德律风物业公司工程部综合维修手册.docx

《德律风物业公司工程部综合维修手册.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《德律风物业公司工程部综合维修手册.docx（38页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 德律风物业公司工程部综合维修手册 工作职责岗位名称：工程主管直接上级：综合部经理直接下级：工程文员直接责任：1、 在综合治理部的直接领导下指导各物业有关工程各项工作的详细实施；2、 熟识和遵守国家有关物业各种设备、设施的运行治理的法规、及安全使用规程；3、 负责协调各部门的工作，积极协作综合治理部及其他部门处理好客户的各种投诉大事。4、负责制定公司工程修理的各项任务，并下达命令。5、 积极协作国家有关部门对物业的各种特种设备、设施的检查工作；6、 负责协调工程和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理；7、负责组织人员协作公司经营部对接收道进展物业接收验收和交接工作，负责物

2、业全部工程资料的交接和使用治理工作。8、 负责公司新接收物业的工程修理设计，编制岗位规划和治理流程，并牵头组织培训和实施，帮助新接工程的物业治理走上正轨；9、负责各物业内全部施工现场的统一治理和协调；10、负责工程保修、特别设备的保养、设备更新改造方面的工作，并负责监视乙方执行合同的全过程；11、负责监视各物业各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实状况，对违规操作进展准时处理；12、负责公司在选购工程设施的业务技术把关，保证设施设备能够符合选购要求；13、负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统牢靠性试运行；14、完成公司领导交办的其他工作。岗位名称：治理处修理班长

3、直接上级：治理处主任直接下级：综合修理员直接责任：1、对公司工程主管和治理处主任负责；2、熟识和遵守国家有关房屋及楼宇内公共设施治理，给排水及暖通专业国家标准、电气设备治理、运行及供排水、消防、制冷通风系统等方面技术标准，熟识把握所管辖范围设备、设施运行、修理的有关专业学问；3、负责辖区内公共区域全部设施的治理、修理和维护工作；4、负责辖区内工程修理投诉的解释和处理工作；5、负责按公司及工程有关规定核定住户修理工程和标准，监视修理人员准时为住户供应效劳，并按修理回访要求对住户进展回访，确保修理质量并实行有效措施改良效劳；6、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进展检查。遇特别天气需加强巡检次

4、数，并负责各种抢险工作；7、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、治理工作；8、负责落实公司的公共区域设备、设施治理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；9、在治理处主任和公司工程主管的指导下详细负责小区内改建、扩建工程的施工及现场监视治理工作并全面负责施工现场安全治理工作；10、负责修理员工的日常治理、考核，安全教育和物业学问的培训，并对培训效果进展考核，以促进修理人员业务素养的不断提高；11、积极推广新技术，努力降低能耗，节省治理本钱，使设备无漏油，漏电等现象发生，努力0故障；12、负责向上级主管提出工程治理方面和流程操作的合理化建议；13、完成治理处主任和工程主管交办的其他工作。岗位名称

5、：综合修理治理员直接上级：治理处工程领班直接责任：1、对修理领班班长，按时各项任务；2、严格遵守公司制定的劳动纪律及治理处各项规章制度；3、负责在修理领班的安排下对小区门禁系统，监控系统、对讲系统，三表远传抄表系统，消防报警系统、小区有线电视和卫星电视接收传送系统的日常巡检的监视、修理/维护工作的详细实施，并对检查的结果汇总上报主管，确保房屋及配套设施完好率到达90%；4、负责小区内值班，深水井、高层楼水泵房、水箱间、配电室、污水泵房等设备间清洁卫生及设备设施日常巡检的监视与实施；对小区内雨水、供水、供电、污水主管网/道的疏通和清理；5、对空调、消防和给排水设备设施，水厂供水及消毒净化设备设施

6、、深水井、热水锅炉及交换设备设施进展大、中修及更新改造规划的详细实施；6、负责根据报修流程和入户修理制度进展业主家中有关弱电修理及其他特约效劳方面的高质量修理工作，自接单后15分钟到达修理现场，确保零修、急修准时率到达90%，质量合格率95%；7、负责小区卫星电视机房的值班治理，并帮助国家有关部门对机房设备和接收节目的检查和验收工作；负责小区电气设备设施保修工作的监视治理工作；8、负责在班长的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录；9、负责按公司及工程有关规定监视、帮助和指导本组员工准时为住户供应效劳，确保修理质量并实行有效措施改良效劳；10、负责对小区内所管辖的设备、设施进

