徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法(2023年).docx

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1、 徐州市市区前期物业管理招标投标实施办法(2023) 徐州市市区前期物业治理招标投标实施方法(2023)有关的物业治理文本，各县(市)、区物业治理行政主管部门，各物业效劳企业：徐州市市区前期物业治理招标投标实施细则(试行)(徐房规20231号)(以下简称细则)自2023年施行以来，国家及地方相继出台. 各县(市)、区物业治理行政主管部门，各物业效劳企业： 徐州市市区前期物业治理招标投标实施细则(试行)(徐房规20231号)(以下简称细则)自2023年施行以来，国家及地方相继出台了国务院关于第三批取消中心指定地方实施行政许可事项的打算(国发202317号)、住房城乡建立部办公厅关于做好取消物业效

2、劳企业资质核定相关工作的通知(建办房202375号)、徐州市住房保障和房产治理局关于加强物业治理区域划分及备案工作的通知(徐房发202386号)、2023年全市物业治理工作推动实施方案(徐房发202314号)、2023年全市物业治理工作推动实施方案(徐住建发202322号)等文件，这些文件取消了物业资质作为承接物业治理业务的条件，也取消了物业效劳质量保证金治理方法，增加了物业治理区域划分备案作为招标要件，将前期招标代理工作实行市场化治理等招投标相关内容，这些政策转变使原细则与现行国家、地方政策相抵触，不再适用于标准目前我市前期物业治理招投标市场要求。为加强物业企业事中事后监管，适应我市物业效劳

3、转型、创新进展和市场化要求，在广泛征求意见的根底上，结合我市实际和市级机关机构改革要求，我局对徐州市市区前期物业治理招标投标实施细则(试行)(徐房规20231号)进展了修改，形成了徐州市市区前期物业治理招标投标实施方法，现予以下发执行。 徐州市住房和城乡建立局 2023年7月29日 徐州市市区前期物业治理招标投标实施方法 第一章 总 则 第一条 为了标准本市前期物业治理招标投标活动，爱护招标投标当事人的合法权益，促进物业治理市场的公正竞争，依据中华人民共和国招标投标法、国务院物业治理条例、江苏省物业治理条例、建立部前期物业治理招标投标治理暂行方法及江苏省前期物业治理招标投标实施方法等有关规定，

4、结合本市实际，制定本方法。 其次条 本市市区(鼓楼区、云龙区、泉山区、徐州经济技术开发区)范围内，建立单位通过招投标方式选聘物业效劳企业和行政主管部门对招投标活动实施监视治理，适用本方法。 第三条 前期物业治理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，建立单位通过招投标的方式，将物业区域内的房屋、公共设施设备以及场地的修理、养护，秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类效劳和治理工程一次性发包，由投标人通过竞标承接收理的活动。 第四条 徐州市住房和城乡建立局(以下简称“市住建局”)是本市前期物业治理招标投标活动的行政主管部门;徐州市物业治理中心(以下简称“市物管中心”)负责市区物业治理招投

5、标活动的监管工作，负责建立物业治理招投标平台(以下简称“招投标平台”)，为物业治理招投标活动供应指导和效劳;各区物业治理主管部门按属地治理原则，帮助做好辖区内物业治理工程招投标日常监视治理。 鼓舞建立单位、业主大会通过招投标平台公开选聘物业企业。 第五条 前期物业治理招标投标应当遵循公开、公正、公正和诚恳信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定将必需进展招标的工程以任何方式躲避招标，不得以任何方式非法干预物业治理招标投标活动。 第六条 住宅及同一物业治理区域内的非住宅建筑面积3万平方米以上(含3万平方米)或非住宅建筑面积1万平方米以上(含1万平方米)，建立单位必需依法通过招投标方式

6、选聘物业效劳企业。 一个物业治理区域由一个物业效劳企业实施物业治理。 第七条 有以下情形之一的，经区物业治理主管部门批准，可以采纳协议的方式选聘物业效劳企业： (一)连续两次公开招标投标人少于3个的; (二)住宅及同一物业治理区域内的非住宅，建筑面积缺乏3万平方米的，或者物业治理区域内以独立式住宅(别墅)为主的建筑面积缺乏1万平方米的，或者非住宅建筑面积缺乏1万平方米的; (三)同一物业治理区域内，有已备案的物业效劳企业在治理的; (四)其他国家规定或行业要求不相宜采纳公开招标方式的。 其次章 招 标 第八条 本方法所称招标人是指依法进展前期物业治理招标的新建物业建立单位。新建物业是指尚未交付

