建筑面积计算规范解读.docx

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1、 建筑面积计算规范解读_物业经理人 建筑面积计算标准的解读 建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于根本建立规划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价治理方面起着特别重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。为帮忙大家学习和使用标准，我在这里以自己的理解来解读一下标准的内容，有不妥之处，敬请批判指正。 标准内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个局部以及标准条文说明。现综合起来讲解。 第一局部总则阐述了标准制定目的、适用范围、建筑面积计算应遵循的原则等。其次局部例举了25条术语，对建筑面积计算规定中涉及的建筑物有关部位的名词作了解释或定义。第三

2、局部计算建筑面积的规定共有25条，包括建筑面积计算范围、计算方法和不计算建筑面积的范围。标准条文说明对建筑面积计算规定中的详细内容、方法做了细部界定和说明，以便能精确地使用规定和方法。下面着重讲一下标准中的计算建筑面积的规定。 一、房屋建筑的主体局部 1、单层建筑物 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上构造外围水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m者应计算1/2面积。勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚局部（图1）；高度是指室内地面至屋面（最低处）构造标高之间的垂直距离。 图1勒脚 单层建筑物设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有

3、围护构造的应按其围护构造外围水平面积计算，无围护构造的应按其构造底板水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m者应计算1/2面积。围护构造是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。 2、多层建筑物 多层建筑物的建筑面积应按不同的层高划分界限分别计算。首层应按其外墙勒脚以上构造外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙构造外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m者应计算1/2面积。这里我将这种算法简称为“层高界限计算法”。层高是指上下两层楼面（或地面至楼面）构造标高之间的垂直距离；其中，最上一层的层高是其楼面至屋面（最低处）构造标高之间的垂直距离

4、。 3、单（多）层建筑物的坡屋顶内空间 单（多）层建筑物的坡屋顶内空间，当设计加以利用时，其净超群过2.1m的部位应计算全面积；净高在1.2m至2.1m的部位应计算1/2面积；净高缺乏1.2m的部位不应计算面积。设计不利用时不应计算面积。这里我将这种算法简称为“净高界限计算法”。净高是指楼面或地面至上部楼板（屋面板）底或吊顶底面之间的垂直距离。如图2：第（1）局部净高1.2m，不计算面积；第（2）、（4）局部1.2m净高2.1m，计算1/2面积；第（3）局部净高2.1m，应全部计算面积。 4、地下建筑、架空层 地下室、半地下室（包括相应的有永久性顶盖的出入口）建筑面积，应按其外墙上口（不包括采

5、光井、外墙防潮层及其爱护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m者应计算1/2面积。房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室；永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。 图2坡屋顶下空间利用 坡地建筑物吊脚架空层和深根底架空层的建筑面积，设计加以利用并有围护构造的，按围护构造外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m者应计算1/2面积。设计加以利用、无围护构造的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利

6、用的建筑吊脚架空层和深根底架空层，不应计算面积。 图3地下室示意图 5、建筑物的门厅、大厅、回廊 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其构造底板水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m者应计算1/2面积。回廊是指在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。 6、凹凸联跨的建筑物、变形缝 凹凸联跨的建筑物应以高跨构造外边线为界分别计算建筑面积；其凹凸跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨局部的面积内。（图4） 建筑物内的变形缝应按其自然层合并在建筑物面积内计算。 图4凹凸联跨的厂房示意图 7、室内楼梯、井道 建筑物内的室内楼梯间、电梯井

7、、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算，并入建筑物面积内。自然层是指按楼板、地板构造分层的楼层。如遇跃层建筑，其共用的室内楼梯应按自然层计算面积；上下错层户室共用的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积。（图5） 8、建筑物顶部 建筑物顶部有围护构造的楼梯间、水箱间、电梯间房等，按围护构造外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m者应计算1/2面积。无围护构造的不计算面积。 9、以幕墙作为围护构造的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。建筑物外墙外侧有保温隔热层的建筑物，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。 图5户室错层剖面示意