7、展检查。遇特别天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；负责小区突发性大事如停水、停电、跑水、火警状况的处理；11、完成治理处主任和班长交办的其他工作。作业程序一、电梯设备目的：保证电梯的正常使用，使设备处于良好状态。适应范围：适用于公司所管物业内的电梯修理保养。职责：综合修理员工按岗位和程序作业；班长或者治理员对清洁工作进展催促程序：1.电梯的专管员进展电梯修理保养时，应按（电梯修理保养年度规划表）进展。2.电梯修理保养安全操作程序：2.1在电梯门口放置“停用抢修”的标识牌。2.2关闭门厅，不能关闭门厅时在门厅放置护栏，防止无关人员进入门厅井道。2.3有人在轿顶上做抢修各种时，必需按下矫顶上抢

8、修箱上的抢修开关，关好厅门。2.4给传动部位加油、清洁或观看钢丝绳的磨损状况时，必需停闭电梯。2.5电梯维保公司必需根据物业治理公司制订的合同条款执行。工程主管准时安排下属班组长执行维保公司派出的维保人员协作他们的日检、周检、月检的维保检查工作，监视实施对外维保人员的维护、修理工作，根据公司商定的条例，逐一进展检查、执行。2.6工程部主管建立一套完整的日常电梯运行日记和电梯的修理保养记录，监视和协作修理人员的工作，到达电梯运行正常，做到有章有序。二、低压配电设施目的：标准操作低压配电设施的维护作业，确保低压配电设施的完好率，提高工作效率和质量。适用范围：适用于公司所管物业内低压配电设施的维护保

9、养。职责：综合修理员对低压配电设施进展有效运行监控，发生小型故障要保证准时修复，大型故障则协作工程主管的工作。程序：1.大型维保（变压器、主空气开关的维保）程序：1.1停电按低压配电设备停（送）电作业指导书中的停单台变压器低压系统操作规程执行。1.2压器内部紧固检查：紧固穿心螺丝，接级头子。1.3压器绕组外和绝缘电阻的检查：绕组有无变形，绝缘层脱落、烧焦（高压绝缘电阻在10M欧姆以上），否则制止投入，须做绝缘枯燥处理。1.4变压器内部的风机检查：转动是否敏捷，轴承是否需要清洗换油，风力风量是否足够。1.5 设备的各连接点进展检修维保。2.中型维保（支路空气开关、接解器、刀开关的维保）程序：2.

10、1停电按低压配电设备停（送）电作业指导书中的停支路电源操作程序执行。2.2空气开关的回路检查：储能、合闸、跳闸回路动作是否敏捷。2.3气开关机械局部的检查，是否卡涩，螺丝是否紧固，三相触头是否对称结合严密。2.4指示标志是否正确。2.5检查接触器动作是否敏捷。3.小型维保（日常维保）程序：3.1电流互感器有无裂开，二次侧是否开路。3.2电容组应保持清洁，接级柱子紧固，放电运行灯完好，自动手动切换敏捷。3.3直流系统着重对蓄电池进展检查，各接级端子紧固。3.4母排是否固定，有无发烫，有无积尘。3.5全部螺丝是否紧固。三、低压配电设备治理目的：为标准低压配电设备的操作，确保低压配电设备运行安全，牢

11、靠的正常适用范围：适用于公司所辖园区内的低压配电设备治理。职责：工程部经理（主管）对低压配电设备操作规程进展监视和检查，大型维保安排、严峻特别状况处理安排；修理班组长负责检查低压配电设备操作作业规程的执行状况；修理电工负责根据本规程进展低压配电设备的操作、运行、巡检、修理、保养。程序：1.低压修理电工在对低压配电设备的停送电操作时，肯定根据停送电操作票中的记录执行。2.设备治理人员每两小时对低压配电设备进展一次巡检，并填写（低压配电设备运行日记）。2.1检查变压器的温度有无特别的声音和气味。2.2检查电压。2.3三相电源。2.4功率因数2.5直流母级电压。2.6浮冲电流。2.7各种指示灯状态。

12、2.8电力电容器。3.修理班组长每周内对低压配电设备进展巡察检查一次，并填写（设备巡察检查记录表）。3.1检查设备房清洁卫生状况。3.2检查消防设备器材状况。3.3检查（配电设备运行日记）表。3.4检查（配电运行交接班记录表）。四、通讯、监控设备：目的：维护好电话、光纤网络、红外线等通讯、监控设备，保证运转正常，使用状况良好。适用范围：适用于公司所管物业内的各种通讯设备的治理，日常维护。职责：综合修理员对电信等通讯设备进展日常治理；对物业内部的通讯设备的变迁使用进展作业，并且作纪录。程序：1.电话：每个月对全部电话线路、设施大检查一次，保证通话顺畅；实行措施，保证通讯地保密安全；平常加强巡逻，