7、使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。 第九条 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行卑视待遇，不得对潜在投标人提出与物业治理工程实际不符的资格要求。 第十条 前期物业治理招标应当以区物业治理主管部门备案的物业治理区域范围进展，招标人应按物业治理区域备案面积一次性招标。 不得将依法进展招标的一个物业治理区域物业工程化整为零或以其他方式躲避招标投标。 第十一条 招标人可以托付从事物业治理招标代理业务的招标代理机构办理招标事宜。有力量组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。 代理机构应具备相应的物业治理招标代理的业务力量以及良好的经营诚信记录。招标代理

8、机构应当遵守本方法的相关规定，不得组织串标、围标，不得同时为一个工程担当招标和投标业务。 代理机构应在招标人托付的范围内，通过招投标平台担当以下招标事宜： (一)拟定招标公告(投标邀请书); (二)编制招标文件; (三)组织投标人报名、审查投标人资格; (四)通知、发放入围通知书; (五)组织投标人踏勘现场; (六)组织开标、评标; (七)向招标人推举评标委员会评定的中标挨次; (八)招标人托付的其他事项。 第十二条 建立单位应当在公布招标公告或发出投标邀请书10日前向市物业治理中心办理招标预约，办理招标预约时提交以下材料： (一)前期物业治理招标预约表; (二)托付代理合同(适用托付机构代理

9、); (三)工程的立项批文、土地受让合同、地名委命名公告; (四)规划总平图; (五)物业区域划分备案证明; (六)工程简介、物业用房图示; (七)招标公告(或投标邀请书)、招标文件; (八)已缴纳前期物业治理开办费、电梯消防专项修理资金、预交住宅专项修理资金证明。 建立单位应向区物业治理行政主管部门提交以上材料备案。 市物管中心受理后，对资料齐备的应在3个工作日内出具招标预约联络单，招标人凭招标预约联络单在公共媒介上公布招标公告，或由招标人向受邀物业效劳企业发出投标邀请。 第十三条 前期物业治理招标分为公开招标和邀请招标。 招标人实行公开招标方式的，应在徐州才智物业治理公众效劳平台等公共媒介

10、上公布招标公告。 招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式和招标工程的根本状况，以及猎取招标文件的方法等事项。 招标人实行邀请招标方式的，应当向3个以上(包括3个)物业效劳企业发出投标邀请书。投标邀请书应当包含前款规定的事项。 第十四条 公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审方法，作为对投标申请人进展资格预审的依据。 预审合格的，招标人应当向投标人发出入围通知书、招标文件，预审不合格的应当告知资格预审结果并说明理由。 资格预审合格的投标申请人超过5家(不包含5家)时，招标人可实行公开随机抽签打算的方式，或者实行根据招标公告载明的对投标申请人资

11、格、业绩等预审方法，从中选择5家资格预审合格的投标申请人作为投标人。 第十五条 招标人或代理机构应当依据前期物业治理工程的特点和需要编制招标文件。招标文件应包括以下内容： (一)招标人和招标工程简介，包括招标人名称、地址、物业名称、物业类型、电梯等相关设施设备的数量、物业治理效劳用房、社区效劳用房的配置、住宅专项修理资金交纳状况、工程建立与竣工交付日期等; (二)物业治理前期介入时间及相关要求; (三)物业治理效劳的内容和标准，包括房屋共用部位共用设施设备修理养护、公共绿化养护治理、公共秩序维护、车辆停放治理、消防等安全防范帮助治理、装饰装修治理、环境卫生保洁、物业资料治理等效劳内容、效劳标准

12、等; (四)物业效劳费用方式(包干制或酬金制); (五)物业相关设施的经营与治理，包括停车场、会所、幼儿园等相关设施权利归属、效劳收费方式、物业的使用与维护、规章制度; (六)对投标人和投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容和份数等; (七)投标企业状况，包括响应上述治理效劳总体目标及各项指标要求、拟派出的治理工程负责人和主要技术人员简历与业绩、治理机构的设立及配备的机械设备和实行的措施、财务治理制度及物业治理收费标准的测算、投标承诺、公共能耗治理等; (八)招标活动方案，包括投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等; (九)评标标准和评标方法，废标认定原则等; (十)招标人

