徐州2023年全市物业管理工作推进实施方案.docx

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1、 徐州2023年全市物业管理工作推进实施方案 徐州2023年全市物业治理工作推动实施方案有关的物业治理文本，徐州2023年全市物业治理工作推动实施方案为保障2023年全市物业治理工作有效推动，根据盛市工作部署和徐州市住房和城乡建立局2023年工作要点和任务分解对物业治理工作的详细要求. 徐州2023年全市物业治理工作推动实施方案 为保障2023年全市物业治理工作有效推动，根据省、市工作部署和徐州市住房和城乡建立局2023年工作要点和任务分解对物业治理工作的详细要求，特制订2023年全市物业治理工作推动实施方案。 一、总体思路 2023年全市物业治理工作，要深入贯彻落实党的十九大精神和#和谐#总

2、书记视察徐州时的重要指示精神，根据省、市工作部署，以“化解冲突、标准治理、对标找差、优化效劳”为目标，以“双创、三提升”(创省级宜居示范居住区、创示范物业治理工程，提升物业治理掩盖率、提升物业费收缴率、提升居民满足度)主题活动为抓手，学上海、赶苏州，突出物业法规制度和物业效劳标准化建立，加大创新创优力度，加大检查催促力度，鼓舞业主自治与专业化物业治理相结合，建立良性互动机制，全面完成年度各工程标任务，推动物业行业高质量进展。 二、主要工作 (一)加强物业法规制度建立。争取将徐州市住宅物业治理条例列入立法调研规划，协调并联合市发改委对徐州市物业效劳收费治理方法进展修改完善，并制订徐州市一般住宅前

3、期物业公共等级效劳分级指导标准及政府指导价标准，构建多等级、多业态的效劳标准体系，引导物业企业开展标准化建立，推动物业效劳“质价”相符工作。制订加强业主委员会建立和物业工程检查等标准性文件，提升业主委员会自治力量和物业工程治理效劳水平。 (二)连续抓好示范物业治理工程评价工作。依据省住建厅关于开展省级示范物业治理工程评价工作相关文件精神，以及江苏省省级示范物业治理工程效劳质量评价标准(2023年版)(苏建厅公告20232号)等相关行业标准，在全市连续开展县(市)区、市、省三级示范物业工程评价工作，年内争创100个示范物业治理工程。各县(市)区先行开展，评比出县(市)区示范物业工程，参与徐州市年

4、度示范物业工程评比;评比出的市级示范物业工程，再择优申报江苏省年度示范物业工程。鼓舞老旧小区和国有企业职工宿舍通过整治、保障房小区、拆迁安置小区参与示范物业治理工程评价。通过选树一批县(市)区、市、省三级示范物业工程，并充分发挥示范物业工程的引领、带动作用，推动我市物业治理水平和效劳质量整体有效提升。 (三)连续牵头指导抓好省级宜居示范居住区建立。省级宜居示范居住区建立工作列入省政府对各市高质量进展年度考核，我局是提升居住环境质量的牵头部门。为做好此项工作，我市将根据省住房城乡建立厅关于加强老旧小区整治 推动宜居示范居住区建立工作的指导意见(苏建房管2023175号)及省住房城乡建立厅关于扎实

5、推动老旧小区综合整治和省级宜居示范居住区建立工作的通知(苏建房管202357号)精神和要求，根据“市级指导、县区主抓，分类指导、提升质量”的工作思路，指导各县区抓好各个省级宜居示范居住区的创立工作，不断提升全市宜居建立水平，完成省政府给予我市政府的年度任务。 (四)连续开展星级物业企业和“最美物业人”评比活动。为进一步树立物业典范，提高行业的社会影响力，传播物业效劳行业正能量，促进展业安康文明建立，一是连续在物业效劳企业中开展星级物业企业评比活动;二是在物业效劳员工中开展其次届全市“最美物业人”评比活动，激发物业人的工作热忱，增加工作责任感和信念。 (五)举办首届物业博览会和物业效劳开放日活动