13、对于住户需要的改动，做好记录。2.宽带网络：保证效劳器的正常运转，保证效劳器的工作环境。每天巡逻一次，与网络治理员协作。3.电视监控系统：每天检查2次，每月大检一次。填写作业记录表。五、空调系统：目的：保证空调器的良好运转，工作效果明显。适用范围：所管物业内的空气温度调解系统（自然）职责：环境治理员进展自然调整，专业修理员进展机械维护程序：（略）六、房屋本体及附属设施：目的：通过维护房屋本体和附属设施，到达使房屋的性能保持的作用。适用范围：所管的物业职责：治理员制定房屋本体维护、修理的规划交修理班执行。程序：1.每一星期巡察所管物业房屋本体一次以上，作记录于物业巡场记录表。2.平常巡察附属的设

14、施，防止房屋发生开裂等事故。3.根据规划作房屋本体测试。4.每2天例行巡察园区、地下室、配电房等设施1次以上。5.每年催促业主对自用局部物业进展检修。七、防雷设施：目的：保证设施设备的使用安全，保障相关人员的人身安全。适用范围：所管物业的防雷设施。职责：修理班长制定养护规划，作业员按规定作业。程序：1.每半年全面检查防雷设施一次。2.每个月例行检查1次。3.每年进展1次安全数据测试，作纪录。4.对防雷设施作界定，超过年限则报废。5.每年进展油漆1次。八、给排水设施：目的：保证物业的给排水系统通畅。适用范围：所管物业的给排水系统。职责：综合修理员对给排水系统进展治理。程序：1.每半年进展1次水质

15、检验，作纪录。2.每星期进展例行检查1次，包括阀门、管道等。3.发生堵塞等现象，进展疏通。4.在雨后检查排水系统是否正常。5.对用于园区的公共用水（水池、绿化）等设施进展养护。九、排污系统：目的：保证排污系统的正常使用。适用范围：所管物业的排污系统和与之相关的已经界定或未界定权限的设施。职责：综合修理员对排污系统进展日常检查养护。治理员进展月度检查和安排清理。程序：1.每季度进展例行检查1次。2.视状况需要进展清理，不少于半年1次。3.每三年进展水泥抹灰一次。十、突发大事处理：目的：在遇到不行预见事故时，保证相关人员的安全，避开更大的损失。适用范围：所管辖区内发生突发大事的护理1.电梯困人：职

16、责：程序：供电系统、配电室操作制度一、供电系统，配电室设备必需有安全使用证明，产品合格证。施工记录，验收证明。二、运行修理员必需持证上岗，熟识电器设备状况和相关的法规。三、对供电系统巡检由专人定时进展，进入配电室必需是专岗人员，无关人员不得随便进入。四、配送电的规划更改必需经部门主管同意，签字。五、供电线路的更改必需经部门主管同意，依据实际需要来改动。六、设备的增减，更改用途须经部门主管同意签字。七、配电室必需有消防设施。八、当市电停顿供电时，有自备发电机的准时发电。市电恢复后在2分钟后，确保安全后才能恢复供电。九、消失设备故障的，马上查明缘由。修理设备应设置警示牌，安全操作。电器设备养护制度

17、一、电量的安排，线路线径的大小，空气断路器的选择等，必需是工程技术员经严格计算，然后选用的。工程主管同意并签字后，报经综合部审批同意后，方可执行。二、器设备修理是特种作业，无论是照明、空调、电梯等修理员，都必需有专业的上岗证书。三、修理员巡察范围：变、配电房，泵房、配电箱，监控室，电梯机房，卫视通讯接收设备房，进户电表箱；内容：变、配电房的温度，电梯机房运转，卫视通讯接收设备是否正常工作，电机运作，仪表，安全监控系统，安全出口指示灯，公共照明，电梯升降，给排水系统是否畅通等。四、要求巡检有具体记录，电源插座，接线盒等有无烧焦，脱落，缺盖等现象。五、消防系统每三个月试运行一次。六、检查进户电表箱

18、，配电箱，了解用户用电有无违规，超负荷，电线是否发烫，线头是否松动，发黄等。七、避雷装置的检查，保证设备安全工作中。工具领用保管规定一、工具分个人领用工具，及班组领用工具。二、个人领用工具品种依据工种配置，包括各种仪表，钳子等，由个人保管。三、组公用工具依据实际需要购置，留意资源的共享。公用工具由班长负责放在专用库房，有明细表。四、具发生损坏的属于自然磨损，不行抗拒的外力，不行预见的缘由的，由公司负责修复或更换，如属于个人损坏或丧失的，个人赔偿。五、项工具均有既定使用时间，提倡爱惜使用，平常留意保养，若能养护好延长使用时间的，可以视状况嘉奖。六、使用到公用工具的，必需准时归位，不得私自将其外借