13、对前期物业治理开办费的使用要求; (十一)物业治理效劳合同的签订说明; (十二)其它事项的说明及法律法规规定的其它内容。 第十六条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;依法必需招标的工程，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。 招标人对已发出的招标文件进展必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知全部的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成局部。 第十七条 招标人依据物业治理招标的详细状况，可以组织投标人踏勘物业工程现场，并供应隐藏工程图纸等具体资料。对投标人提出的有关物业工程的问题应当予以

14、书面答复。 第十八条 招标人不得向他人透露已猎取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公正竞争的有关招标投标的其它状况。 招标人设有标底的，标底必需保密。一个招标工程只能编制一个标底。 第十九条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进展谈判。 其次十条 通过招标投标方式选择物业效劳企业的，招标人应当根据以下规定时限，完成前期物业治理招标投标工作： (一)新建现售商品房工程应当在现售前30日完成; (二)预售商品房应当在申领商品房预售许可证之前完成; (三)非出售的新建物业工程应当在交付使用前90日完成。 第三章 投 标 其次十一条 本方法所称投标人是指符合前期

15、物业治理招标文件要求，参加投标竞争的物业效劳企业。 投标人应当申请参加徐州才智物业治理公众效劳平台。本市行政区域外注册的物业效劳企业到本市开展物业效劳业务的，应到物业行政主管部门登记，并承受行业指导和监视。 同一法定代表人的物业效劳企业，不得同时参与同一物业治理效劳工程的招标投标活动。以总公司名义投标的，其物业效劳行为可以由其分公司担当，但不得发包给其子公司实施。 其次十二条 投标人应当根据招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 投标文件应当包括以下内容： (一)投标函; (二)投标人授权托付书(适用于法定代表人因故不能出席开标活动的); (三

16、)投标企业经营的法定相关证书和经营业绩; (四)投标测算和投标报价; (五)物业治理方案及其治理效劳承诺; (六)招标文件要求供应的其它材料。 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当于投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出。投标人将专项效劳托付专业公司担当的，应当进展说明。 其次十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。投标文件发生以下情形之一的，投标文件无效： (一)未密封; (二)没有投标单位法定代表人(或其托付的授权代表人)的签章，或未加盖投标单位公章; (三)送达超过提交投标文件截止时间; (四)招标文件规定的其它情形。 无效的投标文件，

17、招标人应当拒收。 其次十四条 招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥当保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。 其次十五条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，书面通知招标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。 其次十六条 投标人不得弄虚作假，骗取中标;投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公正竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益;制止投标人以明显低于同城市物业效劳社会平均本钱价套取中标;投标人不得与招标人串通投标，损害国家、社会公共利益或者他人的

18、合法权益;制止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正值手段谋取中标。 第四章 开标、评标和中标 其次十七条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进展;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。 其次十八条 开标由招标人(或其托付的代理机构)主持，并邀请全部投标人参与。开标应当根据以下规定进展： (一)开标前应当由投标人或其推选的代表检查投标文件密封状况，也可以由招标人托付的公证机构进展检查并公证; (二)开标可在市物业行政主管部门、市物管中心、区物业主管部门及辖区街道办事处等派出人员监视下进展; (三)开标过程应当有文字或影像等记录，并存档备查。 其次十九条 评标由招

19、标人依法组建的评标委员会负责。 评标委员会由招标人代表、物业治理方面专家等组成，成员为5至9人的单数。招标单位可派遣数名专家，但不得超过专家成员总数的四分之一。 第三十条 评标委员会的专家成员，应当由招标人(或其托付的代理机构)在开标前1天内，在物业治理行政主管部门建立的徐州市前期物业治理评标专家库中，通过招投标平台，实行随机抽取的方式确定。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。 与投标人有利害关系的评标专家、招标人代表不得进入评标委员会。投标人认为评委会成员有需要回避的，应当在开标现场提出申请、说明理由，由评委会打算评委是否应当回避。投标人对评标专家无异议的，应在开标现场签署无利害关系声明