6、。举办首届物业博览会，主要邀请省内及淮海经济区物业企业和物业产品供给商参会参展，加强我市物业行业与外界的学习沟通，提升我市物业行业的影响力，增加我市“淮海经济区中心城市”地位。为加强业主和社会各届对物业效劳的监视和评价，根据“试点先行、全面推开”的思路，今年在全市物业工程开展“物业效劳开放日”活动，加强物业企业与业主的沟通，增加业主对物业效劳的认知，同时每半年开展一次业主对物业效劳满足度测评活动，提升业主物业效劳满足度。 (六)加大物业行业“黑名单”的实施力度。加强物业企业信用监管，严格落实物业行业“黑名单”制度，加大对违规企业及人员的惩办力度。对效劳不优被业主投诉屡教不改的物业效劳企业和工程

7、经理列入物业行业“黑名单”和不良行为记录。加大各县区(市)住建部门和街道办事处的查处力度，发觉一起、处理一起、通报一起，起到警示教育作用，促进物业效劳行业安康标准进展。 (七)鼓舞业主自治，实现多模式竞争进展良好态势。贯彻好物权法江苏省物业治理条例等有关规定，学习推广业主自治的胜利阅历，鼓舞有条件的小区实行自治。各县(市)区可在多层老旧小区、失管小区或物业治理运行不下去的小区推行业主自治模式，先行先试，此后全面推广。要加大指导力度，公开公正地选出有公益心、有责任心、乐于奉献的业主委员会，提升业主自治力量。抓好财务治理公开透亮工作，可参照“酬金制”模式，实行业主自治与专业化物业治理相结合。通过行

8、之有效的措施，在我市居民小区中形成业主自治、物业治理与其他治理模式相互竞争、相互促进、相互提升的良性互动局面。 (八)进一步标准物业治理招投标活动。一方面大力引进国内一线的物业企业，另一方面对效劳优、效劳评价高、评为星级物业效劳企业的予以加分，对效劳差、遭业主投诉多列入物业行业黑名单”和不良行为记录的物业企业限制参与投标或实行减分措施。修订完善徐州市市区前期物业治理招标投标实施细则，进一步优化电子化招投标平台，提高评标效率及精确率，公正、公正选取优质的物业效劳企业，从而提升我市小区物业治理水平。加大对各中标后的物业效劳企业督查力度，确保物业人员按投标书和合同要求配备到位，物业效劳质量到位。加大

9、对前期物业治理招投标效劳平台的推广使用，尤其拓展业主委员会选聘物业公司时对平台的应用。重新梳理物业评标专家库，实行动态治理;做好专家库的培训工作，指导各区做好前期物业招投标开办费的治理工作，标准使用开办费购置固定资产，切实维护业主和物业效劳企业的合法权益。 (九)扎实细致做好修理资金归集、使用和治理工作。仔细学习贯彻江苏省住宅修理资金会计核算方法(苏建计2023614号)和江苏省住宅修理资金财务治理规定(苏建计2023968号)等新文件精神，切实抓好修理资金的财务治理和会计核复核算工作，同时。进一步修订140号政府令和徐州市住宅专项修理资金交存使用实施细则，努力做好修理资金的归集与使用工作，确

10、保应收尽收，进一步简化申请使用流程，将企业比选环节前置，针对工程造价在五万元以下(含五万元)的各类施工工程(电梯、消防、供暖工程工程除外)，面对社会公开招标一批企业，供申请人直接选用，以缩短申请时间，提高使用效率。坚持依法依规开展存储工作，修订完善徐州市市区住宅专项修理资金定期存款询价治理制度，完善修理资金银行存储公正竞争机制，科学标准地做好保值增值工作，在保证资金的存储安全的前提下，确保资金收益的最大化。实现市区除统筹修理资金外的修理资金使用审批权限下放，由各区房产治理部门负责所辖区域内修理资金使用的受理、审核、协调、存档等日常治理工作。加强各县(市)区修理资金治理部门的业务指导、监视，确保

11、修理资金专户治理、专款专用。利用发放宣传资料、新媒体报道等多种渠道，提高老百姓对修理资金相关业务的熟悉;同时连续加大对区房管部门、街道办事处、社区居委会、业主委员会及物业效劳公司的业务培训力度。 (十)抓好我局才智宜居物业平台推广应用工作。一是进一步完善平台数据录入。在原有数据录入的根底上，2023年3月底前，全面完善数据采集录入工作。二是加大宣传和推广，增加物业企业和业主的知晓度和使用率。三是抓好应用工作。在组织宣传的同时，组织全部端口使用人员培训，娴熟操作和使用信息平台。示范物业工程评价、“最美物业人”评比、物业行业“双随机”检查、前期物业治理招投标及备案、修理资金查询、申请及使用等工作都