8、图 10、外墙（围护构造）向外倾斜的建筑物 设有围护构造不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m者应计算1/2面积。（图6） 如遇到向建筑物内倾斜的墙体，则应视为坡屋顶，应按坡屋顶内空间有关条文计算面积。 图6某楼层剖面 二、房屋建筑的附属局部 1、挑廊、走廊、檐廊 建筑物外有围护构造的挑廊、走廊、檐廊，应按其围护构造外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m者应计算1/2面积。有永久性顶盖但无围护构造的应按其构造底板水平面积的1/2计算。 走廊是指建筑物的水平交通空间；挑廊是指挑出建

9、筑物外墙的水平交通空间；檐廊是指设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。（图7） 图7檐廊示意图 2、架空走廊 建筑物之间有围护构造的架空走廊，应按其围护构造外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m者应计算1/2面积。有永久性顶盖但无围护构造的应按其构造底板水平面积的1/2计算。无永久性顶盖的架空走廊不计算面积。架空走廊是指建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上特地为水平交通设置的走廊。 3、门斗、橱窗 建筑物外有围护构造的门斗、落地橱窗，应按其围护构造外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m者应计算1/2面积。有永久性顶盖但无围护构造的

10、应按其构造底板水平面积的1/2计算。门斗是指在建筑物出入口设置的建筑过渡空间，起分隔、挡风、御寒等作用（图8）；落地橱窗是指突出外墙面根基落地的橱窗。 4、阳台、雨篷 建筑物阳台，不管是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、放开式阳台，均按其水平投影面积的1/2计算。阳台是供使用者进展活动和晾晒衣物的建筑空间。 雨篷，不管是无柱雨篷、有柱雨篷、独立柱雨篷，其构造的外边线至外墙构造外边线的宽度超过2.1m者，应按其雨篷构造板的水平投影面积的1/2计算。宽度在2.1m及以内的不计算面积。雨篷是指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。 5、室外楼梯 有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2

11、计算。 无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，则上层楼梯不计算面积，但上层楼梯可视作下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积（即少算一层）。 6、舞台灯光掌握室 有围护构造的舞台灯光掌握室，应按其围护构造外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m者应计算1/2面积。 三、特别的房屋建筑 1、立体库房 立体书库、立体仓库、立体车库，无构造层的应按一层计算，有构造层的应按构造层面积分别计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m者应计算1/2面积。 2、场馆看台有永久性顶盖无围护构造的场馆看台，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。 场馆看台下空间，当设计

12、加以利用时（图9），其净超群过2.1m的部位应计算全面积；净高在1.2m至2.1m的部位应计算1/2面积；净高缺乏1.2m的部位不应计算面积。设计不利用时不应计算面积。如图9：第（1）局部净高1.2m，不计算面积；第（2）局部1.2m净高2.1m，计算1/2面积；第（3）局部净高2.1m，应全部计算面积。 注：这里所谓“场馆”实质上是指“场”（如足球场、篮球场等），看台上有永久性顶盖局部；“馆”应是有永久性顶盖和围护构造的，应按单层或多层建筑物相关规定计算面积。 3、站台、车（货）棚、加油站、收费站 有永久性顶盖无围护构造的站台、车棚、货棚、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算

13、。在站台、车棚、货棚、加油站、收费站内设有有围护构造的治理室、休息室等，另按相关条文计算面积。 四、不计算建筑面积的范围 其他不计算建筑面积的范围（除上述已提到的除外）： 1、建筑物通道，包括骑楼、过街楼的底层。建筑物通道是指为道路穿过建筑物而设置的建筑空间；骑楼是指楼层局部跨在人行道上的临街楼房；过街楼是指有道路穿过建筑空间的楼房。 2、建筑物内的设备管道夹层。 3、建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景的天桥、挑台等。 4、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱或罐体的平台。 5、自动扶梯、自动人行道。 6、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。 7、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、设置在建筑物墙体外起装饰作用的装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。 8、用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。 9、独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。/P