20、。 在前期物业招标活动中，招标人(或其托付的代理机构)未通过招投标平台从徐州市物业治理评标专家库中抽取专家的，评标无效。 第三十一条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不全都或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。投标人应当采纳书面形式作必要的澄清、说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或转变投标文件的实质性内容。 第三十二条 评标委员会应当审查每一份投标文件，有以下状况之一的，应作废标处理： (一)投标文件中没有投标单位法定代表人(或其托付授权代表人)的签章，或未加盖投标单位公章，或没有法定代表人签章授权托付的; (二)投标文件未

21、能对招标文件提出的全部实质性要求和条件作出响应的; (三)投标文件附有招标人不能承受的条件的; (四)投标人以明显低于本市物业效劳社会平均本钱竞标的; (五)投标人未按时参与开标; (六)投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为的; (七)招标文件和法律法规所规定的其它状况。 第三十三条 评标委员会界定为废标后，因有效投标缺乏3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以拒绝全部投标。依法必需进展招标的物业治理工程的全部投标被拒绝的，应当重新组织公开招标或邀标。 第三十四条 评标一般通过招投标平台，实行综合评估法。综合评估法实行分项评分加权求和，各分项权重之和为100%;分项应依据投标报价(权重

22、应不高于20%)、信誉标(权重应不高于20%)、技术标(权重应不低于50%)、现场辩论(权重应不高于20%)四大局部，招标人应在招标文件中载明评分工程、评分方法和评分权重等。 评标委员会应当依据招标文件确定的评标方法和详细评分标准打分。获得市级以上物业行政主管部门发文通报的星级物业企业和市以上示范物业工程，在评标时依据招标文件上的具体规定赐予相应加分;对被记入“黑名单”的物业企业一年内不得参与物业投标。 第三十五条 评标专家应根据徐州市物业治理评标专家和评标专家库治理方法仔细、公正、诚恳、廉洁地履行职责。评标专家有违规行为或者不称职行为的，市物管中心可以取消评标专家资格;被取消评标专家资格的人

23、员，不得再参与任何物业治理工程的评标活动。评标专家库每两年一次变更。 第三十六条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当照实记载以下内容： (一)评标的根本状况; (二)评标委员会成员及相关人员名单; (三)废标状况说明; (四)中标候选人排序及得分; (五)推举评标结果及说明; (六)澄清、说明、补充事项纪要; (七)评标委员会成员及监标人员确认签字; (八)投标报价函。 第三十七条 评标委员会完成评标后，应对全部投标人作出排序，招标人应当根据排序先后确定中标人。当确定的中标人放弃中标或者因不行抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标人，或重新招标。 招标

24、人应当在投标有效期截止之日起30日内确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。由招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知全部未中标的投标人。 第三十八条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，根据招标文件和中标人的投标文件订立物业效劳合同，中标人的投标文件应当作为物业效劳合同的附件;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其它协议。 招标人无正值理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当依法担当法律责任。 第三十九条 评标完毕后，招标人(或其托付的代理机构)应当保存招标投标过程中的书面材料，包括招标文件、中标物业效劳企业的投标文件等，以及开标、评标过程中

25、采集的影音资料。 物业治理主管部门处理投诉时，有权出据调阅函，向相关单位查阅、复制有关文件资料。 第四十条 招标人应当自确定中标人30日内向市物业治理行政主管部门办理备案。 招标人向市物业治理行政主管部门供应以下资料备案： (一)前期物业治理招投标完成登记表; (二)托付代理招标的，提交托付代理合同; (三)评标报告、中标通知书; (四)中标人的投标文件正本; (五)前期物业效劳合同; (六)法律、法规规定的其他材料。 第五章 附 则 第四十一条 业主大会成立前，前期物业效劳合同已依法终止和解除，建立单位重新选聘前期物业效劳企业的，应遵循如下程序： (一)建立单位应重新制定选聘方案，选聘方案在

26、物业治理区域内显著位置公示15日，事前书面告知工程所在地办事处、社区和区物业治理主管部门。原建立单位不存在或不履行时，应由工程所在社区居委会牵头会同公选的业主代表实施。 (二)选聘方案应征得专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。征求业办法见应当在社区、办事处和区物业治理主管部门监视、指导下进展。征求业办法见的结果应当在物业治理区域内显著位置公示，公示时间不得少于7日。 (三)建立单位根据选聘方案通过招投标平台重新选聘物业效劳企业。 (四)招标结果及在区物业治理主管部门备案文件应告知全体业主。 第四十二条 前期物业招投标活动中有违反国家法律法规规定的，按相关规定予以惩

