果应依出卖人的意思打算。两被告于商定交易日期之次日将讼争房屋售予他人，可视为行使该合同所默示的解除权。由于丙是自动放弃交易，且合同之固然解除已为默示，故两被告于此并无通知其合同已经解除之义务。在写作判决理由时，可将上述意思予以明确，以示
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