19、，另作他用。电器设备的养护治理规定一、用电量的安排、级路的级径大小，空气熔断器的选择，嵌入式熔断器保险丝的安放等，必需经过严密的计算，这些方面会影响到使用过程中电容器故障的形成和系统的损坏。二、电器修理属于特种作业，无论照明、空调电梯等的修理人员必需有专业的上岗证书。三、修理人员巡察检查中范围较广，包括变配电房、泵房、配电箱、监控室、电梯机房、卫视机房、每户进户电箱等，巡检的内容许多：如变配电房、电梯卫视机房的温度，各种机电运行的声控灯的好坏，公共地方照明灯完好。（一）全部巡检都应有详实的记录。（二）公共地方的照明灯要定期更换。（三）公共地方的电源插座、接级盒箱等有无脱落和缺盖。（四）电梯应坚

20、持自保、月保、季保、年保制度。（五）消防及喷淋电机须三个月进展一次试运行，烟感器也应半年进展一次认为试验，保证报警系统完好。四、常常检查各用户进户电表箱、配电箱，了解用户用电是否符合标准，有无超负荷的。检查方法是各户进级是否发烫，接级牌螺丝是否松动，级头是否焦黄，发觉问题须准时解决。六、避雷装置的检查要观其避雷针与引级连接是否牢靠，有无损伤及锈蚀，每两年要用兆欧表对避雷器接地电阻进展检测，其接地电阻一般应为5欧姆。技术标准1、供电设备的正常维护和保养1.1维护工作有以下几项规定：1.1.1观看总盘上的各类仪表、电压是否正常，使用电流的变化状况，顶峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对比值班记

21、录检查分析有无差异。1.1.2核对各个支路的实际负荷是否与其装设的爱护元件整定值相符合。（按规定采纳热元件时，整定值应为负荷电流的1-1.5倍，采纳熔丝时，按负荷电流的1.25-1.5倍选用）1.1.3配电箱内固定是否固定、箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动， 作是否敏捷，刀刃和接点有无烧伤，导级绝缘是否老化、变脆，熔断器有无烧痕。1.1.4导级绝缘是否良好，（用兆欧表遥测绝缘电阻值、低压级路应不底于0.5兆欧）各类绝缘是否老化，各接头处有无烧焦、变脆，绝缘胶布有无失效，接头间有无腐蚀现象。1.1.5各种地极的接地电阻非常符合规定（防雷接地10欧以下，爱护接地4欧以下）接地螺栓有无松动

22、，接地导级有无伤痕和腐蚀。1.2设备安全检查制度1.2.1协作楼层对客房电器设备进展全面检查，包括床头箱及接级盒、门铃、灯具、衣柜灯及其开关、房间插座、插头等。1.2.2每半年检查吊花灯和组合等花灯，灯具和水晶玻璃物品等是否坚固牢靠；餐厅厨房和职工厨房电器设备，除分工包干责任制中规定由责任人每月进展维护保养外，每年由修理班安排两次大检查，包括开关、插座、设备的接级是否牢结实，接零爱护级是否牢靠，级路是否完整。2.设备操作、保养和修理规定2.1水泵房治理规定：水泵房是供应业主或使用人生活用水、消防用水的关键部位，为治理好水泵房，制定以下规定：2.1.1由机电人员负责监控、定期保养、修理、清洁、泵

23、房及地下池，消防系统的全部机电设备定时进展巡回检查，了解设备的运转状况，准时发觉故障问题和消防隐患，并做好记录，解决不了的问题，报告工程部经理，争取早日解决。2.1.2由机电人员治理水泵房内机电设备，无关人员不得进入水泵防。2.1.3消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择位置与自动位置、操作标志都应简洁明确。2.1.4保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转状况，定期检查擦洗主连接处。2.1.5消防泵每月运转一次（10分钟），以保持正常运转，每半年进展一次“自动”、“手动”操作检查，每年进展一次全面检查。2.1.6每周清扫一次水泵房卫生，泵及管道每半月清洗一次。操作人员在2米以上抢修设备（包括

24、开关、阀门等），必需带好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。3.供电系统的养护治理规定3.1凹凸压配电首先要符合“四防一通风”要求，凡变电室内有两台以上变压器的，必需配有专人值班治理，且值班人员应持有进网作业证，操作证，只有一台变压器的配电房，则必需有专人巡察。3.2检查变配电房看各种仪表是否正常，变压器温度是否在规定的范围内，刀闸、级头有无特别，闻是否有焦味，发觉问题要准时查明缘由，马上予以解决。3.3定期清扫变配电房，始终保持起室内干净，由于大量尘埃积聚湖导致高压放电，造成短路。3.4变配电房应每年一次预防性电气试验，试验报告（包括变压器油绝缘试验报告）均应妥当管存档。3.5变配电房停送