27、罚。 第四十三条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本方法有关规定的，有权向招标人提出异议，招标人不予答复或投标人不认可答复，可向有关部门投诉。 第四十四条 市物业治理行政主管部门应建立全市物业治理招标投标信用治理制度。招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，应纳入本市物业治理招标投标信用体系，如有违规行为，应予以通报、处理。投标人在中标工程中投标文件、效劳合同的履行状况，及工程经理履职状况作为诚信依据。 第四十五条 各县(市)、铜山区、贾汪区可参照执行，市区业主大会公开选聘物业企业可参照执行。 第四十六条 本方法由徐州市住房和城乡建立局负责解释。 第四

28、十七条 本方法自2023年10月1日起执行。原徐州市住房保障和房产治理局印发的徐州市市区前期物业治理招标投标实施细则(试行)(2023年4月1日公布实施)同时废止。 物业经理人：.pmceo.Com 篇2：赣州市前期物业治理招标投标活动的通知（2023） 赣市房字202376号 关于进一步标准我市前期物业治理招标投标活动的通知 各县(市、区)房管局，赣州经开区房管所，赣州蓉江新区住建局，各房地产开发企业、物业效劳企业： 为进一步加强我市物业效劳市场的监管，依据物业治理条例、中华人民共和国招标投标法、前期物业治理招标投标治理暂行方法和江西省物业治理条例等相关法律法规的规定，现就进一步标准我市前期

29、物业治理招标投标活动中有关事项通知如下： 一、关于参与投标主体与条件的问题 (一)在我市依法设立、具有独立法人资格、经过工商注册登记从事物业治理活动，并向注册地房地产行政主管部门进展了登记备案的企业。 (二)已在我市办理备案登记的外地物业效劳企业。参加投标的外地物业效劳企业应在投标前向当地房地产行政主管部门提交以下资料办理备案手续： 1.企业营业执照等相关证明材料; 2.注册地房地产行政主管部门出具的诚信证明材料。 二、关于建立工程分期开发物业治理招标的问题 (一)一个物业治理区域的建立工程分期开发的，其前期物业治理招投标应当以该物业治理区域为范围。招标人(开发建立单位)应当在办理工程前期物业

30、治理招标备案登记前，向所在地房地产行政主管部门提交划分物业治理区域的申请，并提交以下资料： 1.物业治理区域划分申请表(附件1); 2.工程规划设计方案; 3.土地使用证明 4.用地规划红线图; 5.规划总平面图等。 (二)工程已按规划分割成两个以上自然独立、封闭区域的，并分别按规定配置了物业治理用房，且不存在任何共用设施设备的，可以划分成不同的物业治理区域分别进展前期物业治理的招标。 (三)工程所在地房地产行政主管部门应依据招标人(开发建立单位)提交的资料，出具物业治理区域登记证明(附件2)。 三、关于招标文件编制的问题 (一)招标人(开发建立单位)应当依据工程的特点和需要编制招标文件，可参

31、照前期物业治理招标文件(示范文本)(附件3)编制。 (二)招标文件中不得承诺将合同授予报价最低的投标人。 四、关于开标的问题 (一)开标应当在投标文件递交截止的同一时间公开进展，并由招标人的法定代表人或其授权人主持。 (二)开标地点应具备相对独立的开标唱标室和评标室，非评标委员会成员不得进入评标室。 (三)开标过程应当记录，并由招标人存档备查。 五、关于评标的问题 (一)评标委员会应当依据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件及投标人的投标辩论进展综合评审和比拟。招标文件中没有规定的标准和方法，不得作为评标的依据。招标文件中评分标准的编制，可参考招标文件综合评分标准(参考文本)(附件4)制定