12、要通过平台开展。物业监管、物业信息查询、透亮物业打造都通过平台实现，全面提高物业监管水平和物业效劳水平。 (十一)全面提高物业从业人员素养。一是加大力度组织全市物业行业从业人员的培训;二是联合徐州市总工会、人社局和徐州市物业治理行业协会组织全市其次届物业治理行业职业技能竞赛活动，通过活动开展，激发从业人员热忱，提高物业行业从业人员素养，打造工匠精神，提升效劳力量水平，促进物业行业标准治理和效劳。 (十二)加强物业行业党建和工会联合会建立。为加强红色物业建立，坚持党组织的领导核心和政治核心地位，拟于2023年年内成立物业行业党组织，带着、指导企业、工程党建工作，充分发挥党建引领、党员榜样作用，弘

13、扬社会主义核心价值观，提升物业效劳行业影响力和社会信任度。加强物业行业工会联合会建立，维护物业行业从业人员权力，标准物业企业建立，激发企业职工热忱，提升物业效劳质量水平。 与此同时，全市物业效劳行业要加强扫黑除恶等工作，做好扫黑除恶工作宣传和线索排查，实行零报告制度，做到有“有黑扫黑、无黑除恶、无恶治乱”;加强物业行业安全工作，特殊要加强物业技防设施维护，增加物业人防意识和技能，进一步强化电动车“飞线”充电治理和安全督查巡查，确保物业小区居民生活安全;加强物业行业的风险防范工作，建立健全各种应急预案，确保物业工程安全有序运行。 三、要求及措施 (一)强化领导，构建责任化监管体系。要根据“市级指

14、导、县(市)区级主抓、街道办事处(镇)实施”的原则进一步落实好各级物业治理责任。各县(市)区政府都要成立物业治理组织领导机构，突出问题导向，指导街道办事处(镇)、社区居委会抓好物业企业退出工程治理和承接查验工作。积极推动将小区纳入社区综合治理体系和城市网格化精细治理范畴，充分发挥街道办事处或乡镇人民政府在加强社区党组织建立、指导业主大会和业主委员会、监视物业治理活动等方面的属地治理重要作用，建立健全物业治理联席会议制度，维护社区和谐稳定。充分发挥城管、公安、物价、园林、环保等部门在物业治理中的作用，协调催促各司其职、各负其责，做好综合执法进小区工作，解决好小区治理中的社会治理问题。 (二)强化

15、宣传，构建社会化参加体系。各地要注意物业治理法规政策的宣传，特殊是物权法和江苏省物业治理条例的教育引导，增加业主在小区治理中的“仆人翁”意识、责任意识，发挥业主、业主委员会、业主大会在小区治理中的根本主体作用;加强社区治理体系建立，推动物业治理重心向基层下移，发挥社区居委会、业主委员会和物业公司等社会组织作用，实现政府治理和社会调整、居民自治良性互动;各物业效劳企业要建立健全宣传栏、公示栏、业主微信群等，加大对业主的宣传引导力度，按月公示物业效劳工作。大力培育公民意识、参加意识、责任意识，使公众参加物业治理的意愿更加剧烈;探究行业自治模式，使公众参加物业治理的方式更加多样，形成信息畅通、业主全

16、力理解支持物业效劳的良好局面。 (三)强化考核，构建科学化奖惩体系。要建立“三级政府、三级治理”考核监管体系。各县(市)区(物业治理主管部门)要落实好“双随机”检查制度，强化“社区日查、街道办事处(镇 )周查、县(市)区(物业治理主管部门)月查并通报、市级随机抽查”的检查机制。把物业治理日常监管落到实处。市局根据年度工作任务制订年度工作推动实施方案和专项工作实施方案，制订对各县(市)区年度考核内容及标准细则，加强对各县(市)区物业治理工作的检查指导和调度，推动各项工作落实。各县(市)区也要依据局年度工作任务及要求，结合本单位实际，仔细分析讨论，科学制订切实可行的年度工作推动实施方案、专项工作方