25、电应严格遵照“低规”，规定按倒闸操作挨次进展，停送电均应两人操作，即“一人操作”、“一人智票监护”。4.设备润滑治理制度4.1设备润滑要“五定”工作。4.2定点：现代机械设备中需要润滑的部位都设有润滑点，并配置油孔、油标、油池等供油装置。4.3定质：为确保润滑剂在使用过程中的质量，必需根据设备说明书上的品种、牌号使用，设备上的润滑装置要保持清洁。4.4定量：在保证设备润滑良好的根底上，执行定额用油，如发觉超过限额时，要查明缘由，准时改正。4.5定期：定期添油和清洗换油是搞好设备润滑的重要环节，因此在进展润滑操作时，必需严格根据说明书规定，分别按班、日、月给各润滑点加油（脂），按规划清洗换油（脂

26、）。4.6定人：设备上的各润滑部位，应由操作工和修理工分类负责，凡需要每班（每天或每周）加油一次的润滑点，由操负责加油；凡需要拆卸后才能添加油（脂）或换油（脂）的部位，由修理工定期清洁换油（脂），全部电器部件由修理电工负责添油（脂）或换油（脂）。5.防雷装置的一般要求：5.1接闪器也叫受雷装置，是接收雷电流的金属导体，通常所指的避雷针、避雷带、避雷网。5.2引下级：引下级又称引流器，它是把雷电流由接闪器引到接地装置的导体，一般敷设在外墙面或暗敷于混凝土、柱子内。5.3接地装置：接地装置是埋在地下的接地导体（即水平连接级），和垂直打入地内的接地体的总称，其作用是把雷电流疏散到大地中去。5.4避雷

27、设施各局部之间均应焊接坚固，其接地电阻应符合标准要求，一般不应小于5-10欧姆，高层电阻按最小的要求而定，通常在4欧姆以下。6.给排水系统的养护6.1治理规定6.1.1给排水系统是指房屋的冷热水管道、阀门、水箱（蓄水池）、生活消防、水泵、污水排放管道设施等。6.1.2加强巡察检查：检查范围包括室内外、外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮珠阀、泵房等。6.1.3修理人员工作职责就是巡察检查，一般每天不少于一次，一旦发觉问题准时修理解决。6.1.4水箱清洗消毒：水箱会由于异物进入、水泵锈蚀等造成水质污染，一般可采纳两种方法加以防止：6.1.4.1水箱定期消毒：水箱清洗一般每半年进展一次，每一年消毒一次

28、，水箱清洗作业特殊要留意，操作人员有安康证明书，每次清洗后，水质要取样送卫生防疫站作鉴定，并保存水质鉴定书。6.1.4.2泵房也是水质两次污染的主要关节点。一般泵房生活水泵，均有两台以上，水泵应当定期轮换周期不超过半个月。6.2若遇水箱清洁或管道阀门修理停水时，应事先给业主发出停水通知，说明停水缘由、停水时间、让业主能早做预备。6.3定期对泵房内水泵、管道、电机等进展修理保养。6.4要定期清洁屋面天阴沟、使之疏通。6.5室内外管道、水表、阀门、消防检查等需要定期刷油漆，削减锈蚀，在冬天降临之际，为防止管道冻裂，还须做好保温防冻工作。6.6定期检查消防栓、消防泵、喷淋泵、水龙带、消防接口、水枪、

29、灭火器等设备，消防泵、喷淋泵每年试运行一次，水龙带、消防接口按扭应定期试验检查，防止老化、霉变、失效并应准时更换。7给排水系统养护7.1室内给排水治理室内给排水系统根本由以下几个局部组成：7.1.1引入管：穿越建筑物外墙或根底进入建筑物内的管段称为引入管。7.1.2室内管网：由地下管道、立管、水平干管、支管等组成。7.1.3配水点：水龙头、消火栓、用水设备等。7.1.4其他设备：依据建筑物的性质、高度、消防等级而设置的加压稳压设备、高位水箱及贮水池等。7.1.5给水附件：阀门、消防系统的各种阀等室内给水系统根本上时由以上局部组成，而对不同的建筑物由于性质不同、要求不同，而使室内给水系统简洁或比

30、拟简单。7.2内给水系统的分类7.2.1生活给水系统包括饮用水及卫生设备冲洗用水，一般饮用水与洗涤用水合用一个系统，这样对有严格的要求，尤其当设有贮水池、水箱等取水及供水设备时，在施工中应符合国家公布的生活饮用水卫生标准的要求，采纳合理的洁具冲洗方式 避开水的污染，并严格保证管道的严密性，防止器乐管道及四周环境的污染。7.2.2消防给水系统7.2.2.1消防给水系统设置的必要性厂房、车房、超过800个位置的影剧院及礼堂、体育馆；体积超过5000立方米的车站、码头、机场建筑物及展览管、商场、门诊及病房楼；教学楼、办公楼、图书管；超过6层的塔楼住宅；底层设置商业网点的住宅楼；国家文物爱护单位及木构