32、。 (二)招标文件内容明显不符合法律法规、行业标准、技术标准要求，或招标文件提出明显不切实际、不行实现的物业效劳目标的，评标委员会可采纳书面方式要求招标人对招标文件中的内容以书面方式作必要的说明或者补正。 (三)评标委员会在评审过程中发觉评标委员会成员有以下行为之一的，有权要求该成员作出书面说明，经评标委员会集体表决后可予以否认;同时向主管部门提出书面报告，经主管部门查实后依据相关规定进展处理： 1.具体评审明显存在不符合评分标准要求; 2.明显存在评分偏差; 3.明显带有倾向性。 (四)评标委员会对在评标过程中发觉的问题，应当准时作出处理或者向招标人提出处理建议，并作书面记录。 (五)评标委

33、员会评标完毕时，应向招标人出具评标报告书(附件5)。 六、关于招标投标活动的监视问题 各县(市、区)房地产行政主管部门负责辖区内前期物业治理招标投标活动的监视工作，应对开标评标过程进展现场指导和监视。 招标人也可依法托付公证机关实施资格预审、投标、开标、评标活动现场的监视工作。 附件：1.物业治理区域划分申请表 2.物业治理区域登记证明 3.前期物业治理招标文件(示范文本) 4.招标文件综合评分标准(参考文本) 5.评标报告书(样稿) 篇3：无锡市前期物业治理招标投标实施方法（2023年） 无锡市住房保障和房产治理局文件 锡房规发20233号 关于印发无锡市前期物业治理招标投标实施方法的通知

34、各区住保房管局、各物业效劳企业、各房地产开发企业及有关单位： 为进一步标准本市前期物业治理招投标活动，爱护招标投标当事人的合法权益，促进物业治理市场的公正竞争，我局依据国务院物业治理条例和住建部前期物业治理招标投标治理暂行方法的精神，结合我市物业治理市场实际，对无锡市前期物业治理招标投标实施方法进展修订。现印发给你们，望仔细贯彻执行。 附件：无锡市前期物业治理招标投标实施方法 二O一三年八月十六日 无锡市住房保障和房产治理局办公室 2023年8月19日印发 附件： 无锡市前期物业治理招标投标实施方法 (2023年4月1日无锡市住房保障和房产治理局公布实施 2023年8月1日修订) 第一条 为了

35、标准本市前期物业治理招标投标行为，爱护当事人的合法权益，促进物业治理市场的公正竞争，依据国务院物业治理条例、建立部前期物业治理招标投标治理暂行方法、江苏省物业治理条例及江苏省前期物业治理招标投标实施方法等有关规定，结合本市实际状况，制定本方法。 其次条 本方法所称的前期物业治理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，建立单位通过招投标的方式将物业区域内的房屋、共用设施设备以及场地的修理、养护、秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类效劳和治理工程一次性发包，由投标人通过竞标承接收理的活动。 新建物业是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。 第三条 前期物业治理招标投标应

36、遵循公开、公正、公正和诚恳信用的原则。招、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。 第四条 无锡市住房保障和房产治理局(以下简称“市住保房管局”)是本市前期物业治理招标投标活动的主管部门;无锡市物业治理中心(以下简称“市物管中心”)受市住保房管局的托付负责本市前期物业治理招标投标活动备案及指导工作，并建立物业效劳企业参加前期物业治理招标投标活动的诚信档案;各市(县)、区住保房管局实施本辖区内前期物业治理招标投标活动的指导、效劳和监视工作。 第五条 新建物业建立单位应当在前期物业治理招标投标前，将划定的物业治理区域向工程所在地的市(县)、区住保房管局备案，确保一个物业治理

37、区域只能由一家物业效劳企业治理。 办理物业治理区域备案手续，须提交以下资料： 1、无锡市物业治理区域划分备案表; 2、申请单位营业执照及房地产开发资质证书; 3、工程立项批复、公建配套批复、工程命名批复文件; 4、工程总平面图及物业治理用房配置平面图; 5、其他需要供应的材料。 第六条 前期物业治理招标活动分为公开招标、邀请招标。 在本市市区范围内，新建住宅物业建立单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业负责前期物业治理。 有以下情形之一的，经工程所在地的市(县)、区住保房管局批准，可以实行协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业负责前期物业治理： (一)连续两次公开招标投标人少