17、案，深入一线检查指导，落实对各街道办事处及物业企业的常态化治理和检查考核，每季度进展一次物业治理工程考核排名，确保物业治理工作常态长效，进一步提升本单位年度物业治理工作水平。物业企业内部要建立对物业效劳工程效劳质量的考评体系，强化专项检查，大力开展“双随机”抽查，引入第三方评估考评，定期公布考评结果，奖优罚劣。 附件：2023年各县(市)区物业治理工作考核内容及细则 2023年各县(市)区物业治理工作考核内容及细则 序号项目分值考核内容及细则1机构人员5设立特地负责物业治理的机构0.5分，各街道办事处（镇）设立特地的物业治理机构0.5分，配备3-4名专职工作人员0.5分，形成了县（市）区、街道

18、办事处（镇）、社区居委会（村）三级治理机构。2目标责任5制订下发了对物业治理日常监管的工作方案（规划）1分。年初对街道办事处（镇）辖内的物业工程签订监管责任状1分，有任务0.5分，有部署0.5分，有标准0.5分，有检查0.5分，有评比0.5分，有奖罚0.5分。4示范物业治理工程评价10制定年度示范物业工程评价工作方案，明确组织、责任分工2分；组织县（市）区级示范物业工程评价工作（1分）；组织获市级示范物业治理工程一个加1分，省级示范物业治理工程一个加2分。5省级宜居示范居住区建立8建立组织领导机构1分，有方案有推动措施1分，投入大、变化大2分，在全市起示范引领作用2分。完成任务2分，没有任务扣

19、1分，超额完成任务1个另加2分。6物业监管12负责本辖区内物业企业考核和业绩评定；负责本辖区内物业效劳企业物业效劳合同、物业治理区域划分、承接查验、业主委员会备案，每备案一个0.5分；每月召开一次辖区联席会或物管会议，分析评比物管状况，有会议记录，1分/次。被媒体曝光且整改不到位的扣1分/次，被市房管局通报批判的扣2分/次，在市房管局检查或抽查中发觉不合格的扣0.1分/处，业主举报和投诉效劳不到位且整改不到位的扣1分/次。扣完为止。物业监管有创新举措并推广的5分/项。对街道办事处、企业工程考核排名的2分。7信用治理5专人负责物业效劳企业信用治理；催促物业效劳企业准时变更根本信息、人员信息、工程

20、信息，发觉不准时的扣0.5分/次;按季度上报“黑名单”，1分/次。8“四位一体”5将物业治理纳入社区综合治理范畴和城市精细化治理之中，否则扣2分；物业治理小区实行社区居委会党组织、居委会、业主委员会和物业企业“四位一体”物管新机制建立，每新建一个0.2分。积极指导成立业主委员会，抓好业主委员会的教育与监管，严格落实联席会议制度、规划制度、受理投诉制度、报告制度，有规划、总结、日常记录与处理结果3分，缺少一项每个扣0.2分。9才智宜居物业平台推广使用10数据录入完善，每少1个企业、工程扣0.5分；透亮物业打造完整、准时，每省1个工程扣0.2分；有关监管部门和街道办事处都有端口，每少1个扣0.5分

21、；宣传不到位，业主参加率低，扣2分；监管部门、单位利用平台处理问题低扣2分。10安全工作5有方案、措施和检查考核状况得1分，辖区每发生一起安全事故扣1分，有重大安全事故扣完。11督办处理5对市委、市人大、市政府、市政协及市房管局转办的信访案件准时办结率100%，不办理的扣3分/件，不准时的扣2分/件，对市房管局下发的书面整改通知单整改不到位的，扣1分/件。12统计工作5准时做好物业治理各类数据统计工作;汇总、上报不准时的扣0.5分/次，上报质量不高的扣0.5分/次，未报的扣2分/次。13宣传培训5加大对物业治理好阅历、好做法的宣传，省级以上媒体正面报道1分/次，市级媒体正面报道0.5分/次；对