31、造的古建筑；其他性质的超过5层的公共、民用建筑等必需有。7.2.2.2消防栓系统主要由管道及消火栓箱组成，消火栓内有水枪、水龙带及消火栓（带有求形阀门的龙头），消火栓口径有50mm、65mm两种。消火栓系统设备保持着肯定的水压，发生火灾马上打碎箱门上的玻璃，翻开消火栓，水即可通过水龙带及水轮喷射，消火栓可明装也可暗装，消火栓由单口核双口两种，并可带自救式转盘装置。7.2.2.3自动喷洒消防系统自动喷洒消防系统时火灾发生时布置在房间顶棚下面或吊顶上的喷洒自动喷头，同时发水质应出报警信号的消防系统。自动喷洒系统主要由火灾报警阀、阀门、止回阀、喷洒头及管道组成，对高层建筑需设置加压稳压设备。自动喷洒

32、系统的安装：喷头安装在吊顶上时，应协作土建吊顶的平面布置、高度、及吊顶做法，在设置喷头的房间内，喷头距墙面应部大于1.8m；喷头之间不应大于3.6m，并案设计要求选择喷头的动作温度。中选用玻璃泡式自动喷洒头时，平常玻璃泡顶住喷头内的阀片，使水不能流出，当发生火灾时，室内温度上升使玻璃泡内所充的易挥发的液体蒸发而体积膨胀，膨胀到肯定程度时玻璃泡即破裂，阀门被管内的水顶开，使水沿着喷头下部齿形挡水板向四周水平喷射。喷头之间的距离应保证掩盖面积。喷头布置：当室内采纳的吊顶为铝合金龙骨矿棉板时，为了布置便利美观，采纳矿棉板（或其他材料的板）以选择600mm600mm的规格为宜，可以尽量使喷头的布置在板

33、的中心位置，安装喷头时，应把挡水板及热敏元件露出吊顶外，当吊顶高度超过80cm时，且有风道布置时应考虑有向上及向下的喷水的双层喷头。7.2.2.4水幕系统（略）7.2.2.5其他类型消防系统7.2.2.5.1泡沫消防7.2.2.5.2二氧化碳及卤代烷灭火（1301灭火系统）7.2.2.6消防自动报警装置（略）7.3生产用水系统当工厂、车间由于生产工艺的 需要，用水量大或对水压有要求，而生活用水量又小时，可将生产、生活用水系统合并为1个供水系统，当需要部连续供水时，应设置双环路形的供水方式。7.3.1室内给水系统给水方式7.3.1.1简洁的根本给水方式7.3.1.2设置水箱的给水系统7.3.1.

34、3设置水箱及水泵的给水系统7.3.1.4分区、分压给水系统7.3.1.5气压给水系统7.4给水系统常用的管材、管件及阀门7.4.1管材生活、消防用水一般采纳镀锌钢管，当管径超过DN100-DN150，且扣丝连接有困难时，对水质要求严格时，可采纳焊接收预组装的方法，适当的位置可才采纳法兰连接，然后拆下，镀锌后再次安装。对埋地管道多采纳承插给水铸铁管，接口采纳石棉水泥或膨胀水泥接口。石棉水泥配制比例及材料要求：水泥标号不低于400号，石棉宜用4级或5级；协作比（重量比）为石棉30%，水泥70%，水10%-12%（占干石棉水泥的总重量）。膨胀水泥接口材料主要是膨胀水泥和中沙。膨胀水泥宜用石膏矾土膨胀

35、水泥或硅酸盐膨胀水泥。出厂超过3个月者，应经试验鉴定后再用。砂应是水洗干净的中砂，最大粒径不大于1.2mm，含泥量不超过2%，协作比宜采纳膨胀水泥：中砂：水=1：1：0.3，当气温较高或风力较大时，用水量可稍增加。但不宜超过0.35。搅合匀称，外观颜色全都，一次搅合量应在0.5h内用完为宜。7.4.2管件钢管（焊接钢管及镀锌钢管）在安装时常用的管件材质可锻铸铁，常用待管件有：7.4.2.1三通起着对输送的流体分流或合流的作用，分等径及异径2种形式，规格一般与钢管配套使用。等径三通用公称直径表示，例如DN20、 DN25、 DN40三通即表示三通的3个口径均为20mm 、25mm 、40mm；异

