房地产基础知识第二篇规划术语相关规定.docx

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1、 房地产基础知识:第二篇规划术语相关规定_物业经理人 房地产根底学问-其次篇规划术语及相关规定 1、容积率： 工程总建筑面积与工程总用地面积的比值。 多层容积率一般掌握在1.3以下，小高层的容积率可以到达2左右，高层视状况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地本钱就越简单摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。 2、建筑密度: 在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。 建筑密度可以反映出肯定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 3、绿化率： 工程规划建立用地范围内的绿化面积与规划

2、建立用地面积之比。 绿化率自然越高越好，一般在35%左右。 4、用地性质： 规划用地的使用功能。 5、用地面积： 规划地块划定的面积。 6、用地红线： 指经城市规划行政主管部门批准的建立用范围的界限。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。 7、道路红线： 城市道路用地的规划掌握线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界限。 8、日照间距系数： 指依据日照标精确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。济南市规定，老城区不得低于1：1.3，新城区不得低于1：1.5。 9、建筑间距： 两栋建筑物外墙之间的水平距离。 10、日照标准： 依据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面对阳的

3、房间子规定的日照标准日获得的日照量。 1994年2月1号执行的城市居住区规划设计标准中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。 11、居住区用地： 住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。 住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间绿地和宅间小路。 公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民效劳和使用的各类设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。 道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放场地。 公共绿地：满意规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、

4、供居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。 12、命名规定： 花园：占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积不少于总面积的15%。 小区：建筑面积在30000平米以上，居住户数3000户以上或人口在7000人以上，设有居委会。 组团：被小区道路分隔，并与居住人口规模（10003000人）相对应配建有居民所需的基层公共效劳设施的居民生活聚居地。 13、配套设施： 指与住宅规模或与人口规模相对应配套建立的公共效劳设施、道路和公共绿地的总称。 14、建筑小品： 指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，附属于某一建筑空间环境

5、的小体量建筑、游憩欣赏设施和指示性标志物等的统称。 第三篇房地产根底学问及常用名词 1、房地产： 土地及其地上定着物的统称。房地产与建筑物密不行分. 2、土地的全部权种类： 国有土地，集体土地。 3、土地使用权的猎取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式猎取土地使用权，目前在济南已经实行“招拍挂”的方式进展，即以招标、拍卖、挂牌的方式进展出让，协议出让已经停顿。 4、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，到达“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平坦。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、

6、供热通，场地平坦。 5、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采纳货币补偿方式。 6、土地的使用年限： 住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。 7、土地本钱的构成： 土地出让金+拆迁费用。 8、土地出让金： 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。 9、产权及房产种类： 房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。 房产证明行两证分别，马上房产与地产分别办证，房产全部者持有“房屋全部权证”、“土地使用权证”两种证件，但目前济南市只有房改房真正实行了两证分别。 房屋产权：指

7、房产的全部者根据国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋全部者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家全部。 使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。 共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有全部权。 现房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。 期房：指开发商从取得商品房预售许可证开头至取得房地产权证（大证）为止的期间。 外销房：由房地产开发企业建立的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商

8、品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。 内销房：由房地产开发企业建立的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出售给当地企事业单位和居民。 准现房：指房屋主体已根本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进展配套施工阶段的房屋。 10、价格： 价格的种类许多，如均 价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。 均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。 起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有肯

9、定的哄骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。 11、定金的规定： 定金是当事人商定由一方向对方给付的，作为债权担保肯定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式商定，当事人在定金合同中应商定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人商定，但不得超过合同标的额的20%。 假如购房者交了定金后转变办法，打算不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。假如开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。 这里需要留意定金与订金之间的区分：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种商定，无论哪

10、方违约，订金必需退还购房者。 12、房屋面积： 建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、构造坚固、层高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积） 使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙风光积、套内阳台建筑面积构成。 共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按肯定的方式在各产权人之间进展分摊。指为业户出入便利、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间

11、的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。 共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。 预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。 竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。 共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。 13、“五证两书”： 五证按猎取的先后挨次排列：建立工程用地规划许可证；国有土地使用权证；建立工程规划许可证；建立工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。 两书： 商品房质量保证书：主要商定了保修年限、保修方式等 商品房使用说明书：介绍额定电流、主体构造、各部件在使用中应留意的问题。 14

12、、预售的条件： 已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。 持有其余三证。 按供应预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。 济南市规定，多层建筑必需主体完工前方可申请商品房预售许可证。 15、常用名词： 开间： 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。由于是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混构造住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增加住宅构造整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户供应

13、一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙削减一半，使用面积增加2%，便于敏捷隔断、装修改造。 进深： 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节省用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有肯定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 层高： 指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。 净高：层高减去楼板厚度的净剩值。 错层：室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为4060cm之间，以实现动静、公私的分别。 16、按揭的含义： 又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。详细指具有完全民事行为力量的自然人购置本城镇自住住房时，以其所购置的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为归还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。 17、契税： 单价在4000元/平米以下，契税按总房款的1.5%计征；单价在4000元/平米以上，契税按总房款的3%计征；单独的贮存室、车库按房款的3%计征。/P