22、辖区街道办事处、业主委员会成员进展培训，有培训规划并落实，每年至少2次（2分）。14前期物业招投标工作10为便利招标人办理业务，有招标工程的招标备案所供应材料的一次性告知书1分，招标备案资料完整、易查2分，前期物业治理招投标监管工作无投诉1分。强化前期物业招投标市场治理，严格执行一般住宅前期物业公共效劳费实行政府指导价，未执行的每个工程扣1分；实行协议方式招投标不符合条件的每个工程扣1分；将物业资质作为招标条件的每个工程扣1分；未根据规定公开公布招标公告，未托付符合条件的招标代理机构的每个工程扣1分，未根据规定抽取招投标专家的每个工程扣1分；开标过程未按规定存档记录的每个工程扣1分；工程物业区

23、域划分、招标备案和中标企业备案登记每缺一项扣1分；前期物业开办费未单独建立台账、未写入投标文件和物业效劳合同等未根据规定支取使用的每个工程扣1分。15住宅修理资金治理工作10各县（市）区（10分）：修理资金归集根据新标准执行0.5分；有归集把关措施0.5分；电梯消防修理资金按规定归集1分；使用财政部门统一监制的票据1分；符合补交或续筹条件的有相应措施0.5分。实现“不见面”效劳2分；使用程序严格根据市政府140号令执行，每违反一项扣0.5分，最高扣3分；开通应急申请流程并有应急使用案例，每少一项扣0.5分；建立修理资金使用档案治理制度0.5分。建立房屋分户账0.5分；建立电梯、消防设施设备专项

24、修理资金分账0.5分；建立统筹分账0.5分；有保值增值方案并执行0.5分；竞争性选择存款银行0.5分；每年为分户账结活期利息0.5分；如挪用修理资金现象扣1.5分；有投诉登记、处理制度0.5分。修理资金治理部门是否独立核算1分；有修理资金财务治理制度并按制度精确、准时地进展账务处理0.5分；标准票据购领、使用、保存、核销治理0.5分；票据和财务档案是否做到完整、精确、有序、易查，并按国家规定的保管期限保管1分。有修理资金治理信息系统软件1分；有专题网页，进展政策、业务宣传，交存、使用等公示，实现信息公开查询，1分。市区各区（不含铜山、贾汪，10分）：设立特地负责修理资金使用的机构1分，配备3-

25、4名专职工1分。实现“不见面”效劳2.5分；使用程序严格根据市政府140号令执行，每违反一项扣0.5分，最高扣5分；应急申请流程并有应急使用案例，每少一项扣1分；建立修理资金使用档案治理制度3分；档案治理做到完整、精确、有序、易查，并按国家规定的保管期限保管1分。有专用于修理使用治理的电脑、打印机（彩色）、扫描仪等1分。使用专业的修理资金治理信息系统软件1分；通过使用补充完善系统信息，每开展一项，加0.5分，最多加3分。 物业经理人：.pM 篇2：徐州市市区前期物业治理招标投标实施方法(2023) 各县(市)、区物业治理行政主管部门，各物业效劳企业： 徐州市市区前期物业治理招标投标实施细则(试

26、行)(徐房规20231号)(以下简称细则)自2023年施行以来，国家及地方相继出台了国务院关于第三批取消中心指定地方实施行政许可事项的打算(国发202317号)、住房城乡建立部办公厅关于做好取消物业效劳企业资质核定相关工作的通知(建办房202375号)、徐州市住房保障和房产治理局关于加强物业治理区域划分及备案工作的通知(徐房发202386号)、2023年全市物业治理工作推动实施方案(徐房发202314号)、2023年全市物业治理工作推动实施方案(徐住建发202322号)等文件，这些文件取消了物业资质作为承接物业治理业务的条件，也取消了物业效劳质量保证金治理方法，增加了物业治理区域划分备案作为招

27、标要件，将前期招标代理工作实行市场化治理等招投标相关内容，这些政策转变使原细则与现行国家、地方政策相抵触，不再适用于标准目前我市前期物业治理招投标市场要求。为加强物业企业事中事后监管，适应我市物业效劳转型、创新进展和市场化要求，在广泛征求意见的根底上，结合我市实际和市级机关机构改革要求，我局对徐州市市区前期物业治理招标投标实施细则(试行)(徐房规20231号)进展了修改，形成了徐州市市区前期物业治理招标投标实施方法，现予以下发执行。 徐州市住房和城乡建立局 2023年7月29日 徐州市市区前期物业治理招标投标实施方法 第一章 总 则 第一条 为了标准本市前期物业治理招标投标活动，爱护招标投标当