36、径三通也用公称直径表示，例如：DN2520;DN3225三通等。7.4.2.2弯头常用的90度和45度2种，有等径弯头和异径弯头，主要起着流体方向的作用。7.4.2.3四通分等径和异径2种形式，均以公称直径表示，例如表示为DN20、 DN32、 DN40四通，异径四通可表示为DN4025、 DN2520四通。7.4.2.4活接头（油任）活接头可便于管道安装和拆卸，规格及表示方法和管通的表示一样。7.4.2.5管箍用于连接收道的管件，两端均为内螺纹，分同径和异径2种，以公称直径表示，例如DN25、 DN3225管箍。7.4.2.6丝堵用于堵封管道，常用在泄水管道上。7.4.2.7补心用于管道变径

37、。以公称直径表示，例如：DN2015 、DN3225补心7.4.2.8对丝用于连接两个一样管径的内螺纹管件或阀门，规格与表示方法与管子表示一样。7.4.2.9填料的种类：7.4.2.9.1麻制品7.4.2.9.2石棉绳7.4.2.9.3聚四氟乙烯7.4.3阀门给水管道系统常用的阀门有截止阀、闸阀、止回阀、碟阀、旋塞阀、浮球阀等。7.4.4接卫生洁具配件包括使用在各种卫生洁具几用水点的水龙头、水嘴等内容。依据配水点不同的用途及建筑物内卫生间要求的档次可分为一般水龙头（铸铁、铜、不锈钢材质）、皮带水龙头（供试验室用或其他冲洗用水）、洁具地角阀等。另外还包括有冷热水嘴、混合水嘴、三联水嘴、淋浴喷头、

38、脚踏式开关等。7.4.5 用水计量设备水表计量用户水量时，均需安装水表，一般把水表设置在室外，但有些建筑是将水表安装在引入管上。安装水表时保证有大于管径810倍的直管段。7.5设备事故处理制度7.5.1设备一旦发生事故，影响到业主或客人的正常生活和活动时，必需立刻启用备用应急设备，并爱护现场，准时上报。7.5.2有关领导人及有关人员要马上赶到现场检查、分析、记录准时做出处理。7.5.3事故发生后，有关人员要将设备事故报告单送交有关领导批示后，由工程部和有关部门领导解决。7.5.4对事故责任者，公司要查明缘由，依据规定，视其情节轻重必要的经济惩罚和行政处分，假如已触犯法律，则按国家法律法规策程序

39、处理。7.5.5事故的事后处理要做到四不放过。7.5.5.1事故缘由不查清不放过。7.5.5.2缺乏切实有效的防范措施不放过。7.5.5.3缺乏常备不懈的应急弥补措施不放过。7.5.5.4事故责任人和员工未受到教育不放过。7.6新增设备治理制度7.6.1公司各部门需增置的设备经批准购置后，报工程部设备治理部门备案。7.6.2经工程部进展可行性方面的技术询问后，才可确定装修工程或增置电器及机械设备。7.6.3各部门应设一名兼职设备治理员，帮助工程部人员对设备进展治理，指导本部门设备者正确操作。7.6.4设备工程确定或设备购进后，工程部负责组织施工安装，并负责施工安装的质量。5、施工安装由工程部及

40、使用部门负责人验收合格后填写“设备验收登记单”方可使用。7.7修理报告制度7.7.1有以下状况报告领班：7.7.1.1主要设备特别操作的开停、调整及其他特别状况。7.7.1.2设备消失故障或停机抢修。7.7.1.3零部件更换及处理。7.7.1.4修理人员的工作去向，客户修理材料的领用。7.7.1.5运行人员临时离岗。7.7.1.6对外班组及上级联系。7.7.2以下状况必需报告给技术主管（工程师）：7.7.2.1重点设备非正常操作的启停、调整及其他特别状况。7.7.2.2采纳新的运行方式。7.7.2.3重点设备发生故障或停机抢修。7.7.2.4系统故障及抢修。7.7.2.5重要零部件的更换及处理

41、加工改造。7.7.2.6工具、备件、公共修理材料领用。7.7.2.7员工加班、调班、补休、请假。7.7.3以下状况必需报告部门经理：7.7.3.1重点设备发生故障或停机修理。7.7.3.2影响大厦运行的设备故障或施工。7.7.3.3系统运行方式的重大转变。7.7.3.4重点设备零部件更换、修理外委加工。7.7.3.5系统及主要设备的技术改造。7.7.3.6系统或设备的增改工程及外委施工。7.7.3.7技术骨干、领班以上人员岗位调整及班组组织构造调整。7.7.3.8员工一天以上的请假，领班以上员工的补休、换班。质量要求1、物业的房屋、及其附属设施、构筑物的完好率达98以上。2、专项设施的维护率到

