房地产公司项目开发程序.docx

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1、 房地产公司项目开发程序_物业经理人 房地产公司工程开发的程序 第一局部，房地产开发公司的预备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，托付有资质的勘察设计院对待建工程进展讨论并制作报告书,应附有具体的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 其次局部，行政审批局部 依据我国当前法律、法规、规章，房地产建立工程的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建立工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性讨论报告和进展工程立项。

2、2、国土资源局进展土地利用总体规划和土地供给方式的审查。 3、建委办理投资开发工程建立条件意见书。 4、环保局办理生产性工程环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建立工程相关专业内容和范围进展审查。 6、规划部门办理工程选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进展人防工程建立布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建立工程相关专业内容和范围进展审查。 4、规划部门对规划总图进展评审，核发建立用地规划许可证。 5、规划部门确定建立工程规划设计条件。

3、 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进展审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进展审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进展审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进展审查。 5、国土资源局进展用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进展审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进展审查。 8、建委对施工图设计文件进展政策性审查，依据业主单位意见，核发技术性审查托付通知单。 9、建委依据施工图设计文件审查机构发出的建立工程施工图设计文件审查报告，发放建立工程施工图设

4、计文件审查批准书。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进展消防设计审查。 2、人防办进展人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进展审查。 4、规划部门对变更局部的规划设计补充核准规划设计条件，在建立单位缴纳有关规费后，核发建立工程规划许可证（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建立单位办理施工报建登记。 2、建立方对工程进展发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进展审查，核发建筑工程施工许可证。 六、商品房预售许可阶段，

5、此阶段办理以下一般事项： 由房地产治理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。 开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交以下证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建立工程规划许可证和施工许可证； （3）按供应预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的营业执照和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业治理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七

6、、建立工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监视站（机构）对建立单位供应的竣工验收报告进展备案审查。 2、财政部门对建立工程应缴纳的行政事业性收费和基金进展核试验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参与验收的部门，根据法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进展验收。规划部门依据上述部门和本部门验收状况核发建立工程规划许可证（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建立工程工程竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三局部 房地产工程权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房全部权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建立用地规划许可证； （5）建立工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）依据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需增加或削减的相关事项准时限，各地依据实际状况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大局部都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当局部属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽视不计。