28、事人的合法权益，促进物业治理市场的公正竞争，依据中华人民共和国招标投标法、国务院物业治理条例、江苏省物业治理条例、建立部前期物业治理招标投标治理暂行方法及江苏省前期物业治理招标投标实施方法等有关规定，结合本市实际，制定本方法。 其次条 本市市区(鼓楼区、云龙区、泉山区、徐州经济技术开发区)范围内，建立单位通过招投标方式选聘物业效劳企业和行政主管部门对招投标活动实施监视治理，适用本方法。 第三条 前期物业治理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，建立单位通过招投标的方式，将物业区域内的房屋、公共设施设备以及场地的修理、养护，秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类效劳和治理工程一次性发包

29、，由投标人通过竞标承接收理的活动。 第四条 徐州市住房和城乡建立局(以下简称“市住建局”)是本市前期物业治理招标投标活动的行政主管部门;徐州市物业治理中心(以下简称“市物管中心”)负责市区物业治理招投标活动的监管工作，负责建立物业治理招投标平台(以下简称“招投标平台”)，为物业治理招投标活动供应指导和效劳;各区物业治理主管部门按属地治理原则，帮助做好辖区内物业治理工程招投标日常监视治理。 鼓舞建立单位、业主大会通过招投标平台公开选聘物业企业。 第五条 前期物业治理招标投标应当遵循公开、公正、公正和诚恳信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定将必需进展招标的工程以任何方式躲避招标，不

30、得以任何方式非法干预物业治理招标投标活动。 第六条 住宅及同一物业治理区域内的非住宅建筑面积3万平方米以上(含3万平方米)或非住宅建筑面积1万平方米以上(含1万平方米)，建立单位必需依法通过招投标方式选聘物业效劳企业。 一个物业治理区域由一个物业效劳企业实施物业治理。 第七条 有以下情形之一的，经区物业治理主管部门批准，可以采纳协议的方式选聘物业效劳企业： (一)连续两次公开招标投标人少于3个的; (二)住宅及同一物业治理区域内的非住宅，建筑面积缺乏3万平方米的，或者物业治理区域内以独立式住宅(别墅)为主的建筑面积缺乏1万平方米的，或者非住宅建筑面积缺乏1万平方米的; (三)同一物业治理区域内

31、，有已备案的物业效劳企业在治理的; (四)其他国家规定或行业要求不相宜采纳公开招标方式的。 其次章 招 标 第八条 本方法所称招标人是指依法进展前期物业治理招标的新建物业建立单位。新建物业是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。 第九条 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行卑视待遇，不得对潜在投标人提出与物业治理工程实际不符的资格要求。 第十条 前期物业治理招标应当以区物业治理主管部门备案的物业治理区域范围进展，招标人应按物业治理区域备案面积一次性招标。 不得将依法进展招标的一个物业治理区域物业工程化整为零或以其他方式躲避招标投标。 第十一条 招

32、标人可以托付从事物业治理招标代理业务的招标代理机构办理招标事宜。有力量组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。 代理机构应具备相应的物业治理招标代理的业务力量以及良好的经营诚信记录。招标代理机构应当遵守本方法的相关规定，不得组织串标、围标，不得同时为一个工程担当招标和投标业务。 代理机构应在招标人托付的范围内，通过招投标平台担当以下招标事宜： (一)拟定招标公告(投标邀请书); (二)编制招标文件; (三)组织投标人报名、审查投标人资格; (四)通知、发放入围通知书; (五)组织投标人踏勘现场; (六)组织开标、评标; (七)向招标人推举评标委员会评定的中标挨次; (八)招标人托付的

33、其他事项。 第十二条 建立单位应当在公布招标公告或发出投标邀请书10日前向市物业治理中心办理招标预约，办理招标预约时提交以下材料： (一)前期物业治理招标预约表; (二)托付代理合同(适用托付机构代理); (三)工程的立项批文、土地受让合同、地名委命名公告; (四)规划总平图; (五)物业区域划分备案证明; (六)工程简介、物业用房图示; (七)招标公告(或投标邀请书)、招标文件; (八)已缴纳前期物业治理开办费、电梯消防专项修理资金、预交住宅专项修理资金证明。 建立单位应向区物业治理行政主管部门提交以上材料备案。 市物管中心受理后，对资料齐备的应在3个工作日内出具招标预约联络单，招标人凭招标