42、达100。3、发生停水、停电等事故，处置得当，准时。4、每年的关于修理的投诉不多于每1万平米1起。5、各种制度完善，各种工作日志完整。 篇2：物业治理工程部工作细则 一、物业治理的概念 1.物业的定义物业，是指已建成并投入使用的建筑物、构筑物、场地、设备、设施；也包括进和消费领域的房地产，如住宅、别墅、大厦、商场、写字楼、园林等。2.物业治理的概念由特地治理机构、对已建成并投入使用的物业，与产权人(进展商)、使用人(业主委员会)以签订经济治理合同的方式，负责物业的人事行政、公共设施及设备的运行维护以及公众事务的效劳。物业治理就是对物业公共地方、公共设施和公众事务的治理，为使用人(业主或租户)供

43、应多层次、全方位的综合性优质效劳。二、物业治理的对象物业治理就是围围着“人这一特定对象，由特地的物业治理经营机构和人员受物业全部者托付，依据国家有关法规、依据合同规定要求，运用现代化治理，以经济手段对建筑物、公共配套设施、场地、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护实施统一的专业化治理，为物业使用者供应高效、优质、便捷、经济的综合效劳。三、物业治理的核心是效劳1.使物业保值增值。2.为用户效劳，制造良好的工作和生活环境。物业治理并非治理机构，而是第三产业，是友偿出售智力和劳务的效劳性行业。物业效劳要做到：时间+空间+效劳。所时间365天都要分分秒秒地供应效劳。所谓空间是要保证业主有一个良好的空

44、间环境，不停电，不漏水， 绿化、清洁良好、生活安全。3.为社会效劳：房地产稳步提高进展速度，治理好新兴物业，是一个大的社会问题。为企业效劳，求效益，物业治理公司是靠出售智力和劳务的经营型企业，其利润是靠收取微利治理人酬金而生存的效劳行为，它的生存有赖于业主和租户有限的治理酬金，在运行机制上要做到独立自主、自负盈亏、自主经营。工程治理的重要性一、工程治理是物业建立的根底工作物业的质量优劣，取决于物业设计的水平和工程施工质量的好坏，在设计中遗留了不少问题，使物业治理处于非常被动的境地，使物业质量受到严峻损害，慎重小业主和租客没完没了的投诉，使治理人员疲于应付。二、优秀的物业治理必需具备良好的硬件和

45、软件物业治理的硬件就是物业设计水平和工程，有符合物业治理要求的高水平设计和优良的工程质量才能使物业价值提升。物业治理的软件是指物业治理的水平，是通过人的治理去实现，对物业进展科学治理、供应高水平的优质效劳。三、从物业治理行业现实状况也反映出必需加强工程治理设计者对物业治理的特点缺乏了解，片面地追求设计指针或标新立异，往往遗留不少问题，进展商在市场影响下，往往要转变工程设计和在施工中途转变物业功能，在物业投入使用时才发觉，难以补救，在物业设计和工程施工中，用户二次装修的要求，在消防、供电等方面不能满意客户要求，进展商和物业治理公司必需加强工程治理。工程治理的根本要求一、工程治理就是对物业工程设计

46、、施工到竣工验收投入使用的全过程治理在物业工程设计时，要求对物业的功能组合有比拟精确的定位。假如由进展商自行组织物业治理公司去承接物业治理任务，就要求能早期介入工程设计的询问工作。对工程的施工治理，发商一般都聘请监理公司进展监视工程施工，但监理公司的仆人任务是监视施工单位是否按图施工和是否符合施工质量，并不能代表治理公司对施工中发觉的不符合治理效劳要求的问题提出整改意见，专业物业治理公司，可以向进展商提出报告，并争取他们的支持。工程的竣工验收是物业投入使用的关键阶段，治理公司应全面参加收楼和设备系统验收工作。二、工程治理的根本要求1.对工程设计治理的根本要求物业的功能组合是否合理；供电系统的配置容量、主结线系统、负荷安排计量是否满意安全和用户需要；中心空调系统的选 型和系统设计是否合理，送排风系统是否完善；给排水系统是否充分考虑给水及排水需要；消防系统是否布局合理，自动报警能否满意二次装修的扩容需要；电梯和扶梯的选型是否先进和满意物业功能需要；物业绿化和车场治理的布局是否合理完善。2.对工程施工治理的根本要求工程调度会，了解工程进度和施工质量状况；修改建议，使物业治理的条件更加完善；跟进工程分部试验和验收工作，把握公共设备的质量状况；收集资料，为编制公共设备系统的治理制度和操作规程作好预备。3.对工程竣工验收阶段的治理要求参加工程竣工验收工作，有规划有步骤地分部接