38、于3个的; (二)同一物业治理区域内住宅规模建筑面积小于三万平方米的; (三)立项为非住宅或在同一物业治理区域内的非住宅占总建筑面积70%以上的; (四)物业产权单一并由产权人自用的; (五)在保密或安全等方面有特殊要求的; (六)其他国家规定或行业要求不相宜采纳招标方式的。 符合以上(一)、(二)、(三)、(六)款条件，实行协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业负责前期物业治理的，新建物业建立单位(简称“甲方”)和被选聘的物业效劳企业(简称“乙方”)应按以下标准向无锡市物业治理协会(简称“市物管协会”)交纳合同保证金：物业总建筑面积不超出30万平方米局部，甲方按4元/平方米、乙方按2元/平方

39、米，缺乏5万平方米按5万平方米计算交纳保证金;总建筑面积在30万平方米以上的大型物业区域，30万平方米以内面积局部按上述标准交纳保证金，超出30万平方米面积局部，甲方按2元/平方米、乙方按1元/平方米交纳保证金。 合同保证金主要用于确保标的物业前期物业治理效劳质量。合同标的物业取得市级城市物业治理优秀工程称号后，保证金的一半将予以返还;取得省级城市物业治理优秀工程称号或者业主委员会成立并与业主委员会交接完成后，剩余保证金全额返还。 物业效劳达不到合同商定的效劳标准而引起纠纷的，经工程所在区住保房管局要求，市物管协会可组织专业人员进展协调，并提出处理建议。区住保房管局可依据市物管协会提出的处理建

40、议，视责任大小和情节轻重扣除责任方肯定数额的保证金，所扣除的保证金用于整改物业效劳，解决冲突纠纷。 第七条 招标人应当在以下规定时限内完成前期物业治理的招标投标工作： (一)新建现售商品房工程应当在现售开头前30日完成; (二)预售商品房工程应当在取得商品房预售许可证之前完成; (三)非出售的新建物业工程应当在正式交付使用前90日完成。 第八条 招标人可以自行组织实施招标活动，也可托付工程所在地的市(县)、区住保房管局代理招标事宜。 招标人自行组织实施招标活动的，应当具有能够编制招标文件、对投标人进展资格评审和组织评标的力量，并按以下规定组建招标工作小组： (一)招标人的法人代表(负责人)或其

41、代理人必需参与招标工作小组; (二)熟识物业治理招标业务的经济、技术和治理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。 第九条 招标人应当依据物业治理工程的特点和需要编制前期物业治理招标文件。前期物业治理招标文件应包括以下主要内容： (一)招标人名称和地址，招标工作小组的联系方式或其托付的招标代理机构的联系方式; (二)物业根本状况，包括物业名称，区域四至，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，房屋幢数，套数，公建配套设施，主要设备设施，物业治理用房配置等; (三)物业治理前期介入的时间、效劳要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位(库)、物业治理用房以及房屋共用部位、共用设

42、施设备的配置和接收验收要求; (四)投标人的资质与条件及投标书的编制要求; (五)物业治理效劳的内容及要求; (六)组织解释招标文件及实地考察物业的时间; (七)投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式; (八)开标的时间，地点，方法与程序; (九)招标人、投标人保证金的缴纳及双方的违约责任; (十)投标报价要求、评标标准和评标方法，废标认定原则; (十一)拟签订合同的主要条款; (十二)其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。 第十条 前期物业治理招标投标活动实行备案制度，招标人应当在公布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市物管中心备案： (一)与物业治理有关的物业工

43、程开发建立的政府批件; (二)招标人营业执照及房地产开发资质证书; (三)招标公告或者投标邀请书; (四)招标文件; (五)法律、法规规定的其他材料。 市物管中心发觉招标有违反法律、法规规定的，应当准时责令招标人改正。 第十一条 招标人实行公开招标方式的，招标人应当在市住保房管局指定的报刊及网站公布招标公告;招标人实行邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业治理资质和物业治理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告应包括以下内容; (一)招标人名称和地址，招标工作小组的联系方式; (二)招标物业的名称，区域四至，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，房屋幢数等根本状况; (三)投标资格条件，报名的方式、时间、地点和期限以及投标资格预审方法等事项。 投标邀请书的内容应包括上述三款内容，并还应载明猎取招标文件的时间，地点，方法和相关费用等。 第十二条 公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审方法，作为对投标申请人进展资格预审的依据。 经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知猎取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。 在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。