34、预约联络单在公共媒介上公布招标公告，或由招标人向受邀物业效劳企业发出投标邀请。 第十三条 前期物业治理招标分为公开招标和邀请招标。 招标人实行公开招标方式的，应在徐州才智物业治理公众效劳平台等公共媒介上公布招标公告。 招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式和招标工程的根本状况，以及猎取招标文件的方法等事项。 招标人实行邀请招标方式的，应当向3个以上(包括3个)物业效劳企业发出投标邀请书。投标邀请书应当包含前款规定的事项。 第十四条 公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审方法，作为对投标申请人进展资格预审的依据。 预审合格的，招标人应当向投标

35、人发出入围通知书、招标文件，预审不合格的应当告知资格预审结果并说明理由。 资格预审合格的投标申请人超过5家(不包含5家)时，招标人可实行公开随机抽签打算的方式，或者实行根据招标公告载明的对投标申请人资格、业绩等预审方法，从中选择5家资格预审合格的投标申请人作为投标人。 第十五条 招标人或代理机构应当依据前期物业治理工程的特点和需要编制招标文件。招标文件应包括以下内容： (一)招标人和招标工程简介，包括招标人名称、地址、物业名称、物业类型、电梯等相关设施设备的数量、物业治理效劳用房、社区效劳用房的配置、住宅专项修理资金交纳状况、工程建立与竣工交付日期等; (二)物业治理前期介入时间及相关要求;

36、(三)物业治理效劳的内容和标准，包括房屋共用部位共用设施设备修理养护、公共绿化养护治理、公共秩序维护、车辆停放治理、消防等安全防范帮助治理、装饰装修治理、环境卫生保洁、物业资料治理等效劳内容、效劳标准等; (四)物业效劳费用方式(包干制或酬金制); (五)物业相关设施的经营与治理，包括停车场、会所、幼儿园等相关设施权利归属、效劳收费方式、物业的使用与维护、规章制度; (六)对投标人和投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容和份数等; (七)投标企业状况，包括响应上述治理效劳总体目标及各项指标要求、拟派出的治理工程负责人和主要技术人员简历与业绩、治理机构的设立及配备的机械设备和实行

37、的措施、财务治理制度及物业治理收费标准的测算、投标承诺、公共能耗治理等; (八)招标活动方案，包括投标书送达地点及截止时间、开标时间及地点等; (九)评标标准和评标方法，废标认定原则等; (十)招标人对前期物业治理开办费的使用要求; (十一)物业治理效劳合同的签订说明; (十二)其它事项的说明及法律法规规定的其它内容。 第十六条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;依法必需招标的工程，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。 招标人对已发出的招标文件进展必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知全部的招标文

38、件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成局部。 第十七条 招标人依据物业治理招标的详细状况，可以组织投标人踏勘物业工程现场，并供应隐藏工程图纸等具体资料。对投标人提出的有关物业工程的问题应当予以书面答复。 第十八条 招标人不得向他人透露已猎取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公正竞争的有关招标投标的其它状况。 招标人设有标底的，标底必需保密。一个招标工程只能编制一个标底。 第十九条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进展谈判。 其次十条 通过招标投标方式选择物业效劳企业的，招标人应当根据以下规定时限，完成前期物业治理招标投标工作： (一)新建现售商

39、品房工程应当在现售前30日完成; (二)预售商品房应当在申领商品房预售许可证之前完成; (三)非出售的新建物业工程应当在交付使用前90日完成。 第三章 投 标 其次十一条 本方法所称投标人是指符合前期物业治理招标文件要求，参加投标竞争的物业效劳企业。 投标人应当申请参加徐州才智物业治理公众效劳平台。本市行政区域外注册的物业效劳企业到本市开展物业效劳业务的，应到物业行政主管部门登记，并承受行业指导和监视。 同一法定代表人的物业效劳企业，不得同时参与同一物业治理效劳工程的招标投标活动。以总公司名义投标的，其物业效劳行为可以由其分公司担当，但不得发包给其子公司实施。 其次十二条 投标人应当根据招标文

40、件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 投标文件应当包括以下内容： (一)投标函; (二)投标人授权托付书(适用于法定代表人因故不能出席开标活动的); (三)投标企业经营的法定相关证书和经营业绩; (四)投标测算和投标报价; (五)物业治理方案及其治理效劳承诺; (六)招标文件要求供应的其它材料。 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当于投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出。投标人将专项效劳托付专业公司担当的，应当进展说明。 其次十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。投标文件发生以下情形之一的，投

41、标文件无效： (一)未密封; (二)没有投标单位法定代表人(或其托付的授权代表人)的签章，或未加盖投标单位公章; (三)送达超过提交投标文件截止时间; (四)招标文件规定的其它情形。 无效的投标文件，招标人应当拒收。 其次十四条 招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥当保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。 其次十五条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，书面通知招标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。 其次十六条 投标人不得弄虚作假，骗取中标;投标人不得相

42、互串通投标，不得排挤其他投标人的公正竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益;制止投标人以明显低于同城市物业效劳社会平均本钱价套取中标;投标人不得与招标人串通投标，损害国家、社会公共利益或者他人的合法权益;制止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正值手段谋取中标。 第四章 开标、评标和中标 其次十七条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进展;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。 其次十八条 开标由招标人(或其托付的代理机构)主持，并邀请全部投标人参与。开标应当根据以下规定进展： (一)开标前应当由投标人或其推选的代表检查投标文件密封状况，也可以由招标人托付

43、的公证机构进展检查并公证; (二)开标可在市物业行政主管部门、市物管中心、区物业主管部门及辖区街道办事处等派出人员监视下进展; (三)开标过程应当有文字或影像等记录，并存档备查。 其次十九条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 评标委员会由招标人代表、物业治理方面专家等组成，成员为5至9人的单数。招标单位可派遣数名专家，但不得超过专家成员总数的四分之一。 第三十条 评标委员会的专家成员，应当由招标人(或其托付的代理机构)在开标前1天内，在物业治理行政主管部门建立的徐州市前期物业治理评标专家库中，通过招投标平台，实行随机抽取的方式确定。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。 与投标人有利害

44、关系的评标专家、招标人代表不得进入评标委员会。投标人认为评委会成员有需要回避的，应当在开标现场提出申请、说明理由，由评委会打算评委是否应当回避。投标人对评标专家无异议的，应在开标现场签署无利害关系声明。 在前期物业招标活动中，招标人(或其托付的代理机构)未通过招投标平台从徐州市物业治理评标专家库中抽取专家的，评标无效。 第三十一条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不全都或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。投标人应当采纳书面形式作必要的澄清、说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或转变投标文件的实质性内容。 第三十二条 评标委员

45、会应当审查每一份投标文件，有以下状况之一的，应作废标处理： (一)投标文件中没有投标单位法定代表人(或其托付授权代表人)的签章，或未加盖投标单位公章，或没有法定代表人签章授权托付的; (二)投标文件未能对招标文件提出的全部实质性要求和条件作出响应的; (三)投标文件附有招标人不能承受的条件的; (四)投标人以明显低于本市物业效劳社会平均本钱竞标的; (五)投标人未按时参与开标; (六)投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为的; (七)招标文件和法律法规所规定的其它状况。 第三十三条 评标委员会界定为废标后，因有效投标缺乏3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以拒绝全部投标。依法必需进展招

46、标的物业治理工程的全部投标被拒绝的，应当重新组织公开招标或邀标。 第三十四条 评标一般通过招投标平台，实行综合评估法。综合评估法实行分项评分加权求和，各分项权重之和为100%;分项应依据投标报价(权重应不高于20%)、信誉标(权重应不高于20%)、技术标(权重应不低于50%)、现场辩论(权重应不高于20%)四大局部，招标人应在招标文件中载明评分工程、评分方法和评分权重等。 评标委员会应当依据招标文件确定的评标方法和详细评分标准打分。获得市级以上物业行政主管部门发文通报的星级物业企业和市以上示范物业工程，在评标时依据招标文件上的具体规定赐予相应加分;对被记入“黑名单”的物业企业一年内不得参与物业投标。 第三十五条 评标专家应根据徐州市物业治理评标专家和评标专家库治理方法仔细、公正、诚恳、廉洁地履行职责。评标专家有违规行为或者不称职行为的，市物管中心可以取消评标专家资格;被取消评标专家资格的人员，不得再参与任何物业治理工程的评标活动。评